화곡 1구역 모아타운

모아타운 대상지로 선정되면 해당 자치구에서 관리계획을 수립하고 시에서 주민공람, 통합심의 등의 절차를 거쳐 모아타운으로 지정됩니다. 현재 화곡1동 1구역(1087번지)은 대상지로 선정되고 강서구청에서 관리계획 수립 용역을 도시계획업체에 맡겨 계획 수립중입니다. 모아타운 관리지역으로 지정되는 것은 관리계획 수립 이후의 절차입니다.

Q2) 강서구청 모아타운 설명회 자료를 보면, 우리 구역 내에 존치건물이 있는데 개발에서 제외되는 건가요?

A2) 모아타운 설명회 자료는 도시계획 업체에서 준비한 것으로, 존치건물은 예시로 든 것입니다. 주민 의견에 따라 존치건물을 포함할 수 있습니다. 관리계획 수립에 주민의 의견도 적극적으로 반영을 한다고 하니, 무엇보다 주민의 참여가 필요합니다.

해당 건물도 80%이상의 동의율만 달성한다면 같이 재개발 가능합니다.

Q3) 강서구청 모아타운 설명회 자료를 보면, 1구역이 1-1부터 1-6구역까지 6개 구역으로 나뉘어져 있습니다. 어떤 한 구역이 동의율이 80프로를 채우지 못하면 개별적으로 먼저 사업이 진행될 수 있는건가요?질문이란 무엇인가요?

A3) 우선, 이번 설명회에서 구획된 1구역 내에 1-1부터 1-6구역은 도시계획 업체에서 가로(6m 이상 도로)를 기준으로 6개 구역으로 나눈 것입니다. 모아타운 내에서는 가로주택정비사업으로 추진할 경우 20,000㎡이하로 구역을 설정할 수 있습니다. 화곡1동 1구역은 면적이 총 60,616㎡로 최소 3개~4개 구역으로 정할 수도 있습니다. 구역별로 동의율을 채운 곳부터 사업을 시작할 수도 있으나, 현재 강북구 번동 시범사업지와 같이 통합개발로 진행하는 것이 사업성이 좋을 것으로 보입니다,

Q4) 저는 단독주택 소유주입니다. 아파트로 개발한다면 몇 채까지 받을 수 있나요?이란 무엇인가요?

A4) 구청 담당자에 따르면, 최대 3채까지 가능하다고 합니다.

Q5) 권리산정기준일이 '22.1.20.이던데, 지금 매수하면 현금청산 되는 것이 아닌가요?

A5) 권리산정기준일은 지분쪼개기 등을 막고 모아타운을 원활하게 추진하기 위한 것으로, 권리산정기준일 전까지 착공신고가 된 건물은 매수하여도 현금청산이 되지 않습니다.

모아타운 대상지 권리 산정 기준일

-공모대상지 선정 발표일 다음 날 기준으로 고시가 가능한 날

Q6) 조합설립을 위한 동의요건은 무엇인가요?

A6) 토지등소유자의 80%이상 및 토지면적 2/3이상입니다.(가로주택형 모아주택)

Q7) 모아주택과 모아타운이 같은 말인가요?

A7) 모아타운은 공원, 지하주차장 등 생활시설 확충을 통해 모아주택을 계획적·효율적으로 추진하기 위한 소규모주택정비 관리지역을 뜻합니다. 모아주택은 1,500㎡이상 규모의 서울시 소규모주택정비사업을 말합니다. 모아타운은 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지의 새로운 정비모델인 ‘모아주택’을 블록 단위로 모아 단지화를 이루는 개념으로 아파트 단지처럼 체계적으로 관리할 수 있으며, 다양한 편의시설도 함께 조성됩니다. 자세한 내용은 '서울시 모아타운 관리계획 수립 지침'을 참고하세요.

https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/516135

Q8) 모아타운 관리계획을 수립중이라고 하는데, 이후 절차는 어떻게 되나요?

A8) ① 관리계획 수립시 전문가 사전자문을 통해 관리계획에 대한 적정성 확보 및 완성도를 높이는 절차가 있으며, ② 관리계획 수립 후 자치구에서 서울시로 모아타운 관리계획 승인을 신청하면, ③ 주민공람(14일 이상) 후 ④ 통합심의를 통해 모아타운 관리계획을 승인합니다. 모아타운 관리계획이 승인되면 서울시가 모아타운 관리계획을 고시하고 모아타운으로 지정됩니다.

Q9) 정비기반시설 · 공동 이용시설 조성시 비용지원을 받을 수 있나요?

A9) 소규모주택정비 관리계획에 따라 시장·군수등이 모아타운 내 정비기반시설 또는 공동이용시설을 설치하는 경우 아래 8종에 한하여 조성비용 지원 가능합니다. ● 정비기반시설 : 도로, 공용주차장, 공원.

● 공동이용시설 : 어린이집, 놀이터, 경로당, 도서관, 체육시설.

이 경우, 국비지원 공모 공고를 통하여 대상지를 선정하고 최대 375억 원(국비 150, 지방비 225억 원)까지 지원됩니다,

Q10) 기존 도로가 좁은데, 폐도가 가능한가요?

A10) 모아타운 내 기존 도로 폐도시 주변과의 연결 등 도시구조적인 기능에 지장이 없도록 공공보행통로, 도로 입체결정 등을 설정합니다.

● (예시) 기존 도로(6m 이하)의 차량 통행이 거의 없어 폐도가 가능하나 보행가로 활성화가 필요한 경우 도로 입체결정을 적용하여 보행자 우선도로로 지정.

※입체결정: 비도시계획시설부지 내 합리적 토지 이용을 위해 도시계획시설이 위치할 공간의 일부만을 구획하여 도시계획을 결정(도시계획시설의 결정구조 및 설치기준에 관한 규칙 제4조)

Q11) 다른 동네를 보면 모아타운 대상지로 선정되기 위해서 주민들의 동의율이 00퍼센트가 넘었다고 홍보를 하던데, 화곡1동 1구역은 동의를 받고 있나요?

A11) 우선, '모아타운 대상지'와 '모아타운 관리지역'은 다른 개념입니다. 화곡1동 1구역(1087번지 일대)은 '모아타운 대상지'로 선정이 이미 되었습니다. 대상지로 선정되기 위해서는 자치구 공모 방식과 주민제안 방식이 있는데, 질문자께서 말씀하신 동네는 주민제안 방식으로 모아타운 대상지로 선정되기 위해 동의서를 걷고 있는 것으로 보입니다. 관리계획 수립 후 관리계획 승인 신청이 이루어지고 이후 '모아타운 관리지역'으로 선정됩니다(Q8 참고).

Q12) 갭투자 시 세입자가 계약이 만료되면 실거주해야 할 의무가 있나요?

A12) 실거주 의무는 없습니다.

Q13) 조합 설립 이후 매수하면 현금청산 되나요?

A13) 네. 조합 설립 이후 매수하면 현금청산 됩니다. 화곡1동 1구역(1087번지 일대)은 아직 조합 설립이 되지 않았습니다.

Q14) 분담금은 얼마나 나올까요?

A14) 현재 모아타운 관리계획 수립 중으로, 관리계획이 수립되어야 분담금 계산을 할 수 있을 것입니다.
분담금 =조합원분양가 - 권리가액 (감정평가액*비레율(초기비레율)

*권리가액은 사업 진행 시 산정됨(현재 확인 불가)

추가부담금 = 사업 지연에 따른 이자 부담금( 비례율)

초과이익환수는 적용되지 않음

일반 분양 많아야 추가 분담금은 줄어드는 구조임

Q15) 주민제안에 따른 관리계획 수립시에도 용도지역 변경이 가능한가요?

A15) 용도지구 및 용도지역은 자치구 공모 또는 주민제안 절차의 여부와 관계없이 지역 여건 등을 고려하여 전문가 사전자문을 통해 적정여부를 검토하고 통합심의를 통해 결정

용도 지역 변경되는 경우 개별 모아주택 사업시행을 전제로 상향하는 것으로 사업시행인가 시점에 변경됨

관리계획에 용도지역 변경에 관한 사항을 명시하되 모아주택 사업시행인가 시점에 변경함

Q16) 모아타운 시 재당첨 제한여부?

A16) 규모사업에는 적용되어 제한없으나 추후 법계 정으로 변경 될 수 있음

Q17) 모아타운 선정 되었는데 조합동의서 언제부터 받을수 있는지요?

A17) 관리계획수립이 완료되어야 가능하며, 주민이 임의 구역별 다르게 구성 시 조합을 재 구성하는 번거로움이 있음

Q18) 화곡1동 1087 전체 구역 행복주택은 어떻게 되나요?

A18) SH / LH공사에서 동의서를 받아서 같이 재개발 가능하다.

단, 임차인에 대한 이주 비용 지불은 확인 되지 않았음.

Q19) 화곡1동 1087 전체 구역 관리 계획은 언제 완료 되나요?

A19) 2023년 6월 내에 완료 예정입니다.

Q20) 화곡1동 1087 전체 구역 모아타운 설명회 언제 진행되나요?

A20) 관리 계획 완료 후 14일 동안 설명회가 진행 됩니다.

조합원의 원하는 부분을 제안 또는 공유하여 자연스러운 대규모 단지를 건설하는게 목적임(소유주의 이득이 가장 큰쪽으로)