1. Qual a relação do preço de aluguel com os principais fatores do imóvel

Relação da metragem e com o preço de aluguel e o comportamento do Preço do m²

Já era esperado que houvesse uma relação positiva entre o tamanho do imóvel o seu valor de aluguel, pois quanto maior o imóvel mais caro seu valor. Essa relação se verifica no Gráfico 1, onde a metragem do imóvel está plotada para em relação ao valor do aluguel.

Quando consideramos o preço do m² no Gráfico 2 observa-se que a relação é negativa. Conforme se considera imóveis maiores o preço do m² se reduz, isso mostra um ganho de “eficiência” no imóvel. Uma consequência direta dessa relação é, por exemplo, que uma inclusão de um quarto a mais em um imóvel é mais barato quando já existem outros quartos.

Quartos, Banheiros e Vagas

Os três fatores apresentam a mesma relação com o preço do m², conforme se aumenta a quantidade desses três fatores verifica-se uma queda no preço por m². Além dessa relação, também é possível observar uma redução da dispersão dos preços conforme se aumenta o número dos atributos (quartos, banheiros e vagas). Este comportamento, provavelmente ocorre, pois a quantidade de imóveis com muitos desses fatores começa se tornar escasso para grandes números. Essas relações negativas dos atributos com o preço do m² e com a dispersão dos preços são evidenciadas nos Gráficos 3, 4 e 5.

Permitido animais e Imóveis mobiliado

Observa-se pela análise dos dados que o preço médio do m² para imóveis que permitem animais (R$ 42,03) é mais baixo quando comparado com áqueles que não permite animais (R$ 51,59). Além disso, pela área dos pontos apresentados no Gráfico 6 percebe-se uma maior quantidade de imóveis que permitem animais na amostra de estudo.

No Gráfico 7, verifica-se que o valor do m² é maior os imóveis disponíveis para aluguel já mobiliados (R$ 62,31). No mesmo gráfico, também se observa uma maior quantidade de imóveis não mobiliados na base de dados estudada.

Resumo das relações entre atributos e preço do m²

O Gráfico 8 resume as relações observadas entre as características do imóvel e seu preço de m². Constata-se pelo que os fatores quarto, banheiro e vagas possuem relação inversa com o preço do m², sedo que a quantidade de quartos se destaca frente às outras. Em outras palavras o preço do m² se reduz conforme se adiciona quartos, banheiros e vagas no imóvel , enquanto que o preço aumenta se for proibido animais ou se o imóvel for mobiliado.

Também, foi explorada a relação entre atributos no correlograma apresentado no Gráfico 9, analisando-se essas relações entre atributos verifica-se consistência em suas relações com os preços de m². Curiosamente constata-se que a única relação que foge o aspecto esperado pelas relações com preço é o das variáveis quantidade de banheiros com os imóveis mobiliados. A correlação entre esses atributos nos indica que o imóvel com mais banheiros tende a ser mobiliado. Fora essa exceção, as relação dos imóveis mobiliados e que proibem animais apresenta valores negativos de correlação com os outros atributos.

2. Quais as cidades são mais parecidas do ponto de vista dos imóveis para alugar?

Ainda na comparação entre os imóveis, foi realizada também uma análise do conjunto de variáveis. Nos Gráficos 14 e 15 todos os valores estão normalizados pelas variáveis de São Paulo que foi a cidade mais distinta da amostra. Neles observa-se que Campinas e Porto Alegre são mais semelhantes considerando o conjunto de variáveis e São Paulo se destoa mais na amostra.

Para as cidades Rio de Janeiro e Belo Horizonte verificou-se que elas são relativamente semelhantes quando comparada com São Paulo “outlier”, porém sua semelhança é menor que Campinas e Porto Alegre.

É interessante notar que valor de preço médio de m² e condomínio para as cidades São Paulo e Rio de Janeiro se assemelham mais. Já na questão de área média e Quantidade de vagas Belo Horizonte fica mais próxima de São Paulo. Quando consideramos a quantidade de imóveis para aluguel vemos Rio de Janeiro e Belo Horizonte ambas ficam mais distante de São Paulo.

Após a conclusão das análies, verificou-se a relação entre preço do m² de imóveis para aluguel e características dos mesmos,não apenas isso foi possível por meio desses atributos fazer uma comparação entre as cidades pensando no quesito imóveis para aluguel.

Em resumo destaca-se as principais conclusões abaixo:

1 - Como esperado, quanto maior a metragem mais caro o valor do imóvel para aluguel. Entretanto verificou-se um ganho de "eficiência" no preço unitário da metragem (preço do m²) conforme se considera imóveis maiores.

2 - Os atributos quantidade Quartos, Banheiros e Vagas reduzem o valor do m², sendo que a quantidade de Quartos se destaca dentre elas. Também verifica-se que não permitir animais e imóveis já mobiliados aumentam o valor do m².

3 - Quando compara-se as cidades considerando o conjunto de atributos disponíveis para análise, observa-se que são mais semelhantes na amostra Campinas com Porto Alegre e Belo Horizonte com Rio de Janeiro dentro da amostra, enquanto que São Paulo mostra-se a mais distinta das cidades.

Referências bibliográficas

WARD, M., GRINSTEIN, G. G., KEIM, D. Interactive data visualization foundations, techniques and applications. AK Peters, CRC Press, 2010.

Material apresentado na disciplina MAI5017 em 2020, Disponível em https://sites.icmc.usp.br/apneto/cursos/2020/mai5017/

Base de dados:

Dados disponíveis em https://www.kaggle.com/

Download da base de dados: https://www.kaggle.com/rubenssjr/brasilian-houses-to-rent/data?select=houses_to_rent_v2.csv

Origem da informação: https://www.quintoandar.com.br/

Ferramentas Utilizadas:

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