千葉県千葉市内にある、築３０年超の木造アパートを所有するオーナー様より、アパートの売却をご依頼いただきました。一度しっかりと打合せをさせていただくと、ご年齢のこともあり、将来相続をすることについても考えられているようでしたので、相続税などについてお話をさせていただき、売却以外のプランについてもお話をさせていただきました。

その結果売却をいったん見送り、建て替えできれいになったアパートを残すことを検討することになりました。もちろんその後も永続して弊社がしっかりと管理し、資産形成サポートをさせていただくことをお約束させていただきました。

将来の相続の際、現金での相続に比べ相続税が数百万円ほど節税され、きれいで管理もしやすい、恒常的な収入のあるアパートを残すことができ、地域にも便益をもたらすことができることとなる予定です。募集、管理も弊社にて行わせていただき、将来にわたって資産運用、管理のお手伝いをさせていただきます。

【土地の状況】

約５２０㎡の広い土地、最大２６台駐車できる可能性がある広さです。草が生い茂り、近隣から苦情が来るほか、草を刈れば刈ったで土地に乗り上げるかっこうで路駐をされてしまうといった状況でした。

【施工】

・草の根から掘り起こし、土を処分し20㎝厚ほど砕石を入れ、砂利敷き

・駐車場出入り口はコンクリート打ち

・土地の周りに単管パイプで柵を設置

・土の流出を防ぐため、鉄板土止め

・費用を抑えるため、車止めのと柵の単管パイプには、中古のパイプを可能な限り使用する

今回のお見積り額は約200万円でした。

もし施工となれば、地主様の管理のわずらわしさが解放され、最低でも毎年の固定資産税分くらいは収益を生み、実質無料にでき、想定通りであれば毎年収益化が可能です。

・専任媒介と一般媒介

専任媒介

貸主が「専属で任せます」と、1社のみの不動産会社に仲介を依頼する方法。他の不動産会社への情報共有などは、専任された業者が行う。依頼主の手間がかからないことがメリット。

一般媒介

貸主が自身で複数の不動産会社に依頼できる。たくさんの業者に情報を知らせられるのがメリット。

・「囲い込み」…専任媒介のデメリット

仲介手数料欲しさに、他の不動産会社からの問い合わせを断ること。昔はかなり横行しており、現在は法令も厳しくなり宅建業法違反。賃貸では少ないが、売買では正直未だにかなりよく見られる、最悪な風習。たとえ仲介手数料が半額になっても、早く成約したほうが依頼主にはメリット。

私も大家業から起業したが、依頼主からしたら仲介会社の手数料など知ったこっちゃない（言い過ぎかもしれないが）。早く決めて満室にしてほしい。

・「優先度低下」…一般媒介のデメリット

不動産業者（客付け専業以外）から見ると・・・

専任の依頼主は、お得意さんになる顧客（成約させれば信頼関係を構築、取引を継続できる可能性）。

一般の依頼主は、お得意さんにならない顧客（成約させても、依頼主は次の機会にはまた一般媒介でたくさんの業者へ依頼する）。

不動産会社も商売なので、お得意さんになる顧客とならない顧客の仕事があった場合、どちらを優先するか？お部屋探し、物件探しで問い合わせや来客があり物件探しを依頼されたとき、お得意さんになる依頼主の物件と、お得意さんにならない依頼主の物件、どちらを優先するか？

残念ながら「囲い込み」がなくても、紹介される頻度は下がってしまうのは現実だ。また、一般媒介だと、来客や問い合わせがあったときに、いちいち依頼主に「物件はまだ空いていますか？」と確認しなければならない。電話がつながらない場合は、即ほかの物件へ紹介が流れる。申し込みがバッティングしてしまうと、顧客同士だけでなく同業の不動産会社ともトラブルになるから。これは不動産会社にとってはかなりの痛手。手間をかけてトラブルを買うようなもの。

・まとめ。専任？一般？

業者との信頼関係があり囲い込みリスクさえなければ、専任一択。訪問、やりとりや管理も1社ですむ。大手の不動産会社にも掲載してほしい場合「特に〇〇不動産さんと〇〇不動産さんには仲介を依頼してくださいね」などと念を押すのも手。

業者が信頼できなければ、自分でたくさんの不動産会社を訪問し一般媒介。自分で複数の不動産会社を管理する。ただ、専任に比べるとすこし冷たい対応をされることもある（経験談です）。