I en bostadsrättsförening står medlemmen för reparationer och underhåll av sin egen lägenhet, medan föreningen står för det som finns utanför i den övriga delen av huset. Begreppen som används är inre respektive yttre underhåll och är reglerat via lag och föreningsstadgarna.
Samma ansvarsfördelning gäller vid en vattenskada. Men vid en vattenskada finns det undantag kring vem som ansvarar för reparationerna, beroende på vad det är för skada. Därför är det alltid viktigt att tidigt fastställa vem som har det ansvaret. Föreningen behöver också fastställa om skadorna orsakats på grund av att någon varit vårdslös, eftersom ansvaret då kan ändras.
Ett undantag där föreningen får betala reparationerna som uppstår inne i en lägenhet är vid skada på en trycksatt tappvattenledning. Enligt lag ansvarar bostadsrättsföreningen för reparationer av trycksatta tappvattenledningar som föreningen har försett lägenheterna med. När följdskador uppstår blir det föreningen som får stå för reparation av till exempel badrum, trossbotten och ner till grannen under, om skadan skulle vara så pass allvarlig. Även här finns undantag, nämligen om någon varit vårdslös eller försumlig, något som tidigare konstaterats vara mycket svårt att bevisa.
De skador som uppstår i de delar av huset som tillhör det yttre underhållsansvaret ska alltid föreningen reparera. Bostadsrättshavaren blir då skyldig att ersätta föreningen om det framkommer att medlemmen eller någon annan i lägenheten har orsakat skadan. Vid andra vattenskador inne i lägenheten som inte beror på en vattenledning är bostadsrättshavaren skyldig att stå för reparationskostnaderna, oavsett om det är personen som orsakat skadan eller inte.
En annan vattenskada som kan uppstå är vatten utifrån. Att det läcker in från taket har många föreningar fått vara med om. Ansvarsfördelningen blir då att föreningen reparerar taket och bostadsrättshavaren får reparera på egen bekostnad inne i lägenheten. Endast om föreningen varit försumlig, det vill säga vetat om att skadan funnits och sedan låtit bli att reparera denna, kan föreningen bli skyldig att bekosta skadorna i lägenheten.
Om en granne låter göra en renovering på ett sätt som inte är fackmannamässigt kan denne bli skyldig att ersätta skador om det uppstår en vattenskada. Visar det sig att en medlem har vetat om en skada där vatten sedan läckt är ett exempel då den medlemmen kan få betala bostadsrättsföreningens och andra grannens skador.
Exempel 1
Det läcker in vatten genom fasaden och lägenhet A får vattenskador på väggen. Det visar sig vara orsakat av en skada som föreningen inte kände till, eller borde ha känt till. Bostadsrättsföreningen betalar reparationen av fasaden och medlemmen får bekosta reparationerna i sin lägenhet. Försäkringsbolag täcker inte dessa skador i form av inträngande vatten utifrån.
Exempel 2
En skada på vattenledningen i badrummet i lägenhet A orsakar en översvämning. Skadan beror inte på att bostadsrättshavaren eller någon annan i lägenheten varit försumlig och därmed orsakat skadan. Här får föreningen reparera och stå för allting som blivit skadat i lägenheten.
Exempel 3
Diskmaskinen i lägenhet A går sönder och orsakar en vattenskada på köksgolvet. Vattnet rinner sedan vidare ner i stommen och fortsätter ner i lägenhet B, som får skador i taket och på parkettgolvet. Bostadsrättshavaren i lägenhet A har inte varit försumlig på något sätt. Här får bostadsrättshavaren i lägenhet B stå för sina reparationskostnader för taket och parkettgolvet. Bostadsrättsföreningen får betala skadorna på stommen. Om skadan hade berott på att medlemmen i lägenhet A bevisligen hade varit försumlig hade den personen fått stå för reparationerna i sin och grannens lägenhet samt föreningens del. Att bevisa försumlighet är en mycket svår uppgift.
Så bestäms underhållsansvaret. Stadgarna visar vägen
I bostadsrättslagen delas ansvaret upp mellan förening och bostadsrättshavare. Föreningen ansvarar för det yttre underhållet, det vill säga det som finns utanför lägenheten, och bostadsrättshavaren för det inre. Men var slutar lägenheten och var tar föreningen vid?
Bostadsrättshavaren ska hålla lägenheten i gott skick och föreningen ansvarar för reparationer av sina ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten. Därutöver är framför allt stadgarna och rättspraxis till vägledning för styrelsen. Erfarenheten är att innehållet och omfånget i stadgarna hos bostadsrättsföreningar varierar stort.
Ofta ger de vägledning om vem som har underhållsansvaret för fönster och dörrar men står det ingenting blir det därmed föreningens ansvar. I de mönsterstadgar som Bostadsrätterna har tagit fram specificeras ansvaret mer detaljerat. I ett badrum tillhör allt ovanför det fuktisolerande skiktet bostadsrättshavaren. När det gäller golvbrunnen och klämring hör denna till lägenheten, liksom att bostadsrättshavaren är skyldig att rensa brunnen och vattenlåset. Föreningen å sin sida ansvarar däremot för de trycksatta tappvattenledningarna, såvida dessa servar mer än en lägenhet, och är därmed en del av det yttre underhållsansvaret.
Vid en vattenskada är det därför viktigt att kontrollera vad som står i stadgarna. Föreningen kan uppleva att de egna stadgarna känns omoderna och otillräckliga och rådet är i så fall att se över dessa. Finns mer att läsa om detta på bostadsratterna.se