千葉県千葉市内にある、築３０年超の木造アパートを所有するオーナー様より、アパートの売却をご依頼いただきました。一度しっかりと打合せをさせていただくと、ご年齢のこともあり、将来相続をすることについても考えられているようでしたので、相続税などについてお話をさせていただき、売却以外のプランについてもお話をさせていただきました。

その結果売却をいったん見送り、建て替えできれいになったアパートを残すことを検討することになりました。もちろんその後も永続して弊社がしっかりと管理し、資産形成サポートをさせていただくことをお約束させていただきました。

将来の相続の際、現金での相続に比べ相続税が数百万円ほど節税され、きれいで管理もしやすい、恒常的な収入のあるアパートを残すことができ、地域にも便益をもたらすことができることとなる予定です。募集、管理も弊社にて行わせていただき、将来にわたって資産運用、管理のお手伝いをさせていただきます。

※画像はイメージです

【土地の状況】

約５２０㎡の広い土地、最大２６台駐車できる可能性がある広さです。草が生い茂り、近隣から苦情が来るほか、草を刈れば刈ったで土地に乗り上げるかっこうで路駐をされてしまうといった状況でした。

【施工】

・草の根から掘り起こし、土を処分し20㎝厚ほど砕石を入れ、砂利敷き

・駐車場出入り口はコンクリート打ち

・土地の周りに単管パイプで柵を設置

・土の流出を防ぐため、鉄板土止め

・費用を抑えるため、車止めのと柵の単管パイプには、中古のパイプを可能な限り使用する

今回のお見積り額は約200万円でした。

もし施工となれば、地主様の管理のわずらわしさが解放され、最低でも毎年の固定資産税分くらいは収益を生み、実質無料にでき、想定通りであれば毎年収益化が可能です。

・専任媒介と一般媒介（専属専任についてはまたの機会）

専任媒介

貸主が「専属で任せます」と、1社のみの不動産会社に仲介を依頼する方法。他の不動産会社への情報共有などは、専任された業者が行う。依頼主の手間がかからないことがメリット。

一般媒介

貸主が自身で複数の不動産会社に依頼できる。たくさんの業者に情報を知らせられるのがメリット。

・「囲い込み」…専任媒介のデメリット

仲介手数料欲しさに、他の不動産会社からの問い合わせを断ること。昔はかなり横行しており、現在は法令も厳しくなり宅建業法違反。賃貸では少ないが、売買では正直、いまだに見られる、最悪な風習。

業者A「この物件まだご紹介可能ですか？検討されたいお客様が…」

囲い込み業者「あー、その物件はもう申込になっちゃいましたね」

業者Aではなく、客が直接電話

客「この物件、興味あるんですが」

囲い込み業者「はい、まだご紹介可能ですよー↑」

囲い込み業者にすれば、仲介手数料を売主、買主どちらからももらえる「両手」取引の方がおいしい。

例えば２０００万円の物件を、売りたい客から「これを売ってくれ」と言われ預かる。見込み仲介手数料は72.6万円。

買いたい客を見つけて電話してきた業者、「客付け業者」に物件を紹介して売買が成立した場合、買主からの仲介手数料は客付け業者のもの。囲い込み業者は売主から仲介手数料を受け取る。

もし囲い込み業者が、買いたい客も見つけた場合、買主からも仲介手数料をもらえる。

売主から72.6万円、買主から72.6万円。仲介手数料が２倍になる。不動産屋もビジネスなので、手数料が２倍になる方を狙うのは自然。

不動産業者の受け取る仲介手数料が半額になっても、依頼主には関係ない。一定の許容条件内であれば、早く成約したほうが依頼主にはメリット。

私も大家業から起業したが、依頼主からしたら仲介会社の手数料など知ったこっちゃない（言い過ぎかもしれないが）。早く決めて満室に、もしくは売買成立させてほしい。

・「優先度低下」…一般媒介のデメリット

不動産業者（客付け専門以外）から見ると・・・

専任の依頼主は、お得意さんになる顧客（成約させれば信頼関係を構築、取引を継続できる可能性あり）。

一般の依頼主は、お得意さんにならない顧客（成約させても、依頼主は次の機会にはまた一般媒介でたくさんの業者へ依頼する）。

お得意さんになる顧客とならない顧客の仕事があった場合、どちらを優先するか？お部屋探し、物件探しで問い合わせや来客があり、物件探しを依頼されたとき、お得意さんになる依頼主の物件と、お得意さんにならない依頼主の物件、どちらを優先して紹介するか？

残念ながら「囲い込み」がなくても、紹介される頻度は下がってしまうのは現実だ。また、一般媒介だと、来客や問い合わせがあったときに、いちいち依頼主に「物件はまだ空いていますか？」と確認しなければならない。電話がつながらない場合は、即ほかの物件へ紹介が流れる。申し込みがバッティングしてしまうと、顧客同士だけでなく同業の不動産会社ともトラブルになるから。これは不動産会社にとってはかなりの痛手。手間をかけてトラブルを買うようなもの。

・まとめ。専任？一般？

業者との信頼関係があり囲い込みリスクさえなければ、専任一択。訪問、連絡のやりとりや管理も1社ですむ。大手の不動産会社にも掲載してほしい場合「特に〇〇不動産さんと〇〇不動産さんには仲介を依頼してくださいね」などと念を押すのも手。

業者が信頼できなければ、自分でたくさんの不動産会社を訪問し一般媒介。自分で複数の不動産会社を管理する。ただ、専任に比べるとすこし冷たい対応をされることもある（経験談です）。

よくある資産コンサル系の宣伝やコンセプトにある文言。

「年収600万円以上の方対象」「年収1000万円からの資産形成」...。

それより年収の低い人は、あきらめた方が良いのでしょうか？確かに一定以上の年収がある方を相手にした方が、商売としてもおいしいです。世知辛い世の中、理解はできます。

ただ、もっと年収の低い方はたくさんいます。そこから資産を作った人もたくさんいます。あきらめる必要はありません。

まず年収を上げるべきというのは、確かにその通り。王道にして正攻法です。

特別な幸運、商才、商機、圧倒的フォロワー数、太い実家など人より優位に立てる要素がない場合、まず年収を上げることが最も堅実で、最も低リスク高リターン。

ただ、それでも年収300万円、400万円で頭打ちになってしまう、という人もいます。

現経営者が資産形成を始めた時は年収150万円でした。さらに両親が無いので頼るべき実家はなく、保証人になってくれる人もいません。給与明細の手取り額「10万5000円」の数字を見た時、愕然としました。

【当時の状況】

年収：150万円

純資産：-20万円

家族：無

実家：無

不動産会社を経営し、顧客の資産形成サポートをさせていただくようになった今、改めて当時の資産状況を見ると、正直かなりキツイ案件です。この状況を他の不動産会社や資産コンサル系会社に持っていき「資産形成をしたいのですが」なんて言ったら、一笑に付されて門前払い。邪険にされ、体よく追い返されるでしょう。でも、その状況から数年後には純資産2000万円を超えました。そのために、特に無理をして労働したことはありません。楽をしたわけでもありませんが…。

現経営者の力ではなく、出会った方々、お客様、そして妻と子供の支えがあってのこの結果です。ただ、そこにある機会を活かすか否かを決め、実際に行動するのは自分自身です。

親ガチャなんて言葉も聞かれるようになって久しいですが、親も保証人も家もなくても、どんな人でも資産は作れます。心身によほどのハンデがない限り、誰でももう少し、自分の望んだ人生に近い生き方ができます。家族にもう少し、安心を残してあげられます。

年収が低ければどうするか、そこそこの年収があればどうするか、高年収であればどうするか...。状況も違えば戦略も変わります。人により、リスク志向、安定志向、ご家族の状況など様々です。

必要なのは、なんとなくお金が欲しいな…という漠然とした欲求ではなく、「こうしたい」「こうなりたい」という気持ちです。その気持ちさえあれば、どのような年収の方でも資産を築いたり、もう少し自分の望みに近い人生を生きられると確信しています。