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13 de noviembre 2025

El sector inmobiliario chileno vive una crisis que exige voluntad política. En 2026 persiste la paradoja: las tasas hipotecarias cayeron a 4,2%, pero las ventas rondan 3.000 unidades mensuales, menos de la mitad de 2019. No falta demanda, falta previsibilidad y marcos que no encarezcan la oferta.

La CChC estima un stock superior a 105.000 unidades, con más de dos años de absorción. Muchas familias no acceden al crédito por exigencias y plazos de ahorro que promedian 11 años. El cuello de botella es la “permisología”: falta de certeza jurídica y normas que multiplican tiempos y costos.

La gestión del Minvu ha sido cuestionada. La Asociación de Desarrolladores de Viviendas Sociales (ADVS), reporta un déficit del Serviu Metropolitano del 32,3% (≈ $312.000 millones) que frena viviendas sociales. El Minvu reconoce deuda vencida con constructoras cercana a US$130 millones, aunque aún existe dudas sobre la real magnitud.

Desde 2004, normas sucesivas han elevado costos sin evaluar impactos. El IVA a la vivienda (2016) encareció precios; exigencias y planificación restrictiva redujeron suelo; la eliminación del CEEC, aún en transición, resta incentivos cuando se necesita capital de trabajo.

La inversión estará deprimida por baja confianza y salida de capitales; los fondos de pensiones se han reducido 25-30%, limitando financiamiento justo cuando el sector debe absorber capacidad ociosa. El déficit cuantitativo supera medio millón de viviendas y, sumando arriendos precarios y allegamiento, puede acercarse a 1,5 millones de hogares.

La solución no es más Estado constructor ni subsidios permanentes. Quizás sea necesario tomar algunas, como el silencio administrativo positivo con fiscalización posterior, habilitar suelo fiscal ocioso en la RM mediante concesiones y usufructos y por último, generar incentivos tributarios permanentes (exención IVA y reducción de contribuciones al primer hogar) para bajar precios 15-20%.

Propuestas de los candidatos presidenciales que son pro inversión y desarrollo inmobiliario, han generado diversas propuestas como el “Pie Cero”, el que busca facilitar acceso a jóvenes que cotizan y quieren comprar hasta 4.500 UF sin ahorrar pie. También hay programas de 800.000 soluciones y autoconstrucción asistida con subsidios de hasta 1.000 UF.

Además, se estima que cerca del 30% de nuevos desarrollos incorpora certificaciones verdes y la digitalización (BIM, análisis predictivo, logística), lo que puede reducir costos 15-25%. Pero la productividad está estancada por trabas regulatorias.

Chile tiene dos caminos en 2026: más regulación que paralice inversión, o liberar capacidad instalada eliminando burocracia innecesaria. El déficit se resuelve destrabando permisos, habilitando suelo y dejando que el sector privado, con agilidad técnica y financiera, construya.

Publicada en El Diario El Inmobiliario.

11 de octubre 2025

El escenario habitacional de Chile entre 2018 y 2025 exhibe una tragedia sistemática, y es que durante ese período, el número de familias en campamentos se disparó un 153 % entre 2019 y este año, según estudios del CEP; mientras, el déficit de vivienda formal supera las 490 mil unidades de acuerdo con el Censo 2024. Las cifras no son solo estadísticas sombrías: representan miles de familias que el Estado no ha logrado incorporar al mercado formal.

Pese a planes emergentes del Ministerio de Vivienda, la ejecución estatal ha sido incapaz de responder. Tras los incendios masivos del verano, el Ministerio solo entregó 53 viviendas reconstruidas de las casi 6.000 destruidas; el grado de ejecución presupuestaria fue menor al 1 %. Este dato revela lentitud y una debilidad institucional que acostumbra a arrastrarse frente a la urgencia social.

Ahora, la Comisión de Vivienda del Congreso ha citado al Ministro de Hacienda y a la Directora de Presupuestos, para que respondan por las deudas acumuladas del Minvu. Eso desnuda un problema estructural: el Gobierno del minuto a minuto y el déficit de planificación financiera, frente a demandas sociales crecientes. Muchos en el sector inmobiliario siguen esta noticia con preocupación, puesto que la propia institución estatal de vivienda acumula pasivos mientras los campamentos crecen es una señal de que el modelo está colapsando desde adentro.

Los permisos de edificación hoy demoran hasta dos años en algunas comunas, generando sobrecostos que encarecen y retrasan la oferta. Mientras tanto, el mercado privado se mantiene en contracción, porque las ventas de viviendas usadas y nuevas se han estancado por tercer año consecutivo, con una sobreoferta que supera los 110 mil departamentos sin vender a nivel nacional y precios que no logran ajustarse a la capacidad real de compra de los hogares. En este escenario, el gasto estatal en subsidios —que en algunos ejercicios ha bordeado el 4,6 % del PIB— sigue sin revertir el déficit ni contener el aumento sostenido de los asentamientos informales.

Lo que hoy se demanda no es más Estado, es un Estado “más ágil” menos intervencionista, con un rol regulador pero sin burocracia paralizante. Ambientar un sistema que permita que desarrolladores privados respondan más rápido al crecimiento urbano, que promueva vivienda asequible en arriendo con garantías, y que utilice subsidios focalizados —no paquetes universales ineficientes—, ese es el camino. Es preciso también liberar suelo regulatorio con claridad administrativa y reactivar el acceso al crédito mediante un sistema hipotecario menos riguroso.

En este medio donde se respira mercado inmobiliario, quiero emerger como interlocutor técnico. Sé que las propuestas se juzgan por su rigor y no basta con criticar al Estado; hay que ofrecer motores que el mercado pueda accionar. Mi punto de partida es sencillamente este: un Estado que no logra controlar su propio pasivo ni evitar el crecimiento acelerado de campamentos, no puede seguir pretendiendo resolverlo todo.

Que la Comisión cite al Ministro y a la Directora de Presupuestos por deudas del Minvu, es una alerta institucional. Es hora de que el sistema cambie y ese cambio pasa por liberar la iniciativa privada, reafirmar la propiedad y empujar un modelo de subsidios racionales, no de imposiciones estatales inconducentes.

Publicada en El Diario El Inmobiliario.

09 de septiembre 2025

El sector inmobiliario representa 13% del PIB global y mueve más de 10,5 billones de dólares anuales. Chile refleja las tensiones globales con particular crudeza: una familia necesita 11,4 años de ingresos para comprar una vivienda, el doble que hace una década. Existen 108.000 viviendas nuevas sin vender mientras el déficit habitacional supera las 650.000 unidades. Los campamentos crecieron 31,3% desde 2022.

La paradoja es evidente: exceso de stock en algunos segmentos y escasez dramática en otros. El sistema municipal muestra debilidades: más del 40% de los municipios declara no contar con capacidades técnicas para gestionar datos territoriales, ralentizando permisos y generando incertidumbre.

Como ejemplos internacionales se puede mirar a Barcelona que redujo 21% los tiempos de traslado con IA en movilidad; mientras que Singapur proyectó demanda habitacional a 20 años reduciendo 30% el déficit. El mercado comercial global muestra vulnerabilidades con incumplimientos de 12,6% en oficinas.

Por su parte, la IA territorial surge como respuesta estratégica: algoritmos, machine learning y modelos predictivos aplicados a datos urbanos y geoespaciales. Sus aplicaciones incluyen un tasación dinámica integrando datos geoespaciales y regulación urbana; modelos de oferta/demanda que detectan sobrestock y anticipan valorizaciones.

Ademas, consideran políticas de densificación inteligente priorizando corredores de transporte; alerta temprana del déficit habitacional, y; Simulación de instrumentos de suelo público. En Chile se cuenta con catastro MINVU, IDE, registros SII, estadísticas INE y datos variados. El desafío es integrarlos en modelos que reduzcan incertidumbre y orienten inversión.

La IA Territorial es una urgencia para el mercado inmobiliario chileno, porque puede reducir años de espera para vivienda propia, acelerar venta de stock, frenar crecimiento de campamentos y entregar certezas a inversión privada. Incorporarla como política de Estado, es clave para transformar datos en decisiones inteligentes y eficientes.

Publicada en El Diario El Inmobiliario.

14 de junio 2024

La vialidad ha sufrido cortes y daños, mostrando la urgencia de una infraestructura resiliente. Deslizamientos e inundaciones han afectado rutas clave, comprometiendo el tránsito y la respuesta a emergencias.

Por Gerardo Ureta, académico Escuela de Arquitectura Universidad Mayor.

Las recientes lluvias ha dejado en evidencia la fragilidad de nuestra infraestructura. Un informe de la OCDE destaca que, aunque las políticas de infraestructura han sido un pilar para el desarrollo económico del país, es imperativo actualizar los procesos de inversión pública con un enfoque más integrado y de largo plazo, dejando de lado el centralismo, pues un 88% de las decisiones se toman a nivel central. Esto contrasta con el promedio de 41% de la OCDE.

La vialidad ha sufrido cortes y daños, mostrando la urgencia de una infraestructura resiliente. Deslizamientos e inundaciones han afectado rutas clave, comprometiendo el tránsito y la respuesta a emergencias.

Así, las formas de mitigar los impactos climáticos deben ir en la línea de invertir en infraestructura verde, mediante pavimentos permeables, colectores de aguas lluvias y humedales urbanos para gestionar el exceso de agua y prevenir inundaciones. Además de una urgente modernización vial, aumentando la inversión en reparación, mantención y reconstrucción de calles y carreteras resistentes a eventos climáticos extremos.

El suministro eléctrico ha sufrido cortes extensos, afectando hogares y negocios, y poniendo en riesgo la seguridad y bienestar de la población. La conectividad, no tan solo física, sino que también digital, es vital para la información y coordinación en emergencias, pero las interrupciones de servicio demuestran la necesidad de una red más robusta.

Está demostrado que garantizar el acceso equitativo a la tecnología y mejorar la infraestructura de telecomunicaciones son pasos necesarios para asegurar que todos puedan mantenerse conectados y continuar con sus actividades educativas y laborales.

Es imperativo actuar con determinación para construir un Chile resiliente, protegiendo nuestra economía y calidad de vida. La resiliencia es una inversión esencial y urgente.

Publicada en diario La Tercera.