হাইপারলোকাল জোনিং: সাশ্রয়ী আবাসন নিশ্চিতের এক অসাধারণ উপায়

কেমন হতো যদি কোনো একটি ব্লকের বাসিন্দারা মিলে সিদ্ধান্ত নিতে পারতেন যে তারা ঐ ব্লকে কেমন আবাসন ব্যবস্থা চান? কেমন হতো যদি তারা নিজেরাই সিদ্ধান্ত নিতে পারতেন যে তারা আরও ঘনত্বপূর্ণ আবাসন চান নাকি চান না?

আলোচনার শুরু স্যাক্রামেন্টোতে। আগে যে জমিতে একটি বাড়ি নির্মাণ করা হতো সেখানে চারটি বাড়ি নির্মাণের প্রস্তাব রাখে শহরটি। জনগণের ইতিবাচক মতামতের সাথে প্রস্তাবটি সিটি কাউন্সিলে পাস হয়। এর মাধ্যমে স্যাক্রামেন্টো যুক্ত হলো পোর্টল্যান্ড, মিনেপোলিসের মত শহরগুলোর তালিকায় যারা এক জমিতে বেশি সংখ্যক বাড়ি নির্মাণকে বৈধতা দিয়েছে।

তবে যুক্তরাষ্ট্রের সব শহরের চিত্র এমন নয়। যুক্তরাষ্ট্রের অনেক শহরেই আবাসন ব্যয় বছর বেড়েই চলেছে এবং এর জন্য দায়ী কঠোর জোনিং নিয়মকানুন। বিশেষত চড়া আবসন বাজারের শহর গুলোতে জোনিং কাঠামোর পরিবর্তনের পদক্ষেপ সুদূরপ্রসারী হচ্ছে না। এক্ষেত্রে প্রধান বাধা হলো স্থানীয় পরিকল্পনার রাজনীতি।

আবাসন ব্যয় কমিয়ে আনতে প্রধান কাজটি হলো নূন্যতম কি পরিমাণ জমি বাড়ি নির্মাণের জন্য দরকার তার পরিমাণ কমিয়ে আনা। এক্ষেত্রে ব্যাকইয়ার্ড অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণ করা যেতে পারে কিংবা তিনতলা বা চারতলা বাড়ির অনুমোদন দেয়া যেতে পারে। তবে এই যে সমাধান এখানেই এই সংকট শেষ হয়ে যাচ্ছে না। মূল সমস্যা হলো এই ধরনের পরিবর্তনের প্রস্তাব স্টেট লেভেলে পাস করানো। যখনই এই ধরনের পরিবর্তনের প্রকল্প নিয়ে সভা আহ্বান করা হয় সেখানে সাধারণত বিপক্ষ দলের কথাগুলোই হয় জোরালো আর প্রভাবশালী। জনগণের জন্য তাদের মতামত নিয়ে প্রকল্প পাসের কথা বলা হলেও প্রকৃতপক্ষে মতামত দেয় একটি "প্রিভিলেজড শ্রেণি"।

বিভিন্ন জরিপে দেখা যায় অধিকাংশ জনগণ সাশ্রয়ী আবাসন চান কিন্তু এই পথে বাধা হয়ে দাঁড়ায় দুইটি বিষয়:

১. প্রকল্প অনুমোদনের দীর্ঘসূত্রিতা

২. শহরতলির কিছু বাড়িমালিক

উত্তরণের পথ হিসেবে বলা হচ্ছে পরিকল্পনা আর জোনিংয়ের নীতিনির্ধারণ স্থানীয় পর্যায় রাখতে। তবে কেমন হয় যদি আমরা এমন একটি উপায় খুঁজে বের করি যার মাধ্যমে স্থানীয় বাড়িমালিক এবং বাসিন্দাদের অন্তর্ভূক্ত করে রাজনৈতিক বাঁধাগুলো অতিক্রম করা যায়?

এমন একটি প্রক্রিয়া হলো হাইপারলোকাল জোনিং।

যেটা বিদ্যমান আবাসন আইনের প্রতিস্থাপক না হয়ে পরিপূরক হয়ে উঠবে। এই প্রক্রিয়ায় স্থানীয় সরকার উক্ত এলাকার কোনো নির্দিষ্ট স্ট্রিট বা ব্লকের বাসিন্দাদের সিদ্ধান্ত নেয়ার অধিকার দেবে। বাসিন্দারা নিজেরা সিদ্ধান্ত নেবেন তারা নিজেদের স্ট্রিট বা ব্লকে ঘনত্বপূর্ণ আবাসন চান কি না। তারা বাড়ি করতে প্রয়োজনীয় নূন্যতম জমির পরিমাণ, উঠোনে "গ্রানি ফ্লাট" বানাবেন কিনা কিংবা দোতলা-তিনতলা বাড়ি করবেন কিনা এই ব্যাপারে নিজেরা সিদ্ধান্ত নেবেন। তারা চাইলে ভোট করতে পারেন এবং পরবর্তীতে এই সিদ্ধান্ত স্থানীয় সরকারকে জানাতে পারবেন। এই প্রক্রিয়ার একটি বিশেষ দিক হলো এটা বিদ্যমান জোনিং কোডের সম্পূরক যা কিনা পরিকল্পনা বিভাগই বাস্তবায়ন করতে পারবে। এর মাধ্যমে যেখানে যেমন আবাসন প্রয়োজন সেখানে তেমন আবাসন নিশ্চিত করা যাবে।

উল্লেখ্য একটা বা দুইটা স্ট্রিটের প্রয়োজনীয় আবাসন নিশ্চিতের মাধ্যমে আমরা সমগ্র রাষ্ট্রের আবাসন সমস্যার সমাধান করতে পারবো না, কিন্তু এভাবে অনেকগুলো স্ট্রিট নিয়ে কাজ করা হলে আবাসন সমস্যা কিছুটা হলেও কমে আসবে। আবার এই প্রক্রিয়ার মাধ্যমে একটি নির্দিষ্ট এলাকায় কি ধরনের আবাসন দরকার, কি ধরনের পার্কিং সিস্টেম দরকার এই বিষয়ে পরিকল্পনাবিদেরা অবহিত হবেন এবং সেই অনুযায়ী ব্যবস্থা নিতে পারবেন। এর মাধ্যমে বাসিন্দারাও অঞ্চল পরিকল্পনায় তাদের চাহিদার প্রতিফলন দেখতে পাবেন।

Sayla Afrin Monika

নগর ও অঞ্চল পরিকল্পনা বিভাগ,

জাহাঙ্গীরনগর বিশ্ববিদ্যালয়

Reference Article: https://www.bloomberg.com/news/articles/2021-02-19/hyperlocal-zoning-can-expand-affordable-housing

গ্রাফিক্সঃ Syeda Mastura Maliha