Notat vedr. olietanke
Nærværende notat skal beskrive risikoen ved at erhverve en ejendom med en nedgravet olietank, herunder erhvervelse af en ejendom med en nedgravet olietank hvor der ikke foreligger afblændingsattest.
I de fleste handler med fast ejendom har bygningen på et tidspunkt været opvarmet med et oliefyr. Der har derfor også været en olietank. Ofte har den været nedgravet. I langt de fleste tilfælde har håndteringen været korrekt. Men det er ikke altid tilfældet, og i de tilfælde hvor det er gået galt, kan det blive rigtig dyrt.
Indledende om ansvar
Hvis overdragelsen sker med tilstandsrapport, el-eftersyn og tilbud om ejerskifteforsikring vil der som udgangspunkt ikke kunne gøres krav gældende mod sælger. Det gælder dog kun i forhold til mangler ved bygningen. Det betyder, at mangler udenfor bygningen fortsat kan gøres gældende mod sælger. Dette kræver dog, at sælger har handlet ansvarspådragende (dvs. at der skal være noget at bebrejde sælger) eller at der er grundlag for krav i medfør af reglerne om ”forholdsmæssig afslag”.
Forholdsmæssig afslag er en efterfølgende regulering af købesummen, der kan komme i spild i de tilfælde, hvor ejendommens værdi viser sig at være betydelig mindre, end begge parter forudsatte ved handlen. Her finder man, at det er mest rimeligt, at sælger bærer ansvaret for dette eller i hvert fald en del heraf.
Når en olietank ikke længere anvendes eller hvis den er blevet for gammel, så skal den enten fjernes eller sløjfes. Sløjfningen skal følge visse regler og der skal udstedes en attest.
Der er efter § 21 a i Miljøbeskyttelsesloven den til enhver tid værende ejer af en ejendom, hvor der ligger en olietank i jorden, der er forpligtet til at sørge for, at olietanken er sløjfet forskriftsmæssigt.
Når olietanken enten skal graves op eller sløjfes vil langt de fleste boligejere vælge afblænde deres olietank, da det er den billigste løsning. Dette skal foretages af en autoriseret VVS-installatør, og der skal gives besked til kommunen efterfølgende. Der udarbejdet samtidig en sløjfningsattest.
En sløjfningsattest er ikke nogen garanti for, at afblænding af tanken er sket korrekt, men det er det tætteste man kan komme – uden at skulle grave olietanken op. I 70’erne, 80’erne og til dels 90’erne gik man ikke så meget op forurening fra olietanke, som man gør i dag. Der blev derfor ikke ført den samme kontrol fra kommunerne. Den manglende kontrol øger selvsagt risikoen for, at sløjfning ikke er sket korrekt. Dette gælder ikke mindst i de tilfælde, hvor der ikke foreligger en sløjfningsattest.
Hvad kan der ske
Hvis der ikke foreligger en sløjfningsattest kan du risikere, at kommunen forlanger, at der udfærdiges en sløjfningsattest.
Hvis olietanken har været utæt, mens den har været i brug, eller hvis sløjfningen ikke er sket korrekt kan der ske forurening på ejendommen. Som boligejer kan du af kommunen blive pålagt at rydde op efter denne forurening, og dette kan blive meget dyrt. Det er dog ikke sikkert, at du vil blive pålagt oprydning, men forureningen vil helt sikkert have en væsentlig betydning for værdien af ejendommen.
Kan der gøres krav gældende mod sælger
Det er i hvert fald i første omgang dig som ejer af ejendommen, der bliver ramt i tilfælde af eventuel forurening eller pålæg om sløjfningsattest.
I nogle tilfælde kan der gøres krav gældende mod sælger. Det kræver dog at sælger har penge og det kan være en langsommelig og til tider omkostningsfuld proces.
Muligheder for at gøre krav gældende mod sælger kan illustreres ved to konkrete eksempler.
I en dom fra 2012 fra Højesteret havde en køber (K) erhvervet en ejendom af S for kr. 525.000,00. Et år efter overtagelse konstaterede man olieforurening på ejendommen. Det kostede kr. 593.000 at rense grunden. S havde antaget en professionel til at afblænde tanken. Der var derfor ikke noget at bebrejde S og S var derfor ikke erstatningsansvarlig. Spørgsmålet var herefter om K skulle have et forholdsmæssigt afslag i købesummen fordi ejendommen (p.g.a. forureningen) havde en anden værdi en forudsat af parterne. Højesteret fastsatte afslaget til kr. 350.000,00.
I en dom fra 2010 fra Østre Landsret var der sket forurening fra en olietank, der ikke var afblændet (korrekt). Køber led som følge heraf et tab på kr. 700.000,00. S var ikke erstatningsansvarlig i sagen. Det kunne ikke fastslås, at forureningen var sket på handelstidspunktet. Sælger skulle derfor heller ikke give et afslag i købesummen.
Har sælger handlet erstatningspådragende vil man som udgangspunkt kunne kræve det fulde beløb. Hvis sagen fra 2012 havde omhandlet en ejendom til 2 millioner kr., ville K formentlig også have fået hele beløbet godtgjort, eller i hvert fald det væsentligste.
I alle tilfælde kræver muligheden for godtgørelse fra sælger, at sælger kan betale. Hvis sælger har tegnet en sælgeransvarsforsikring løser dette problem sig, i hvert fald i forsikringsperioden/ansvarsperioden. Evt. krav mod sælger vil være forældet efter 10 år. Sælgeransvarsforsikring dækker også kun i det omfang sælger kan gøres ansvarlig. Det kræver for det første, at man kan bevise, at forureningen var til sket på overdragelsestidspunktet, og selvom dette kan bevises, så viser dommen fra 2012, at man ikke nødvendigvis får hele beløbet.
Hvad kan man selv gøre
Man kan yderligere mindske sin risiko ved at tegne en udvidet ejerskifteforsikring. Husk at kontrollere dækningen, da det er forskelligt fra selskab til selskab. Der vil dog kun være dækning, hvis det kan dokumenteres, at forureningen var til stede på overdragelsestidspunktet.
Generelt må det naturligvis anbefales, at man mindsker sin risiko. Det kan ske ved, at man får grunden undersøgt, olietank fjernet, sikrer sig sløjfningsattest, forsikringer, etc. Man kan også sikre sig aftaleretligt ved at sælger afgiver en garanti for at der ikke er forureningen og at olietank er sløjfet korrekt.
Krav mod sælger vil altid forudsætte, at sælger kan betale. Desuden vil krav mod sælger forældes efter 10 år. Det bedste er derfor, at man sikrer sig, at der ikke er nogen risiko.