DISPOSICIÓ ADDICIONAL 17a. Norma temporal per a facilitar la reconversió de locals existents en habitatges

Aquesta disposició permet el canvi d’ús de locals comercials, oficines o qualsevol definició anàloga existents en habitatges, amb una densitat màxima d’un habitatge per cada 60 m² de superfície residencial edificable permesa a la parcel·la i amb exoneració del compliment del paràmetre d’intensitat residencial que determina el planejament i la reserva obligatòria d’aparcament. Això és possible sempre que es compleixin els següents requisits:

- Les sol·licituds s'han de presentar en un termini de 2 anys des de l’entrada en vigor del Decret llei i s’han d'executar executin en un termini màxim de 3 anys des de l’inici de les obres.

- Els locals han d'estar situats en edificacions existents en sòl urbà i ús residencial plurifamiliar permès pel planejament.

- El canvi d’ús ha de comptar amb informe favorable de patrimoni en cas de BIC o elements catalogats.

- Els nous habitatges han de complir amb les condicions d’habitabilitat i normativa en matèria d’edificació.

- Els nous habitatges que resultin per excés respecte dels permesos pel planejament han de tenir la condició d'habitatge de preu limitat (HPL).

Aquesta DA 17a implica que en tot el sòl urbà de Manacor on l’ús residencial plurifamiliar és permès (tot el nucli tret de les àrees fora de la ronda RE-EU-1 i 2, el polígon industrial i les àrees comercials de la via de Palma), els locals existents es poden convertir en habitatge sense considerar l’índex d’ús residencial del Pla General.

Amb caràcter general cal esmentar que la densitat d'1 habitatge per cada 60 m² d’edificabilitat permesa pel planejament a la parcel·la suposa un increment molt notable en el nombre màxim d’habitatges permesos pel Pla general actualment. L’índex d’ús residencial (IUR) del Pla general és un índex sobre m² de parcel·la, que en el cas més favorable (RE-IP-1) és d'1 habitatge cada 90 m² de solar. Això no obstant, les edificabilitats en zones residencials plurifamiliars intensives són superiors a la unitat i fins a 2,40 m²/m² en zona RE-NA i la ràtio que estableix el DL 6/2023 es calcula de forma diferent: permet 1 habitatge cada 60 m² de construcció permesa pel planejament.

A tall d’exemple, a la zona RE-NA (Manacor) en un solar de 200 m² l’IUR d'1 habitatge cada 120 m² de solar, permet implantar 2 habitatges (200/120=1,6). Amb l’aplicació del DL 6/2023 en el mateix solar es poden edificar 480 m², que amb la ràtio d'1 habitatge cada 60 m² d’edificació suposa 8 habitatges.

A la zona RE-IP-3 (Porto Cristo) en un solar de 200 m² l’IUR d'1 habitatge cada 120 m² de solar, permet implantar, igual que en el cas anterior, 2 habitatges. Amb l’aplicació del DL 6/2023, en el mateix solar es poden edificar 360 m², que amb la ràtio d'1 habitatge cada 60 m² d’edificació suposa 6 habitatges.

Tant el nucli de Manacor com el nucli de Port Cristo compten amb una xarxa de carrers i eixos de caràcter predominantment comercial o cívic, que representa un motor econòmic i un funcionament urbà de la ciutat mereixedors de considerar la conveniència del seu manteniment o protecció. Aquest caràcter d’eix comercial o cívic es fa evident amb l’estudi que s’ha realitzat sobre els usos implantats en les seves plantes baixes, que s’ha incorporat a aquest expedient. Cal concloure que aquests carrers constitueixen un teixit comercial important per Manacor i Porto Cristo respectivament, i que és convenient per l’ordenació urbanística donar prioritat als usos de local en planta baixa.

A la resta de nuclis del terme municipal no s’han detectat vials amb locals comercials existents i que constitueixin eixos cívics o comercials.

PER AIXÒ:

Es proposa la no aplicació del DL 6/2023 a les zones catalogades com a TE-CO o TU-AL en el Pla General de Manacor, i als locals ubicats  en planta baixa dels següents vials:

1. Manacor:

Passeig del Ferrocarril, ronda del Parc, ronda del Port, ronda Felanitx, passeig d'Antoni Maura, avinguda de Baix des Cós, via de Portugal, rambla del Rei Jaume, avinguda del Torrent, avinguda des Tren, carrer de Joan Lliteras, carrer de Lleó XIII, plaça de sa Mora, plaça de sa Bassa, carrer del Mercadal, carrer Major, carrer de Pius XII, carrer de l'Amistat (entre carrer de Joan Lliteras i carrer de Francesc Gomila), carrer de Francesc Gomila (entre carrer de Pius XII i carrer de l'Amistat), plaça de la Constitució, carrer de l'Escolà Pocoví, carrer del Capellà Pere Llull, plaça des Cós, carrer de Peral, carrer d'Alexandre Rosselló, plaça del General Weyler, plaça de la Rectoria, carrer d’en Bosch, carrer de l'Amargura, carrer des Pou Fondo, plaça del Rector Rubí, plaça de l’Enginyer Barceló, plaça de l’Arquitecte Bennàssar, plaça de Ramon Llull, carrer d’Antoni Galmés Folklorista, plaça de Sant Jaume, avinguda de Fra Juníper Serra, avinguda Mossèn Alcover i via Palma.

2. Porto Cristo:

Ronda de l'Oest, carretera de Son Servera, carrer d'en Bordils, carretera del Port, carrer de Sant Jordi - tram de plaça de l’Aljub, carrer de la Mar (entre carrer Verí i carrer d’en Sureda), passeig des Riuet entre carretera de les Coves i carrer del Verí, plaça de Francesc Ramis Músic, carrer Verí, avinguda de Joan Servera Camps (entre carretera de les Coves i carrer del Gambí).

3. S'Illot:

Camí de la mar (entre avinguda del Pins i ronda del Matí), ronda del Matí (entre camí de la Mar i avinguda dels Pins), avinguda dels Pins (entre camí de la Mar i carrer dels Sipions), carrer del Tamarell (entre camí de la Mar i avinguda del Llop), carrer dels Cards, carrer de la Murtera, carrer del Vell Marí (entre ronda del Matí i carrer del Tamarell), avinguda del Llop (entre ronda del Matí i avinguda dels Pins), carrer del Lluç (entre ronda del Matí i avinguda del Pins) i carrer del Pagell (entre ronda del Matí i avinguda dels Pins).

4. Son Macià:

Plaça de l'Església.

5. Altres nuclis:

No es considera necessari proposar la no aplicació del DL 6/2023 a la resta de nuclis, el Pla general ja ho regula.

DISPOSICIÓ ADDICIONAL 18a. Norma temporal de modificació de la densitat d’habitatges i per facilitar la divisió d’habitatges unifamiliars entre mitgeres

Aquesta disposició consta de dos apartats. El primer apartat es refereix a sòls urbans amb ús residencial plurifamiliar permès i de tipologia entre mitgeres. Per a les autoritzacions d’intervenció en edificis existents, ampliacions o de nova planta en aquests sòls, la densitat màxima d’habitatges és d'1 habitatge per cada 60 m² de superfície edificable residencial permesa a la parcel·la segons el planejament.

El Pla general de Manacor determina unes edificabilitats en aquest tipus de sòl que oscil·len entre 1,2 m²/m² (RE-IP-2) i 2,4 m²/m² (RE-NA), les qualificacions més cèntriques respecte dels nuclis urbans de Manacor i de Porto Cristo (RE-NA i RE-IP-3) són les que tenen una edificabilitat més alta (2,4 m²/m² i 1,8 m²/m² respectivament i els atorga un índex d’ús residencial (IUR) sobre m² del solar que oscil·la entre un habitatge per 90 m² de solar i un habitatge per 200 m² de solar, segons les zones, 1/120 a les qualificacions RE-NA i RE-IP-3. Això suposa que a les zones més cèntriques el nombre d’habitatges permesos amb l’aplicació de la DA 18a es multiplica per 4 en el cas del centre de Manacor i per 3 en el cas del centre de Porto Cristo, com s’ha explicat en l’apartat anterior.

El segon apartat de la disposició es refereix a divisió d’habitatges unifamiliars a edificis de tipologia entre mitgeres on l’ús residencial plurifamiliar estigui prohibit pel planejament. El Pla general no té cap qualificació amb aquestes circumstàncies, i per tant aquest apartat de la DA 18a no és d’aplicació en el terme de Manacor.

El centre de Manacor i el de Porto Cristo, d’acord amb els estudis realitzats amb motiu de la modificació de les NNSS de Manacor relativa a la regulació de la capacitat de població (2013) i del Pla general de Manacor (2022), actualment tenen més població, segons dades del cadastre, que els altres nuclis, i per tant, és la zona més consolidada i densa. Atès que el planejament municipal ha relacionat la densitat d’habitants (nombre d’habitatges) amb la trama urbana (edificabilitat i espai públic) cercant un equilibri i considerant el que existeix actualment, no és convenient incrementar la densitat d’habitatges en aquestes àrees.

El nucli urbà de Manacor té un centre urbà característic amb carrers molt estrets i escàs espai públic i, per tant, de densitat molt elevada, amb un grau de consolidació de l’edificació superior al 90% i amb trànsit rodat restringit i manca d’aparcament. Tant la modificació de les NNSS relativa a la regulació de la capacitat de població de 2013 com el Pla general de 2021, en establir l’ordenació d’aquesta àrea, que qualifica de RE-NA i de RE-CB-1 (Fartàritx), varen determinar que la població existent es mantingués estable, de manera que la població prevista pel planejament resulta semblant o lleugerament inferior a l’existent segons dades cadastrals. Queda constància d’aquestes circumstàncies en el document 01d. Objectius d’ordenació, anàlisi d’alternatives i justificació del model elegit del Pla general de Manacor, pàgines 94, 96, 98 i 186.

El nucli urbà de Porto Cristo té un centre urbà amb un teixit regular de carrers estrets (entre 6 i 7 m), amb una tipologia de parcel·la de façanes estretes (entre 5 i 10 m). Segons dades de la modificació de les NNSS relativa a la regulació de la capacitat de població, els antics polígons 4.1 i 4.2 de les NNSS de Manacor tenen una població, segons el cadastre, semblant o lleugerament superior a la permesa pel planejament. Pels mateixos motius que en el centre de Manacor, la trama urbana existent no recomana incrementar la densitat d’habitatges en aquestes àrees.

PER AIXÒ:

A Manacor: 

Es considera convenient no augmentar el nombre d’habitatges existents en aquestes qualificacions i, en conseqüència, es proposa excloure de l'aplicació de la DA 18a de la Llei 12/2017 les qualificacions RE-NA i RE-CB-1 del nucli urbà, amb l'excepció dels immobles catalogats recollits en el Catàleg d'elements i espais protegits del sòl urbà de la ciutat de Manacor (volums 2 i 3).

RE-NA i RE-CB-1 del nucli de Manacor

A Porto Cristo:

Es proposa excloure de l'aplicació de la DA 18a de la Llei 12/2017 els antics polígons 4.1 i 4.2 de Porto Cristo de les NNSS de 1980, delimitats pels carrers: ronda de l’Oest, avinguda dels Pins, avinguda de Joan Amer, carrer d'en Bordils, carretera del Port, carrer de Sant Jordi, carrer de la Mar, passeig des Riuet, zona verda des Riuet de Porto Cristo, carrer de n'Andrea Doria i carretera del Port. 

Antics polígons 4.1 i 4.2 de Porto Cristo de les NNSS de 1980

Altres nuclis:

A la resta de nuclis del terme municipal no s’ha detectat una problemàtica especial que es pogués derivar de l’aplicació d’aquesta disposició addicional.

Com que l'apartat de la disposició addicional fa referència a la divisió d’habitatges unifamiliars a edificis de tipologia entre mitgeres, on l’ús residencial plurifamiliar estigui prohibit pel planejament i el Pla general no té cap qualificació amb aquestes circumstàncies, aquest apartat de la disposició addicional no és d’aplicació en el terme de Manacor.

DISPOSICIÓ ADDICIONAL 20a. Norma temporal de canvi d’ús i d’aprofitament als terrenys qualificats com a equipaments públics i privats

Aquesta disposició és d’aplicació en els sòls qualificats de sòl dotacional, equipament, pel Pla general de Manacor. En aquests sòls es permet l’ús residencial destinat a habitatge protegit en règim de lloguer, en cas que sigui públic, i a HPL en cas que sigui privat. L’edificabilitat que la DA atorga a aquests sòls és la mitjana de l’àmbit espacial homogeni definit en el punt 1 de la DA 11a de la Llei 12/2017, i la mateixa ràtio d'1 habitatge cada 60 m² d’edificació.

En el terme municipal de Manacor el sòl urbà qualificat d’equipament públic i de titularitat pública vacant és:

- l’equipament EQ-PB-L-ES [1127] situat al puig de Son Talent

- l’equipament EQ-PB-L-CU [1149] situat en el polígon agroalimentari

- l’equipament EQ-PB-G-AI [1212] situat a Cales de Mallorca

- l’equipament EQ-PB-L-ES [1214] situat a Cala Murada

En el terme municipal de Manacor el sòl urbà qualificat d’equipament privat vacant és:

- l’equipament EQ-PR-L-ES [1126] situat en el puig de Son Talent (amb una superfície de 16.315 m² i edificabilitat a l’àmbit especial homogeni AEH de 0,1m²/m²)

- l’equipament EQ-PR-L-SU [1170] situat en el polígon industrial de Manacor (amb una superfície de 4.518 m² i una edificabilitat a l’AEH d'1,67 m²/m²)

- l’equipament EQ-PR-L-AS [1215] situat a Cala Murada (amb una superfície de 12.546 m² i una edificabilitat a l’AEH de 0,33 m²/m²)

PER AIXÒ:

Es proposa la no aplicació d’aquesta disposició addicional.

DISPOSICIÓ ADDICIONAL 21a. Actuacions per permetre el creixement en alçària

Aquesta disposició es refereix a la possibilitat d’incrementar el nombre de plantes de les edificacions existents en sòl urbà amb ús residencial plurifamiliar, situades en una illeta o, si no n’hi hagués, en un tram determinat de carrer. Cal entendre que es tracta d’edificacions de tipologia entre mitgeres. La disposició 21a permet superar en un 50% l’àlçària mitjana existent a la illeta o la permesa pel planejament, la que resulti major, amb el límit que no es pot superar l’alçada de l’edifici més alt existent a la dita illeta. L’excés d’edificabilitat resultant de l’actuació de creixement en altària s’ha de destinar a HPL, resultant un habitatge per cada 60 m² d’aquest excés d’edificabilitat. Tanmateix, permet situar els HPL en qualsevol planta de l’edifici, i queden exonerats del compliment de reserva obligatòria d’aparcament.

Al terme municipal de Manacor, com a resultat de l’aplicació de les NNSS de 1980 i fins a l’aprovació del Pla general, el nombre de plantes ha vingut fixat segons l’amplada de carrer. Això fa que illetes amb façana a carrers amb distintes seccions tenguin edificacions més altes amb façana al carrers amples, i més baixes amb façana als carrers estrets. A més, en el centre de Manacor existeixen nombroses edificacions anteriors a les NNSS de 1980 i que superen el nombre de plantes que fixaven les dites NNSS. De manera que l’aplicació de la disposició 21a podria suposar en aquestes illetes l’increment del nombre de plantes a carrers estrets, de secció entre 6 i 10 m, o fins i tot menors, nombrosos en els nuclis del terme municipal, fent més densos i ombrívols aquests carrers.

El Pla general de Manacor va suposar la modificació del nombre de plantes permeses en les qualificacions d’ús residencial en sòl urbà amb caràcter general.

Les NNSS de 1980 establien un règim d’altures màximes depenent de l’amplada del carrer, amb una altura màxima de PB+2 en carrers de fins a 6 m, i fins a una altura màxima de PB+5 a carrers de més de 20 m de secció. El Pla general, en canvi, va homogeneïtzar les altures màximes de manera que passen a ser de PB+2, PB+3 en general a les vies principals d’amplada superior a 20 m, amb una profunditat edificable per a la planta tercera de 14 m. La regulació de les altures del Pla general és coherent amb el nombre d’habitatges permès en aplicació de l’índex d’ús residencial que ja havia fixat la modificació de NNSS de 2013 relativa a la regulació de la capacitat de població.

Aquest Decret llei 6/2023 suposa un increment notable del nombre d’habitatges possibles, segons hem exposat més amunt. Això no obstant, el fet que la ciutat de Manacor s’hagi anat edificant durant 40 anys amb un règim determinat d’alçades, de manera que s’han anat substituint en els vials més amples els habitatges unifamiliars originals de planta baixa i planta pis per edificis de fins a planta baixa i 5, ja ha suposat per si mateix un perfil de façana de carrer trencat. Per tal de no insistir en aquest esglaonament, consideram convenient limitar l’aplicació d’aquesta DA 21a recuperant el règim d’altures de les NNSS de 1980, ja que el decret permet incrementar les altures màximes per sobre del que permet el Pla general actualment. A més, i d’acord amb la pràctica de l’urbanisme, és lògic que les alçades màximes permeses estiguin en tot cas relacionades amb la secció de carrer, en lloc de relacionar-les amb les existents a la illeta o tram de carrer.

D'altra banda, cal considerar que els nuclis de Manacor i de Porto Cristo tenen catalogades tres àrees urbanes com a béns paisatgístics en sòl urbà. Cal preservar del creixement en alçada els immobles amb façana afectada amb aquesta figura del catàleg, per tal que es mantengui el paisatge urbà els valors del qual motivaren la inclusió en el catàleg d’elements i espais protegits de Manacor.

PER AIXÒ:

1. Es proposa limitar l’aplicació de la DA 21a del Decret llei 6/2023 per raons de proporció de la secció del vial en tots els nuclis de població del terme municipal, en els termes següents:

a) En els carrers d’amplada menor a 6 m es proposa no aplicar la DA 21a del DL 6/2023.

b) A la resta de carrers es proposa una altura màxima autoritzable que, a més de complir el que determina la DA 21a del DL 6/2023, haurà de complir el següent:

- En carrers d’amplada entre 6 i 10 m, una altura màxima de PB+3.

- En els carrers d’amplada entre 10 i 20 m, una altura màxima de PB+4.

- En carrers d’amplada superior a 20m, una altura màxima de PB+5.

En immobles en cantonada prevaldrà l’altura major assolible fins a una fondària de façana de 14 m.

2. Es proposa no aplicar la DA 21a del Decret llei 6/2023 per raons paisatgístiques i de preservació de l‘entorn en els immobles afectats per la delimitació dels béns paisatgístics inclosos en el Catàleg d’elements i espais protegits del terme municipal de Manacor: passeig i plaça d'Antoni Maura (BP-003); centre històric del nucli urbà de Manacor (BP-004), i centre històric del nucli urbà de Porto Cristo (BP-005), delimitats en el Catàleg d’elements i espais protegits del terme municipal de Manacor (BOIB núm. 1 de 01/01/2022).