Prosedur Pembelian Rumah

Dalam artikel ni akan dikupas proses dan timeline yang akan dilalui setiap pebeli dan penjual rumah di Malaysia. Penerangan ringkas dan padat untuk membantu para pembeli rumah faham dan tahu setiap inci proses pembelian dari Viewing rumah sehingga lah dapat kunci.

BOOKING / EARNEST DEPOSIT

• Perkara pertama yang perlu dilakukan jika anda berminat & ingin membeli sesebuah rumah itu ialah anda perlulah membayar booking (juga dikenali sebagai earnest deposit) sebagai tanda jadi. Jumlah booking yang perlu dibayar ialah *3.18%* dari harga jualan rumah tersebut. Selepas bayaran booking dibuat, rumah ini akan di’lock’ dari ditempah oleh pihak pembeli lain.

• Bayaran booking ini akan dimasukkan ke akaun agensi hartanah yang anda berurusan dengannya. Agensi hartanah ini akan menjadi pemegang amanah dalam memastikan wang booking anda selamat dan boleh dikembalikan jika urusan jual beli ini gagal.

• Pihak agensi akan mengeluarkan satu resit bayaran sebagai bukti pembayaran booking telah dilakukan.

• Selepas pembeli membayar booking, pembeli dan penjual akan menandatangani borang *Offer to Purchase* (OTP) atau juga dikenali sebagai Booking Form.

• Pada peringkat ini, jika ada apa-apa permintaan tambahan atau syarat-syarat tambahan samada dari penjual atau pembeli, terma-terma tersebut perlu dinyatakan di dalam borang OTP.

• Selepas borang OTP ditandatangani oleh anda & penjual, anda mempunyai masa antara *14 – 21* hari bekerja untuk mendapatkan kelulusan pinjaman perumahan dan seterusnya melaksanakan perjanjian jual beli (S&P atau juga dikenali sebagai SPA).

CONTOH KIRAAN BAYARAN BOOKING FEE

Bagi pembelian hartanah bernilai RM350,000.00, bayaran booking yang perlu sediakan ialah sebanyak 3% dari RM350,000.00 dan ditambah dengan 6% SST. (Menjadikan keseluruhannya ialah 3.18%)

• 3% X RM350,000.00 = RM10,500.00

• 6% X RM RM10,500.00 = RM630.00

Oleh itu, jumlah keseluruhan BOOKING FEE YANG PERLU DIBAYAR ialah, RM10,500.00 + RM630.00 = RM11,130.00.

Jumlah RM11,130 ini bersamaan dengan 3.18% dari RM350,000.00.

PERMOHONAN PINJAMAN PERUMAHAN

• Selepas sahaja pembeli menandatangani OTP dan membayar booking, anda perlu terus menghubungi pihak bank untuk membuat permohonan pinjaman perumahan. Pada masa yang sama juga, anda sudah boleh mencari peguam yang boleh menguruskan penyediaan S&P. Proses ini tidak terpakai jika anda pembeli tunai.

• Antara dokumen yang diperlukan untuk memohon pinjaman termasuklah :

  • Salinan kad pengenalan

  • Slip gaji untuk 3 bulan

  • Penyata akaun bank

  • Penyata terperinci KWSP (detail statement)

  • Borang EA

  • Surat lantikan kerja

  • Penyata ASB, Tabung Haji & simpanan-simpanan lain jika ada

  • Borang OTP

• Untuk yang bekerja sendiri, berikut antara dokumen yang diperlukan:

  • Penyata akaun bank syarikat

  • Penyata akaun bank peribadi

  • Penyata cukai pendapatan

  • SSM / Form 24&49 / Dokumen syarikat jika bekerja sendiri

• Manakala pihak penjual perlu menyediakan dokumen-dokumen berikut :

  • Salinan kad pengenalan

  • Salinan perjanjian jual beli (S&P) rumah tersebut

  • Salinan geran tanah atau hakmilik strata

• Selepas pinjaman perumahan lulus, anda akan dihubungi oleh pihak bank untuk menandatangani Loan Letter Offer (LO).

• Selepas LO ditandatangani, anda boleh terus hubungi peguam anda untuk menyelesaikan dokumen S&P.

• Bayaran “earnest depost” akan dipulangkan semula kepada anda jika permohonan pinjaman ditolak oleh bank. Perlu ada surat penolakan dari 2 bank yang berbeza.

• Tempoh pembayaran maksimum ialah sehingga umur 70 tahun atau 35 tahun tenure, mana satu yang lebih rendah.

• Adalah menjadi tanggungjawab anda & penjual juga memastikan status kedua-dua pihak tidak muflis ketika urusan pembelian rumah ini dijalankan.

PENYEDIAAN S&P

• Selepas LO ditandatangani, anda perlu terus memaklumkan kepada pihak peguam anda. Anda dan penjual akan menandatangani Perjanjian Jual Beli (S&P).

• Sebelum tandatangan S&P, anda perlu menyelesaikan baki bayaran deposit sebanyak *6.82%* (Bagi melengkapkan deposit 10% : 3.18% sudah dibayar pada peringkat pertama iaitu booking) dari harga jualan kepada penjual. Urusan bayaran ini dibuat melalui pihak peguam.

• Jika anda berhasrat untuk membayar baki deposit melalui pengeluaran Akaun 2 KWSP, anda masih perlu membayar pendahuluan deposit tersebut. Ini berikutan, pengeluaran Akaun 2 KWSP hanya boleh dilakukan selepas mendapat kelulusan consent (Bagi hartanah leasehold) ataupun selepas menandatangani S&P (Bagi hartanah freehold).

• Bagaimanapun, kaedah pembayaran ini masih boleh dibincangkan antara pihak pembeli dan penjual.

• Bagi penyediaan S&P, boleh digunakan peguam yang sama antara pembeli & penjual, tetapi digalakkan untuk menggunakan peguam yang berbeza untuk mengelakkan ‘conflict of interest’.

• Selain dari bayaran deposit, anda juga perlu menyediakan bayaran-bayaran berikut :

  • Yuran Guaman / Legal Fees

  • Duti Stamp / MOT

  • Loan legal fee

  • Insurans perumahan (MRTT/MLTT)

  • Valuation fee (yuran penilaian)

  • Deposit tukar nama bil utiliti

• Anggaran bayaran kos-kos tersebut adalah antara 5% – 6% dari harga jualan.

• Jika pinjaman kerajaan, kos peguam & perjanjian perlu dibayar secara tunai.

CONTOH BAYARAN BAKI DEPOSIT 10%:

• Bagi kebiasaan pembelian rumah subsale, anda perlu menyediakan bayaran deposit 10% dari harga jualan. Anda telah bayar sebanyak 3.18% pada peringkat booking, jadi baki bayaran yang perlu anda selesaikan pada peringkat S&P ialah sebanyak 6.82% dari harga jualan.

• Bagi pembelian hartanah bernilai RM350,000.00, baki bayaran booking yang perlu disediakan ialah sebanyak 6.82% dari RM350,000.00.

• 6.82% X RM350,000.00 = RM23,870.00.

• Oleh itu, jumlah keseluruhan deposit 10% ialah sebanyak RM11,130.00 + RM23,870.00 = RM35,000.00.

PROSES PINDAH MILIK

• Proses pindah milik ini bergantung kepada jenis geran, sekatan, jenis pinjaman dan sejauh mana rumitnya kes tersebut.

• Proses pindah milik ini perlu dilengkapkan dalam tempoh 90 hari / 3 bulan.

• Dalam tempoh 90 hari ini, peguam perlu menyelesaikan beberapa perkara bagi menyiapkan proses pindah milik. Antaranya ialah penyelesaian baki hutang penjual. Peringkat ini juga dikenali sebagai peringkat ‘loan disbursement’.

• Ada 2 kali peringkat ‘loan disbursement’ ini iaitu :

1st Disbursement : Bank pembeli membayar segala tunggakan hutang penjual. Selepas proses ini, penjual sudah tak perlu membayar ansuran bulanan rumah. Dalam masa yang sama pembeli sudah mula perlu membayar ansuran rumah.

2nd Disbursement : Bank pembeli membayar baki penuh kepada penjual melalui peguam yang dilantik.

• Penjual akan mendapat duit bersih hasil jual rumah dalam masa 7 hari selepas pihak peguam menerima duit baki dari pihak bank (2nd disbursement) atau melalui pembeli (sekiranya pembelian secara tunai).

• Dalam masa 7 hari itu juga, peguam akan memastikan segala tunggakan penjual telah selesai seperti cukai tanah, taksiran, utiliti dan sebagainya. Baki bersih akan diserahkan kepada penjual.

• Di peringkat proses pindah milik ini juga, akan ada proses nilaian rumah. Pembeli perlu menanggung kos nilaian ini iaitu dalam anggaran 0.2% dari harga jualan.

• Sekiranya rumah masih dalam gadaian bank (masih dalam pinjaman), penjual perlu mendapatkan redemption statement dari pihak bank dalam masa 14 hari dari tarikh pihak peguam minta.

• Sekiranya melebihi 14 hari ia akan memanjangkan tempoh 90 hari seperti yang diperuntukan dalam S&P.

• Kelewatan mendapatkan Redemption Statement akan beri kesan kepada timeline proses jual beli rumah.

GRACE PERIOD

• Sekiranya anda gagal menyelesaikan baki harga jual dalam tempoh 3 bulan, 1 bulan lanjutan tempoh bayaran akan diberi kepada anda. Jika anda masih gagal menyelesaikannya, anda akan dikenakan kadar faedah (late payment interest) sebanyak 8% per annum.

• Sebagai contoh, anda membeli rumah pada harga RM350,000.00 dan terlewat selama 10 hari menyelesaikan baki bayaran, jadi kiraanyaa adalah seperti berikut : RM350,000.00 x 8% x 10 hari / 365 hari = RM767.12

• Bagaimana nak kira tempoh masa ini?? Untuk kes direct transfer tarikh dikira selepas semua dokumen (termasuk geran asal) diterima dari pihak pemaju. MoT (memorandum of transfer) ditandatangani oleh pihak pemaju.

• Untuk double transfer dikira selepas semua dokumen (termasuk geran asal) diterima dari pihak pemaju dan MoT ditandatangani oleh pihak penjual dan pemaju.

• Sekiranya melibatkan hartanah yang perlu mendapatkan consent (hartanah leasehold), ia dikira selepas mendapat consent dari pihak pejabat tanah (kerajaan negeri).

SERAHAN KUNCI

• Bila anda dah selesaikan kesemua perkara-perkara diatas, peguam anda akan menguruskan untuk proses serahan kunci kepada anda.

• Proses serahan kunci boleh terjadi dalam 2 keadaan iaitu Legal possession (LP) atau Vacant Possession (VP)

• Legal possession merujuk kepada rumah tersebut diserah kepada pemilik baru (pembeli) bersama-sama dengan penyewa atau pemilik lama (penjual) masih tinggal.

• Rumah perlu diserah berdasarkan perjanjian sebelum ini (merujuk kepada Perjanjian Sewaan/Pajakan) dan juga pembeli boleh berunding kadar sewa yang baru dan juga berapa tempoh untuk diami.

• Sekiranya VP, kunci rumah perlu diserah kepada pemilik baru (pembeli) dalam masa 5 – 7 hari dari peguam mendapat duit penuh dari bank pembeli (2nd Disbursement).

Selesai sudah semua, diharap pembeli rumah diluar sana faham dan ambil tahu akann setiap proses pembelian. Jika perlukan sebarang bantuan nak beli rumah atau pertanyaan boleh lah terus berhubung dengan saya. Tekan saja butang Whatsapp di bawah dan saya akan bantu sehabis baik

SAYA NAK BELI RUMAH