Abwicklung
Quelle: vkbw.de - Verband der Kleingärtner Baden-Württemberg e.v. (VKBW)
Grundsätze der Entschädigung bei Pächterwechsel
Grundsätzliches
Grundsatz ist, dass die Schichten der Bevölkerung, zu deren Gunsten das Verfügungsrecht der Eigentümer von Flächen (durch das Bundeskleingartengesetz - Pachtzinsbindung, Kündigungsschutz und Art. 14 Abs. 2 GG) gesetzlich eingeschränkt ist, auch künftig in der Lage sein müssen eine Kleingartenparzelle anzupachten, um so ihre allgemeinen Lebensverhältnisse zu verbessern.
Rechtslage bei Pächterwechsel
Mit vorliegenden Gutachten des Instituts für Städtebau, Bodenordnung und Kulturtechnik der Universität Bonn (Auftraggeber: Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau) liegt eine Bestandsaufnahme und Analyse des deutschen Kleingartenwesens vor. Sie unterstreicht einerseits die positiven Aspekte des Kleingartenwesens, erlegt andererseits den Verbänden die Verpflichtung auf, sich für die Erhaltung des gesetzlich privilegierten Kleingartenwesens in besonderer Weise einzusetzen und den Mitgliedervereinen konstruktive Hilfen zu geben.
Die Frage, welche dem weichenden Pächter gehörenden, im Interesse einer gesetzmäßigen kleingärtnerischen Nutzung der Pachtparzelle zurückzulassenden Gegenstände, in welcher Höhe zu entschädigen sind, muss sich an der Zielsetzung und sozialpolitischen Verantwortung sowie dem sozialen Charakter des Kleingartenwesens orientieren.
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die Neuverpachtung einer Kleingartenparzelle nach wirksamer Kündigung des Pachtverhältnisses und die Frage der Veräußerung von Eigentum des ausscheidenden Kleingärtners an den neuen Pächter zwei rechtlich unabhängige Vorgänge sind.
Die Verpachtung der Parzelle ist ein Rechtsgeschäft zwischen dem Zwischenpächter (Verein) und dem neuen Gartenbewerber. Gegenstand des Pachtvertrages ist die kleingärtnerische Nutzung der Fläche und die Zahlung des Pachtbetrages sowie die Erfüllung von Pflichten zur Erhaltung der Kleingartenanlage.
Die Eigentumsübertragung von Gegenständen, die als Hilfsmittel zur kleingärtnerischen Nutzung gegen angemessene Entschädigung auf der Parzelle zurückbleiben dürfen, ist Gegenstand eines Kauf- und Übereignungsvertrages zwischen dem ausscheidenden Pächter und dem neuen Pächter. In diesem Rahmen wirkt der Verein in Erfüllung seiner kleingärtnerisch gemeinnützigen Aufgaben mit und hat Kontrollfunktion zum Schutz der beteiligten Kleingärtner. Hierin wird die soziale Bedeutung des Kleingärtnervereins als Zwischenpächter oder Verwalter von Anlagenflächen deutlich (vgl. Gutachten "Städtebauliche, ökologische und soziale Bedeutung des Kleingartenwesens).
Der Verein wird hier als Vermittler und Kontrollinstanz zwischen dem neuen und dem alten Pächter tätig. Ist ein Nachpächter gefunden, achtet der Verein darauf, dass der gezahlte Kaufpreis die durch die Wertermittlung festgestellte Ablösesumme nicht übersteigt. Wird kein Nachfolger gefunden, ist der Pächter verpflichtet, den Pachtzins als Nutzungsgebühr weiter zu zahlen, solange die Laube auf der Parzelle steht. Sollte kein Nachfolger gefunden werden, muss er letztendlich Laube und Bewuchs auf seine Kosten entfernen oder die Ablösesumme in der Höhe reduzieren.
Dieser Rechtsvorgang erfolgt entsprechend den Vorschriften der § 433 BGB (Kauf) und
§ 929 BGB (Erwerb des Eigentums an beweglichen Sachen). Hierbei ist festzuhalten, dass auch mit dem Boden fest verbundene Gegenstände (z.B. die Laube) wie bewegliche
Sachen behandelt werden, da sie als Hilfsmittel zur kleingärtnerischen Nutzung nur vorübergehend, d. h. für die Zeit dieser Nutzung mit Grund und Boden verbunden sind und daher als Scheinbestandteile (§ 95 Abs. 1, Seite 1 BGB) gelten.
In der Praxis stehen beide Rechtsvorgänge allerdings in einem engen tatsächlichen Zusammenhang, da nur der neue Nutzungsberechtigte der Parzelle für das Eigentum des Aufgebenden Verwendung hat. Da der Ausscheidende sein Eigentum i. d. R. ohne Vernichtung der Sachwerte (Laube, Anpflanzungen) nicht mitnehmen kann, ist es in der Praxis üblich, dass er dieses - sein Eigentum - gegen eine angemessene Entschädigung zurücklässt, allerdings mit der wesentlichen Einschränkung, dass dies nur für die Gegen-stände gilt, die der kleingärtnerischen Nutzung dienen und die, im Hinblick auf den Sozialcharakter des Kleingartenwesens, einem Nachfolger aus den vorgesehenen, weniger privilegierten Schichten der Bevölkerung zur Übernahme zuzumuten sind.
Die angemessene Entschädigung, deren Vereinbarung und Gewährung erst eine vertragliche Verpflichtung zur Eigentumsaufgabe rechtlich wirksam werden lässt, hat sich deshalb immer am Sozialcharakter des Kleingartenwesens zu orientieren. Zwar wird der Sachwert einer Bewertung zugrunde zu legen sein, Grenzen der Entschädigung bilden jedoch die gesetzlichen Vorgaben des BKleingG: einfache Ausführung der Laube, nicht zum Wohnen geeignet, übliche kleingärtnerische Nutzung der Parzelle, keine besondere Bezahlung und Übernahme von Liebhaberstücken.
Ein wichtiges Mittel sind die Richtlinien für die Wertermittlung von Kleingärten bei Pächterwechsel (Verwaltungsvorschrift des Ministeriums Ländlicher Raum B. W. GABL. vom 14.02.96), den Bestand des sozialen Charakters des Kleingartenwesens zu erhalten. Sie begrenzen die Entschädigungen und Ablösesummen auf das Maß, das noch die besondere rechtliche Bevorzugung von Kleingärten zu rechtfertigen vermag.
Für die Ermittlung einer angemessenen Entschädigung der der kleingärtnerischen Nutzung als Hilfsmittel dienenden Gegenstände sind nachstehende Kriterien in den Richtlinien:
1. Kleingärten selbst haben keinen Marktwert.
2. Sie sind durch das Bundeskleingartengesetz besonders bevorzugte Pachtgärten.
3. Die kleingärtnerische Nutzung dieser Fläche steht im Vordergrund.
4. Hilfsmittel und Einrichtungen sowie Bepflanzungen im Garten sind aus Sicht der zulässigen Bodennutzung als Grünfläche von untergeordneter Bedeutung.
Lauben haben insbesondere nur eine der gärtnerischen Nutzung der Fläche dienende Hilfsfunktion, sie sind im weiteren Sinne "Nebenanlagen" zur gärtnerischen Nutzung (vgl. Urteil des BVerwG vom 17.02.1984, NJW 84 S. 1576). Lauben dürfen insbesondere nicht den Eindruck eines Wochenendhauses vermitteln und auf der Parzelle zur Hauptsache werden, da damit eine gehobene Nutzungsart der Grünfläche praktiziert würde und die sie umgebende Grünfläche nur als Annex des Gebäudes angesehen werden könnte. Diese Nutzung gefährdet den Schutz des BKleingG (vgl. Urteil des OVG Münster vom 10.11.1987 - 7 A 2477/85).
Auch wenn die Laube vom Kleingärtner mit teuren Materialien erbaut oder beschafft wurde, darf dies die Weitervergabe des Pachtgartens an einen Nachfolger nicht erschweren.
Materialkosten, die über die notwendigen Kosten einer einfachen Ausführung hinausgehen, sind nicht zu entschädigen. Hier wird darauf hingewiesen, dass übergroße Lauben oder einer der einfachen Ausführung nicht entsprechende Einrichtung nicht vom Nachfolgepächter übernommen und bezahlt werden müssen.
Entschädigt werden können sonstige Anlagen (Nebenanlagen) wie Flächenbefestigungen, Einfriedungen, Pergolen oder Rankgerüste sowie Pumpen und Kompostbehälter, soweit sie im Pachtvertrag oder in der Gartenordnung zugelassen bzw. beschrieben und genehmigt worden sind. Nicht bewertet werden können bewegliches Inventar z. B. Gartenmöbel, Markisen, Rollläden und Gartengeräte. Diese können vom neuen Pächter in freier Vereinbarung übernommen werden.
Tatsächlich ist mit Beendigung des Pachtverhältnisses das Nutzungsrecht des Eigentümers einer baulichen Anlage im Kleingarten erloschen. Solange er Pächter war, konnte er es nutzen. Diese Möglichkeit der Nutzung hat er ggf. mit Kündigung des Pachtverhältnisses aufgegeben. Er kann sein Eigentum jetzt nur noch an den Nachpächter veräußern oder wegnehmen. Diesem ist jedoch nur zuzumuten, ein dem Gesetz entsprechendes Hilfsmittel zur kleingärtnerischen Nutzung zu übernehmen und für ein solches in einfacher Ausführung eine Entschädigung zu bezahlen.
Die Minderung des erwarteten Entschädigungsbetrages stellt keine Enteignung dar! So wie der Eigentümer der Kleingartenfläche kraft Sozialbindung seiner Pachtfläche eine Beschränkung seiner Verfügungsbefugnis hinsichtlich des Pachtzinses und anderer Verwertbarkeit der Fläche hinnehmen muss, hat auch der Eigentümer einer teuren Laube hier hinsichtlich seines Entschädigungsanspruches die Sozialbindung seines Eigentums anzuerkennen. Der soziale Charakter des Kleingartens und die damit festgesetzte Nutzungsmöglichkeit für weniger begüterte Schichten rechtfertigt es, den Eigentümer auf Entschädigung für eine einfache, der gesetzlichen Normgröße entsprechenden Laube zu verweisen.
Eine ganz wesentliche Bedeutung für die Niedrighaltung der Kosten der Hilfsmittel besteht in der Verpflichtung des als kleingärtnerisch gemeinnützig anerkannten Vereins, die Verpachtung der Parzelle selbst korrekt nach sozialen Gesichtspunkten vorzunehmen und auch seine Aufsichtsfunktion bei der Veräußerung der Hilfsmittel im Garten wahrzunehmen. Die an dem sozialen Charakter des Kleingartens orientierte Bewertung nach den entsprechend ausgestalteten Richtlinien muss immer die Obergrenze für eine dem Nachpächter abverlangten Entschädigung bei Gartenübernahme darstellen.
Auf keinen Fall darf von der Organisation zugelassen werden, dass sich Pächter und Nachpächter von vornherein allein um die Regulierung der Gartenübernahme kümmern. Das führt dazu, dass ein Nutzungswilliger glaubt, er könne die Parzelle nur erhalten, wenn er die oftmals ungerechtfertigten Forderungen des alten Gartenbesitzers erfüllt.
Ein von diesen Vorgaben abweichender widerrechtlicher Gartenverkauf ist rechtlich unwirksam.
Alfred Lüthin
Vorsitzender
Verband der Kleingärtner
Baden- Württemberg e. V.