吉田二郎

略歴

米国ペンシルベニア州立大学評議員・スミール経営学カレッジ・アーサー・P・パスクアレラ教授。兼務として、東京大学大学院経済学研究科特任教授、国際不動産学会理事、アジア不動産学会理事、米ホイト研究所学術フェロー、スペイン不動産金融経営研究所フェロー、コロンビア・ビジネススクール研究員、財務省財務総合研究所上席研究員、および日本住宅総合センター研究員。それ以前には、MIT客員教授、全米不動産都市経済学会理事、日本銀行客員研究員、東京大学大学院経済学研究科特任准教授、一橋大学経済研究所特任准教授、カリフォルニア大学バークレー校客員助教授、東京大学講師、日本政策投資銀行調査役、国土審議会専門委員、国土交通省研究会委員、産業構造審議会アドバイザーなどを歴任。
研究分野は不動産経済、金融経済、マクロ経済。特に、不動産価格と株価や生産性との関係、物価上昇率統計、不動産賃料指数、不動産価格の経年減価や予測可能性、リアルオプションやゲーム理論に基づく設備投資分析、賃貸借契約におけるオプションと賃料の期間構造、新しい住宅ローン契約、環境不動産などを研究。Journal of Finance, Review of Economics and Statistics, Real Estate Economics, Journal of Money, Credit and Banking, Regional Science and Urban Econoimcs, Journal of Macroeconomicsなどの有力誌に論文を公表。またJournal of Political Economy, American Economic Review, Management Scienceなど有力誌の査読者も務める。研究成果はWall Street Journal, New York Times, The Guardian, Freakonomics Radio, Bloomberg, Businessweek，日本経済新聞などで紹介されている。
フルブライト奨学生（2002-2004年）。UCバークレーのファイナンス博士総合試験で首席。全米不動産都市経済学会博士論文賞受賞（2007年）。東京大学工学部都市工学科学士、MIT不動産修士、UCバークレー経営学修士・博士。

英語論文

英語論文はEnglish Research ページをご参照ください。

日本語論文

限界家賃指数の推計：消費者物価指数の改善に向けて　「日本の物価・資産価格」（東京大学出版会）第６章（2023.06）

限界家賃指数の推計：消費者物価指数の改善に向けて　日本銀行金融研究所ディスカッション・ペーパー2022-J-10/経済

商業用不動産に関するデータ資源：経年減価率推計を例に見る現状と課題（川井康平との共著、2020）日本不動産学会誌33(4)

グローバル化に伴う不動産投資評価方法の変化(2018) 不動産政策研究各論II不動産経済分析第4部第10章、東洋経済新報社.

本稿は、我が国の不動産投資評価に用いられる手法が、グローバル化に伴ってどう変化してきたのかを概観するものである。1990年代までに主流だった投資回収期間法に代わって、2000年代以降は海外投資家が主に用いるキャップレート、内部収益率、正味割引現在価値などが主要な手法となった。これらの手法の差と、キャップレートのもつ経済的な意味を総括した後、2008年の金融危機で明らかとなった課題を議論する。

中途解約可能な賃貸借契約の賃料期間構造（瀬古美喜、隅田和人との共著、2017）季刊住宅土地経済 106, 20-29

賃料の期間構造は、一般的には、将来の期待賃料とリスク・プレミアムが反映されていると考えられている。この解釈では、右上がりの期間構造が見られるときは、将来の家賃は上昇すると期待される。しかしわれわれの分析では、賃借人が契約を中途解約できる場合には、そのオプション価値を反映して、右上がりの期間構造が将来の賃料期待によらず見られることが明らかになった。さらに、空き家費用のような賃貸契約コストが大きい場合には、期間構造は U 字型となることが示された。日本の住宅市場では、賃借人の中途解約権が法的に保障されており、賃料期間構造はわれわれの理論の予測とよく一致している。これらの結果は、賃貸借契約の賃料期間構造を解釈する際には、内包されたオプション、契約コスト、市場空き家率などの要因を注意深く考慮する必要があることを示している。また日本の賃貸市場に関して、一般借家契約の本質は、中途解約権のついた無期限賃貸借契約であり、一般借家と定期借家の二種類の契約形態は同じ経済モデルで分析することが可能であることを示している。

環境不動産の特性と取引価格との関係 (杉浦綾子との共著、2017) 季刊住宅土地経済 104, 10-19.

本稿は、優れた環境性能を有する不動産、いわゆる環境不動産に関する経済分析の最近の動向を総括するものである。その中で、特にYoshida and Sugiura (2015) の研究成果を紹介しながら、様々な環境項目が市場においてどのように価格付けされているのかを概観する。環境不動産にかかる近年の経済分析が明らかにしてきたのは、資源やエネルギー効率の向上による直接的な費用逓減効果は高い取引価格や高い市場賃料に反映されているが、環境不動産認証そのものや環境配慮の外部効果は市場価格には反映されていないということである。維持管理費用が費用逓減効果を上回るような環境特性は価格にむしろ負の影響を及ぼす。したがって、政策的関与の必要性については別途検討する必要がある。

不動産の経年減価率(2016) 季刊住宅土地経済 99, 20-27.

日本の不動産の短いライフサイクルは国際的にも関心を集めている。不動産の経年減価率を推計する方法の一つは、ある時点での不動産価格を用いて、横断面のヘドニック回帰分析によって築年数の係数を推計するものである。この研究では、築年数の係数には、従来指摘されてきた土地比率と生存バイアスの影響に加え建物・土地価格の変化によるバイアスが含まれることを示したうえで、解析的なバイアス補正係数を提示する。さらに、東京都および全国の住宅及び商業不動産の取引価格を用いて、バイアス補正済の建物経年減価率と不動産価値の土地割合を推計する。バイアスを補正した平均減価率は住宅で年率6%、商業不動産で年率9-15%であり、想定される半減期はそれぞれ約25年と10-15年である。また新設不動産の価値における土地の割合は、住宅で45%、商業不動産で約55-60%である。

推計結果

証券化の経済的な意義(2012) 季刊住宅土地経済 86, 12-17.

資産証券化は，2008年に発生した経済危機の要因の一つとして俄かに注目を集めたが，証券化の歴史は長く，住宅ローンの証券化に絞っても1971年から行われている．さらには，一般的な株式会社の株式や社債も，会社の保有資産を証券化する仕組みと捉えることができる．近年では，証券化の対象資産が増えるとともに，複数種類の証券に切り分けるトランチングや，証券化を重層的に行うCDO2など，証券化の複雑さも増している．広範に実施されている証券化であるが，その経済的意義は自明ではない．モディリアーニ＝ミラー（MM）の定理が成立するような税金も取引費用もない理想的な資本市場では，既存の資産をいかに組み合わせようと価格は変わらないので，証券化に経済的な意義が存在しない．本稿の目的は，現代的な証券化を理解するのに役立つ特徴的な学術研究をサーベイし，証券化の経済的な意義を総括することである．証券化に関する議論は従来実務者によるものが中心で，学術研究がまとめて整理されることはほとんどなかった．本稿では，吉田(2009-2011)に基づき，証券化の経済的な意義に関する既存研究を，証券化全般，複数資産を束ねるプーリング，複数の証券に切り分けるトランチング（ストラクチャリング）の要素に分けて整理する．ただし，経済的な意義とはいっても，経済全体の効率化に資するものと，ある特定の当事者にのみメリットのあるものとがある．以下の各節では，まず経済全体としての意義をまとめ，その後で特定の当事者にとってのメリットをまとめる．なお，紙幅の都合からサーベイは網羅的ではなく，それぞれの観点で代表的なものを選択的に取り上げる．また，各項目についてのより詳細な解説は，日本経済研究所刊の日経研月報2009年10月号から2011年4月の間の筆者の論文を参照されたい．

環境配慮型建築物が不動産価格に与える影響（清水千弘との共著, 2012) 季刊住宅土地経済 83: 18-29.

金融危機の論点と証券化・デリバティブの将来（2009）都市住宅学 65: 20-25.

社会的責任と収益性は両立するか？－SRIに関する論点整理－（2009）企業不動産研究会編著『企業不動産戦略-金融危機と株主至上主義を超えて-』第１３章 335-356、麗澤大学出版会

不動産価格とキャップレートの合理的な予測可能性（2008）季刊住宅土地経済 70, 19-28.

社会資本整備にリアルオプションの概念を適用する視点（2008）日本リアルオプション学会リアルオプションと戦略第3号，2008年12月

プロジェクト・ファイナンス（古阪秀三総編集『建築生産ハンドブック』第２部５章４節、2007）朝倉書店

便益および費用の不確実性を考慮した事業評価手法に関する研究（高橋宏直と山本幸司との共著, 2006）建設マネジメント研究論文集13: 11-20.

不確実性に対応した大規模プロジェクトの段階整備計画手法に関する研究（高橋宏直と山本幸司との共著, 2005）建設マネジメント研究論文集 12: 19-26.

社会資本の段階整備計画へのリアル・オプション適用に関する研究（高橋宏直と山本幸司との共著, 2005). 運輸政策研究 8(30): 23-30.

商業用不動産の資産需要と供給の決定要因（2003）季刊住宅土地経済48.

日本語論文（一般）

日本経済新聞経済教室 2025年5月19日不動産市場の価格高騰は局地的な現象

電子版　不動産市場の価格高騰は局地的な現象　吉田二郎氏 - 日本経済新聞

日本経済新聞経済教室 2023年9月29日日本の住宅市場の特質と課題（下）世界一の大都市形成に寄与

電子版　日本の住宅市場の特質と課題(下)　世界一の大都市形成に寄与　吉田二郎・ペンシルベニア州立大学教授 - 日本経済新聞

「土地が値上がりしても損するかも？」トチカム不動産コラム 2019.9.19

今回の寄稿では不動産金融に関する専門家として、日経新聞の「経済教室」等でも取り上げられた実績をお持ちの吉田二郎氏（ペンシルベニア州立大学准教授）に解説いただきました。テーマは「土地が値上がりしても損をするかも？」。一般的に投資する不動産を検討する際、地価が高く安定している地域の不動産であれば安心できると考えられています。しかし吉田氏によれば、「都心で立地が良い地域でも、投資した不動産の価値が低下し、損をする可能性がある」そうです。そもそも不動産の価値とは何なのか、自分の不動産の価値はどうやってわかる？不動産投資で得をするにはどうすれば？などの疑問に答えてくださいました。多額の投資を行うからこそ、計算やリサーチを経て客観的な視点で判断することが重要です。ぜひこの記事で損をしないための知識を獲得してみてください。

日経経済教室：日本の住宅市場の特異性（下）「使い捨て」の悪循環脱却を日本経済新聞朝刊 2018/10/29.