PROSES

Secara singkat dari penjelasan sebelumnya disebutkan 2 metode dalam penyelesaian kredit macet pada perbankan dan koperasi , yaitu ;


DUA (2) METODE UNTUK MENDAPATKAN ASET


  • PRA-LELANG

Dengan maksud melalu mediasi (kesepakatan), bertujuan untuk mencari solusi dari permasalahan aset tersebut yang dimana kita akan mengetahui kemauan dan kemampuan debitur setelah masuk data lelang/ pralelang, dari mediasi kita akan tahu status aset tersebut apakah akan di buyback (tebus) atau diserahkan secara sukarela (AKTA/AJB) dengan nilai kompensasi yang sudah disepakati melalui musyawarah/ mufakat.

  • LELANG

Kenapa terjadi LELANG di KPKNL karena dari hasil dari mediasi pada opsi pertama tidak membuahkan hasil yang saling menguntungkan dari dua belah pihak maka diselenggarakanlah LELANG oleh KPKNL untuk penyelesaian dari permasalahan aset tersebut.


Setelah diketahui bahwa debitur tidak melakukan pembayaran sesuai dengan kesepakatan yang ditandatangi ketika akad kredit dan surat SP-3 tidak ada jawaban maka dianggap aset tersebut layak sebagai syarat untuk diajukan lelang eksekusi oleh KPKNL.

__________________________________________________________________


METODE DAN PENJELASAN


  • CESSIE

Pengalihan hak atas kebendaan tak bertubuh (intangible goods) kepada pihak ketiga. Kebendaan tak bertubuh di sini biasa

berbentuk piutang atas nama.

  • AYDA (ASET YANG DIAMBIL ALIH)

Aset yang diperoleh Bank, baik melalui pelelangan maupun di luar pelelangan berdasarkan penyerahan secara sukarela oleh pemilik agunan atau berdasarkan kuasa untuk menjual di luar lelang dari pemilik agunan dalam hal debitur tidak memenuhi kewajibannya kepada Bank.

  • AKTA (AKTA NOTARIS JUAL/BELI)

Salah satu akta otentik atau dokumen yang menjadi bukti sah peralihan hak atas tanah dan bangunan. AJB dibuat oleh pejabat umum yang berwenang, yaitu PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang diangkat oleh kepala BPN (Badan Pertanahan Nasional).


________

  • ASET-BANK? RUMAH-SITAAN? DALAM-PENGAWASAN-BANK?

  • PRA-LELANG (CESSEY-AYDA-AKTA) DAN LELANG

  • INVESTOR

________

KESIMPULAN

Rumah murah aset bank bisa jadi salah satu alternatif pilihan hunian idaman.

Harga rumah aset bank bisa sangat miring ketimbang harga pasaran karena berasal dari agunan kredit macet perbankan. Lazimnya, pihak bank menyita rumah-rumah milik debiturnya lantaran kredit macet alias tidak bisa membayar cicilan kreditnya, baik rumah yang diagunkan untuk pinjaman KPR maupun kredit lainnya yang mengalami gagal bayar (keterlambatan cicilan) atau tidak ada pembayaran minimal selama kurun waktu 6 bulan. Sebagai informasi, saat ini bank- bank BUMN memberikan fasilitas pencarian rumah-rumah sitaan di seluruh Indonesia via online. Aset properti yang disita dari debitur tersebut berstatus rumah lelang.

“Kami memberikan informasi selengkap-lengkapnya kepada calon investor agar mereka bisa menghitung nilai investasi, kemungkinan keuntungan yang mereka terima dalam jangka panjang sehingga ke depan mereka dapat memproyeksikan imbal hasil investasi atau return of investment mereka,”.

Untuk mendapatkan aset tersebut dengan mengajukan form SURAT MINAT dan atau memberikan Uang Tanda Jadi (UTJ) sebesar 10% atau minimal Rp. 10.000.000,- sebagai bentuk keseriusan dengan disertai form SURAT PESANAN yang menerangkan perjanjian kesepakatan dan harga. Selanjutnya petugas dari kami akan memproses lebih lanjut dari pengajuan permohonan kepada pihak bank atau Koperasi hingga terima kunci, petugas kamipun akan menghubungi step by proses guna memberikan laporan terkait pembelian aset bank.


PERSYARATAN


    • DATA PEMBELI

  • Fotokopi KTP (apabila sudah menikah maka fotokopi KTP suami dan Istri);

  • Kartu Keluarga (KK);

  • Surat Nikah (jika sudah nikah);

  • NPWP.


  • PAJAK PENGHASILAN (PPh) PASAL 25 ATAU PPh 25


Pajak yang dibebankan pada penghasilan perorangan, perusahaan atau badan hukum lainnya.


  • BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB)

Pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Dasar pengenaan atas bea perolehan hak atas tanah dan bangunan dari nilai

perolehan objek pajak dengan besaran tarif sebesar 5% dari nilai perolehan objek pajak

  • PAJAK PENJUAL (PPh) = NJOP/Harga Jual x 2,5 %

  • PAJAK PEMBELI (BPHTB) = (NJOP/Harga Jual – Nilai Tidak Kena Pajak)x5%


NJOP adalah singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak, yakni harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.


  • PEMBUATAN AJB (AKTA JUAL BELI NOTARIS)

Pembuatan AJB harus dihadiri penjual dan pembeli (suami istri bila sudah menikah) atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.

Adapun, saksi yang perlu dihadirkan sekurang-kurangnya dua saksi. PPAT akan membacakan dan menjelaskan isi akta. Apabila pihak penjual

dan pembeli menyetujui isinya, akta akan ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi dan PPAT. Akta dibuat dua lembar asli, satu disimpan oleh

PPAT dan satu lembar lain akan diserahkan ke kantor pertahanan untuk keperluan balik nama. Salinannya akan diberikan pada pihak penjual

dan pembeli.

  • PROSES BPN (BADAN PERTAHAN NASIONAL)


Setelah AJB selesai di buat, PPAT menyerahkan berkas AJB ke kantor pertanahan

untuk balik nama. Penyerahan

berkas AJB harus dilakukan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak

ditandatangani.

Adapun berkas-berkas yang diserahkan meliputi:

  • Surat permohonan balik nama yang telah ditandatangani pembeli

  • Akta Jual Beli dari PPAT

  • Sertifikat Hak Atas Tanah

  • Fotokopi KTP penjual dan pembeli

  • Bukti lunas pembayaran PPh dan BPHTB.


Setelah berkas diserahkan di kantor pertanahan, akan ada tanda bukti penerimaan yang akan diserahkan kepada pembeli. Nama pemegang hak lama atau penjual akan dicoret dengan tinta hitam dan diberi paraf oleh kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.

Nama pembeli selaku pemegang hak baru atas tanah akan ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat, dengan pembubuhan tandatangan kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Dalam waktu empat belas hari, pembeli berhak mengambil sertifikat yang sudah balik atas nama pembeli di kantor pertahanan setempat.

BIAYA TOTAL

Besar biaya proses yang harus dikeluarkan untuk mendapatkan aset yang dikehendaki yakni ;

  • Pajak JUAL & BELI sebesar 2,5% + 5% yang harus ditanggung oleh calon pembeli dari nilai NJOP

  • Biaya LELANG sebesar 2% dari harga yang telah ditetapkan (jika terjadi lelang)

  • Komisi 2%

Jadi, estimasi perhitungan biaya pajak yang harus dikeluarkan sebesar 11,5% jika terjadi lelang dan biaya ;

  • Biaya Baliknama, Notaris dan Pengosongan jika aset yang dikehendaki masih dihuni