Par Christophe BUFFET Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public
Le blog de droit immobilier et de droit de l'urbanisme
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L'affichage du permis de construire n'est pas une formalité anodine.
Il obéit à des formalités décrites de façon relativement détaillée dans le code de l'urbanisme, et l'absence de respect de ces formalités peut entraîner un effet que le bénéficiaire du permis de construire redoute : le délai de recours ne court pas, et ses voisins peuvent demander l'annulation du permis de construire.
Il existe non seulement une formalité de publicité consistant dans l'affichage du permis de construire une fois que celui ci a été obtenu, mais également une publicité de la demande même de permis de construire à laquelle doit procéder la commune dans les 15 jours qui suivent le dépôt de la demande de permis de construire.
Cette publicité de la demande doit être accomplie pendant la durée de l'instruction.
Cette première formalité de publicité à un intérêt non négligeable, puisque le recours d'une association qui serait créée après l'affichage en mairie de la demande du permis de construire n'est pas recevable par application de l'article L.600-1-1 du code de l'urbanisme qui dispose :
L'affichage de la demande de permis de construire en mairie ne doit pas être confondu avec l'affichage du permis de construire lui-même, toujours en mairie, une fois que le permis a été obtenu, affichage fait dans les huit jours et pour une durée minimale de deux mois.
Le code de l'urbanisme prévoit que l'affichage sur le terrain est le point de départ du délai de recours des personnes qui entendent contester le permis de construire.
Ce sont les dispositions de l'article R.600-2 du code de l'urbanisme :
Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15.
Il convient toutefois de noter que le code de l'urbanisme, en l'absence de publicité du permis de construire sur le terrain, vient en cours du bénéficiaire du permis, en prévoyant que les actions en contestation du permis de construire sont irrecevables au-delà d'un délai d'un an à compter de l'achèvement de la construction ou de l'aménagement, dont la preuve est rapportée par la réception de la déclaration d'achèvement des travaux :
Aucune action en vue de l'annulation d'un permis de construire ou d'aménager ou d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable n'est recevable à l'expiration d'un délai d'un an à compter de l'achèvement de la construction ou de l'aménagement.
Sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d'achèvement mentionnée à l'article R. 462-1.
La question de l'absence de mention, sur le panneau d'affichage, de certaines des indications prévues réglementairement fait l'objet de multiples décisions, l'intérêt de critiquer ce caractère incomplet de l'affichage étant de permettre aux requérants de faire déclarer
recevable leur action au-delà du délai de deux mois de l'affichage du permis.
Une mention importante qui doit figurer sur les panneaux d'affichage des permis de construire est l'obligation de notifier les recours administratifs et contentieux conformément à l'article R.600-1 du code de l'urbanisme : à défaut, il ne pourra pas être opposé au requérant l'irrecevabilité découlant de l'absence de notification de son recours (on notera que le délai de recours aura tout de même couru, malgré l'irrégularité de l'affichage).
L'affichage, pour être régulier, doit être réalisé sur le terrain d'assiette de la construction, et doit être lisible depuis la voie publique.
L'affichage du permis de construire doit être maintenu sur toute la durée du chantier, et il fait courir le délai de recours contentieux, qui est de deux mois à compter de l'affichage.
Le plus souvent, les bénéficiaires de permis les plus avisés, et en particulier les promoteurs procèdent à l'établissement d'un constat d'huissier au moment de la pose du panneau d'affichage du permis de construire puis à un deuxième constat un mois plus tard et enfin à un troisième constat au terme du délai de deux mois, afin de prouver l'affichage et la continuité de cette affichage du permis de construire.