L'organisation juridique de la copropriété repose sur trois entités dont les rôles sont complémentaires. Le syndicat des copropriétaires regroupe l'ensemble des personnes propriétaires au sein de l'immeuble et prend les décisions concernant l'immeuble au cours de L’Assemblée Générale Ordinaire annuelle (AGO).
Le syndic de copropriété (professionnel ou bénévole) est chargé d'administrer l'immeuble.
Le conseil syndical dont les membres sont élus parmi les copropriétaires assiste et contrôle le syndic.
Le copropriétaire : il y a une petite différence entre être propriétaire et être « CO » propriétaire.
Etre propriétaire dans une collectivité c’est être soumis aux règles de cette collectivité.
C'est un peu vivre en liberté surveillée, car les prérogatives du propriétaire s'exercent toujours sous l'œil vigilant des autres copropriétaires, ceci afin d'éviter une anarchie automatiquement préjudiciable à tous.
Le syndicat des copropriétaires : Dans un immeuble, tous les copropriétaires forment automatiquement et sans aucune formalité le syndicat de la copropriété
L’assemblée générale : c’est l’instance qui réunit l’ensemble des copropriétaires, elle se réunit au moins une fois par an ( AGO )pour prendre des décisions relatives à la gestion de l’immeuble. Ne pas y être présent, c'est se désintéresser de son patrimoine car c'est là que l'on vote les futures dépenses, entre autres choses.
Le syndic professionnel. Il est désigné par le syndicat de copropriétaires, après mis en concurrence de plusieurs syndics. Il signe un contrat spécifique. Le syndic exécute les décisions prises en assemblée générale et assure la gestion technique, comptable et financière de l’immeuble ;
Attention : le « syndicat des copropriétaires » ne doit pas être confondu avec le « syndic ». Le syndic est le gestionnaire de l’immeuble mandaté par un vote en assemblée générale. Le contrat de syndic unit le syndic au syndicat.
Le conseil syndical : composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale
En effet il n'est pas toujours facile pour un copropriétaire isolé de se faire entendre d'un syndic parfois lointain. C'est là que le rôle du conseil syndical et de son président prend toute sa dimension
Le rôle du Conseil Syndical est d'être le représentant des copropriétaires vis à vis du Syndic, et d'orienter et décider la gestion de la résidence dans la limite de pouvoirs qui lui sont conférés lors de l'Assemblée Générale.
Vivant sur place, les conseillers syndicaux sont très vite au courant des éventuels problèmes tels que dégradations, panne d'ascenseur,panne des systèmes d'ouverture des portes des accès, bruits, nuisances, non conformité des travaux des résidents....
Ses principales missions sont les suivantes :
Aider le Syndic dans la prise des décisions concernant la gestion de la résidence.
Contrôler la réalité et la légitimité des dépenses en conformité avec les budgets votés.
Contrôler la réalisation des travaux votés en AG.
Veillez au respect des clauses des Règlements de copropriété et intérieur (surtout celles concernant l'aspect esthétique de la résidence, la gêne et la sécurité) en intervenant auprès des copropriétaires et en privilégiant une attitude pédagogique et de coopération.
Le président du conseil syndical sert à faire le lien entre les copropriétaires et le syndic de la copropriété.
Il est élu au sein du conseil syndical par les conseillers.
Il a une triple mission : animer le conseil syndical en organisant ses actions et réunions, mais aussi participer aux missions du conseil syndical qui selon les dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 « assiste le syndic et contrôle sa gestion ».
Administration du conseil syndical
C’est au président du conseil syndical que revient la préparation des différentes réunions mais aussi leur animation. En effet, le président est responsable du bon fonctionnement du conseil syndical et doit tout mettre en œuvre pour que ce dernier puisse exercer son rôle consultatif en émettant des avis qu’il communique au syndic ou lors de l’assemblée générale sur « toutes questions pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même » comme en dispose l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
Chaque conseiller peut se voir attribuer une mission, un dossier ou une tâche à effectuer en fonction de ses compétences et affinités dont il vient rendre compte lors des réunions. Le président établit un ordre du jour en fonction des demandes des conseillers ou de ses propres préoccupations, organise les réunions en fonction des questions portées à l’ordre du jour, et s’assure que l’intégralité de leur teneur est retranscrite par écrit (compte rendu). A la suite des interventions des conseillers, le conseil syndical prend des décisions sur les actions à mener.
Assistance au syndic dont il est l’interlocuteur privilégié
Le président du conseil syndical est l’interlocuteur privilégié du syndic. Transmettant les questions et remarques du conseil syndical au syndic, il est le relais entre ces deux entités et reçoit légalement les informations du syndic au nom et pour le compte du conseil syndical, ce dont dispose l’article 26 du décret du 17 mars 1967 « Lorsqu’une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu’il en a été désigné un… »
Contrôle des comptes et du syndic,
Le président du conseil syndical exerce une mission permanente de contrôle de la gestion du syndic. Il donne son accord au syndic pour les devis présentés dans la limite d’un seuil préalablement défini par une décision votée par l’assemblée générale.
Par ailleurs, comme tout membre du conseil syndical, son président peut exercer son pouvoir de contrôle sur la gestion de la copropriété faite par le syndic et ainsi accéder à l’ensemble des documents pour effectuer les vérifications nécessaires. Pour cela, il peut se faire assister d’une personne de son choix ou d’un professionnel.
Il ne peut en aucun cas se comporter comme le « dirigeant » de la copropriété, mais son rôle est un loin d’être honorifique.
Ce qu’il n’est en aucun cas : il n’est pas le concierge de la résidence !
Tous les résidents ont un rôle pour le bien commun et notre environnement. On ne doit pas hésiter à rappeler à quelqu'un les règles du savoir vivre ensemble quand on constate un manquement .