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Ce site a pour objet de décrire les règles juridiques applicables en matière de preuve du droit de propriété immobilière. Probatio diabolicaComment peut-on prouver que l'on est propriétaire d'un bien immobilier ? Cette question est beaucoup plus complexe que ce que l'on peut croire et les juristes le savent bien puisque la preuve de la propriété immobilière est qualifiée assez classiquement de Probation diabolica, c'est-à-dire de preuve qui dépasse ce que l'homme peut faire, et que seul le diable pourrait apporter. La preuve de la propriété immobilière est libreIl faut en premier lieu poser le principe selon lequel cette preuve est libre. Cela signifie qu'il n'y a pas de formalisme particulier pour apporter cette preuve. Le Code civil ne prévoit d'ailleurs aucune disposition sur ce sujet précis.Ce principe de liberté de la preuve est rappelé les quatre arrêts suivants.
Pas de preuve officielle par un livre foncierEn second lieu, si on peut imaginer un système où la preuve de la propriété immobilière serait apportée par l'inscription de chaque propriété au nom d'un propriétaire dans un registre officiel, système qui existe dans certains pays, cela n'est pas le système français, sauf dans le droit local d'Alsace et de Moselle. Qui doit prouver qu'il est propriétaire ?C'est la question de la charge de la preuve.Par principe, et par application de l'article 1315 du Code civil, c'est celui qui invoque un droit de propriété sur un bien immobilier qui doit apporter la preuve de cette propriété Le titre de propriété est-il la preuve absoluePar titre de propriété, on entend l'acte écrit qui a conféré la propriété : acte de vente, acte de donation, testament, échange, partage d'une succession, jugement ... Ce titre de propriété n'est pas un moyen de preuve absolue. Il entraîne simplement une présomption de propriété, qui peut être combattue. Autrement dit la preuve contraire peut être apportée. Il y a lieu de préciser d'ailleurs le droit français pose le principe du caractère inopposable des contrats à ceux qui n'y ont pas été parties (article 1165 du Code civil), de sorte que ces contrats sont inopposables au tiers autrement que comme des indices. Quels sont les éléments de preuve qui peuvent être invoqués ?Pour les tribunaux, la preuve peut être faite par des indices divers. Le cadastreIl n'a valeur que de simple renseignement, et notamment ne peut prévaloir sur la possession acquisitive, c'est-à-dire l'usucapion. il ne prévaut pas sur les titres de propriété. "Attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que le cadastre n'était qu'un
indice dans la preuve du droit de propriété et constaté que l'analyse de
titres communs, éclairée par la lecture d'actes concomitants,
permettait de comprendre l'emplacement des parcelles concernées et que
la thèse émise dans une lettre de M. X... du 11 janvier 1991 selon
laquelle les consorts Y... auraient obtenu de M. Z... "quelques années"
après son acquisition, l'autorisation de passer sur son terrain pour
accéder à la route du Dolmen, n'était qu'une hypothèse, étayée par aucun
écrit ni aucun témoignage, la cour d'appel, abstraction faite d'un
motif surabondant, a répondu aux conclusions et souverainement retenu
les éléments de possession en faveur des consorts Y..." "Mais attendu, qu'appréciant souverainement la portée des titres
produits par chacune des parties, la cour d'appel a, sans violer les
règles de la preuve et en faisant justement prévaloir l'acte de
donation-partage des consorts Y... sur la présomption pouvant résulter
des mentions cadastrales, légalement justifié sa décision de ce chef."Le paiement des impôts fonciersIl constitue un indice.Les traces physiques des terrainsCe sont les éléments de fait et la configuration des lieux qui sont autant d'indices de la propriété.Le titre de propriétéC'est l'indice qui est examiné en premier lieu.L'indice le plus efficace : la possessionLe moyen de preuve roi la possession acquisitive c'est-à-dire l'usucapion. C'est l'effet de la prescription acquisitive et qui permet aux possesseurs de devenir propriétaire de l'immeuble ou titulaire d'un droit réel immobilier. La prescription est en effet un moyen d'acquérir la propriété selon l'article 712 du Code civil. Les conflits entre les différents indices et éléments de preuveOn distingue classiquement les cas suivants : La possession contre la possessionAutrement dit, les deux plaideurs opposent chacun à l'autre des faits de possession. Dans ce cas le tribunal devra apprécier quelle est la possession qui est la mieux caractérisée, c'est-à-dire celle qui sera la plus significative.
"Attendu qu'ayant relevé que les consorts X... établissaient avoir
occupé les parcelles litigieuses sur lesquelles ils avaient accompli
depuis plus de cinquante ans avec leurs auteurs des actes tels la
construction, l'habitation, la culture, l'élevage et l'exploitation au
vu et au su de tous et que les enfants de Mme Isida Y..., aïeule des
consorts Z..., qui s'était installée sur une partie du terrain avec
l'autorisation de l'auteur des consorts X..., en étaient partis sachant
que ce n'était pas la leur, la cour d'appel, qui a souverainement retenu
que le permis de construire accordé à M. Miguel Z... le 9 avril 1991
n'était pas une pièce de nature à établir que sa possession
s'appuyait sur des actes matériels présentant les caractères utiles et
que l'existence de plusieurs maisons sur les parcelles litigieuses
n'empêchait pas les consorts X... d'avoir prescrit, par eux et leurs
auteurs, dés lors qu'il n'était pas démontré qu'une autre possession utile venait contredire la leur, a, sans inverser la charge de la preuve, légalement
justifié sa décision."La possession contre le titreAutrement dit l'un des plaideurs oppose la possession à l'autre, qui lui oppose un titre.On considère que le titre antérieur à la possession prévaut sur celle-ci. Ceci bien entendu sous l'hypothèse où l'usucapion est acquise. Inversement si c'est la possession qui est antérieure au titre c'est elle qui prévaudra. Le titre contre le titreOn suppose qu'aucune des parties ne se prévaut d'actes de possession. Si l'une des parties se prévaut d'actes de possession, elle l'emporte, en vertu de l'adage latin in pari causa melior est possidentis. Si les deux parties se prévalent d'un titre émanant d'un même auteur, c'est celui qui aura publié le premier son acte aux hypothèques qui sera préféré. Si aucun n'a publié son acte, c'est le titre le plus ancien ayant une date certaine qui prévaudra. Si les deux parties se prévalent d'un acte de deux auteurs différents, le tribunal retiendra le titre qui rendra la propriété la plus vraisemblable. |
Par Christophe BUFFET Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public |