Studio - Alles wat u erover weten moet

1. Het juridische kader van een studio: de woonvereniging

Naast (volle) eigendomsrecht, appartementsrecht, coöperatief recht zijn er ook andere eigendomsvormen voor woonruimte. Bij een studio is dat het verenigingsrecht. Een woonhuis wordt juridisch eigendom van een woonvereniging en daarbinnen worden studio’s gecreëerd. De woonvereniging is eigenaar van het gebouw en de ondergrond. In de statuten van de woonvereniging staat beschreven aan welke regels de woonvereniging en haar leden zich dienen te houden. Daarnaast is er een huishoudelijk reglement voor de meer alledaagse zaken. Als u een studio koopt, krijgt u het exclusieve gebruik van de studio en een gedeeld gebruik van andere gedeelten van de woonvereniging, zoals voordeur, hal en soms ook badkamer, toilet en keuken. U wordt lid van de woonvereniging door middel van toetreding. De overige leden van de woonvereniging geven hun toestemming voor uw toetreding.

2. Toetreding tot een woonvereniging kan op twee manieren:

  • A. Via de notaris
  • B. Via aanpassing van het ledenregister

A. Via de notaris

Bij de notaris kunt u een akte tekenen waarin onder meer toetreding wordt vastgelegd samen met de omschrijving van het gebruik van dat gedeelte van het woonhuis waarop het lidmaatschap recht geeft. Daarnaast wordt in deze akte vastgelegd welke prijs (inleggeld) u voor het gebruik van de studio betaalt. Indien er sprake is van overdrachtsbelasting, dan is het passeren van de akte bij de notaris verplicht, maar wanneer betaalt u overdrachtsbelasting?

  • u betaalt géén overdrachtsbelasting (OVB, 0%) als u een ruimte (keuken, badkamer en/of toilet) deelt met één of meer andere leden van de woonvereniging
  • u betaalt wél overdrachtsbelasting (OVB, 2%) als alles zelfstandig is. Al of niet gedeelde CV, voordeur, hal, balkon etc. hebben geen invloed op het wel of niet betalen van OVB.

B. Via aanpassing van het ledenregister

Het ledenregister is veelal een schrijfboek dat ter inzage ligt in een gemeenschappelijke ruimte. Aanpassing van het ledenregister is in principe voldoende wanneer voor de koop van een lidmaatschapsrecht:

  • u géén overdrachtsbelasting verschuldigd bent
  • u géén hypotheek nodig heeft
  • verkoper géén hypotheek hoeft af te lossen / door te halen

Aanpassing van het ledenregister houdt in:

  • het doorhalen van uittredend lid (verkoper)
  • opname van de personalia van het toetredende lid (koper)

3. Het financieren van een studio

Het is aan te bevelen om voorafgaande aan een bezichtiging, maar zeker voor een bieding, contact op te nemen met Rabobank of ABNAMRO bank indien u geld moeten lenen (hypotheek). U weet dan wat uw leencapaciteit is en over hoeveel eigen middelen u dient te beschikken in de situatie waarbij de taxatie hoger of lager uitvalt dan de hoogte van het (geboden) inleggeld.

Een bank zal, onder voorwaarden, bereid zijn met de afzonderlijke leden van de woonvereniging een geldleenovereenkomst te sluiten. Hiertoe wordt allereerst door de woonvereniging een (paraplu-)hypotheekrecht gevestigd tot zekerheid voor alles wat de bank van de woonvereniging, haar huidige leden en/of toekomstige leden te vorderen heeft.

Ter zekerheidsstelling van de betalingsverplichtingen van een afzonderlijk lid

  • dient een nieuw lid zijn of haar lidmaatschapsrecht middels een verpandingsakte te verpanden aan de bank
  • bestaat de mogelijkheid dat, afhankelijk van de financiële situatie van de koper, (groot)ouders medeschuldenaar worden, al dan niet met een hypotheekrecht op hun eigen huis
  • staat de woonvereniging borg door middel van een borgstellingsovereenkomst. N.B.: in de praktijk zal hier zelden gebruik van worden gemaakt. Zo heeft van de deelnemende banken in Utrecht de Rabobank formeel verklaard eventuele betalingsachterstand van een lid van de woonvereniging niet op de andere leden van die vereniging te verhalen
  • heeft de bank in het uiterste geval het recht om de studio van het niet betalende lid openbaar te verkopen

De geldleenovereenkomst tussen het lid enerzijds en de bank anderzijds wordt bij de notaris getekend. Dit tezamen met de verpandingsakte en andere eventuele zekerheidsovereenkomsten. De constructie met een parapluhypotheek maakt het lastiger om een hypotheek bij een andere bank te krijgen voor de financiering van de studio, omdat u beperkter bent in de keuze van de geldverstrekker, want veelal kunt u alleen terecht bij de bank die ook de paraplu-hypotheek verstrekt. De reden hiervan is, dat de 2e hypotheekverstrekker (niet zijnde de houder van de paraplu-hypotheek) de 2e in de rij van schuldeisers is (bij executie van het lidmaatschapsrecht) en dat willen ze niet.

4. Rondleiding / bezichtiging

U krijgt altijd voldoende (exclusieve) tijd tijd om de studio te bezichtigen, wellicht samen met uw ouders of de medefinancier (grootouders), waarna u een zo gefundeerd mogelijke beslissing kunt nemen.

5. Bieding inclusief financieringseisen

Er zijn veelal meerdere geïnteresseerden om de studio te kopen. Er wordt dan gevraagd om uw bod zo uitgebreid en gefundeerd mogelijk in te dienen met inbegrip van:

  • bedrag
  • aanvaardingsdatum
  • wél of geen ontbindende voorwaarden (financiering en/of bouwkundige keuring)
  • schriftelijke onderbouwing door een tussenpersoon van Rabobank of ABNAMRO betreffende de financierbaarheid en de beschikbaarheid van eigen middelen

6. Keuze van de koper

De verkoper zal, in overleg met de makelaar, een keuze maken welke bieder de studio mag kopen waarna de koopakte (of “Akte van Toetreding”) wordt opgesteld.