Husleje og sandwichens ingredienser
Analogien er passende specielt hvis man tænker over at huslejens opbygning i ældre ejendomme, kan være lige så svær at gabe over som en overfyldt sandwich! Men selv i nyere ejendomme er huslejens opbygning ikke helt intuitiv. Holdes abstraktionsniveauet højt nok, skal lejeren "bare" betale et beløb i leje til udlejer. Desværre er det ikke helt så simpelt. Ønsker udlejer at optimere sin indtægt, er det vigtigt at kende lejens sammensætning af forskellige komponenter.
Hvorfor er det ikke nok at kigge på ét beløb?
For boligejendomme, er det afgørende hvilken type ejendom, der er tale om – og ligger den i øvrigt i en reguleret eller ureguleret kommune, når lejens ingredienser skal kortlægges. Det bedes læseren have i baghovedet. For erhvervslejemål er der større frihed til at aftale lejens størrelse. Grundlæggende set målretter lejeloven og boligreguleringsloven reguleringer mod de enkelte dele af huslejen. Eksempelvis er det vigtigt at vide hvilken del af lejen der er skatter og afgifter. Medgivet i tilfældet med det "lejedes værdi" anlægges en overordnet betragtning, men også her er det muligt at fange stigninger i skatter og afgifter.
· Ejendomsadministrationssystem
· Software til ejendomsadministration
· Microsoft Ejendomsadministration
· Business Central Ejendomsadministration
· Dynamics Ejendomsadministration
Den nyopførte boligejendom - det simple eksempel
Nyopførte boligejendomme ejendomme (dvs. ejendomme ibrugtaget efter den 1.1.1992) udgør lejen som minimum 2 af komponenter – ”husleje excl. skatter og afgifter” og ”skatter og afgifter”. Udlejer er jo ikke ansvarlig for stigninger i skatter og afgifter, og kan derfor jf. lejelovens §§ 50-52 få dem dækket af lejer. Det er et formkrav, at beregningen gives til lejer i forbindelse med en varslet husleje regulering. Der er en tidsfrist for fremsendelse af et huslejevarsel på 5 måneder efter at udlejer er blevet kendt med ændringen. Da stigningen ofte bliver meddelt udlejer i starten af året, kan beløbet efteropkræves hos lejerne. Skulle beløbet falde, er udlejer i øvrigt pligtig til at refundere lejeren beløbet. Depositum og forudbetalt leje bør ved samme lejlighed reguleres (i rater) medfør lejelovens §34.
Er der tale om en nyopført ejendom, der skal ibrugtages efter den er blevet færdig bygget, er det ikke let at vide hvad skatter og afgifterne er til at starte med. Der går noget tid inden disse meddeles udlejer af det offentlige, og efter lejekontrakterne med første lejer er indgået. Det er vigtigt at få det klarlagt og præciseret overfor lejerne, hvad skatter og afgifterne er så snart de kendes. Ellers kan udlejer ikke holdes udgiftsneutral jf. lejelovens §§50-52.
Nedenfor ses opbygningen af lækker ”Sandwichen” når der er tale om en nyopført ejendom. De røde felter angiver lejekomponenterne medens den grønne angiver de afledte værdier:
OMK-ejendommen - den helt store sandwich
Ser vi på en ældre ejendom med omkostningsbestemt leje bliver ”Sandwichen” af deluxe størrelse. Med §22 til indvendigt vedligehold og udvendigt vedligehold §18 og §18 b høj/lav bliver opbygningen straks mere kompleks for udlejer”. Bemærk reguleringer LL §50-52 er stadig en mulighed.
Erhvervsejendomme
Udlejer af erhvervslejemål, kan også få stigninger i skatter og afgifter refunderet. Der eksisterer dog specielle regler, hvis der er tale om engangsopkrævninger. Men for at kunne få refunderet skatter og afgifter, er det nødvendigt at vide hvilken andel de eksisterende skatter og afgifter har af den gældende leje.
'Konklusionen" omkring husleje
Det er nødvendigt at kende lejerens sammensætning for at kunne optimere indtjeningen. Tænker udlejer blot lejen som ét samlet beløb, starter en proces med at opdele lejen i de rette komponenter, og her er det nødvendigt at udlejer gør sig klar hvilken type ejendom, der iht. til lejeloven er tale om!
Der er mange niveauer, når man taler software / systemer til ejendomsadministration. Men det fine er jo hvis systemet selv kan kalkulere lejernes andel af eksempelvis skatter og afgifter mv. tilbagevirkende kraft, hvilket betyder at arbejdet minimeres og muligheder for fejlreduceres. Her er det ikke simple kr. pr. m2, men lejerens andel af den samlede husleje der i øvrigt skal anvendes til kalkulation af reguleringens størrelse og efterreguleringens størrelse.
Tages ”IT-brillerne” på, gælder det naturligvis også om at finde ud af ens automatiseringsbehov, når der skal vælges et tidssvarende system til ejendomsadministration. Dynamics Property understøtter naturligvis foregående kalkulationer.