המחשבון שמשמאל משווה בין שתי חלופות:
באפריל שב"שנת ההתחלה" קניתם דירה בהשקעה מסוימת, גרתם בה עד אפריל ב"שנת הסיום", ומכרתם אותה.
באפריל של "שנת ההתחלה" לקחתם את אותו סכום השקעה וקניתם יחידות בקרן נאמנות שמחקה מדד מניות. במקביל, שכרתם דירה זהה לדירה שהייתם קונים בחלופה הראשונה. מדי שנה בחודש אפריל מכרתם מספר יחידות בקרן ככל הנחוץ על מנת לשלם את שכר הדירה השנתי. לסיום, ב"שנת הסיום" מכרתם את אחזקותיכם. (בכל מכירה משולם מס רווחי הון של 25%, ר' להלן).
המחשבון מחשב כמה כסף היה לכם לאחר המכירה בשני המקרים על בסיס נתונים היסטוריים.
שנת התחלה וסיום בטווח 1993-2023.
הסכום להשקעה. (למרות שזה לא באמת משנה, כי הכול כאן מוכפל לינארית).
עלויות עיסקה ברכישה ומכירה של הדירה. תחת ההנחה היא שהדירה היא למגורי הבעלים, המס היחיד הוא מס רכישה שמבוטא כאחוז מערך הבית בזמן הרכישה. עלויות אחרות (דמי תיווך, שכר טירחה לעו"ד) גם הם בדר"כ אחוז ממחיר העיסקה. ברירות המחדל הן 4% לרכישה, ו-1.5% למכירה, אבל אתם מוזמנים לשחק עם זה.
מדד המחירים שהקרן מחקה. כרגע האופציות הן מדד תא125 או S&P500. אני מניח שהעמלות זניחות.
שכר הדירה כאחוז מערך הדירה. כלומר, אני מניח ששכר הדירה השנתי הוא אחוז קבוע מערך הדירה באפריל של אותה שנה.
על מנת שההשוואה תהיה נכונה, שכר הדירה צריך לשקף את שכר הדירה שמשולם לבעלים פחות עלויות שהייתם משלמים על אחזקת הדירה אם היא היתה בבעלותכם.
לדוגמא, נניח ששווי הדירה הוא 3מ' ש"ח, ושכר הדירה החודשי הוא 8,000 ש"ח; ונניח שבעל הדירה מוציא 10,000 ש"ח בשנה ממוצעת על תיקונים, שיפוצים וכד' -- עלויות שהיו נופלות עליכם אם הייתם הבעלים; אז שכר הדירה השנתי פחות העלויות הינו: 8,000 כפול 12 פחות 10,000, שווה 86,000 ש"ח. כלומר 2.87% משווי הדירה.
השינוי במחיר הדירה נקבע על על פי מדד מחירי הדיור של הלמ"ס. זה הכלי הכי מדויק שיש לנו להערכת השינויים במחיר. אחת לכמה זמן אני שומע אנשים שטוענים שהמספרים שמפרסם הלמ"ס לא הגיוניים, כי הם "מכירים את השטח" ו"זה לא המציאות", ולפעמים אפילו עולות הטענות שבלמ"ס מזייפים מסיבות פוליטיות, אבל זה שטויות. הלמ"ס לא מזייף מספרים, הסוקרים שלהםג גם נמצאים ב"שטח" והמתודולוגיה שלהם, עם על המגבלות שלה, יותר מדויקת מתחושות בטן. (בין היתר, הם מתבססים על המחירים של העסקאות בפועל, ולא על המחירים של שמתפרסמים במודעה). ואגב, אני ממש לא סומך בעניין הזה על מדדים שמפרסמים לוחות מודעות אינטרנטיים, גופי לובי של קבלנים וכיו"ב.
נתונים היסטוריים על ערכי המדדים TA125 ו-S&P500 לקוחים מ- Yahoo!finance, בשילוב עם שער הדולר היציג מבנק ישראל.
לצורך חישוב מס רווחי הון, השתמשתי במדד המחירים לצרכן של הלמ"ס.
בחישוב לקחתי בחשבון מס רווחי הון של בשיעור של 25% מהרווח הריאלי, וזאת למרות שמבחינה היסטורית שיעור המס היה נמוך יותר במשך חלק מהתקופה. חשבתי שההנחה הזאת יותר רלבנטית למי שרוצה להשתמש במחשבון כדי לקבל החלטות עתידיות על בסיס נתונים היסטוריים. כמובן שזה לא לגמרי מדויק, כי קשה להעריך איך השינוי במס השפיע על מדדי המניות.