20200222 bron: FD
Je eigen betaalbare huurwoning bouwen: leuk maar (nog te) moeilijk (PDF)
Begin januari 2020. We kunnen niet meer terug, is mijn eerste gedachte.
Zojuist is gebleken dat het woongebouw waar we al meer dan een jaar aan werken, misschien niet doorgaat. We voldoen mogelijk niet aan de huurregels van de gemeente Amsterdam en het Rijk. Als dat klopt, kunnen we de bouw niet financieren. Dan verliezen we de duizenden euro’s die een aantal van ons er uit eigen zak in hebben gestopt, onder andere voor juridisch en financieel adviseurs en architecten.
Vanuit de bus app ik met mijn medebestuursleden. We overleggen in hoeverre we aansprakelijk zijn als het misgaat. En of er een mogelijkheid is het geïnvesteerde geld terug te krijgen. Ik heb een stijve nek van het kijken naar mijn telefoon. Hoe zijn we hierin verzeild geraakt?
Ik ben een van de oprichters van de Nieuwe Meent, een wooncoöperatie in Amsterdam. In een wooncoöperatie, niet te verwarren met een woningcorporatie, beheren de leden hun eigen huurwoningen. Anders dan zelfbouwprojecten met koophuizen is deze woonvorm geschikt voor mensen met een lager of middeninkomen.
Een uitkomst voor dertigers zoals wij, die geen huis kunnen kopen, nog niet lang genoeg op de wachtlijst staan voor een sociale huurwoning of daar net te veel voor verdienen. Ook ouderen kijken naar de wooncoöperatie als manier om samen te wonen en eventueel thuiszorg te organiseren.
Overheden zetten dan ook flink in op deze nieuwe woonvorm, de gemeente Amsterdam voorop. In 2040 moet 10% van alle woningen in de stad van coöperaties zijn, staat in het onlangs gelanceerde Actieplan Wooncoöperaties. Dat kunnen bestaande woningen zijn die de bewoners gezamenlijk hebben overgenomen, een oud school- of fabriekspand dat ze verbouwen, of een nieuw woonblok. Als tweede groep in een serie proefprojecten bouwen wij nieuwe huizen.
Het is een fantastische kans. Maar we leren ook dat zelfbouw van huurwoningen niet makkelijk is. Is de wooncoöperatie een model voor de toekomst?
De droom van een eigen huis
2 september 2018. Er is niets te zien behalve drie bomen en wat verwilderde struiken. Op dit stukje grond, vlak naast het Amsterdamse treinstation Science Park, moet over een paar jaar een woongebouw staan. Misschien wel dat van ons.
Nu nog zitten we met zijn dertigen op de grond en op een paar omgevallen bomen, met meegebracht eten tussen ons in. Op grote flipchartvellen maken we het eerste ontwerp van onze vereniging. De gemeente Amsterdam heeft dit perceel gereserveerd voor wooncoöperaties, en wij willen meedoen met de selectieprocedure.
Wij, dat wil zeggen een losse groep mensen die via-via bij elkaar is gekomen. We delen een droom: niet buiten de stad naar een betaalbare woning zoeken, maar hier creëren wat we nodig hebben. Woongroepen waar we met onze partners en kinderen kunnen wonen. Sociale huurwoningen rond een binnentuin, ook geschikt voor ouderen. Een grote eetzaal, een jacuzzi op het dak. Allemaal volledig energieneutraal verwarmd.
Het aanvankelijk enthousiasme is groot, maar niet iedereen houdt het vol naar de meetings te komen. Een harde kern van zo’n tien mensen komt vanaf januari elke zondag om 13.00 uur bij elkaar. Academici, drie architecten, programmeurs, een fietsenmaker en een journalist. De voertaal is Engels, want leden van de groep komen onder meer uit Turkije, Zweden en de Verenigde Staten. Alleen woorden als ‘gemeente’, ‘statuten’ en ‘erfpacht’ gebruikt iedereen.
We willen een plek maken waar mensen zorgen voor elkaar en hun omgeving, ook als wij zelf er niet meer wonen. De woningen die we bouwen mogen nooit worden verkocht, en zullen dus betaalbaar blijven. We noemen ons project naar de Oud-Nederlandse vertaling van het Engelse commons, oftewel gemeengoed. Wij zijn De Nieuwe Meent.
We hebben gewonnen!
13 oktober 2019. Ik kijk in zo’n tachtig paar ogen die ik in het halfdonker zie glimmen. Achter mij een powerpointpresentatie vol schetsen en schema’s. Al die mensen, al die verwachtingen. Nu pas dringt het bericht dat ik een paar weken daarvoor via berichtenapp Telegram kreeg echt tot me door: ‘We hebben gewonnen!’
Ik heb verhalen gehoord over groepen die zelf een huis wilden bouwen, maar allang ergens anders woonden toen het er tien jaar later eindelijk stond. Over mensen die jaren besteedden aan het ontwerp van hun toekomstige droompaleis, maar geen geschikte locatie konden vinden. Wij zijn ‘pas’ een jaar bezig en hebben al een plek.
Maar we weten ook dat het nu echt begint. Als alles goed gaat kunnen we eind 2022 verhuizen. Voor die tijd moeten we samen een ontwerp maken, aannemers vinden, bewoners selecteren. Veel mensen komen slechts sporadisch naar bijeenkomsten; we moeten ze erbij zien te betrekken. We hadden gehoopt op meer vrije zondagen, maar wennen aan het idee dat die er voorlopig niet gaan komen.
Ook de hoogte van de huur valt tegen. Ruim de helft van het gebouw, met zo’n 35 woningen, bestaat uit woongroepen die onder de middenhuur vallen. Volgens de eerste berekening kost veertig vierkante in een woongroep zo’n €750 per maand. Een deel van die oppervlakte gaat naar de gemeenschappelijke ruimte. Iets minder dan de helft van het gebouw is voor sociale huurwoningen. Die zijn tussen de veertig en vijftig vierkante meter en kosten maandelijks ongeveer €450 tot €600.
Ik heb er als redacteur woningmarkt al vaak over geschreven, maar nu merk ik ook zelf hoe moeilijk het is betaalbare huurwoningen in Amsterdam te bouwen.
Schuiven met muren
27 oktober 2019. We staan met zijn zessen rond een grote houten tafel. Voor ons een leeg vel papier. Om een ontwerp te maken dat past bij de wensen van de toekomstige bewoners, organiseren we een serie workshops. Vandaag luidt de opdracht: stel je voor dat je een woongroep bent, en richt je eigen verdieping in. Verdeeld over de ruimte staan nog drie groepjes, elk met een eigen vel.
Met een viltstift trekken we lijnen waar de muren van onze kamers moeten komen. We leggen er rechthoekige stukjes papier in voor de bedden en kasten. ‘Het kan allemaal nog anders’, zeggen we steeds weer. Want hoe weten we met wie we over drie jaar willen samenwonen? Misschien zijn we dan niet meer samen met onze huidige partner, of hebben we juist een nieuwe relatie. Misschien krijgen we kinderen.
Het is de reden waarom we zo flexibel mogelijk bouwen, legt architect Andrea Verdecchia van het kleine bureau Time to Access uit. Samen met collega’s Mira Nekova en Roel van der Zeeuw begeleidt hij het project al sinds het begin. Het feit dat we woonruimte delen, maakt het volgens Verdecchia makkelijker de indeling van de woningen later te veranderen.
De gemeenschappelijke keukens, badkamers en ruimtes met installaties zitten op een vaste plek in het gebouw, legt hij uit. De individuele kamers hebben daardoor geen wateraansluiting nodig.
De elektriciteitskabels liggen feitelijk op de vloer, onder een dunne bovenlaag. ‘Als je de muren verplaatst, kun je de kabels dus makkelijk verleggen’, zegt Verdecchia.
• De wooncoöperatie geldt als belangrijke oplossing voor het tekort aan betaalbare huurwoningen.
• De gemeente Amsterdam wil dat in 2040 10% van de woningen uit coöperatiewoningen bestaat.
• Maar deze manier van bouwen is nog niet toegankelijk voor een groot publiek, zo blijkt in de praktijk.
Van onze redacteur
Een half miljoen euro crowdfunden
3 januari 2020. We moeten bijna een half miljoen euro ophalen via een crowdfundingcampagne. ‘In de eerste ronde hebben we twintig potentiële investeerders nodig’, meldt Verdecchia. ‘In de tweede ronde driehonderd tot vijfhonderd. In de derde tweeduizend.’
De financiering is een van de moeilijkste delen van het project. Volgens de voorlopige berekening bedragen de bouwkosten ruim €5 mln. We komen alleen in aanmerking voor een commerciële lening, en die dekt maximaal 75% van de bouwkosten. Ook gaat de lening pas in als de bouw begint, volgens onze planning begin 2021.
Voor die tijd zijn we aangewezen op een aantal subsidies en op familie en vrienden. Investeerders kunnen een obligatie kopen met een waarde tussen de €500 en de €10.000 en een looptijd tussen de vijf en de twintig jaar. Ze krijgen jaarlijks 2% rente.
In Zürich, waar 15% van de woningen in bezit van coöperaties is, kunnen wooncoöperaties voor het begin van de bouw lenen van de overheid, tegen een lage rente. In Nederland bestaat zoiets vooralsnog niet.
Een lening kunnen we bovendien alleen bij een Duitse bank krijgen, de GLS Bank. Voor Nederlandse banken is de wooncoöperatie nog te onbekend, maar net als Zwitserland kent Duitsland al een groot aantal Genossenschaften.
En dus bekijkt een heer in pak op een laptop onze financiële planning. Hij knikt en raadt ons een bedrijf voor houtbouw aan.
Crisis? Wen er maar aan
3 februari 2020. Wat te doen met de huurregels waar we misschien niet aan voldoen? We houden onze crisisvergadering op een maandagavond, op de derde verdieping van een pand met start-ups in Amsterdam-West. Om ons heen materialen waarmee de architecten maquettes maken, op tafel kaasstengels en chocola.
Architect Roel van der Zeeuw heeft samen met onze financieel adviseur zitten rekenen. Waarschijnlijk moeten de huren voor de woongroepen flink omlaag, doordat niet van het begin af aan duidelijk was welke huurregels voor ons project gelden. Lagere huren zouden fijn zijn voor ons als toekomstige huurders, maar we moeten wel de bouwkosten kunnen betalen.
Een van de mogelijkheden: de huur van de sociale huurwoningen kan omhoog. Ook dan is de begroting nog niet helemaal rond, en we willen de huren het liefst laag houden. Maar als alle partijen goed samenwerken, is er volgens Van der Zeeuw een uitweg.
Opgelucht bestellen we een biertje aan de bar. De spanningen van de afgelopen weken komen los. Terwijl de een er nooit écht aan twijfelde dat de Nieuwe Meent er zou komen, vond de ander dat we te laconiek met de problemen omgingen. Bovendien zijn we moe.
We vinden de wooncoöperatie nog steeds een mooi idee. Het biedt ons de kans op onze eigen manier te wonen in een stad als Amsterdam. Maar we beseffen ook dat het opzetten van een gebouw op deze manier veel van burgers vraagt. Te veel. ‘Er wordt van ons verwacht dat we projectontwikkelaars zijn, zonder dat we de benodigde kennis hebben’, vat groepslid Thijs Witty het samen.
Wij hadden het geluk architecten te kennen die bereid waren een groot deel van de voorbereiding gratis te doen. Maar hoe moet dat in groepen die niet toevallig al professionele kennis in huis hebben, en die niet net als wij bijna allemaal jong, hoogopgeleid en relatief welvarend zijn?
De huurregelkwestie zal vast niet onze laatste crisis zijn. De bouwkosten kunnen stijgen, de bouw kan vertraging oplopen. Toekomstige bewoners kunnen ruzie krijgen.
‘Wen er maar aan’, zegt architect Mira Nekova. ‘Dit is ons leven. Projecten staan stil, gaan verder, en staan weer stil.’
Dit is het laatste artikel van Josta van Bockxmeer als redacteur vastgoed en woningmarkt bij het FD.
Om de wooncoöperatie voor grote groepen mensen toegankelijk te maken, is meer ondersteuning nodig. Dat zegt onderzoeker Frank Wassenberg van kennisorganisatie Platform31. ‘Het mag er niet van afhangen dat een groep toevallig een bepaalde professionele achtergrond heeft.’
De gemeente zou bijvoorbeeld een architect ter beschikking kunnen stellen, kunnen helpen met de juridische kant of met de financiering. Dan ziet Wassenberg een zonnige toekomst voor de wooncoöperatie. ‘Dat het in het buitenland een gangbaar model is, betekent dat het gewoon kan.’ Verantwoordelijk wethouder Laurens Ivens (SP) van Amsterdam erkende eerder in een brief aan de gemeenteraad dat wooncoöperaties het op een aantal vlakken moeilijk hebben.
Ze moeten sociale en middenhuurwoningen bieden, maar de aankoop en bouw van panden is daarvoor vaak te duur.
Ook de financiering komt moeilijk van de grond. Nederlandse banken verstrekken (nog) geen leningen aan wooncoöperaties, en er zijn weinig mogelijkheden voor de voorfinanciering. De gemeente heeft een team samengesteld dat wooncoöperaties moet helpen, onder leiding van oud- wethouder Maarten van Poelgeest (GroenLinks). In maart wil de gemeente met een plan komen.
