Desistimientos de vivienda en Colombia en 2025 y 2026: cifras, causas, impacto y por qué hoy se necesitan soluciones que no dejen perder los negocios

Durante los últimos años, el mercado de vivienda en Colombia ha atravesado una tensión silenciosa, pero profunda. Miles de hogares que iniciaron el camino para comprar vivienda terminaron desistiendo antes de lograr el cierre definitivo. Detrás de cada desistimiento no hay solo una cifra del sector: hay familias que aplazaron su proyecto de vida, negocios que no se concretaron y una cadena económica que perdió impulso.

Aunque 2025 mostró señales de recuperación en las ventas, los datos sectoriales dejan claro que el problema de los desistimientos no desapareció. Al cierre de 2025, las ventas de vivienda nueva llegaron a 173.632 unidades, con un crecimiento anual de 12,4 %, y los lanzamientos aumentaron 15,3 % hasta 140.365 unidades. Sin embargo, los inicios de obra cayeron 17,4 %, cerrando en 115.687 unidades. En otras palabras, el mercado mejoró comercialmente, pero siguió mostrando fragilidad en su estructura productiva.

Las cifras que mantienen la alerta encendida

Uno de los datos más reveladores lo reportó Camacol en mayo de 2025: las viviendas desistidas totales representaban el 21,2 % de las ventas totales. En ese momento, el acumulado de doce meses registraba 24.744 desistimientos VIS y 7.805 desistimientos No VIS. Aunque el segmento VIS había bajado frente al pico superior a 30 mil unidades observado en 2024, el nivel seguía siendo extraordinariamente alto para el mercado.

Más adelante, en el análisis de cierre de octubre de 2025, Camacol evidenció un nuevo repunte. Los desistimientos VIS llegaron a 29.372 unidades acumuladas en doce meses, mientras la vivienda No VIS se mantuvo relativamente estable en 8.959 unidades. Además, solo en octubre, las 2.640 renuncias VIS representaron el 29 % de las ventas del mes, frente a 644 renuncias No VIS, equivalentes al 17 %. El mensaje es claro: el problema golpea con mayor intensidad a la vivienda de interés social.

El mercado sí sintió el golpe

Los desistimientos no pueden analizarse de forma aislada. BBVA Research, con información de Coordenada Urbana de Camacol y La Galería Inmobiliaria, advirtió en 2025 que, aunque las renuncias de compra venían cediendo frente al pico de 2023, las viviendas terminadas sin vender seguían aumentando. En marzo de 2025, ese indicador rondaba aproximadamente entre el 5 % y el 6 % de la oferta total, mientras las renuncias de compra y los desistimientos de proyecto permanecían en niveles superiores a los observados antes de 2022.

Ese cruce de variables es especialmente importante porque revela una cadena de efectos: menos cierres efectivos, más inventario terminado, menor arranque de nuevas obras y mayor presión sobre la estabilidad comercial de los proyectos. En otras palabras, el desistimiento no solo afecta al comprador; también enfría la velocidad de ventas, presiona los inventarios, retrasa decisiones de construcción y debilita la dinámica del negocio inmobiliario.

Principales causas de los desistimientos en vivienda

La principal explicación sectorial en 2025 fue el deterioro del cierre financiero de los hogares. Camacol venía advirtiendo desde 2024 que las dificultades en Mi Casa Ya y las altas tasas hipotecarias estaban afectando especialmente a la VIS. En sus análisis técnicos, el gremio identificó como factores clave los problemas del programa y las condiciones de financiación, que incrementaron de manera atípica las renuncias de vivienda.

Ese riesgo se volvió aún más visible en 2025. En su balance de febrero de 2026, Camacol afirmó que la suspensión de Mi Casa Ya, formalizada mediante la Circular 12 del 16 de diciembre de 2024, afectó de forma particular al segmento VIS. Según ese informe, en 2025 los desistimientos de vivienda VIS aumentaron 15,4 % frente a 2024, las unidades terminadas por vender en VIS crecieron 30,4 % y las unidades canceladas del segmento subieron 70,3 %, con un impacto especialmente fuerte en VIP, donde las cancelaciones se triplicaron.

A este panorama se suma otro factor de presión para 2026: el incremento del salario mínimo. Camacol advirtió que este aumento podría elevar los costos de construcción entre 10 % y 15 %, además de generar presión adicional sobre las tasas de interés. También señaló que algunas medidas regulatorias relacionadas con los precios VIS y la fijación de precios en pesos desde la separación podrían afectar cerca del 35 % del mercado actual, equivalente a 132 mil viviendas.

El impacto va mucho más allá del contrato

Cuando una compra de vivienda se cae, el efecto no termina en la firma que no ocurrió. El impacto se expande en varias capas y afecta tanto a los hogares como a las empresas y al conjunto de la economía.

En primer lugar, golpea a los compradores, especialmente a los hogares VIS, que suelen tener menos margen para absorber aumentos en la cuota, cambios en los subsidios o mayores exigencias para el cierre financiero. El análisis de Camacol concluye que este segmento refleja una sensibilidad mucho mayor frente a las condiciones económicas y de financiación.

En segundo lugar, afecta al sector constructor. Mientras en 2025 las ventas mostraban una recuperación, los inicios de obra seguían cayendo con fuerza. Desde el frente estadístico oficial, el DANE también reportó señales de debilidad en la actividad edificadora: entre enero y septiembre de 2025, el área iniciada se redujo 3,0 %, y en el cuarto trimestre de 2025 el área total causada cayó 6,7 % anual. Es decir, el mercado no solo estaba vendiendo con dificultad; también estaba construyendo menos.

En tercer lugar, el efecto se traslada a la economía en general. La vivienda mueve empleo, materiales, crédito, acabados, transporte y servicios. Por eso, cuando aumentan los desistimientos, no solo se frena una compraventa: también se afecta la capacidad del sector para impulsar la actividad productiva y ampliar el acceso de los hogares a vivienda formal.

2026: un año para buscar soluciones, no para resignarse

Todo indica que 2026 no será un año para improvisar. El mercado comenzó con señales mixtas: mejores cifras comerciales al cierre de 2025, pero riesgos estructurales más altos para la VIS y para los hogares que dependen de subsidio, crédito y estabilidad en las reglas del juego. El balance sectorial es claro: hubo recuperación en ventas, pero persistieron desafíos de fondo.

Y ahí aparece una verdad incómoda: cuando una familia ya no puede continuar con su negocio de vivienda, muchas veces el sistema solo le deja dos caminos desfavorables: perder dinero o dejar que el negocio muera. Ese vacío es justamente el que exige alternativas más ordenadas, transparentes y efectivas.

Cédelo: una alternativa para dar alivio y evitar que los negocios se pierdan

En un contexto donde miles de hogares enfrentan dificultades para sostener la compra de vivienda, se necesita una solución que permita convertir un problema en una oportunidad. No siempre el desistimiento debería terminar en pérdida total. En muchos casos, lo que hace falta es una vía segura para que el negocio continúe con otro comprador y para que el valor construido hasta ese momento no se destruya.

Cédelo nace precisamente como esa alternativa: una opción para dar alivio a quien ya no puede continuar y, al mismo tiempo, permitir que el negocio no se pierda. Una cesión bien estructurada puede convertirse en un puente entre quien necesita salir y quien está buscando entrar, evitando que una operación viable termine en frustración para todas las partes.

Porque cuando el mercado está bajo presión, resignarse al desistimiento no debería ser la única respuesta. A veces, la mejor salida no es cancelar. A veces, la mejor salida es ceder inteligentemente.