如何购买拍卖房屋

A - 关于拍卖房地产

马来西亚在新冠疫情的影响下，实行了各种不一样阶段的行动管制令，人民的经济也因此而受到了影响。 这意味着会有更多的房地产即将可能被拍卖，如此一来拍卖市场上的房地产数量将会上升而屋价变得更低。但房价的下跌并不意味着购买房地产变得简单了，因为许多银行在批准房屋贷款的时候，都会再三考虑所抵押的房产价值以及眼下大众的偿还能力。要是屋主无法偿还贷款，其抵押的房地产将会被拍卖，这又把我们带回到房地产的被拍卖数量上升而间接影响屋价。

毫无意外的，这些被拍卖的房地产的价格一般上都会比发展商新推出的房地产或二手房地产的价格来得低。话虽如此，竞标者在进行任何竞标之前，都应该先获取一些相关的资料并且确保自己有充足的资金来购买被拍卖的房地产。

以下是总结竞标者在拍卖会之前，拍卖时和赢标后必须注意的事项。

B - 马来西亚的拍卖类型

马来西亚的拍卖房地产可被分为两种类型：

I) 贷款合约兼转让拍卖(LACA)

此类型的拍卖是由银行实施，通常被称为银行房屋拍卖。

适用于没有或还没有个人或分层地契的房地产。

如果屋主无法偿还贷款，银行将有权力把房地产卖出去。

另外，有兴趣的竞标者一般上需要付上5%的低价为定金，而得标者必须在90天内把余款付清。

II) b) 非贷款合约兼转让(Non-LACA)

此类型的拍卖是由法庭实施。

适用于有个人或分层地契的房地产。

如果屋主无法偿还贷款，银行必须向法庭申请后才能把房地产卖出去。

Non-LACA与LACA的不同之处是，有兴趣购买的竞标者需要付上10%的低价为定金，而得标者必须在120天把余款付清。

C - 竞标者所需知道的拍卖程序

I) 参加拍卖会之前

由于被拍卖的房地产会以其现状售出，因此买家必须在参加拍卖会前先了解和明白拍卖程序，如下：

a) 了解并获取更多的房地产资料

有兴趣购买的买家应该在竞标前做好充分的准备和调查，深入地去了解此房地产是否值得竞标。买家可以亲自去查看该房地产，查看实况，了解当地情况和是否有其他人居住在那里。除此之外，买家也应该去土地局做土地搜索 (land search) 以了解此房地产：

• 永久地契(freehold)或租赁地契(leasehold)；

• 检查是否有任何法律限制（土著和非土著权，马来保留地，加盖或重建法规限等等）;

• 检查是否被第三方申请了私人冻结令（private caveat）（只有解除冻结令后才能获得银行贷款的批准） ；

• 检查是否有任何未缴付或拖欠的费用，比如地税，门牌税，管理费， 水电费 等等（否则将由得标者付清）。

b) 拍卖通知(Proclamation of Sale)和拍卖条件(Conditions of Sale)

买家可以在拍卖前向拍卖官索取一份拍卖通知和拍卖条件，以了解更多拍卖细节和条件说明，所需准备的定金和额外费用等等。

c) 查询房屋贷款资格

建议买家在拍卖前到银行查询自己的房屋贷款资格和贷款总额顶限。如果买家在最终赢标后得知银行贷款不获批准，那买家就需自掏腰包把90%的余款付清，否则定金将会被没收。

d) 征询专业法律意见

为了确保能投得自己想要的房地产和避免不必要的麻烦，我们鼓励买家们去寻求律师的意见。

II) 拍卖日

马来西亚有两种拍卖房地产的方法，实物拍卖或网上拍卖。

a) 网上拍卖

在疫情的影响下，与其到拍卖会投标，很多竞标者都选择网上拍卖。网上拍卖的步骤如下：

• 在电子拍卖网页注册一个户口。(https://elelong.kehakiman.gov.my/BidderWeb/Account/Login)

• 等待拍卖网页的批准。

• 浏览拍卖楼盘和寻找自己想要购买的房地产。

• 了解更多房地产的实况和细读拍卖通知和拍卖条件。

• 在拍卖会之前登记成为竞标者和呈交定金。

• 在拍卖日当天，竞标者需在拍卖会开始的15分钟前登入网页，以做好竞标准备。

• 最高价的竞标者将会得标。

b) 实物拍卖

参与实物拍卖得竞标者则需在指定的拍卖会时间抵达现场，登记和呈交定金给拍卖官。竞标者可以选择自己或是由拍卖代理去投标。

在拍卖日当天，竞标者需携带：

• 身份证；

• 拍卖物价的10%定金（可通过银行汇票或银行支票付款）；

• 额外的一笔现金（相等于10%的定金，以支付原本拍卖底价和最终成交价之间的差价）；

• 其他相关文件。

III) 投标结束后

在拍卖槌被敲下的当儿，拍卖会就正式结束，并且会把拍卖的房地产卖给出价最高的竞标者。

得标者需签署买卖合约，支付差价（如有需要）和在90或120天内付清90%的余款。另外，没有赢标的竞标者将可取回之前呈交的定金。

D - 得标者必须在指定的时间内把余款付清

I) 120天期限

根据1965年国家土地法第257(1)(g)条文，得标着必须在120天内把余款付清。由此可见，120天是强制性的，所以并不能申请延长期限。

要在这120天内完成整个程序对得标者来说并不是一件容易的事，因为买家还需要在这期间申请银行贷款。

如果得标者在超过120天后才付清余款，那将会被索取利息或损失10%的定金和失去得标的房地产。

II) MCO期间可申请延长120天的期限吗？

由于现在马来西亚正在实行FMCO，这个问题对有意竞标的买家来说还是很重要的。可惜的是，至今法庭还未为此问题提供一个肯定的答案。

根据#Ho Kean Pin v Malayan Banking Berhad (2020)#，原告是一名在拍卖会上的得标者而第一被告是银行。

原告在拍卖会上得标后付了10%的定金并且获得了银行贷款批准。根据拍卖条件的第16条款，原告必须在120天内（06.05.2020之前）把余款付清。

然而，在这期间，我国政府实行了56天的MCO。土地局，律师事务所和其他有关部门不能在18.03.2020至04.05.2020期间营业。正因如此，原告入禀法庭申请延长120天期限，以弥补因MCO而错失的50天。

第一被告在法庭上强调由于1965年国家土地法第257(1)(g)条文所规定的120天是强制性的，所以120天得期限理应不被延长。

话虽如此，法庭仍表示他们能理解原告因MCO而被逼得进退两难的处境。因此，在特定的情况下，法庭还是会批准延长期限的申请。可是，在此案中，法庭最终驳回原告的申请。主要原因是因为其他的法律上的技术问题，因此法庭必须确认银行的利益受到保障后，才能在这个课题上表决。

那得标者是否能因MCO而获得延长120天期限以偿还余款？综上所述，我们可从此案得到的结论是，至今法庭任然无法给与我们一个肯定的答案。

E - 购买拍卖房地产的优点与缺点

在考虑是否购买拍卖得房地产之前，买家都必须先了解其优点与缺点：-

1. 优点

• 价格通常低于新推出或二手的房地产。

• 若首次拍卖不成，那下一次拍卖时通常会降价10%。

• 竞标者可由自己或拍卖代理去投标。

2. 缺点

• 买家在参与拍卖会前需做好充分的准备和做大量的资料搜索。

• 房地产有可能已年久失修，买家需要准备一笔资金来装修。

• 前业主未偿还的管理费，水电费用等等。

• 前业主或租客拒绝搬离，买家需要另外一笔费用来驱逐他们。

F - 结论

随着疫情的影响下，许多的房地产也因此而跌价，这也间接导致拍卖市场上有许多低于市价的房地产被拍卖出去。因此，买家可通过拍卖市场买到一些比市价便宜的房地产。然而，买家必须切记在购买前做足充分的准备,查询且了解拍卖程序和被拍卖的房地产。