不動産デューディリジェンスにも役立つ戸建て・マンション・店舗・民泊宿等の維持管理やトラブル解決のための石綿調査 石綿含有建築物解体改修工事による近隣住人等とのリスクコミュニケーション代行・裁判外紛争解決手続き（ADR）窓口（日本不動産仲裁機構）
アスベスト(石綿)は、天然にできた鉱物繊維で「せきめん」「いしわた」とも呼ばれています。石綿は蛇紋石族と角閃石族に大別され、以下に示す6種類があります。そのうち、わが国で使用された代表的な石綿は、蛇紋石族の白石綿（クリソタイル）と角閃石族の茶石綿（アモサイト）、青石綿（クロシドライト）です。
石綿分類●
石綿名◆
備考▲
●蛇紋石族
◆クリソタイル（白石綿）
▲ほとんどすべての石綿製品の原料として使用されてきた。世界で使われた石綿の9割以上を占める。
●角閃石族
◆クロシドライト（青石綿）
▲吹付け石綿として使用されていた。他に青石綿は石綿セメント高圧管、茶石綿は各種断熱保温材に使われてきた。
◆アモサイト（茶石綿）
◆アンソフィライト石綿
▲他の石綿やタルク（滑石）、蛭石などの不純物として含まれる。アンソフィライト石綿は熊本県旧松橋町に鉱山があった。トレモライト石綿は吹付け石綿として一部に使用されていた。
◆トレモライト石綿
◆アクチノライト石綿
石綿は、安価で極めて細い繊維で、熱、摩擦、酸やアルカリにも強く、丈夫で変化しにくいという特性を持っていることから、「奇跡の鉱物」として建材（吹き付け材、保温・断熱材、固形材、スレート材など）、摩擦材（自動車のブレーキライニングやブレーキパッドなど）、シール断熱材（石綿紡織品、ガスケットなど）といった様々な工業製品にも使用されてきました。
しかし、石綿は肺がんや中皮腫を発症する発がん性が問題となり、現在では、原則として製造・使用等が禁止されています。
当調査事務所は厳正な審査の下、ASA建築物石綿含有建材調査者協会の正会員として活動しております。
協会では災害等が発生した場合、被災建築物のアスベスト調査に関する協定を広島市や九州・山口9県（現在も増え続けております）、また東京都と協力体制を結んでおります。
当事務所でも住宅調査に関しましては、住宅瑕疵保険検査・住宅診断・非破壊、破壊（解体）調査・復旧工事・新築、リフォーム工事など、延べ20年以上の経歴によって培われた建築に関する実績があります。このスキルを、2022年4月1日から事前調査の結果を電子システムで報告する事が義務化（一部紙ベースあり）になった石綿含有建材調査に活かし、誠実に取り組んでまいります。
相談者様の経済的損失を出来る限り抑えると同時に、元請工事業者様の石綿トラブル回避を、状況に合わせて最善な方法をご提案いたします。
石綿による不動産トラブルを裁判によらず話し合いで解決したい方へ
石綿含有建築物のトラブル ADR解決手続きの窓口
一般社団法人 日本不動産仲裁機構
当事務所では法務大臣認証ADR団体 日本不動産仲裁機構で調停人候補として登録をさせて頂いております。
令和5年10月1日の法改正により、厚生労働大臣が定める講習機関の調査資格を取得している者に、解体等工事の前には建築物石綿建材事前調査をおこなわせることが大きな法改正なのですが、まだまだ一般家庭の解体工事やリフォーム工事などの石綿調査には多くの調査漏れや、無資格者の不十分な書類だけの調査結果、自治体への報告義務違反等、法律違反が多く散見されております。 この様な違法業者・業社が行う工事は、お住いの工事発注者様をはじめ、近隣の方々へのアスベスト飛散漏洩による健康被害をもたらすだけではなく、工事発注者様へも多額の損害賠償請求が行われてしまう可能性もあるのです。
小さなリフォームなら絶対にバレないと思い込んでいる業者・業社の方がおられますが、下請け業者やライバル店等の通報により突然現れる行政の立入検査。 これにより義務違反等が発覚した場合、大事なお客様にも多大なご迷惑と損失を発生させてしまうかもしれません。
もしこのようなトラブルにあってしまった場合はご相談ください。 日本不動産仲裁機構による調停解決手続きの窓口も行っておりますので
「アスベスト問題はとても複雑で難しいし、いきなり裁判は・・・ 弁護士や裁判費用もかなりかかりそうだし・・・」
上記のようなお悩みをかかえている方は、とりあえず簡潔なメールにてご相談くださいませ（無料）。 裁判を行わず、穏やかで迅速、そして安価な解決方法が見つかるかもしれません。
その他、石綿除去工事に際して近隣住人とのトラブル等リスクコミュニケーション代行・コンサルタントなど、ぜひ一度ご相談くださいませ。
不動産の維持管理にはアスベスト調査が必要不可欠なのです。
民法第717条 (土地の工作物等の占有者及び所有者の責任) 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。 ただし、 占有者が発生を 防止するのに必要な注意をしたときは所有者がその損害を賠償しなければならない。
吹き付けアスベスト原因の中皮腫で賠償金６,０００万円
２００１年に胸膜中皮腫を発症したAさんの事例です。
Aさんは、１９７０年から２００２年までの３２年間、文具店の店長として駅高架下の建物で勤務しており、胸膜中皮腫を発症しました。２階建ての店舗建物は、１階が店舗、２階が倉庫になっていて、２階倉庫の壁面に吹き付けアスベスト（クロシドライト）が施工されていました。この店舗での勤務が中皮腫発症の原因だと考えたAさんは、アスベスト関連NGOに相談しました。NGOは独自にAさんの曝露歴や、倉庫内のアスベスト飛散状況などの調査を実施しました。その結果、中皮腫の原因は建物内の吹き付けアスベストによるものだと断定しました。Aさんは残念ながら、闘病の末２００４年に亡くなっています。
残された遺族は、２００６年に建物の所有者兼賃貸人である、鉄道関連会社等を相手に民事損害賠償の裁判を提起し、最終的に遺族側が勝訴しました。
この裁判では、建物内で飛散したアスベストによる健康被害について、建物所有者及び占有者の責任が問われました。建物賃貸人と従業員の関係は、民法第７１７条第１項に基づき、責任を負うべき同建物の「占有者」に当たるとして、約６０００万円の損害賠償を命じています。
この判決では、「人が利用する建物について、その性質上、利用者にとって安全で、人の生命・身体に害を及ぼさないことが前提となっている」として、安全を欠いているときの責任を建物の所有者・占有者が負うことを示しています。建物所有者は、建物の危険性をいち早く把握して、対策を行なうことが極めて重要だといえます。
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建物維持管理のための石綿含有建材事前調査に関わる費用は以下の通りです。（木造・RC造・SRC造住宅（外部・内部）・マンション、アパート等の共同住宅に関しては内部の専有部のみ住戸・店舗・民泊宿など）
※当事務所では維持管理・石綿トラブル解決のための石綿調査を専門にしております。 また、リフォーム工事等の代金が「税込100万円を超えない」小さな案件、つまり自治体へのシステム報告義務がない案件の調査・復旧・リフォーム工事に関しては一貫して対応いたします。 また、石綿関連トラブル解決に関しましては、どんな小さな問題から億を超えるような大きな問題まで対応させていただきます。
国が定める事前調査とは、解体等工事の作業に係る建築物の全ての建材について行うものであり、内装仕上材の裏側や下地など、外観からでは直接確認できない部分についても網羅して調査を行う必要があります。現地目視調査の段階で当該建築物等の維持管理や構造上確認することができない箇所等があった場合には取外し等を行い、目視が可能となった時点で調査を行うことが必要となります。 （詳しくはお問い合わせくださいませ）
●維持管理のための書面調査・ヒアリング・目視調査計画作成 （一戸建て等の場合約80㎡未満）20,000円～
●維持管理のための目視調査（現地調査・軽微な裏面確認調査含む） （一戸建て等の場合約80㎡未満）20,000円～
●ご希望によっては分析調査 分析が必要の場合、分析機関で定性分析 1検体（3ヶ所位から採取） 35,000円～
●（一戸建て等（マンション専有部含む）の場合）DIY・自主施工者（お客様が自分で行うリフォーム作業等）による部分リフォームの場合、書面調査・現地調査（取外し確認含む）・報告書作成 一式 1工事区分別毎15,000円～（一部解体別途） 分析が有る場合は分析費用別途
●分析検体採取・裏面等確認作業費用について。 1人工の費用は基本的に1検体3ヶ所採取または、裏面等確認作業費 20,000円～（レベル3に限る）
一物件、維持管理のための石綿調査費用は、（一戸建て等の場合 分析含む）平均約40,000円～100,000円（税別）位が目安となります。 その他の必要経費としまして、調査にかかる交通費・駐車料金等はお願いする場合もございます。 また、トラブル解決のための石綿調査は別途お見積り（石綿含有部分に関わる建築施工部分等の調査も必要に応じて可能）
※上記費用等は協会や業界の動向等によって予告なく変更されることがございますので、ご了承の程お願い致します。
●個人といたしましては、地方自治体での任用職員として石綿に関する業務を兼業させて頂いております関係から、自治体の兼業・兼職に関する要綱を理解し、自治体への報告義務が有る改修工事の税込100万円以上：解体工事80㎡以上の工事に関わる石綿調査等に関しましては控えさせて頂いております。 どうぞご理解くださいますよう、宜しくお願い致します。
高次住環境コンサルティングでは、目まぐるしく改正されていくアスベスト関連の大気汚染防止法や、労働安全衛生法石綿障害予防規則・建築基準法・建設リサイクル法・廃棄物処理法・東京都環境確保条例等の順守を心がけております。
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