REVISIONE CONDOMINIALE

La legge n. 220/2012 ha introdotto l'obbligo di apertura del conto corrente condominiale, indipendentemente dal numero dei condomini, ed è mperativo laddove sia stato nominato un amministratore.

L'art. 1129 co.7 c.c. altresì prevede che "l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica."

Si faccia caso, però, come le "somme" sopra citate debbano solo transitare dal conto corrente condominiale, senza che sia disposto alcun obbligo in relazione alla "destinazione" di tali somme.

Se la trattazione dell'argomento sembra un inutile esercizio dottrinale, in realtà diventa di fondamentale importanza laddove l'amministatore impropriamente distragga fondi dal c/c condominale con bonifici ingiusitificati, o giustificati in modo pretestuoso.

Spesso non è semplice richiederne la restituzione.

La fede dei condomini è tale che con fiducia versano sul c/c condominiale le proprie quote, confidenti che tali importi saranno utilizzati per pagare le spese comuni correnti del condominio, ma non sempre è così.   

E' possibile accorgersi dell'ammanco?

Con difficoltà. L'amministratore in mala fede potrebbe occultare i prelievi con causali anonime o con ripetute uscite di denaro dal c/c condominiale, indicando ad esempio il pagamento di un acconto o il saldo di una o più fatture. 

La difficoltà di far emergere operazioni "improprie" potrebbe essere anche superiore in condomini composti con un alto numero di condomini, e quindi con un elevato numero di operazioni in entrata e uscita,.

I segnali dell'ammanco.

Vi è mai capitato che sigilassero il contatore del gas ? O che alcuni fornitori lamentassero ritardi nel pagamento delle proprie fatture ? Verificate carenze nei servizi del condominio ? O, addirittura, arrivano decreti ingiuntivi da pare di fornitori ?

L'amministratore potrebbe eccepire che tali episodi siano esser correlati a situazioni di forte morosità, ma potrebbe essere un pretesto: infatti, laddove vi siano condomini morosi l'amministratore dovrebbe intervenire per riscuotere anche forzosamente le somme dai morosi o per costituire un fondo straordinario, con versamenti degli altri condomini, per fare fronte alle spese del condominio.

Se vi trovate in tale situazione potrebbe essere troppo tardi.

La situazione patrimoniale del rendiconto condominiale.

Introdotto dall'art. 1130 bis c.c., questo documento contabile offre l'immediata possibilità di rilevare segnali di malegestione.

La situazione patrimoniale riepiloga debiti e crediti del condominio, e deve essere redatto alla data di chiusura del bilancio condominiale.

Se letto con attenzione, richiedendo alcuni documenti all'amministratore, è possibile capire se vi siano ammanchi di cassa.

Prevenire invece di curare.

L'art. 1130-bis c.c  ha ntrodotto nel'ordinamento il "consiglio di condomino composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo". 

Il primo passo da fare è rivolgersi ai consiglieri, che dovrebbero assolvere la funzione per la quale sono nominati, il "controllo".

Spesso, però, i consiglieri non hanno alcuna competenza contabile, e potrebbero non vedersi coinvolti in diatribe per le quali non avrebbero alcuna voce in capitolo. Può capitare che i consiglieri siano amici dell'amministratore: in questo caso non è il caso di fidarsi di eventuali rassicurazioni sulla regolarità della gestione, sia per ragioni collusive che per motivi legati alla permalosità dei consiglieri stessi, il cui operato verrebbe messo in dubbio o per il legami con l'amministratore o per ignoranza.

La soluzione.

"Se pensi che un professionista ti costi troppo, non sai quanto ti costerà un dilettante".

Questa frase, spesso citata nel web, rende bene l'idea dei danni che taluni amministratori possono provocare, per incompetenza o superficialità. Chiunque può fare l'amministratore di condominio, è solo richiesto un diploma (qualsiasi) di scuola secondaria di secondo grado, un corso di formazione iniziale e un corso formazione periodica in materia di amministrazione condominiale (tali requisiti non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile).

Potrebbe essere un buon (piccolo) investimento incaricare un soggetto terzo, specializzato in materie contabili ed economiche, di verificare i conti annuali presentati dall'amministratore di condominio: un dottore commercialista, magari anche revisore, potrebbe essere la figura giusta.