Notas Inmobiliarias

Mercado Inmobiliario en México — Perspectivas Generales

📈 Crecimiento Moderado y Estable

El mercado inmobiliario mexicano sigue con crecimiento positivo en 2025–2026, con proyecciones de aumento en valores de propiedades y volumen de ventas, aunque de forma más moderada que en años previos.
🔹 Se estima que el mercado en México crecerá alrededor de 5 % a 6 % en 2026, impulsado por la demanda estructural de vivienda, inversiones productivas como el nearshoring y un entorno financiero un poco más estable. El Financiero

🔹 El valor total de las ventas de bienes raíces podría alcanzar hasta 30 mil millones de dólares en 2026, con crecimiento anual de entre 4 % y 6 %. El Economista

📊 Sectores y Tendencias Claves

1. Vivienda tradicional y media
Hay demanda constante de vivienda económica y media. Sin embargo, el crecimiento de precios será moderado y depende del acceso al crédito y el nivel de ingresos de los compradores. Panorama Latino

2. Vivienda vertical / compacta
Debido a cambios demográficos y estilos de vida, los departamentos medianos y compactos ganan terreno como opciones preferidas, especialmente en zonas urbanas. YALS

3. Integración tecnológica y sostenibilidad
Los compradores valoran cada vez más las viviendas con tecnología inteligente y características sustentables. Zisla

4. Influencia internacional
La proximidad con EE.UU. y la demanda de residencias por parte de extranjeros y trabajadores remotos siguen siendo factores que estimulan el mercado en ciertos destinos. Esales Propiedades Internacionales

📌 En resumen: el mercado no estará en “burbuja” ni en colapso, pero se espera crecimiento moderado, más racional y orientado a la demanda real de vivienda. El Economista

Mercado Inmobiliario en Durango — Situación Local

📍 Demanda y Precio

1. Aumento en compras y rentas
En 2025 el sector inmobiliario de Durango ha tenido más actividad en ventas y rentas, inclusive con aumentos destacados en ventas de casas medianas y pequeñas en ciertos meses, según AMPI Durango. El Siglo de Durango

2. Influencia de compradores foráneos
Se observa que personas de Sinaloa y otras zonas están generando movimiento en rentas y compras en Durango, especialmente en zonas urbanas y fraccionamientos. El Sol de Durango

3. Oferta y vivienda disponible
Aunque la oferta de vivienda sigue siendo limitada en sectores centrales, hay múltiples propiedades listadas en el mercado actual, lo que indica disponibilidad para diferentes presupuestos. Properstar

📈 Factores que Impulsan la Plusvalía

✅ Déficit de vivienda: Durango aún tiene un déficit significativo de casas nuevas, lo cual sostiene la demanda en el mediano plazo. El Sol de México
✅ Demanda de rentas activa: las casas y departamentos bien ubicados se rentan rápidamente, lo que significa ingresos más constantes para inversionistas. El Sol de Durango
✅ Crecimiento en venta de vivienda accesible: se han reportado repuntes de hasta 30–35 % en algunos segmentos residenciales. El Siglo de Durango

⚠️ Reto: Acceso al Crédito

📌 El acceso al crédito hipotecario en Durango puede ser un factor limitante para compradores primerizos, lo que podría moderar la velocidad de las transacciones. Renta o Venta

📌 Conclusión 

🔹 En México: el mercado inmobiliario seguirá creciendo de manera moderada en 2026, con mayor especialización y profesionalización. La plusvalía dependerá fuertemente de ubicación, infraestructura y financiamiento disponible. El Financiero+1

🔹 En Durango: la tendencia es positiva, con crecimiento en transacciones residenciales y demanda de rentas, aunque la disponibilidad de crédito y los precios puedan generar cierto ritmo más lento comparado con metrópolis grandes. La demanda sostenida y déficit de vivienda implican que el mercado tiene potencial de plusvalía a mediano plazo.

Datos Clave en Durango

🏘️ 1. Los precios de la vivienda han subido

• Según datos oficiales, Durango ha visto un aumento en el precio promedio de vivienda, logrando superar el millón de pesos como promedio en 2025, algo que no ocurría antes. Esto refleja una tendencia general de crecimiento del valor de las propiedades. El Economista+1

📉 2. Venta residencial con menos dinamismo

• La venta de casas en Durango ha experimentado una caída importante en algunos segmentos, con reportes que indican hasta 40 % menos transacciones de viviendas residenciales debido a factores económicos. El Siglo de Durango

📈 3. Aumenta la demanda de rentas

• En contraste, la demanda de viviendas en renta está en crecimiento, especialmente entre jóvenes y familias que no pueden comprar aún. Esto puede generar una fuente de ingreso estable para propietarios. Notigram

💡 Recomendaciones Estratégicas de Inversión

🪙 1. Invierte en terrenos bien ubicados

📌 Por qué:
Los terrenos mantienen una demanda constante, especialmente si están ubicados cerca de servicios, vialidades principales o zonas con desarrollo residencial.
Según plataformas inmobiliarias, el precio promedio de terrenos en Durango ronda entre ~1,4M y 1,7M MXN, con variaciones según ubicación y tamaño. FazWaz+1

💡 Estrategia:

• Compra para mediano plazo: terrenos en zonas con expansión urbana para esperar plusvalía.
  
  

• Vende cuando aumente la actividad constructiva, como anuncios de infraestructura o fraccionamientos, incrementando el valor del terreno.
  
  

👉 Rentabilidad típica: Los terrenos, si suben de valor solo un 5–10 % anual, pueden superar la rentabilidad de otras inversiones tradicionales como CETES o cuentas de ahorro de bajo rendimiento.

🏡 2. Renta de propiedades — un ingreso recurrente

📌 Por qué:
La demanda de alquiler sube, ya que muchos todavía no pueden comprar y prefieren arrendar. Notigram

💡 Opciones rentables:

• Casas pequeñas y medianas: suelen ocupar rentas rápidas.
  
  

• Departamentos en zonas céntricas: pueden ofrecer retornos constantes y menor rotación vacante.
  
  

• Terrenos con potencial para Tiny homes o alquiler vacacional: si permites construcciones ligeras u hospedaje alternativo.
  
  

📊 Consejo:
Mientras el mercado de venta puede estar lento en algunos segmentos, el mercado de renta se mantiene activo, lo que puede traducirse en ingresos mensuales interesantes.

💼 3. Mirar zonas con plusvalía proyectada

📌 Fíjate en:

• Expansión urbana y desarrollo de servicios.
  
  

• Zonas cercanas a escuelas, vialidades o centros comerciales.
  
  

• Infraestructura pública futura (carreteras, parques, transporte).
  
  

📈 Por qué:
La plusvalía se dispara más por ubicación y crecimiento de la zona que por condiciones macro únicamente. Un terreno en esquina o con buen acceso puede valer significativamente más con el paso de los años.

🧠 Estrategias Financieras Inteligentes

💰 Usa crédito si es viable

• Facilita la adquisición si no cuentas con capital total.
  
  

• Compara diferentes opciones entre bancarias, Infonavit o Cofinavit.
  
  

• Considera que el financiamiento incrementa tu flujo disponible para otras inversiones o mejoras.

Conclusión General

✔️ Comprar terrenos en Durango sigue siendo una inversión sólida, especialmente si están en zonas con tendencia de crecimiento.
✔️ La renta de propiedades ofrece ingresos recurrentes y puede ser más estable a corto plazo, frente a la desaceleración en ventas de inmuebles residenciales grandes.
✔️ La plusvalía está latente, pero depende mucho de la ubicación y de cómo evolucione la zona urbana.

Ejemplo de un cálculo estimado de retorno de inversión (ROI) para un terreno de 192 m² en el Fraccionamiento 22 de Septiembre, en Victoria de Durango, usando datos reales del mercado local y comparándolos con precios típicos de terrenos en la zona urbana de Durango.

Datos Base – Precio Real

📌 Precio de compra real:
$3,200 MXN por m²

📌 Tamaño del terreno:
192 m²

🧮 Costo total de compra:

192 m² × $3,200 MXN/m² = $614,400 MXN

📈 Proyección de Plusvalía a 5 años

Tomaremos tres escenarios de crecimiento anual de plusvalía, desde conservador a optimista:

• Escenario A – +5 % anual

Valor futuro = $614,400 × (1.05)^5

              ≈ $614,400 × 1.276

              ≈ $784,300 MXN

📊 Ganancia estimada:

                                $784,300 − $614,400 = $169,900 MXN

ROI proyectado:

            ≈ 27.6 %

• Escenario B – +6.5 % anual (moderado)

Valor futuro = $614,400 × (1.065)^5

              ≈ $614,400 × 1.370

              ≈ $841,700 MXN

Ganancia estimada:

$841,700 − $614,400 = $227,300 MXN

📌 ROI proyectado:

≈ 37 %

• Escenario C – +8 % anual (optimista)

Valor futuro = $614,400 × (1.08)^5

              ≈ $614,400 × 1.469

              ≈ $902,200 MXN

📊 Ganancia estimada:

$902,200 − $614,400 = $287,800 MXN

📌 ROI proyectado:

≈ 47 %

📊 Resumen de Resultados (horizonte 5 años)

Escenario de plusvalía           Valor futuro estimado       Ganancia estimada        ROI aproximado

+5 % anual                                  ~$784,300 MXN                       ~$169,900                         ~28 %

+6.5 % anual                               ~$841,700 MXN                       ~$227,300                         ~37 %

+8 % anual                                  ~$902,200 MXN                       ~$287,800                         ~47 %

Interpretación del Cálculo

✔️ Invertir a $3,200 MXN/m² es muy favorable, ya que el precio es significativamente bajo respecto a valores promedio urbanos en Durango, lo que eleva el potencial de retorno.
✔️ Con plusvalías conservadoras, ya tienes un ROI positivo atractivo (>25 %), y con condiciones locales favorables puede acercarse o superar el 40 – 50 % en 5 años.
✔️ La clave será vender en un momento con mayor demanda o cuando haya mejoras de infraestructura cercanas.

📌 Tips para Aumentar el ROI Real

🔹 Mejoras de delimitación y servicios (agua, luz, drenaje) aumentan el atractivo y precio de venta.
🔹 Monitorea desarrollos cercanos (nuevos fraccionamientos, escuelas, comercios).
🔹 Oferta agresiva al mercado: buena foto, plano y anuncio profesional atraen más compradores.
🔹 Si puedes, subdivide o vende con financiamiento propio, esto puede acelerar la venta y elevar el precio final.