LA "DUE DILIGENCE"
Dal latino "debita diligentia"
investigazione condotta con la diligenza dovuta al caso specifico
COSA E' LA "DUE DILIGENCE"
L'espressione inglese due diligence (in italiano: dovuta diligenza) indica l'attività di investigazione e di approfondimento di dati e di informazioni relative all'oggetto di una trattativa. Il fine di questa attività è quello di valutare la convenienza di un affare e di identificarne i rischi e i problemi connessi, sia per negoziare termini e condizioni del contratto, sia per predisporre adeguati strumenti di garanzia, di indennizzo o di risarcimento.
OPERAZIONI DI "DUE DILIGENCE"
Le operazioni di due diligence ricorrono tipicamente in occasione di acquisizioni/cessioni societarie o aziendali; in caso di emissione di strumenti finanziari (collocamento di azioni o di obbligazioni); in vista dell'acquisto di quote di fondi comuni di investimento (FIA) chiusi da parte di Società di gestione del risparmio (SGR), nelle attività di valutazione e stima degli immobili posti a garanzia di esposizioni creditizie, ovvero oggetto di procedure giudiziali, di compravendita, ecc.In tutti questi casi, le attività di due diligence consistono nella raccolta delle informazioni concernenti l'oggetto della trattativa e nella loro verifica, al fine di esprimere un giudizio sul loro valore di mercato e sul loro possibile rendimento. L'operazione è svolta da un soggetto terzo rispetto all'offerente e ai soggetti interessati all'acquisto.Tale attività può esser svolta in modo efficace anche nella semplice acquisizione di macchinari e/o impianti industriali (a iniziativa di privati o con leasing e/o da fallimenti) dove il terzo "consulente tecnico specialista in materia di Direttiva macchine (attuale è la 2006/42 CE)" permette di capire la convenienza dell'acquisto rispetto ad un equivalente prodotto nuovo, oltre a ridurre le responsabilità di entrambe le parti:
sia il venditore che l'acquirente hanno obblighi ai sensi del Dlgs 81/2008 con risvolti civili, amministrativi e penali.
MODALITA'
L'attività di due diligence può scandirsi nel corso di fasi diverse della trattativa, potendo avvenire prima, durante o dopo la conclusione dell'affare.
La due diligence precontrattuale è focalizzata sui profili salienti della negoziazione; solitamente è intrapresa dal potenziale acquirente e viene svolta in contraddittorio e con la collaborazione del venditore. I suoi esiti influiscono in modo diretto e rilevante sulla scelta di concludere l'affare e sulle sue condizioni (incluse le clausole di garanzia).
La due diligence post-stipula e quella pre-closing sono esperite quando già sussiste un vincolo contrattuale che lega le parti, ancorché non definitivo; in questo caso l'attività di indagine è volta a verificare i dati acquisiti e ad orientare le successive trattative.
La due diligence post-closing, svolta dopo la conclusione del contratto, è volta a consentire all'acquirente una più approfondita conoscenza del bene acquisito e a verificare la rispondenza di dati o fatti a quanto garantito dal venditore. Nella prassi sono diffuse le check-list, cioè l'elenco di informazioni e di dati che il futuro acquirente chiede al venditore di poter consultare.
L'omissione della due diligence può essere fonte di responsabilità contrattuale in capo al soggetto che era tenuto a svolgerla.
ANALISI PRIMA VERIFICA POI CERTIFICA
La "Due Diligence" IMMOBILIARE
Nel settore immobiliare la due diligence viene utilizzata dagli investitori istituzionali e precede la fase di acquisto di un immobile, di un credito (Non performing loan - NPL) o di una cartolarizzazione (pacchetto di immobili o di crediti). La due diligence è un'attività espressamente prevista dal Codice delle Valutazioni Immobiliari | Italian Property Valuation Standard (2018) al capitolo 15 sulla "Valutazione degli immobili a garanzia dei crediti deteriorati (NPL)" poiché necessaria, tra l'altro, per:
- identificare le caratteristiche degli immobili oggetto delle valutazione;
- comprendere la provenienza e l'effettiva alienabilità e commerciabilità dei beni;
- indentificare le modalità appropriate della valutazione degli asset posti a garanzia del credito ("collateral");
La #duediligence #IMMOBILIARE comprende attività di carattere:
legale: verifica della documentazione come atto di provenienza, visure catastali, esame delle trascrizioni pregiudizievoli come ipoteche volontarie e giudiziali, contratti (es. locazioni);
tecnico/progettuale: rispondenza dello stato di fatto alla planimetria depositata (abusi, condoni, sanatorie), consistenza della qualità e dello stato dell'edificio, valutazione dei costi e dei tempi necessari all'adeguamento dell'immobile (riparazioni, rifacimenti, cambio d'uso o riqualificazione). Questa analisi comprende agli aspetti ambientali, l'impiantistica ed alla struttura dell'immobile;
economica: valutazione dell'immobile riguardo all'uso attuale e potenziale, rispetto alla zona dove è collocato ed all'andamento del mercato di riferimento (residenziale, uffici, commerciale o industriale);
finanziaria (nel caso di acquisto crediti): possibilità di recupero del credito in termini di tempo necessario al completamento della procedura, quantità e costi da anticipare.
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