https://ori-nuxeo.univ-lille1.fr/nuxeo/site/esupversions/21a5c67d-cf58-49b6-bb6f-1141802656b5
The PhD implementation had been regularly monitored by organizations that funded this work. That allowed us to be sure that my dissertation is important for the scientific and professional world.
The first chapter is based on results of a study that I did for the "PUCA" (Plan Urbanisme Construction Architecture) at the start of my PhD. This literature review is based on publications from the Journal of Housing Economics. We selected it because the JHE is entirely focused on the housing topic and for its international reputation. I built with Rasha Daoud a database that lists main characteristics (authors, publication date, keywords, citations,etc.) of whole articles published in the JHE from 2003 to 2012. This work allowed us to realize an analyze merging three different approaches: 1) a bibliometric approach show main authors, journals and topics; 2) a network analysis "maps" the proximity of journals compared to main topics we listed before; 3) a bibliographic approach using more influents shows main ideas inherent in the international academic field. This work take a new look on how is adressed housing economics during these last 10 years.
The next three chapters arise from Epf Nord-Pas de Calais' proposal to exploit the new database called DVF. It come from the Ministry of Finance and give us informations about on characteristics and localization of whole land/real estate transactions (from 2005 to mid-2013) for the Nord-Pas-de-Calais region. This database never been used in an academic study. This is for what i decided to make a detailed description of it in the second chapter. Then i present a hedonic analysis on the region in the third chapter. The main objective is to give information about valuation of the Epf Nord-Pas de Calais' intervention. This is for what i had to build a methodology to get results about all the 1500 municipalities of the region. My study is based on two steps. The first gives us some results about intrinsec characteristics of each goods and local amenities available in their municipality. It makes an estimation of specific communal fixed effects. The second step of the analyze involves to explain the value of these fixed effects. That allowed us to make a valuation of the impacts from municipality politics (public infrastructures and local taxation) as well as some socio-economic indicators. This hedonic model provides foundation to value the whole housing stock of the Nord-Pas-de-Calais (around 1,9 million housings) and the differential land rent which is in this value. We starting this forth chapter with an explanation of what is exactly the differential land rent. So, it is the difference between land rent and ( we use definition of the most famous urban model) opportunity cost of each housing. To do that, we use a two-steps methodology: 1) we value each housing using estimations of the hedonic model we built during the last chapter, this is the land rent; 2) we value each goods in the hypothetic case of they don't have access of any local amenities and they are localized in the less valuate municipality of the region (typically a rural place), this is the opportunity cost; 3) Then we make the difference of the land rent and the opportunity cost to value the differential land rent. Results show that the global value of the regional housing stock is around 360 billion euros, an estimation closed to the capital stock value of the region. 45% of this value is represented by the differential land rent. This new methodology has the advantage to be transposed in each region which benefits of this database. This chapter allowed us to improve our analyze of price dynamics and to specify how households build their auction curve and to value local public policies on the value of their area.
The aim of the fifth chapter is to build a theoretical model able to give informations on decisions of actors that interact in the housing area. Following results from the first chapter, it appears that the DiPasquale-Wheaton model is the best starting point to satisfy this goal. Until now, studies always prefered to use this model to make a global analyze of macroeconomic shock impacts on the various housing market sectors. That explain why i decided to provide microeconomics foundations to this model in order to supplement its theoretical contribution making an accurate analysis possible of actor behaviours when differents public politicies are employed. Therefore, i study tenure choice determining factors as well as decision-making in the investment choice or on the market for construction of new housings. These fifth chapter show only partial results thant give some indications about basi policies.
Le déroulement de la thèse a été régulièrement suivi au cours de réunions entre les différents organismes concernés par ce travail, ce qui a permis de satisfaire les attentes de chacun.
Le premier chapitre s’appuie sur les résultats d’une étude que j’ai réalisée pour le PUCA au début de ma thèse. J’y propose un état des lieux de la littérature spécialisée en économie du logement via le prisme du Journal of Housing Economics. Le choix de cette revue a été fait en raison de son centrage sur le thème du logement et de sa renommée internationale. J’ai construit avec R. DAOUD une base de données recensant les principales caractéristiques (auteurs, date de publication, mots-clés, nombre de citations, etc.) de l’ensemble des publications du JHE entre 2003 et 2012. Ce travail nous a permis de réaliser une analyse combinant trois approches. Une première approche bibliométrique nous permet de mettre en avant les auteurs, revues et thèmes les plus en vue. Une seconde, qui se sert des outils liés à l’analyse de réseau, donne l’occasion de réaliser une « cartographie » du positionnement des revues en fonction des thèmes de recherches les plus marquants. Puis une analyse bibliographique puisant dans un corpus de textes formé des travaux les plus influents permet un état des lieux des principales idées véhiculées dans le milieu académique international. Cette revue de littérature jette un regard neuf sur la manière dont est traité le sujet de l’économie du logement par ses différents acteurs.
Les trois chapitres suivants résultent d’une proposition faite par l’EPF Nord-Pas de Calais d’exploiter les données des services de demande de valeurs foncières (DVF). La première partie de cette exploitation s’est effectuée dans le cadre d’une étude réalisée par le laboratoire EQUIPPE (que j’ai encadrée) pour le compte de l’EPF Nord-Pas de Calais. La base de données DVF nous offre des informations sur les caractéristiques intrinsèques et la géolocalisation de l’ensemble des transactions immobilières de l’ex-région Nord-Pas-deCalais qui se sont déroulées entre le 1er janvier 2005 et le 30 juin 2013. Cette base n’est accessible que depuis peu de temps et n’a pas encore été utilisée dans le milieu académique. C’est pourquoi j’ai décidé d’en réaliser une présentation détaillée et de proposer également une série de statistiques générales qui permettent d’apporter des premiers enseignements sur l’activité immobilière et foncière de la région. L’utilisation s’est vite révélée intéressante et a permis au PUCA d’apprécier la richesse des exploitations qui peuvent en découler.
Ensuite, je présente une analyse hédonique sur l’ensemble des deux départements du Nord et du Pas-de-Calais. L’objectif principal de l’EPF Nord-Pas de Calais était de mieux connaître la valorisation de son territoire d’activité. Il a donc fallu mettre en place une méthode qui puisse rendre compte de la valorisation des quelque 1500 communes qui occupent l’espace des deux départements. Pour ce faire, j’ai décidé de mettre en place un modèle spatial composé de deux étapes. La première fournit des résultats quant à l’impact des caractéristiques intrinsèques de chaque bien et des aménités locales disponibles dans sa commune. Elle estime également un effet fixe spécifique à chaque commune. La deuxième partie de l’analyse consiste à expliquer la valeur de ces effets communaux. Elle nous permet de quantifier l’impact des politiques de chaque commune via l’influence d’infrastructures publiques et de politiques fiscales ainsi que différents indicateurs socio-économiques.
Elle nous offre également un bon point de départ pour effectuer une mesure de la valeur de l’ensemble du stock de logements du Nord-Pas-de-Calais et de la part de cette valeur attribuable à la rente foncière différentielle, travail fait dans le quatrième chapitre. Rappelons que la rente foncière différentielle est définie comme le surplus de valeur des biens immobiliers par rapport à leur coût d’opportunité. Elle fournit une mesure pertinente des surplus économiques générés par les aménités d’une unité urbaine. La méthodologie que j’utilise s’appuie sur les résultats de la première étape du troisième chapitre. Il s’agit d’évaluer le prix de chaque logement en fonction des estimations de notre analyse hédonique puis de comparer cette estimation à l’estimation du prix de chaque logement dans le cas où il se situerait en zone rurale et ne bénéficierait de l’accès à aucune aménité. Nous avons ainsi pu montrer que la valeur globale du stock régional de logements est d’un montant sensiblement égal à celle du stock de capital et que la moitié de cette valeur correspond à la rente foncière 8 différentielle. Cette méthodologie innovante possède l’avantage de pouvoir être transposée à n’importe quelle région bénéficiant des services de demande de valeurs foncières. Ainsi, l’EPF Nord-Pas de Calais pourra diffuser ces résultats afin d’encourager les autres EPF à faire de même pour leur territoire d’activité. Cela donne également l’occasion de répondre aux attentes du PUCA puisqu’il est possible de se servir de cette méthode pour réaliser une étude à l’échelle de la France métropolitaine. Ce chapitre nous permet également d’affiner l’analyse des dynamiques de prix et de préciser la manière dont les ménages construisent leur courbe d’enchère et d’évaluer l’impact de l’action publique locale sur la valorisation de leur territoire.
L’objectif du cinquième chapitre résulte du besoin du PUCA de posséder un modèle théorique capable d’apporter des informations sur les différentes prises de décision de l’ensemble des acteurs qui interagissent au sein de la sphère de l’habitat. D’après les résultats apportés par le premier chapitre, il apparaît que le modèle DIPASQUALE-WHEATON est le meilleur point de départ pour remplir cet objectif. Jusqu’ici, l’ensemble des études ne s’est pas attardé sur l’approfondissement du modèle et n’a privilégié qu’une analyse globale de l’impact de différents chocs macroéconomiques sur les principales composantes du marché du logement. C’est pourquoi j’ai décidé d’apporter des fondements microéconomiques à ce modèle afin de compléter son apport théorique en permettant l’analyse précise du comportement des différents acteurs lors de la mise en place de politiques publiques. Ainsi, j’étudie autant les déterminants du choix du statut d’occupation des ménages que la prise de décision des agents dans leur choix d’investissement et de mise sur le marché des logements qui composent leur patrimoine. La poursuite future de ce travail me donnera la possibilité de simuler l’impact de l’intervention publique sur ces prises de décision dans le but de trouver un équilibre qui remplisse les objectifs fixés au préalable par l’État.