PROPERTY OWNER’S ASSOCIATION ACT
At this year’s annual meeting, we’ll be voting to adopt the Property Owner’s Association Act (POAA) for Avocet. The Act provides more flexibility and strength for us to ensure we’re able to effectively collect dues, efficiently address community issues, and gain clarity on rentals in the community.
Attached to this notice is a brief write up of some of the benefits of the POAA for Avocet along with the proposed amendments for our covenants.
We are hosting a Q&A session related to the POAA with our legal counsel, Ashley Lanier, on Wednesday, September 17th @ 5pm. The meeting will be held in the clubhouse and virtually.
RENOVATIONS
As you complete interior renovations, please ensure to have dumpsters removed and emptied in a timely manner. Also, ensure all debris is removed from the property as quickly as possible.
Any exterior renovations should go through the ACC for approval prior to beginning any work. See the back of this newsletter for more information.
LANDSCAPING
It’s certainly been a rainy summer! While that’s been nice to keep things cooled off after some of those hotter days, it also creates an environment for rapid growth. Please ensure you’re taking the necessary steps to keep your yard landscaped properly – including mowing the grass, removing weeds, and trimming trees and bushes.
ACC REQUESTS
Home improvements are a great way to maintain property values, and there’s plenty of work going on in the community. Remember, any modifications done to your home must be approved by the Architectural Change Committee (ACC) prior to work beginning. The ACC exists to ensure the neighborhood aesthetic is consistent while still allowing flexibility for homeowners to make their house a home.
The request form is simple to use and can be found directly on our website.
The ACC will work diligently to ensure you receive a decision on your request as quickly as possible.
COMMON AREA SAFETY
As more neighbors are enjoying the warmer weather outdoors riding bikes, playing in driveways and sidewalks, and walking through the community. Please watch your speed and observe all posted traffic signs.
Additional security cameras have been added to the amenities area. These are not monitored on a regular basis but will record any motion-triggered activities in case an incident occurs.
CONTACT US
Your HOA Board is committed to making Avocet the best community it can be, and we appreciate your help!
Email bod@avocet-hoa.org with questions or concerns.
Benefits of the Georgia Property Owners’ Association Act
The Georgia Property Owners’ Association Act (“POAA”) was adopted in 1994 to expand the powers of homeowners associations. The POAA, however, does not apply automatically. Instead, the developer of a community or the members of a community’s homeowners association must submit to be governed by the POAA. The “opt-in” process generally takes place by the members of the homeowners association through an amendment to the declaration. For example, if the declaration of covenants states that the declaration may be amended by the consent of two-thirds of the association members, the consent of such two-thirds will be needed to submit the declaration of covenants to the POAA.
Some of the benefits of the POAA include the following:
Automatic Statutory Liens
After submitting to the POAA, the association will no longer be required to file liens at the county courthouse for unpaid assessments or other charges. Instead, the POAA creates an automatic statutory lien against a delinquent owner’s lot. In other words, the association will no longer have to file individual liens against lots to secure unpaid assessments; rather, the POAA provides that the declaration of covenants itself serves as notice that there is a lien for any unpaid assessment or other charges. As a result, closing attorneys, title examiners, purchasers or owners will generally contact the association for a statement of any amounts owed to the association prior to concluding a sale or refinance of the lot. If the association is not paid out of the proceeds of the sale or refinance, the lien continues against the lot and will generally have priority.
Joint and Several Liability to Pay Assessments
The POAA includes another provision that generally strengthens an association’s assessment collection powers. That is, the POAA provides that unless the declaration of covenants states otherwise, the grantee (or buyer) of a house is jointly and severally liable with the grantor (or seller) for all unpaid assessments. That means that if the automatic statutory lien is not paid at the closing, the association can proceed against the new owner who will be personally liable for all amounts owed prior to the closing. (Note that the new owner can then seek reimbursement from the previous owner, but the association would not be involved in that dispute.)
Late Fees and Interest
Submission to the POAA allows the association to charge a late fee of the greater of $10.00 or ten percent (10%) of the amount due, and interest at a rate of ten percent (10%) per annum on unpaid assessments and charges. These provisions must also be stated within the declaration of covenants, so as part of the amendment process, we generally will include these provisions to strengthen the community’s collection powers.
Foreclosures
Homeowner associations subject to the POAA have an automatic, statutory lien under the law. That lien is superior to all other liens on the unit or lot except these liens:
• ad valorem taxes;
• first priority mortgages;
• mortgages recorded before the declaration was recorded;
• lessor’s liens (GCA only); and
• secondary purchase money mortgages given by someone other than the seller.
This lien priority is important because it determines how foreclosures are handled. Under Georgia law, lien holders like community associations have always had the ability to foreclose their liens. However, because of this lien priority, it has been a remedy beyond the reach of most associations. Typically, lien holders have had to have a first priority lien in order to proceed with foreclosure, meaning the association had to pay off all liens which were superior to its lien. This usually meant that the association would have to pay off, at a minimum, the first mortgage. Because many associations could not overcome this financial hurdle, foreclosure was an impractical option.
However, on July 1, 2004, this hurdle was removed for many associations. On this date, the law changed. Under the new law, associations submitted to the POAA now have the statutory ability to get court orders to foreclose their liens without first paying off superior liens, like first mortgages. Those liens still remain on the property after the foreclosure sale and become the responsibility of the buyer at the sale, but they do not have to be paid off before the foreclosure sale. This provides a much more effective foreclosure power for these communities struggling with serious delinquencies.
Under the POAA, the association must provide notice to the delinquent owner 30 days prior to proceeding with the foreclosure action. If the owner fails to pay the total balance owed to the association, or work out payment arrangements, within the 30-day period, the association may foreclose its lien.
Community association lien foreclosures proceed through the judicial foreclosure process. This process is initiated by the filing of a foreclosure lawsuit. Foreclosure lawsuits are filed in the Superior Court of the county in which the property is located, asking for both a money judgment and an order to foreclose without first paying superior liens.
Before filing the suit, the association should complete a full title search on the property. Since the purchaser at the foreclosure sale will take ownership of the property subject to superior liens, the purchaser will evaluate whether buying the property at the foreclosure sale is a good deal. The association needs to perform the same kind of evaluation. Most prospective buyers at the foreclosure sales are investors looking to quickly resell the property for a profit. This means that the investor will look for enough equity in the property to make money even after paying off the association’s lien and any mortgages and unpaid tax liens on the property, and selling the property at a discount to ensure a quick sale. A full title search on the property helps the board evaluate whether people are likely to bid at the foreclosure or whether the association should bid at the sale. If the board determines that it wishes to move forward, the lawsuit is filed seeking a money judgment against the delinquent owner and a court order allowing the association to foreclose its lien.
In some cases, however, the foreclosure lawsuit may not yield payment to the association, such as where there is little equity in the property and no prospective bidders. For some associations, it still may make sense to pursue foreclosure to get rid of a chronic delinquent. This is because foreclosure results in the owner losing title to the property. Once the unit owner loses title, the amount of the delinquency no longer increases monthly or annually. The personal obligation against the delinquent owner remains. Many associations are pleased with this result because the delinquent owner is forced out of the community, and the continuing increase of the delinquency stops.
Attorney’s Fees and Costs of Collection
The POAA authorizes the recovery of the association’s costs of collection of the delinquent assessments, including reasonable attorney’s fees actually incurred. If your community’s declaration of covenants does not already use the term “attorney’s fees actually incurred,” we generally will include that provisions as part of the amendment process.
Tenants
The POAA also clarifies that all owners and tenants (i.e., people who rent a house in the community from the owner) must comply with all the provisions of the declaration of covenants and the association’s rules and regulations. Further, the Court of Appeals has held that a subdivision may not amend its documents pursuant to the amendment provision within the Declaration to adopt more restrictive covenants, such as a leasing restriction on the property. The Court held that pursuant to O.C.G.A. Section 44-5-60 that such an amendment would require approval of 100% of the Lots if the goals were to bind 100% of the Lots EXCEPT where communities were submitted to the POAA. Once a community is submitted to the POAA, the membership can adopt additional use restrictions such as a restriction on the leasing of property with approval of at least 2/3 of the total eligible Association vote. It is possible to adopt the POAA prior to or simultaneously with the amendment adopting a more restrictive use restriction.
Fines and Suspension
The POAA gives the association a statutory power to assess fines against violators and to suspend the common area use rights of violators, provided the ability to fine and suspend are stated in the declaration of covenants. We will therefore generally include such provisions as part of the amendment process. Fines constitute a lien against the violator’s lot, and the ability to fine significantly strengthens the association’s powers to enforce the covenants and the rules and regulations.
Perpetual Duration
Prior to 1993, Georgia law at Code Section 44-5-60 generally provided that covenants expire after twenty years. That statute was amended in 1993 to permit covenants to automatically renew, but the Georgia courts have held that covenants in communities that were recorded prior to 1994 do not receive the benefit of the new 1994 law. One of the extremely important benefits of the POAA is that it has a provision that states Code Section 44-5-60 shall not apply to any covenants contained in any instrument submitted to the POAA. Also, as part of the amendment process when we submit a community’s covenants to the POAA, we will generally include an amendment that the covenants will be for a perpetual duration.
This exclusion of O.C.G.A. Section 44-5-60 is even more important now given the decision of a recent Georgia Court of Appeals case which has ruled that amendments which are not consented to by individual owners may not be effective as against those owners. Submitting to the POAA eliminates any problems associated with challenges to amending the association’s governing legal documents in the future under this statute.
Click below to read the language of the proposed amendment.
LEY DE ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS
En la asamblea anual de este año, votaremos para adoptar la Ley de Asociación de Propietarios (POAA) para Avocet. Esta ley nos brinda mayor flexibilidad y solidez para garantizar la recaudación eficaz de las cuotas, abordar eficazmente los problemas de la comunidad y obtener claridad sobre los alquileres en la comunidad.
Adjunto a este aviso encontrará una breve descripción de algunos de los beneficios de la POAA para Avocet, junto con las modificaciones propuestas a nuestros convenios.
El miércoles 17 de septiembre a las 17:00 h, celebraremos una sesión de preguntas y respuestas sobre la POAA con nuestra asesora legal, Ashley Lanier. La reunión se celebrará en la sede del club y de forma virtual.
RENOVACIONES
Al finalizar las renovaciones interiores, asegúrese de retirar y vaciar los contenedores de basura a tiempo. Además, asegúrese de retirar todos los escombros de la propiedad lo antes posible o de guardarlos fuera de la vista.
Cualquier renovación exterior debe ser aprobada por el ACC antes de comenzar cualquier trabajo. Consulte el reverso de este boletín para obtener más información.
PAISAJISMO
¡Ha sido un verano lluvioso! Si bien ha sido agradable refrescarse después de algunos días calurosos, también crea un ambiente propicio para un crecimiento rápido. Asegúrese de tomar las medidas necesarias para mantener su jardín bien cuidado, como cortar el césped, quitar las malas hierbas y podar árboles y arbustos.
SOLICITUDES DEL ACC
Las mejoras en el hogar son una excelente manera de mantener el valor de las propiedades, y hay mucho trabajo en marcha en la comunidad.
Recuerde que cualquier modificación que se realice en su hogar debe ser aprobada por el Comité de Cambios Arquitectónicos (ACC) antes de comenzar las obras. El ACC existe para garantizar que la estética del vecindario sea consistente, a la vez que permite a los propietarios la flexibilidad necesaria para convertir su casa en un hogar.
El formulario de solicitud es fácil de usar y se puede encontrar directamente en nuestro sitio web o escaneando el código QR a la derecha.
El ACC trabajará diligentemente para garantizar que reciba una respuesta a su solicitud lo antes posible.
SEGURIDAD EN LAS ÁREAS COMUNES
A medida que más vecinos disfrutan del buen tiempo al aire libre, montando en bicicleta, jugando en las entradas y aceras, y caminando por la comunidad, les pedimos que controlen la velocidad y respeten todas las señales de tráfico.
Se han instalado cámaras de seguridad adicionales en el área de servicios. Estas cámaras no se monitorean regularmente, pero graban cualquier actividad que se active por movimiento en caso de incidente.
CONTÁCTENOS
La Junta de la Asociación de Propietarios se compromete a hacer de Avocet la mejor comunidad posible, ¡y agradecemos su ayuda!
Envíe un correo electrónico a bod@avocet-hoa.org si tiene alguna pregunta o inquietud.
Beneficios de la Ley de Asociación de Propietarios de Propiedades de Georgia
La Ley de Asociaciones de Propietarios de Georgia (POAA) se adoptó en 1994 para ampliar las facultades de las asociaciones de propietarios . Sin embargo, la POAA no se aplica automáticamente. En su lugar, el promotor inmobiliario de una comunidad o los miembros de la asociación de propietarios de una comunidad deben someterse a la POAA. El proceso de adhesión voluntaria generalmente lo realizan los miembros de la asociación mediante una enmienda a la declaración. Por ejemplo, si la declaración de cláusulas estipula que puede ser enmendada con el consentimiento de dos tercios de los miembros de la asociación, se requerirá el consentimiento de dichos dos tercios para presentar la declaración de cláusulas a la POAA.
Algunos de los beneficios del POAA incluyen los siguientes:
Gravámenes legales automáticos
Tras la presentación ante la POAA, la asociación ya no estará obligada a presentar gravámenes ante el juzgado del condado por cuotas impagas u otros cargos. En su lugar, la POAA crea un gravamen estatutario automático contra el lote de un propietario moroso. En otras palabras, la asociación ya no tendrá que presentar gravámenes individuales contra los lotes para asegurar las cuotas impagas; más bien, la POAA dispone que la declaración de convenios en sí misma sirve como notificación de que existe un gravamen por cualquier cuota impaga u otros cargos. Como resultado, los abogados de cierre, los peritos de títulos, los compradores o los propietarios generalmente se comunicarán con la asociación para obtener un estado de cuenta de los montos adeudados antes de concluir la venta o refinanciación del lote. Si la asociación no recibe el pago con el producto de la venta o refinanciación, el gravamen continúa sobre el lote y, por lo general, tendrá prioridad.
Responsabilidad solidaria de pago de las cotizaciones
las cuotas de una asociación . Es decir, la POAA establece que, a menos que la declaración de convenios establezca lo contrario, el cesionario (o comprador) de una vivienda es solidariamente responsable con el otorgante (o vendedor) de todas las cuotas impagadas. Esto significa que, si el gravamen legal automático no se paga al cierre , la asociación puede proceder contra el nuevo propietario, quien será personalmente responsable de todas las cantidades adeudadas antes del cierre . (Cabe destacar que el nuevo propietario puede entonces solicitar el reembolso del anterior, pero la asociación no estaría involucrada en esa disputa).
Cargos por pagos atrasados e intereses
La presentación a la POAA permite a la asociación cobrar un recargo por mora de $10.00 o el diez por ciento (10%) del monto adeudado, lo que sea mayor, e intereses a una tasa del diez por ciento (10%) anual sobre las cuotas y cargos impagos. Estas disposiciones también deben incluirse en la declaración de convenios, por lo que, como parte del proceso de enmienda, generalmente las incluiremos para fortalecer las facultades de cobro de la comunidad.
Ejecuciones hipotecarias
gravamen automático y estatutario según la ley. Este gravamen prevalece sobre cualquier otro gravamen sobre la unidad o lote, excepto los siguientes :
• ad valorem ;
• primera prioridad hipotecas;
• hipotecas registradas antes de la inscripción de la declaración;
• gravámenes del arrendador (solo GCA); y
• hipotecas de compra secundaria otorgadas por alguien distinto al vendedor.
Esta prioridad de gravamen es importante porque determina cómo se gestionan las ejecuciones hipotecarias . Según la ley de Georgia, los acreedores prendarios, como las asociaciones comunitarias, siempre han tenido la facultad de ejecutar sus gravámenes. Sin embargo, debido a esta prioridad de gravamen, ha sido un recurso fuera del alcance de la mayoría de las asociaciones. Por lo general, los acreedores prendarios han tenido que tener prioridad. derecho de retención Para proceder con la ejecución hipotecaria, la asociación debía liquidar todos los gravámenes superiores a su gravamen . Esto generalmente implicaba que la asociación debía liquidar, como mínimo, la primera hipoteca. Dado que muchas asociaciones no podían superar este obstáculo financiero, la ejecución hipotecaria era una opción poco práctica.
Sin embargo, el 1 de julio de 2004, este obstáculo se eliminó para muchas asociaciones. En esa fecha, la ley cambió. Bajo la nueva ley, las asociaciones sometidas a la POAA ahora tienen la facultad legal de obtener órdenes judiciales para ejecutar sus gravámenes sin liquidar primero los gravámenes superiores, como las primeras hipotecas. Dichos gravámenes permanecen sobre la propiedad después de la venta por ejecución hipotecaria y pasan a ser responsabilidad del comprador en la venta, pero no tienen que liquidarse antes de la misma. Esto proporciona un poder de ejecución hipotecaria mucho más efectivo para estas comunidades que enfrentan graves problemas de morosidad.
Según la Ley de Bienes Raíces (POAA), la asociación debe notificar al propietario moroso 30 días antes de proceder con la ejecución hipotecaria. Si el propietario no paga el saldo total adeudado a la asociación, o no llega a un acuerdo de pago, dentro del plazo de 30 días, la asociación puede ejecutar su gravamen .
Las ejecuciones hipotecarias por gravámenes de asociaciones comunitarias se llevan a cabo mediante el proceso judicial de ejecución hipotecaria. Este proceso se inicia con la presentación de una demanda de ejecución hipotecaria. Las demandas de ejecución hipotecaria se presentan ante el Tribunal Superior del condado donde se ubica la propiedad, solicitando una sentencia monetaria y una orden de ejecución hipotecaria sin pagar previamente los gravámenes superiores.
Antes de presentar la demanda, la asociación debe realizar una investigación completa del título de propiedad. Dado que el comprador en la venta de ejecución hipotecaria asumirá la propiedad sujeta a gravámenes superiores , evaluará si la compra de la propiedad en la venta de ejecución hipotecaria es una buena opción. La asociación debe realizar el mismo tipo de evaluación. La mayoría de los compradores potenciales en las ventas de ejecución hipotecaria son inversionistas que buscan revender la propiedad rápidamente y obtener ganancias. Esto significa que el inversionista buscará suficiente capital en la propiedad para obtener ganancias incluso después de liquidar el gravamen de la asociación , las hipotecas y los gravámenes fiscales pendientes sobre la propiedad, y vender la propiedad con descuento para asegurar una venta rápida. Una investigación completa del título de propiedad ayuda a la junta a evaluar si es probable que haya personas que oferten en la ejecución hipotecaria o si la asociación debería hacerlo . Si la junta decide que desea seguir adelante, se presenta la demanda solicitando una sentencia monetaria contra el propietario moroso y una orden judicial que permita a la asociación ejecutar su gravamen.
Sin embargo, en algunos casos, la demanda de ejecución hipotecaria podría no resultar en el pago a la asociación, por ejemplo, cuando hay poco capital en la propiedad y no hay posibles postores. Para algunas asociaciones, aún puede tener sentido solicitar la ejecución hipotecaria para librarse de un moroso crónico. Esto se debe a que la ejecución hipotecaria implica la pérdida del título de propiedad del propietario. Una vez que el propietario de la unidad pierde el título, el monto de la morosidad deja de aumentar mensual o anualmente. La obligación personal con el propietario moroso se mantiene. Muchas asociaciones están satisfechas con este resultado, ya que el propietario moroso se ve obligado a abandonar la comunidad y se detiene el aumento continuo de la morosidad.
Honorarios de abogados y costos de cobranza
La POAA autoriza la recuperación de los costos de la asociación por el cobro de las cuotas morosas, incluyendo los honorarios razonables de abogados efectivamente incurridos. Si la declaración de convenios de su comunidad no incluye el término "honorarios de abogados efectivamente incurridos", generalmente incluiremos esta disposición en el proceso de enmienda.
Inquilinos
La POAA también aclara que todos los propietarios e inquilinos (es decir, las personas que alquilan una casa en la comunidad del propietario) deben cumplir con todas las disposiciones de la declaración de convenios y las reglas y regulaciones de la asociación. Además, el Tribunal de Apelaciones ha sostenido que una subdivisión no puede enmendar sus documentos de conformidad con la disposición de enmienda dentro de la Declaración para adoptar convenios más restrictivos, como una restricción de arrendamiento de la propiedad. El Tribunal sostuvo que de conformidad con la Sección 44-5-60 de OCGA, dicha enmienda requeriría la aprobación del 100% de los Lotes si los objetivos fueran vincular al 100% de los Lotes EXCEPTO cuando las comunidades se sometieron a la POAA. Una vez que una comunidad se somete a la POAA, los miembros pueden adoptar restricciones de uso adicionales, como una restricción en el arrendamiento de la propiedad, con la aprobación de al menos 2/3 del total de los votos elegibles de la Asociación. Es posible adoptar la POAA antes o simultáneamente con la enmienda que adopta una restricción de uso más restrictiva.
Multas y suspensiones
La POAA otorga a la asociación la facultad estatutaria de imponer multas a los infractores y de suspenderles el derecho de uso de las áreas comunes, siempre que la facultad de multar y suspender se especifique en la declaración de convenios. Por lo tanto, generalmente incluiremos dichas disposiciones en el proceso de enmienda. Las multas constituyen un gravamen contra la propiedad del infractor, y la facultad de multar refuerza significativamente la facultad de la asociación para hacer cumplir los convenios y las normas y reglamentos.
Duración perpetua
Antes de 1993, la ley de Georgia, en el Artículo 44-5-60 del Código, generalmente disponía que los convenios expiraban a los veinte años. Este estatuto se modificó en 1993 para permitir la renovación automática de los convenios, pero los tribunales de Georgia han determinado que los convenios en comunidades registrados antes de 1994 no se benefician de la nueva ley de 1994. Una de las ventajas más importantes de la Ley de Bienes Raíces (POAA) es que incluye una disposición que establece que el Artículo 44-5-60 del Código no se aplicará a ningún convenio contenido en ningún instrumento presentado ante la POAA. Además, como parte del proceso de enmienda, cuando presentamos los convenios de una comunidad a la POAA, generalmente incluimos una enmienda que estipula que su duración será perpetua .
Esta exclusión del artículo 44-5-60 de la OCGA cobra mayor importancia ahora, dada la decisión reciente del Tribunal de Apelaciones de Georgia, que dictaminó que las enmiendas no consentidas por los propietarios individuales podrían no surtir efecto contra ellos. La adhesión a la POAA elimina cualquier problema asociado con futuras impugnaciones a la modificación de los documentos legales que rigen la asociación en virtud de este estatuto.
Haga clic a continuación para leer el lenguaje de la enmienda propuesta.
**Traducido por el Traductor de Google**
부동산 소유자 협회법
올해 연례 회의에서 Avocet의 부동산 소유자 협회법(POAA) 채택을 위한 투표가 진행됩니다. 이 법은 저희가 회비를 효과적으로 징수하고, 지역 사회 문제를 효율적으로 해결하며, 지역 사회 내 임대료에 대한 명확한 정보를 확보할 수 있도록 더 많은 유연성과 힘을 제공합니다.
본 공지문에는 Avocet의 POAA 혜택에 대한 간략한 설명과 저희 계약 조항에 대한 개정안이 첨부되어 있습니다.
9월 17일 수요일 오후 5시에 저희 법률 고문인 애슐리 라니어와 POAA 관련 질의응답 시간을 가질 예정입니다. 회의는 클럽하우스에서 온라인으로 진행됩니다.
리모델링
내부 리모델링을 완료하시면, 덤프스터를 적시에 철거하고 비워주시기 바랍니다. 또한, 모든 잔해물은 가능한 한 빨리 건물 밖으로 치우거나 보이지 않는 곳에 보관해 주십시오.
외부 리모델링은 공사 시작 전에 ACC(미국 주택 관리 위원회)의 승인을 받아야 합니다. 자세한 내용은 이 뉴스레터 뒷면을 참조하십시오.
조경
정말 비가 많이 내리는 여름이네요! 더운 날씨에 시원하게 지내는 데는 좋지만, 식물이 빠르게 자라기 좋은 환경이 조성되기도 합니다. 잔디 깎기, 잡초 제거, 나무와 관목 다듬기 등 마당 조경을 제대로 유지하기 위한 필요한 조치를 취해 주세요.
ACC 요청
주택 개량은 부동산 가치를 유지하는 좋은 방법이며, 지역 사회에는 많은 공사가 진행 중입니다.
주택에 대한 모든 변경 사항은 공사 시작 전에 건축 변경 위원회(ACC)의 승인을 받아야 합니다. ACC는 주택 소유주가 자신의 집을 집답게 꾸밀 수 있는 유연성을 제공하면서도 주변 지역의 미적 감각을 일관되게 유지하기 위해 존재합니다.
신청 양식은 사용하기 간편하며 웹사이트에서 직접 확인하거나 오른쪽의 QR 코드를 스캔하여 찾으실 수 있습니다.
ACC는 귀하의 요청에 대한 결정을 최대한 빨리 내리기 위해 최선을 다할 것입니다.
공용 구역 안전
더 많은 이웃들이 따뜻한 날씨를 즐기며 자전거를 타고, 진입로와 보도에서 놀고, 커뮤니티를 산책하고 있습니다. 과속을 삼가시고 모든 교통 표지판을 준수해 주시기 바랍니다.
편의 시설 구역에 보안 카메라가 추가로 설치되었습니다. 이 카메라는 정기적으로 모니터링되지는 않지만, 사고 발생 시 움직임으로 인한 모든 활동을 녹화합니다.
문의하기
HOA 이사회는 Avocet을 최고의 커뮤니티로 만들기 위해 최선을 다하고 있으며, 여러분의 도움에 감사드립니다!
질문이나 우려 사항이 있으시면 bod@avocet-hoa.org로 이메일을 보내주세요.
조지아 부동산 소유자 협회법의 이점
주택 소유자 협회 의 권한을 확대하기 위해 1994년에 채택되었습니다 . 그러나 POAA는 자동으로 적용되지 않습니다. 대신, 커뮤니티 개발사 또는 커뮤니티 주택 소유자 협회 회원은 POAA의 적용을 받기 위해 동의해야 합니다. "참여" 절차는 일반적으로 주택 소유자 협회 회원들이 선언문을 수정하는 방식으로 진행됩니다. 예를 들어, 계약 선언문에 협회 회원 3분의 2의 동의로 선언문을 수정할 수 있다고 명시되어 있는 경우, 계약 선언문을 POAA에 제출하려면 해당 3분의 2의 동의가 필요합니다.
POAA의 혜택은 다음과 같습니다.
자동 법정 담보권
POAA에 제출한 후, 협회는 더 이상 미납 평가액이나 기타 비용에 대해 카운티 법원에 유치권을 신청할 필요가 없습니다. 대신, POAA는 체납 소유자의 부지에 대해 자동으로 법정 유치권을 설정합니다 . 다시 말해, 협회는 더 이상 미납 평가액을 확보하기 위해 부지에 대한 개별 유치권을 신청할 필요가 없습니다. 오히려 POAA는 계약 선언 자체가 미납 평가액이나 기타 비용에 대한 유치권이 있음을 알리는 통지 역할을 한다고 규정합니다 . 결과적으로, 종결 변호사, 등기 조사관, 매수자 또는 소유자는 일반적으로 부지의 매매 또는 재융자를 완료하기 전에 협회에 연락하여 협회에 미납된 금액에 대한 명세서를 요청합니다. 협회가 매매 또는 재융자금으로 대금을 지급받지 못하는 경우, 유치권은 부지에 대해 계속 유지되며 일반적으로 우선권을 갖습니다.
공동 및 여러 지불 책임 평가
POAA에는 협회의 과세 부과금 징수 권한을 일반적으로 강화하는 또 다른 조항이 포함되어 있습니다. 즉, POAA는 계약서에 달리 명시되지 않는 한, 주택의 양수인(또는 매수인)은 양도인(또는 매도인)과 미납된 모든 과세 부과금에 대해 연대하여 책임을 진다는 것을 규정합니다. 즉, 자동 법정 유치권이 마감 시 납부되지 않을 경우, 협회는 새 소유주를 상대로 소송을 제기할 수 있으며, 새 소유주는 마감 이전에 납부해야 할 모든 금액에 대해 개인적으로 책임을 지게 됩니다 . (새 소유주는 이전 소유주에게 상환을 청구할 수 있지만, 협회는 이 분쟁에 관여하지 않습니다.)
연체료 및 이자
POAA에 제출하면 협회는 미납된 부과금 및 수수료에 대해 $10.00 또는 미납 금액의 10% 중 더 큰 금액의 연체료와 연 10%의 이자를 부과할 수 있습니다. 이러한 조항은 계약 선언서에도 명시되어야 하므로, 일반적으로 개정 절차의 일환으로 이러한 조항을 포함시켜 지역 사회의 징수 권한을 강화할 것입니다.
압류
POAA의 적용을 받는 주택소유자협회는 법률에 따라 자동적인 법정 유치권을 갖습니다. 이 유치권은 다음 유치권을 제외한 해당 세대 또는 토지에 대한 다른 모든 유치권 보다 우선합니다 .
• 종가세
• 최우선 순위 주택담보대출;
• 신고가 등록 되기 전에 등록된 모기지
• 임대인의 유치권 (GCA에만 해당) 및
• 판매자가 아닌 다른 사람이 제공하는 2차 매수자금 담보대출.
압류 처리 방식을 결정하기 때문에 중요합니다 . 조지아 주법에 따라 지역 사회 협회와 같은 유치권자는 항상 자신의 유치권을 압류할 수 있는 권한을 가지고 있었습니다. 그러나 이 유치권 우선순위 때문에 대부분의 협회는 구제책을 찾을 수 없었습니다. 일반적으로 유치권자는 최우선순위를 받아야 했습니다. 선취 특권 압류를 진행하려면 협회가 보유한 유치권 보다 우선하는 모든 유치권을 상환해야 했습니다 . 이는 일반적으로 협회가 최소한 1차 저당권을 상환해야 한다는 것을 의미했습니다. 많은 협회가 이러한 재정적 어려움을 극복하지 못했기 때문에 압류는 현실적인 선택이 아니었습니다.
그러나 2004년 7월 1일, 많은 협회에서 이러한 장벽이 제거되었습니다. 이날 법이 개정되었습니다. 새로운 법에 따라, POAA에 제출된 협회는 이제 1순위 담보대출과 같은 상위 담보권을 먼저 상환하지 않고도 법원의 압류 명령을 받아 담보권을 행사할 수 있는 법적 권한을 갖게 됩니다. 이러한 상위 담보권은 압류 매각 후에도 해당 부동산에 그대로 남아 있으며 매각 시 매수인의 책임이 되지만, 압류 매각 전에 상환할 필요는 없습니다. 이는 심각한 채무 불이행으로 어려움을 겪고 있는 지역 사회에 훨씬 더 효과적인 압류 권한을 제공합니다.
위임통지서(POAA)에 따라 협회는 압류 조치 진행 30일 전에 체납자에게 통지해야 합니다. 체납자가 30일 이내에 협회에 미납된 잔금 전액을 납부하지 않거나 납부 계획을 마련하지 못할 경우, 협회는 유치권에 대한 압류 처분을 할 수 있습니다 .
지역 사회 협회 유치권 압류는 사법 압류 절차를 통해 진행됩니다. 이 절차는 압류 소송 제기로 시작됩니다. 압류 소송은 해당 부동산이 소재한 카운티의 상급법원에 제기되며, 금전 판결과 상급 유치권에 대한 지불 없이 압류 명령을 모두 요청합니다.
소송을 제기하기 전에 협회는 해당 부동산에 대한 완전한 소유권 조사를 완료해야 합니다. 압류 매각에서 매수자는 우선 유치권이 설정된 부동산의 소유권을 취득하게 되므로 , 매수자는 압류 매각에서 부동산을 매입하는 것이 적절한 거래인지 평가할 것입니다. 협회도 동일한 평가를 수행해야 합니다. 압류 매각의 잠재적 매수자는 대부분 부동산을 재빨리 재판매하여 이익을 얻으려는 투자자입니다. 즉, 투자자는 협회의 유치권 과 모든 모기지, 그리고 부동산 에 대한 미납 세금 유치권을 상환하고, 빠른 매각을 위해 할인 된 가격에 부동산을 매각한 후에도 수익을 낼 수 있는 충분한 자산을 확보 할 것입니다. 부동산에 대한 완전한 소유권 조사는 이사회가 사람들이 압류 매각 에 입찰할 가능성이 있는지 또는 협회가 매각 에 입찰해야 하는지 여부를 평가하는 데 도움이 됩니다 . 이사회가 매각을 진행하기로 결정하면, 체납 소유자에 대한 금전 판결과 협회의 유치권 압류를 허용하는 법원 명령을 구하는 소송이 제기됩니다.
그러나 어떤 경우에는 압류 소송이 협회에 지급되지 않을 수 있습니다. 예를 들어, 해당 부동산의 지분이 부족하고 잠재적 입찰자가 없는 경우입니다. 일부 협회의 경우, 만성적인 체납자를 제거하기 위해 압류 절차를 진행하는 것이 여전히 타당할 수 있습니다. 압류로 인해 소유주는 부동산 소유권을 상실하게 되기 때문입니다. 일단 소유주가 소유권을 잃으면 체납액은 더 이상 월별 또는 연별로 증가하지 않습니다. 체납 소유자에 대한 개인적인 의무는 그대로 유지됩니다. 많은 협회는 체납 소유자가 공동체에서 쫓겨나고 체납액이 더 이상 증가하지 않기 때문에 이러한 결과에 만족합니다.
변호사 수수료 및 징수 비용
POAA는 협회가 체납된 세금 징수 비용을 회수할 수 있도록 승인하며, 여기에는 실제로 발생한 합리적인 변호사 수임료도 포함됩니다. 해당 지역의 계약 선언서에 "실제 발생한 변호사 수임료"라는 용어가 아직 포함되어 있지 않은 경우, 일반적으로 수정 절차에 해당 조항을 포함시킵니다.
세입자
POAA는 또한 모든 소유자와 세입자(즉, 소유자로부터 커뮤니티 내 주택을 임대하는 사람)가 계약 선언의 모든 조항과 협회의 규칙 및 규정을 준수해야 함을 명확히 합니다. 나아가 항소법원은 하위 구분이 선언 내의 수정 조항에 따라 문서를 수정하여 부동산에 대한 임대 제한과 같은 더 제한적인 계약을 채택할 수 없다고 판결했습니다. 법원은 OCGA 섹션 44-5-60에 따라 목표가 부지의 100%를 구속하는 것이라면 그러한 수정은 부지의 100%의 승인이 필요하다고 판결했습니다(단, 커뮤니티가 POAA에 제출된 경우는 예외). 커뮤니티가 POAA에 제출되면 회원은 총 적격 협회 투표의 2/3 이상의 승인을 받아 부동산 임대 제한과 같은 추가 사용 제한을 채택할 수 있습니다. 더 제한적인 사용 제한을 채택하는 수정안 이전이나 동시에 POAA를 채택할 수 있습니다.
벌금 및 정지
POAA는 협회에 위반자에게 벌금을 부과하고 위반자의 공용 공간 사용권을 정지할 수 있는 법적 권한을 부여합니다. 단, 벌금 부과 및 정지 권한이 계약서에 명시되어 있어야 합니다. 따라서 일반적으로 이러한 조항을 개정 절차에 포함할 것입니다. 벌금은 위반자에게 유치권을 부여하는 것이며, 벌금 부과 권한은 협회의 계약서 및 규칙 및 규정 집행 권한을 상당히 강화합니다.
영구 지속 기간
1993년 이전, 조지아주 법률 제44-5-60조는 일반적으로 계약이 20년 후에 만료되도록 규정했습니다 . 이 조항은 계약이 자동으로 갱신될 수 있도록 1993년에 개정되었지만, 조지아 법원은 1994년 이전에 등록된 공동체의 계약은 새로운 1994년 법률의 혜택을 받지 못한다고 판결했습니다. POAA의 매우 중요한 이점 중 하나는 POAA에 제출된 문서에 포함된 계약에는 제44-5-60조가 적용되지 않는다는 조항이 있다는 것입니다. 또한, POAA에 공동체의 계약을 제출할 때, 일반적으로 계약이 영구적 으로 유효하다는 개정안을 포함합니다 .
OCGA 제44-5-60조의 이러한 제외는 최근 조지아 항소법원 판결에서 개별 소유주의 동의 없이 이루어진 개정은 해당 소유주에게 효력이 없을 수 있다는 판결을 내린 점을 고려할 때 더욱 중요합니다. POAA에 제출함으로써 향후 이 법에 따라 협회의 법률 문서 개정에 대한 이의 제기와 관련된 모든 문제가 해소됩니다.
아래를 클릭하여 제안된 개정안의 내용을 읽어보세요.
**Google 번역으로 번역**
业主协会法案
在今年的年会上，我们将投票通过Avocet的业主协会法案（POAA）。该法案将赋予我们更大的灵活性和力度，确保我们能够有效地收取会费，高效地解决社区问题，并明确社区的租赁事宜。
本通知附件简要介绍了POAA对Avocet的一些益处以及我们契约的拟议修订。
我们将于9月17日星期三下午5点，与我们的律师Ashley Lanier就POAA举行一场问答会。会议将在俱乐部会所举行，并将以线上方式进行。
装修
完成室内装修后，请务必及时清理垃圾箱。此外，请确保尽快将所有杂物从房屋内清除或存放在不显眼的地方。
任何外部装修工程在开始前都应先获得ACC的批准。更多信息，请参阅本简报背面。
景观美化
这个夏天真是多雨！虽然在炎热的天气过后，雨水能带来凉爽，但也为植物的快速生长创造了条件。请务必采取必要的措施，妥善维护您的庭院景观——包括修剪草坪、除草、修剪树木和灌木。
ACC 申请
房屋改造是维护房产价值的有效途径，社区内也正在进行大量的改造工作。
请记住，任何房屋改造都必须在施工开始前获得建筑变更委员会 (ACC) 的批准。ACC 的宗旨是确保社区美观度的一致性，同时为房主提供灵活的空间，让他们能够将房屋打造成一个温馨的家。
申请表使用简便，可直接在我们的网站上找到，或扫描右侧的二维码填写。
ACC 将竭诚确保您的申请尽快得到批准。
公共区域安全
随着越来越多的邻居享受温暖的户外天气，他们骑自行车、在车道和人行道上玩耍，以及在社区内散步。请注意车速并遵守所有交通标志。
便利设施区域已增设安全摄像头。这些摄像头并非定期监控，但会记录任何由运动触发的活动，以防发生事故。
联系我们
您的业主协会 (HOA) 董事会致力于将 Avocet 打造成为最佳社区，我们感谢您的帮助！
如有任何疑问或顾虑，请发送电子邮件至 bod@avocet-hoa.org。
佐治亚州业主协会法案的好处
佐治亚州《业主协会法案》（“POAA”）于1994年通过，旨在扩大业主协会的权力。然而，POAA并非自动生效。相反，社区开发商或社区业主协会成员必须接受POAA的约束。“选择加入”流程通常由业主协会成员通过修改声明的方式进行。例如，如果契约声明规定，经三分之二的协会成员同意即可修改声明，则需要获得该三分之二成员的同意才能将契约声明提交给POAA。
POAA 的一些好处包括：
自动法定留置权
提交《土地使用权法》（POAA）后，协会将不再需要就未缴的地税或其他费用向县法院申请留置权。相反，POAA 会对拖欠地税的业主的地块自动设定法定留置权。换句话说，协会将不再需要针对地块单独申请留置权来确保未缴的地税；相反，POAA 规定，契约声明本身就是一种通知，表明任何未缴的地税或其他费用都存在留置权。因此，在完成地块的出售或再融资之前，过户律师、产权审查员、购买者或业主通常会联系协会，索取任何欠协会款项的报表。如果协会未从出售或再融资的收益中获得付款，则该地块的留置权将继续有效，并且通常具有优先权。
缴纳评估费的连带责任
《房屋转让法》包含另一项条款，该条款通常强化了协会的评估征收权力。也就是说，《房屋转让法》规定，除非契约声明另有规定，否则房屋受让人（或买方）与房屋转让人（或卖方）对所有未付评估费用承担连带责任。这意味着，如果在过户时未支付自动法定留置权，协会可以对新业主提起诉讼，而新业主将对过户前所欠的所有款项承担个人责任。（请注意，新业主可以向前业主寻求补偿，但协会不会卷入该纠纷。）
滞纳金和利息
提交 POAA 后，协会有权收取滞纳金，金额为10 美元或到期金额的 10%（以较高者为准），并对未缴的评估费和费用按年利率 10% 计算利息。这些条款也必须在契约声明中明确说明，因此，作为修订程序的一部分，我们通常会将这些条款纳入其中，以加强社区的催收权力。
丧失抵押品赎回权
受《业主立案法团法典》（POAA）约束的业主协会依法享有自动的法定留置权。该留置权优先于该单元或地块的所有其他留置权，但以下留置权除外：
• 从价税；
• 第一优先 抵押贷款；
• 申报登记前已登记的抵押情况；
• 出租人留置权（仅限《一般合同法》）；以及
• 由卖方以外的人提供的二次购买资金抵押。
留置权优先权至关重要，因为它决定了如何处理止赎案件。根据佐治亚州法律，像社区协会这样的留置权持有人一直有权取消其留置权。然而，由于这种留置权优先权，大多数协会都无法获得这种救济。通常情况下，留置权持有人必须拥有第一优先权。 留置权 为了继续进行止赎程序，协会必须偿还所有优先于其留置权的留置权。这通常意味着协会必须至少偿还第一笔抵押贷款。由于许多协会无法克服这一财务障碍，止赎是一个不切实际的选择。
然而，2004年7月1日，许多协会的这一障碍被消除。同一天，法律发生了变化。根据新法律，提交给《优先抵押权法案》（POAA）的协会现在拥有法定权力，无需先偿还优先留置权（例如第一抵押贷款），即可获得法院命令取消其留置权。这些留置权在止赎出售后仍然保留在房产上，并由买方在出售时承担责任，但无需在止赎出售前偿还。这为那些深陷严重拖欠债务的社区提供了更有效的止赎权力。
根据《抵押品赎回权法》（POAA），协会必须在启动止赎程序前30天通知拖欠贷款的业主。如果业主未能在30天期限内支付协会所欠的全部余额，或未能就付款安排达成一致，协会可取消其留置权。
社区协会留置权止赎通过司法止赎程序进行。该程序始于提起止赎诉讼。止赎诉讼在房产所在县的高等法院提起，要求法院判决金钱赔偿，并下达无需先支付优先留置权的止赎令。
在提起诉讼之前，协会应该对房产进行全面的产权调查。由于在止赎拍卖中，买家将获得受优先留置权约束的房产所有权，因此买家将评估在止赎拍卖中购买房产是否划算。协会也需要进行同样的评估。止赎拍卖中的大多数潜在买家都是希望快速转售房产以获取利润的投资者。这意味着，即使在偿还协会的留置权、所有抵押贷款和未付的税收留置权，并以折扣价出售房产以确保快速出售后，投资者仍会寻求足够的房产净值来获利。对房产进行全面的产权调查有助于委员会评估是否有人可能在止赎拍卖中出价，或者协会是否应该在拍卖中出价。如果委员会决定继续推进，则将提起诉讼，寻求对拖欠款项的业主进行金钱判决，并寻求法院命令允许协会取消其留置权。
然而，在某些情况下，例如房产净值很少且没有潜在竞标者的情况下，协会可能无法获得赔偿。对于某些协会而言，寻求止赎以摆脱长期拖欠的业主仍然是明智之举。这是因为止赎会导致业主失去房产所有权。一旦单元业主失去所有权，拖欠金额将不再按月或按年增加。对拖欠业主的个人义务仍然存在。许多协会对这一结果感到满意，因为拖欠的业主被迫退出社区，拖欠金额的持续增长也停止了。
律师费和追讨费用
《业主法》授权协会追讨拖欠评估费的催收成本，包括实际发生的合理律师费。如果您所在社区的契约声明中尚未使用“实际发生的律师费”一词，我们通常会将该条款纳入修订流程。
租户
POAA 还明确规定，所有业主和租户（即从业主处租住社区房屋的人）必须遵守契约声明和协会规章制度的所有规定。此外，上诉法院裁定，分区不得根据宣言中的修正条款修改其文件以采用更严格的契约，例如对房产的租赁限制。法院裁定，根据 OCGA 第 44-5-60 条，如果目标是约束 100% 的地块，则此类修正需要 100% 的地块批准，但已提交 POAA 的社区除外。社区提交 POAA 后，成员可以采用额外的使用限制，例如对房产租赁的限制，但需获得至少 2/3 的协会合格票数批准。可以在采用更严格使用限制的修正案之前或同时采用 POAA。
罚款和停职
《公共场所法》赋予协会法定权力，可以对违规者处以罚款并暂停其公共区域使用权，但前提是罚款和暂停使用权的权力已在契约声明中明确规定。因此，我们通常会将这些条款纳入修订流程。罚款构成对违规者地块的留置权，而罚款权将显著增强协会执行契约及规章制度的权力。
永久持续时间
1993年之前，佐治亚州法律法典第44-5-60条通常规定契约在二十年后失效。该法规于1993年进行了修订，允许契约自动续期，但佐治亚州法院裁定，1994年之前登记的社区契约不享受1994年新法的优惠。《保护社区法典》（POAA）的一项极其重要的优势在于，它包含一条规定，法典第44-5-60条不适用于提交给POAA的任何文书中包含的任何契约。此外，作为修订流程的一部分，当我们将社区契约提交给POAA时，我们通常会在修订内容中附加一项规定，规定契约将永久有效。
鉴于佐治亚州上诉法院最近裁定，未经个别业主同意的修订可能不对其产生效力，因此将OCGA第44-5-60条排除在外现在显得尤为重要。提交POAA申请可以避免未来根据该法规修改协会管辖法律文件时可能遇到的任何问题。
点击此处阅读拟议修正案的措辞。
**由谷歌翻译翻译**
ĐẠO LUẬT HIỆP HỘI CHỦ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN
Tại cuộc họp thường niên năm nay, chúng tôi sẽ bỏ phiếu thông qua Đạo luật Hiệp hội Chủ sở hữu Bất động sản (POAA) cho Avocet. Đạo luật này mang lại sự linh hoạt và quyền lực hơn cho chúng tôi để đảm bảo chúng tôi có thể thu phí hiệu quả, giải quyết hiệu quả các vấn đề cộng đồng và làm rõ hơn về việc cho thuê trong cộng đồng.
Đính kèm thông báo này là một bản tóm tắt ngắn gọn về một số lợi ích của POAA đối với Avocet cùng với các sửa đổi được đề xuất cho các điều khoản của chúng tôi.
Chúng tôi sẽ tổ chức một buổi hỏi đáp liên quan đến POAA với cố vấn pháp lý của chúng tôi, Ashley Lanier, vào Thứ Tư, ngày 17 tháng 9 lúc 5 giờ chiều. Buổi họp sẽ được tổ chức tại câu lạc bộ và trực tuyến.
CẢI TẠO
Khi hoàn tất việc cải tạo nội thất, vui lòng đảm bảo thùng rác được di dời và đổ sạch kịp thời. Ngoài ra, hãy đảm bảo tất cả các mảnh vụn được dọn sạch khỏi nhà càng nhanh càng tốt hoặc được cất giữ ở nơi khuất tầm nhìn.
Mọi công trình cải tạo ngoại thất đều phải được ACC phê duyệt trước khi bắt đầu. Xem mặt sau của bản tin này để biết thêm thông tin.
CẢNH QUAN
Mùa hè này mưa nhiều thật! Mặc dù thời tiết mát mẻ sau những ngày nóng bức, nhưng nó cũng tạo điều kiện cho cây cối phát triển nhanh chóng. Hãy đảm bảo bạn đang thực hiện các bước cần thiết để giữ cho sân vườn của mình được cảnh quan đẹp mắt – bao gồm cắt cỏ, nhổ cỏ dại, tỉa cây và bụi rậm.
YÊU CẦU CỦA ACC
Cải thiện nhà cửa là một cách tuyệt vời để duy trì giá trị bất động sản, và có rất nhiều công việc đang được thực hiện trong cộng đồng.
Lưu ý, bất kỳ sửa đổi nào được thực hiện cho ngôi nhà của bạn phải được Ủy ban Thay đổi Kiến trúc (ACC) chấp thuận trước khi bắt đầu công việc. ACC tồn tại để đảm bảo tính thẩm mỹ của khu phố đồng thời vẫn cho phép chủ nhà linh hoạt biến ngôi nhà của họ thành tổ ấm.
Mẫu yêu cầu rất dễ sử dụng và có thể được tìm thấy trực tiếp trên trang web của chúng tôi hoặc bằng cách quét mã QR bên phải.
ACC sẽ làm việc chăm chỉ để đảm bảo bạn nhận được quyết định về yêu cầu của mình nhanh nhất có thể.
AN TOÀN KHU VỰC CHUNG
Vì ngày càng nhiều cư dân tận hưởng thời tiết ấm áp ngoài trời bằng cách đạp xe, chơi đùa trên đường lái xe, vỉa hè và đi bộ trong khu dân cư. Vui lòng chú ý tốc độ và quan sát tất cả các biển báo giao thông.
Chúng tôi đã lắp đặt thêm camera an ninh tại khu vực tiện ích. Các camera này không được giám sát thường xuyên nhưng sẽ ghi lại mọi hoạt động phát sinh từ chuyển động trong trường hợp xảy ra sự cố.
LIÊN HỆ VỚI CHÚNG TÔI
Ban Quản lý Khu dân cư (HOA) của bạn cam kết xây dựng Avocet trở thành cộng đồng tốt nhất có thể, và chúng tôi rất cảm kích sự giúp đỡ của bạn!
Vui lòng gửi email đến bod@avocet-hoa.org nếu bạn có bất kỳ câu hỏi hoặc thắc mắc nào.
Lợi ích của Đạo luật Hiệp hội Chủ sở hữu Bất động sản Georgia
Đạo luật Hiệp hội Chủ sở hữu Bất động sản Georgia (“POAA”) được thông qua năm 1994 nhằm mở rộng quyền hạn của các hiệp hội chủ nhà . Tuy nhiên, POAA không tự động được áp dụng. Thay vào đó, chủ đầu tư của một cộng đồng hoặc các thành viên của hiệp hội chủ nhà trong cộng đồng đó phải tuân thủ POAA. Quá trình “chọn tham gia” thường được thực hiện bởi các thành viên của hiệp hội chủ nhà thông qua việc sửa đổi tuyên bố. Ví dụ, nếu tuyên bố giao ước nêu rõ rằng tuyên bố có thể được sửa đổi với sự đồng ý của hai phần ba số thành viên hiệp hội, thì cần có sự đồng ý của hai phần ba số thành viên đó để nộp tuyên bố giao ước lên POAA.
Một số lợi ích của POAA bao gồm:
Quyền lưu giữ theo luật định tự động
Sau khi nộp cho POAA, hiệp hội sẽ không còn phải nộp đơn xin thế chấp tại tòa án quận đối với các khoản đánh giá chưa thanh toán hoặc các khoản phí khác. Thay vào đó, POAA tạo ra một khoản thế chấp theo luật định tự động đối với lô đất của chủ sở hữu chậm thanh toán. Nói cách khác, hiệp hội sẽ không còn phải nộp đơn xin thế chấp riêng lẻ đối với các lô đất để đảm bảo các khoản đánh giá chưa thanh toán; thay vào đó, POAA quy định rằng bản thân tuyên bố giao ước đóng vai trò là thông báo rằng có một khoản thế chấp đối với bất kỳ khoản đánh giá chưa thanh toán hoặc các khoản phí khác. Do đó, luật sư đóng sổ, người thẩm định quyền sở hữu, người mua hoặc chủ sở hữu thường sẽ liên hệ với hiệp hội để xin báo cáo về bất kỳ khoản tiền nào mà hiệp hội nợ trước khi hoàn tất việc bán hoặc tái cấp vốn cho lô đất. Nếu hiệp hội không được trả tiền từ số tiền thu được từ việc bán hoặc tái cấp vốn, khoản thế chấp sẽ tiếp tục đối với lô đất và thường sẽ được ưu tiên.
Đánh giá trách nhiệm trả tiền chung và riêng
POAA bao gồm một điều khoản khác, thường củng cố quyền thu phí thẩm định của hiệp hội . Cụ thể, POAA quy định rằng trừ khi tuyên bố giao ước có quy định khác, bên nhận chuyển nhượng (hoặc người mua) nhà phải chịu trách nhiệm liên đới với bên chuyển nhượng (hoặc người bán) đối với tất cả các khoản phí thẩm định chưa thanh toán. Điều này có nghĩa là nếu khoản thế chấp theo luật định tự động không được thanh toán tại thời điểm đóng giao dịch , hiệp hội có thể khởi kiện chủ sở hữu mới, người sẽ chịu trách nhiệm cá nhân cho tất cả các khoản nợ trước khi đóng giao dịch . (Lưu ý rằng chủ sở hữu mới sau đó có thể yêu cầu chủ sở hữu cũ hoàn trả, nhưng hiệp hội sẽ không liên quan đến tranh chấp đó.)
Phí trả chậm và lãi suất
Việc nộp POAA cho phép hiệp hội tính phí trả chậm, tùy theo mức nào cao hơn giữa 10,00 đô la hoặc mười phần trăm (10%) số tiền đến hạn, và lãi suất mười phần trăm (10%) mỗi năm trên các khoản phí và lệ phí chưa thanh toán. Những điều khoản này cũng phải được nêu rõ trong bản tuyên bố giao ước, vì vậy, trong quá trình sửa đổi, chúng tôi thường sẽ đưa những điều khoản này vào để tăng cường quyền thu nợ của cộng đồng.
tịch thu tài sản
Các hiệp hội chủ nhà chịu sự điều chỉnh của POAA có quyền lưu giữ tự động theo luật định. Quyền lưu giữ này có giá trị cao hơn tất cả các quyền lưu giữ khác đối với căn hộ hoặc lô đất, ngoại trừ các quyền lưu giữ sau :
• theo giá trị ;
• ưu tiên hàng đầu thế chấp;
• các khoản thế chấp được ghi nhận trước khi khai báo được ghi nhận;
• quyền lưu giữ của bên cho thuê (chỉ GCA); và
• khoản thế chấp tiền mua thứ cấp do người khác ngoài người bán đưa ra.
Ưu tiên thế chấp này rất quan trọng vì nó quyết định cách thức xử lý việc tịch thu tài sản . Theo luật pháp Georgia, các chủ thể nắm giữ thế chấp như các hiệp hội cộng đồng luôn có quyền tịch thu tài sản của mình. Tuy nhiên, do ưu tiên thế chấp này, hầu hết các hiệp hội đều không thể thực hiện được biện pháp khắc phục. Thông thường, các chủ thể nắm giữ thế chấp phải có ưu tiên hàng đầu. quyền lưu giữ Để tiến hành thủ tục tịch biên tài sản, nghĩa là hiệp hội phải trả hết tất cả các khoản thế chấp có giá trị cao hơn khoản thế chấp của mình . Điều này thường có nghĩa là hiệp hội sẽ phải trả ít nhất khoản thế chấp đầu tiên. Vì nhiều hiệp hội không thể vượt qua rào cản tài chính này, việc tịch biên tài sản là một lựa chọn không thực tế.
Tuy nhiên, vào ngày 1 tháng 7 năm 2004, rào cản này đã được gỡ bỏ đối với nhiều hiệp hội. Vào ngày này, luật đã thay đổi. Theo luật mới, các hiệp hội đã nộp đơn lên POAA giờ đây có quyền theo luật định để xin lệnh của tòa án tịch thu tài sản thế chấp mà không cần phải trả trước các khoản thế chấp cao hơn, chẳng hạn như thế chấp lần đầu. Các khoản thế chấp này vẫn còn trên bất động sản sau khi bán đấu giá tài sản thế chấp và trở thành trách nhiệm của người mua tại phiên bán đấu giá, nhưng không cần phải trả hết trước khi bán đấu giá tài sản thế chấp. Điều này mang lại quyền tịch thu tài sản thế chấp hiệu quả hơn nhiều cho những cộng đồng đang phải vật lộn với các khoản nợ quá hạn nghiêm trọng.
Theo POAA, hiệp hội phải thông báo cho chủ sở hữu nợ quá hạn 30 ngày trước khi tiến hành thủ tục tịch thu tài sản. Nếu chủ sở hữu không thanh toán toàn bộ số dư nợ cho hiệp hội, hoặc không thỏa thuận được phương thức thanh toán, trong thời hạn 30 ngày, hiệp hội có thể tịch thu tài sản thế chấp .
Việc tịch thu tài sản thế chấp của hiệp hội cộng đồng được tiến hành thông qua quy trình tịch thu tài sản tư pháp. Quy trình này được bắt đầu bằng việc nộp đơn kiện tịch thu tài sản. Các vụ kiện tịch thu tài sản được nộp lên Tòa án Cấp cao của quận nơi bất động sản tọa lạc, yêu cầu cả phán quyết bồi thường thiệt hại và lệnh tịch thu tài sản mà không cần trả trước các khoản thế chấp cấp cao.
Trước khi nộp đơn kiện, hiệp hội nên hoàn tất việc tìm kiếm toàn bộ quyền sở hữu đối với bất động sản. Vì người mua tại phiên bán đấu giá tịch thu sẽ nắm quyền sở hữu bất động sản chịu các khoản thế chấp ưu tiên , người mua sẽ đánh giá xem việc mua bất động sản tại phiên bán đấu giá tịch thu có phải là một giao dịch tốt hay không. Hiệp hội cần thực hiện cùng một loại đánh giá. Hầu hết những người mua tiềm năng tại phiên bán đấu giá tịch thu là các nhà đầu tư muốn nhanh chóng bán lại bất động sản để kiếm lời. Điều này có nghĩa là nhà đầu tư sẽ tìm kiếm đủ vốn chủ sở hữu trong bất động sản để kiếm lời ngay cả sau khi trả hết khoản thế chấp của hiệp hội và bất kỳ khoản thế chấp và khoản thế chấp thuế chưa thanh toán nào đối với bất động sản, và bán bất động sản với giá chiết khấu để đảm bảo bán nhanh. Việc tìm kiếm toàn bộ quyền sở hữu đối với bất động sản giúp hội đồng đánh giá liệu mọi người có khả năng trả giá tại phiên bán đấu giá tịch thu hay liệu hiệp hội có nên trả giá tại phiên bán đấu giá hay không. Nếu hội đồng quyết định rằng họ muốn tiếp tục, vụ kiện sẽ được đệ trình để yêu cầu phán quyết bồi thường bằng tiền đối với chủ sở hữu chậm thanh toán và lệnh của tòa án cho phép hiệp hội tịch thu khoản thế chấp của mình.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp, vụ kiện tịch thu tài sản có thể không mang lại khoản thanh toán cho hiệp hội, chẳng hạn như khi giá trị tài sản thấp và không có người đấu giá tiềm năng. Đối với một số hiệp hội, việc theo đuổi tịch thu tài sản để loại bỏ một người nợ quá hạn vẫn có thể hợp lý. Điều này là do việc tịch thu tài sản dẫn đến việc chủ sở hữu mất quyền sở hữu tài sản. Một khi chủ sở hữu đơn vị mất quyền sở hữu, số tiền nợ quá hạn sẽ không còn tăng hàng tháng hoặc hàng năm nữa. Nghĩa vụ cá nhân đối với chủ sở hữu nợ quá hạn vẫn còn. Nhiều hiệp hội hài lòng với kết quả này vì chủ sở hữu nợ quá hạn bị buộc phải rời khỏi cộng đồng, và tình trạng nợ quá hạn tiếp tục gia tăng sẽ chấm dứt.
Phí luật sư và chi phí thu nợ
POAA cho phép hiệp hội thu hồi chi phí thu hồi các khoản đánh giá quá hạn, bao gồm cả chi phí luật sư hợp lý thực tế phát sinh. Nếu tuyên bố giao ước của cộng đồng bạn chưa sử dụng cụm từ "chi phí luật sư thực tế phát sinh", chúng tôi thường sẽ bao gồm điều khoản đó trong quá trình sửa đổi.
Người thuê nhà
POAA cũng làm rõ rằng tất cả chủ sở hữu và người thuê nhà (tức là những người thuê nhà trong cộng đồng từ chủ sở hữu) phải tuân thủ tất cả các điều khoản của tuyên bố giao ước và các quy tắc và quy định của hiệp hội. Hơn nữa, Tòa Phúc thẩm đã phán quyết rằng một phân khu không được sửa đổi các tài liệu của mình theo điều khoản sửa đổi trong Tuyên bố để áp dụng các giao ước hạn chế hơn, chẳng hạn như hạn chế cho thuê tài sản. Tòa án đã phán quyết rằng theo Mục 44-5-60 của OCGA, một sửa đổi như vậy sẽ yêu cầu sự chấp thuận của 100% các Lô nếu mục tiêu là ràng buộc 100% các Lô TRỪ khi các cộng đồng đã được đệ trình lên POAA. Sau khi một cộng đồng được đệ trình lên POAA, các thành viên có thể áp dụng các hạn chế sử dụng bổ sung như hạn chế cho thuê tài sản với sự chấp thuận của ít nhất 2/3 tổng số phiếu bầu đủ điều kiện của Hiệp hội. Có thể thông qua POAA trước hoặc đồng thời với việc sửa đổi thông qua một hạn chế sử dụng hạn chế hơn.
Phạt tiền và đình chỉ
Luật POAA trao cho hiệp hội quyền theo luật định để áp dụng hình phạt đối với người vi phạm và đình chỉ quyền sử dụng khu vực chung của người vi phạm, miễn là khả năng phạt tiền và đình chỉ được nêu rõ trong tuyên bố giao ước. Do đó, chúng tôi thường sẽ đưa các điều khoản này vào quá trình sửa đổi. Tiền phạt cấu thành một khoản thế chấp đối với người vi phạm, và khả năng phạt tiền sẽ tăng cường đáng kể quyền hạn của hiệp hội trong việc thực thi các giao ước và quy tắc, quy định.
Thời hạn vĩnh viễn
Trước năm 1993, luật Georgia tại Mục 44-5-60 của Bộ luật thường quy định rằng các giao ước sẽ hết hiệu lực sau hai mươi năm. Luật này đã được sửa đổi vào năm 1993 để cho phép các giao ước tự động gia hạn, nhưng tòa án Georgia đã phán quyết rằng các giao ước trong các cộng đồng được ghi nhận trước năm 1994 không được hưởng lợi ích của luật mới năm 1994. Một trong những lợi ích cực kỳ quan trọng của POAA là nó có một điều khoản quy định rằng Mục 44-5-60 của Bộ luật sẽ không áp dụng cho bất kỳ giao ước nào có trong bất kỳ văn bản nào được đệ trình lên POAA. Ngoài ra, như một phần của quy trình sửa đổi, khi chúng tôi đệ trình các giao ước của một cộng đồng lên POAA, chúng tôi thường sẽ bao gồm một sửa đổi rằng các giao ước sẽ có thời hạn vĩnh viễn .
Việc loại trừ Điều 44-5-60 của OCGA này thậm chí còn quan trọng hơn nữa khi xét đến phán quyết của một vụ kiện gần đây tại Tòa Phúc thẩm Georgia, trong đó phán quyết rằng các sửa đổi không được các chủ sở hữu cá nhân chấp thuận có thể không có hiệu lực đối với các chủ sở hữu đó. Việc đệ trình lên POAA sẽ loại bỏ mọi vấn đề liên quan đến việc khiếu nại việc sửa đổi các văn bản pháp lý điều hành của hiệp hội trong tương lai theo luật này.
Nhấp vào đây để đọc nội dung của bản sửa đổi được đề xuất.
**由谷歌翻译翻译**