ワンルームマンション投資学

『最大のリスク』

不動産投資では、「無知」こそ最大のリスク。

必要かつ十分な情報をきちんと獲得すれば、成功の可能性は高まる。

（『99%失敗しない、不動産投資のはじめ方』山本尚宏 ）

『3つのリスク』

不動産投資のリスクは主に次の3つ。

①空室・滞納リスク

②地震・火災リスク

③家賃下落リスク

これらは、物件選びのポイントを守り、入るべき保険に入り、優秀な管理会社と提携することで、リスクを問題ないまでに小さくすることができる。

（『地方在住サラリーマンでも資産2億円！私が東京の中古ワンルーム投資で自由な人生を手に入れた方法』台場史貞）

『流通量が多い』

ワンルームマンションは1室単位で売買されるから、流通量は一棟ものに比べると膨大で、有利な物件に出会えるチャンスも多い。

『分散投資ができる』

1室の価格が比較的少額なため、物件、場所、時間を分散して投資することができる。不動産投資で最も難しいのは、将来における物件価値や賃貸需要の変化を予測すること。その変化への対応策として、1室ずつ立地や建物、さらには購入時期を分散しておけば、リスクヘッジできる。

（『中古マンション投資の極意』芦沢　晃）

『安定的な副収入』

①家賃は景気に左右されにくい

②会社員こそ資金調達しやすい

③業務のほとんどを外注できる

したがって、会社員としての仕事をまっとうしながら、安定的に副収入を得ることができる。

（『初心者から経験者まですべての段階で差がつく！不動産投資 最強の教科書』鈴木宏史）

『長期運用が可能』

鉄筋コンクリート造（RC）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）のマンションは、法定耐用年数が木造より長く、木造ほど値崩れをする心配がない。そのため、資産価値が比較的高く維持され、長期的に運用できる。

（『99%失敗しない、不動産投資のはじめ方』山本尚宏）

『4つのデメリット』

①規約や使用細則などのルールに拘束される

②土地はなく「持分」としての権利のみ

③金融機関から融資の際に制約を受けることがある

④管理費・修繕積立金の負担で利回りが低くなることがある

（『「自分らしく生きがいのある生活」は低リスク・超安定のワンルーム投資で実現する！ 』飯田勝啓）

『立地は最も大切』

賃貸物件で入居者から選ばれる最大のポイントは「立地」。1に立地、2に立地、3、4がなくて5に「立地」と言われるくらい、最も大切にされているポイント。

東京の中でも、港区、中央区、千代田区は都心3区と言われ、特に人気の高い場所。「マンション力」がピカイチ。

山手線のターミナル駅（品川・渋谷・新宿・池袋・上野・秋葉原・東京）まで乗り換えなしで15～20分以内に位置する駅までは賃貸需要が見込みやすい。都心3区と比べて価格も抑えられている。

最寄り駅からの距離は、「徒歩10分以内」が大切なポイント。距離にして800m。ただし、平坦な道の10分と坂道がある場所の10分では感覚的にかなり違う。また、マンションまでの道のりが商店街のような明るい場所なのか、住宅街なのかで感覚的に距離感が違ってくる。

『立地は空室リスクを避ける最大の要素』

住む人にとっても物件の魅力とは、なにを置いても第一は立地。東京23区内、それもなるべく人気駅から徒歩10分以内、さらに言うと極力5分以内を選ぶようにしている。マンション自体が少し古くても、立地さえよければ借りたい人は絶えない。購入後に変えられないのは立地なので、ここで失敗しないことは、空室をつくらない第一歩かつ最大の要素だと考えている。

（『幸せになるサラリーマン家庭の不動産投資 「未来収入」実践ノート 』宮内ふみとその夫）

『東京の駅徒歩10分以内の物件を購入する』

購入すべきは、東京都内の最寄駅から徒歩10分以内の物件。なぜ10分圏内かというと、徒歩で10分以上かかってしまうと稼働率がガクンと下がるという統計データがあるから。

『生活利便性も考慮する』

物件は生活利便性も問われる。都心まで乗り継ぎなしで行けるか、駅に急行や特急の電車が停まるか、物件近くにスーパーやコンビニなどがあるか。

（『99%失敗しない、不動産投資のはじめ方 』山本尚宏）

『戦略的に立地を選ぶ』

まずは、池袋・新宿・渋谷・品川から電車で20分くらいを目安とした立地の物件を狙うのが常道。東京23区でも北区・足立区・葛飾区・江戸川区は基本的に避ける。つぎは、池袋・新宿・渋谷・品川の周辺か、それらの駅から電車で10分くらいを目安にしたエリアで購入する。最終的には利回りが低くても安全性を重視し、渋谷～東京間の今後も中心地であり続けるようなベルト地帯が購入できれば理想的。その地域は、将来にわたって空室がでにくい場所なので、守りを固める意味合いが強いエリア。

（『地方在住サラリーマンでも資産2億円！私が東京の中古ワンルーム投資で自由な人生を手に入れた方法』台場史貞）

『成功のカギは良質な不動産会社と優秀な営業マン 』

不動産投資を成功させるためには、顧客の立場を理解した良質な不動産会社を選び、かつ優秀な営業マンを選ぶ。

取引金融機関は会社を見分けるポイント。10行以上の提携金融機関があれば、優良な不動産会社といえる。取引金融機関が多いということは、その会社の信用と実績が証明されているから。逆に、取引金融機関が2-3行だけという会社は要注意。

不動産会社のセミナーでは、会社のいいところしか言わない場合もあるから、ときには注意が必要。無料セミナーや無料相談会は、見込み客を集めて、そこからクロージングにもっていきたいという狙いがある。タダより高い情報はない。

（『99%失敗しない、不動産投資のはじめ方 』山本尚宏）

『不動産会社が売主の物件は安心』

不動産会社が売主の物件を買う場合、仲介手数料がかからないメリットがあるほか、建物の瑕疵（欠陥など）に対する賠償責任が、売主の不動産会社に発生するので、買い手は安心して購入できる。

（『幸せになるサラリーマン家庭の不動産投資 「未来収入」実践ノート 』宮内ふみとその夫）

『手を組む不動産会社・賃貸管理会社の選択を間違わない』

不動産会社・管理会社を選ぶ7つのポイント。

①購入と管理の両方できる会社を選ぶ

②不動産会社の自社仕入の販売物件を購入する

③5000戸以上管理している

④管理情報が社内で共有されている

⑤95%以上の入居率を確保していて入居率の算出方法も明確

⑥家賃滞納保障がある

⑦営業担当やその上司が人として信頼できる。

（『地方在住サラリーマンでも資産2億円！私が東京の中古ワンルーム投資で自由な人生を手に入れた方法』台場史貞）

『融資を受けたほうが資産形成を加速できる』

株式のような不確実な金融商品の購入資金に銀行は融資しない。一方、不動産に関しては融資してくれる。なぜなら、現物不動産は長期的な運用に適しているし、担保価値があるから。融資を受けられれば時間を味方にできる。つまり、資産形成に要する時間を短縮できる。融資を受けて物件を増やしたほうが、入居者からの家賃収入で元本と利息を返済できるから、全額自己資金よりも比較的短期間で資産形成ができる。

『目安は年収500万円以上』

約半数の不動産投資家は会社員。サラリーマンなら不動産投資できる年収の目安は「500万円」以上。

『融資期間は長いほうがいい』

固定金利にしても、変動金利にしても、どちらにもリスクはある。未来の金利がどうなっているかは誰にもわからない。ただ、融資期間は長ければ長いほうがいい。融資期間を「前倒し」して返済することは可能だが、期間を途中で「延長」することはできない。

（『99%失敗しない、不動産投資のはじめ方 』山本尚宏）

『銀行が融資をしやすい属性ランキング』

①資産家・地主・富裕層　②公務員　③医師、弁護士、税理士など　④東証一部上場企業の会社員　⑤上場企業の会社員　⑥中小企業の会社員　⑦自営業者

（『初心者から経験者まですべての段階で差がつく！不動産投資 最強の教科書 』鈴木宏史）

『レバレッジを活用するということ』

レバレッジとは、融資を受けて投資を行い、何倍ものキャッシュフローを得る行為。金利上昇を想定し、空室・家賃下落も見込んでもキャッシュフローが将来にわたって確保できて、繰り上げ返済計画がしっかり作成できれば、レバレッジを効かせるのは正解。

（『地方在住サラリーマンでも資産2億円！私が東京の中古ワンルーム投資で自由な人生を手に入れた方法』台場史貞）