Studio-informatie

Het juridische kader van een woonvereniging

Naast (volle) eigendomsrecht, appartementsrecht, coöperatief recht zijn er ook andere eigendomsvormen voor woonruimte zoals woonverenigingsrecht. Een woonhuis wordt juridisch eigendom van een woonvereniging en daarbinnen worden studio’s gecreëerd. Als u een studio koopt, krijgt u het exclusieve gebruik van de studio en een gedeeld gebruik van andere gedeelten van de woonvereniging, zoals voordeur, hal en soms ook badkamer, toilet en keuken. Hieronder wordt het juridisch kader van de woonvereniging geschetst.

Woonvereniging

Er is een woonvereniging opgericht welke eigenaar is van het gebouw en de ondergrond. In de statuten van de woonvereniging staat beschreven aan welke regels de woonvereniging en haar leden zich moeten houden. Daarnaast is er een huishoudelijk reglement voor de meer alledaagse zaken.

Door uw lidmaatschap verkrijgt u het recht op het exclusieve gebruik van een gedeelte van het gebouw, alsmede het recht op het gezamenlijk gebruik van een aantal faciliteiten binnen het woonhuis, zoals c.v. ketel, verkeersruimten, gemeenschappelijke tuin, balkon en / of kelder etc.

U wordt lid van de woonvereniging door middel van toetreding per een in een overeenkomst nader bepaalde datum. De overige leden van de woonvereniging geven hun toestemming voor uw toetreding. Op deze datum zult u bij de notaris een akte tekenen waarin onder meer toetreding wordt vastgelegd samen met de omschrijving van het gebruik van dat gedeelte van het woonhuis waarop het lidmaatschap recht geeft. Daarnaast wordt in deze akte vastgelegd welke prijs (inleggeld) u voor het gebruik van de studio betaalt.

Indien u in de loop der tijd op zoek gaat naar andere woonruimte, treedt u uit de woonvereniging en kunt u met een nieuw lid een overeenkomst sluiten waarin u afspreekt voor welke prijs (inleggeld) het nieuwe lid tot de woonvereniging mag toetreden. Dit inleggeld wordt bij de toetreding van het nieuwe lid aan u uitgekeerd. Voor de toetreding van een nieuw lid is weer toestemming nodig van de woonvereniging en haar leden

Financiering

Zoals hierboven beschreven dient bij toetreding tot de woonvereniging inleggeld (koopsom) te worden voldaan. Hiervoor zullen de (aspirant) leden van de woonvereniging veelal geld moeten lenen (hypotheek). Een bank zal, onder een aantal door de bank te stellen voorwaarden, bereid zijn voor de financiering van het lidmaatschap met de afzonderlijke leden van de woonvereniging een geldleenovereenkomst te sluiten.

Hiertoe wordt allereerst door de woonvereniging een (paraplu-)hypotheekrecht gevestigd tot zekerheid voor alles wat de bank van de woonvereniging, haar huidige leden en/of toekomstige leden te vorderen heeft. Door middel van een borgstellingsovereenkomst staat de woonvereniging borg voor de betalingsverplichtingen van een afzonderlijk lid. In de praktijk zal hier zelden gebruik van worden gemaakt omdat de bank ook andere zekerheden verlangt (zie hierna) die eenvoudiger verhaalbaar zijn. Zo dient een nieuw lid zijn of haar lidmaatschapsrecht middels een verpandingsakte te verpanden aan de bank. Van de deelnemende banken in Utrecht heeft de Rabobank formeel verklaard eventuele betalingsachterstand van een lid van de woonvereniging niet op de andere leden van die vereniging te verhalen.

De mogelijkheid, afhankelijk van de financiële situatie van de koper, bestaat dat (groot)ouders medeschuldenaar worden, al dan niet met een hypotheekrecht op hun eigen huis. Dit heeft tot gevolg dat naast het lid zelf de (groot)ouders mede aansprakelijk zijn voor de schuld van het lid en de bank heeft het recht om de studio van het niet betalende lid openbaar te verkopen en/of zich te verhalen op de medeschuldenaren.

De geldleenovereenkomst tussen het lid enerzijds en de bank anderzijds wordt eveneens bij de notaris getekend. Dit tezamen met de verpandingsakte en andere eventuele zekerheidsovereenkomsten.

De constructie met een parapluhypotheek maakt het lastiger om een hypotheek bij een andere bank te krijgen voor de financiering van de studio.

Kosten

Naast eventuele bankkosten heeft u bij de koop van een niet-zelfstandige studio het voordeel dat u via de notaris geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen. Welke kosten u al of niet bij de notaris betaalt ziet u in onderstaande schema's: