Viager libre : Il s’agit de la vente d’un bien immobilier dont l’acquéreur peut disposer librement dès la signature de l’acte de vente. L’acheteur peut donc occuper ou louer le bien.
Le vendeur (crédirentier) n’a plus la jouissance de son bien à la différence du viager occupé.
Le vendeur bénéficie d’une rente à vie indexée sur l’inflation pour conserver son pouvoir d’achat.
*Dans la vente à terme libre, il s’agit d’un paiement du bien échelonné sur une durée prédéfinie. L’acquéreur prend possession du bien dès la signature de l’acte authentique. Le vendeur ne paie plus aucune charge pour le bien vendu.
Viager occupé : A l’inverse du viager libre, le vendeur se réserve un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) sa vie durant sur le bien vendu sous la forme du viager occupé.
Il continue donc à vivre chez lui (s’il le souhaite) et reçoit une rente à vie indexée sur l’inflation. En cas de départ en maison de retraite, la rente est majorée de 30% et le bien est libéré au profit de l’acquéreur.
*Dans la vente à terme occupée, le vendeur bénéficie d’un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) à vie ou pour une durée limitée dans le temps. Le vendeur continue à payer les charges courantes et la taxe d’habitation du bien.
Vente à terme : la vente à terme se caractérise par le versement d’un bouquet à la signature de l’acte authentique de vente et d’une rente mensuelle indexée sur l’inflation. Toutefois, le paiement des mensualités de la rente est fixé à l’avance. Dans cette option du viager, les mensualités sont peu ou pas imposables.
Débirentier : C’est ainsi que l’on nomme l’acquéreur d’un bien en viager. L’acquéreur est redevable de la rente viagère constituée au profit du vendeur – venderesse.
Crédirentier : C’est ainsi que l’on nomme le vendeur – la venderesse – d’un bien en viager. Il est porteur de la créance viagère.
Bouquet : il est le capital que perçoit le vendeur au moment de la signature de l’acte authentique notarié.
Rente viagère : une rente viagère est une somme d’argent versée à un vendeur (crédirentier) jusqu’à son décès. Cette rente est en général versée mensuellement. Elle est révisée chaque année au 1er janvier selon l’indice du coût de la vie France entière (hors tabac) pour que le vendeur ne perde pas de pouvoir d’achat.
Droit d’usage et d’habitation (DUH) : C’est un droit qui permet à son titulaire de conserver la jouissance d’un bien qu’il a vendu et donc de rester vivre chez lui.
Cette jouissance est strictement personnelle : le crédirentier ne peut louer ou prêter son bien.
Usufruit : le mot usufruit vient du latin usus qui signifie le droit de percevoir des fruits (loyers). L’usufruit est rare dans les ventes en viager car l’acquéreur préfère toujours choisir son locataire. On privilégie donc toujours le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) à l’usufruit.
Valeur vénale : il s’agit de la valeur marchande du bien à l’heure actuelle.
Valeur occupée : pour la calculer, il faut déduire le droit d’usage et d’habitation de la valeur vénale du bien vendu en viager. (Valeur occupée = valeur vénale – DUH (droit d’usage et d’habitation))
Contrat aléatoire : cela désigne le fait que la vente est conditionnée par un aléa (durée de la vie du crédirentier et taux de la rente). Le viager fait partie, au même titre que le contrat d’assurance, de la catégorie des contrats « aléatoires » dont les effets dépendent d’un évènement incertain (Articles 1104 et 1964 du Code Civil)