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Le cas de la préemption et du pacte de préférence
Le mécanisme du droit de préemption est bien connu : il permet à un tiers au contrat de vente de se substituer à l'acquéreur d'un bien et de le remplacer.
Les cas sont nombreux : le droit de préemption urbain (DPU), celui des SAFER, mais aussi le droit de préemption du coïndivisaire prévu par l'article 815-14 du code civil.
Le principe est bien acquis selon lequel le bénéficiaire du droit de préemption doit régler la commission à l'agence immobilière si cela a été prévu dans le mandat (commission prévue à la charge de l'acquéreur) et dans l'acte de vente passé avec l'acquéreur initial auquel le titulaire du droit de préemption se substitue.
Cela a été jugé pour le coïndivisaire par un arrêt de la Cour de Cassation du 26 mars 1996.
Et le même principe a été appliqué en ce qui concerne le droit de préemption urbain par la Cour de Cassation le 10 mars 1993.
Cette seconde décision a toutefois considéré que la Commune qui avait préempté n'était pas tenue de payer la commission prévue parce que maladroitement cette commission n'avait pas été indiquée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait été rédigée : il convient donc de veiller à ne pas oublier de mentionner dans la déclaration d'intention d'aliéner non seulement le prix mais également le montant de la commission à la charge de l'acquéreur.
Par une décision rendue le 24 Janvier 2006 la Cour de Cassation a jugé que la commission est due pour le montant prévu au mandat (et à la déclaration d'intention d'aliéner) même si le prix de vente finalement fixé à la suite de la décision de préemption est inférieur à celui initialement convenu entre le vendeur et l'acheteur évincé par l'exercice du droit de préemption.
A noter toutefois qu'en ce qui concerne le droit de préemption du locataire bénéficiant d'un bail d'habitation il a été jugé que le simple fait pour l'agence immobilière de faire parvenir à ce locataire un courrier lui demandant de prendre position sur son droit, suivi de la décision de ce locataire d'user de cette faculté et donc de l'acquisition par celui-ci du bien en vente ne permet pas à l'agent de réclamer une commission, selon un arrêt de la Cour de Cassation du 14 Juin 1988.
Les solutions qui sont évoqués ci-dessous sont applicables au pacte de préférence (qui est le contrat par lequel le vendeur s'est engagé à proposer en priorité la vente au bénéficiaire de ce pacte de préférence, dans le cas où il déciderait de vendre son bien) : dès lors que ce bénéficiaire use de son droit il le fait aux conditions prévues pour la vente, et en particulier en s'engageant à régler la commission de l'agent immobilier si celle-ci a bien été portée à sa connaissance. Cela a été jugé par un arrêt du 6 Janvier 1998.