Con el alza del 23% del Salario Mínimo Mensual Legal Vigente ($1'423.500 en 2025 a $1'750.905 para el año en curso) ha puesto en la palestra pública el debate de desvincular o no el SMMLV a precio tope de las Viviendas de Interés Prioritario (VIP) y Social (VIS), si bien el "mínimo" actúa como referencia, su aumento anual depende principalmente de consensos sobre retribuciones salariales y consumo, que a las dinámicas del sector de la construcción. 

Mantener este vínculo impera la necesidad de buscar alternativas para regular el precio de mercado y estas sean asequibles, ya que la indexación del mínimo genera un escenario crítico para el consumidor: las constructoras podrían absorber el diferencia entre los costos reales del Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICOCED) y el SMMLV como utilidad neta, mientras el comprador enfrentaría una barrera de acceso patrimonial al encarecerse el ahorro programado, por ende, el programa de VIP y VIS perdería su función social para lentamente convertirse en un activo especulativo, y, en las grandes urbes, podría acelerar procesos de gentrificación en proyectos No VIS que se tazan por encima de los topes cuyos proyectos terminan siendo el mismo perro con diferente moño, que por efecto dominó, podría acelerar la especulación y la gentrificación.

A continuación, desglosaremos algunos factores claves de esta discusión.

Impacto en los topes de vivienda (VIP y VIS).

Para 2026 el SMMLV fijado en $1.750.905 redefine el mercado VIP y VIS. Los topes de precio, las VIP ascienden a $157,5 millones (antes $117M) mientras que las VIS alcanza los $262,6 millones (antes $195M). Este desplazamiento representa un aumento de casi $40 y $67 millones respectivamente, alterando drásticamente los precios al consumidor y el cierre financiero del proyecto de vivienda, esta trata de conjuntar los 3 componentes claves para cubrir el costo de la vivienda, que son: crédito hipotecario, los subsidios y los recursos propios (ahorros o cesantías).

Dinámica de subsidios y el reto del cierre financiero.

Aunque el subsidio de 'Mi Casa Ya' (30 SMMLV) pasa de $39' a $52,5 millones para hogares con ingresos inferiores a dos salarios mínimos, el desafío se traslada al ahorro programado. al elevarse el valor total del inmueble, el monto del crédito hipotecario requerido es mayor, exigiendo una capacidad de endeudamiento y un perfil crediticio más sólido, lo cual desplazaría a compradores de menor solvencia para quienes el auxilio estatal resulta insuficiente frente al encarecimiento de la unidad.

Análisis del costo por metro cuadrado.

Aunque los POT gozan de autonomía para definir dimensiones habitables, el Decreto 1533 de 2019 fija en 36,00 m² el área mínima privada de una Vivienda Digna, cuya cuantía es la base para acceder a subsidios como 'Mi Casa Ya'. No obstante, en el mercado actual es posible encontrar unidades de 60,00 m² cercano al tope, que, a manera de ejemplo. tomando esta área y el tope de $262 millones sitúa el metro cuadrado en aproximadamente $4,37 millones. Esta cifra es alarmante: no solo presiona al alza los proyectos No VIS en sectores estratégicos, sino que supera con creces el costo de ampliar un segundo piso en viviendas existentes ($2,5 a $3,5 millones/m² con acabados incluidos de baja o media gama y reforzamiento estructural), evidenciando una clara distorsión en la oferta actual.

Dinamismo económico.

La construcción es un motor vital que genera empleos directos e indirectos, movilizando industrias conexas y fortaleciendo la economía local y nacional, por lo cual, es imperante el consenso entre el Gobierno Nacional, las agremiaciones y sobre todo, la voz de consumidor. Exceptuando la mano de obra, la mayoría de los insumos se indexan al Índice de Pecios del Consumidor (IPC) o al ICOCED; además, la industria ha migrado masivamente hacia los muros estructurales (concreto vaciado), que es la evolución de las Jrushchovkas soviéticas. Este sistema industrializado optimiza tiempos y rendimientos para la constructora, reduciendo costos frente al sistema tradicional aporticado, aunque a menudo a expensas de la flexibilidad espacial.

Una solución conveniente podría ser vincular la variación del costo de venta con base al Índice de Costos de Construcción de Edificaciones (ICOCED) o una nueva métrica basado en este indicador, el cual refleja mejor las fluctuaciones de precios en el sector y una mejor toma de decisiones para el precio de mercado, lo cual evitaría que los subsidios de vivienda sean absorbido por el incremento del precio indexado al SMMLV, sin embargo, esto también abre otro debate: si los auxilios seguirán siendo vinculados con el Salario Mínimo o, a la nueva métrica a proponerse.

No obstante, estadiscusión abre otras controversias, incluso podrían ganar protagonismo dentro del ambiente electoral de este año, porque indistintamente de la indexación del SMMLV con las VIS y VIP, en el fondo, el tema es de hábitat, proyección y costode vida.

Algunos de estos debates pueden ser la necesidad de fortalecer e incentivar las políticas públicas de mejoramiento de vivienda, incentivar la compra de vivienda en Remates judiciales o incentivar programas para la adquisición de vivienda usada, que también se debería poner lupa a los cánones de arrendamiento, al costo comercial del inmueble e incluso, a los topes de los incrementos prediales con el fin de evitar aumentos desorbitados y evitar el crecimiento de la especulación inmobiliaria y la gentrificación, que hoy por hoy ya golpea sectores en algunas grandes ciudades el país, como Medellin, Bogotá, Cartagena, Barranquilla, que bien podríamos hablar de estos temas en próximas entregas…