Resultados del ROI de la venta de inmuebles en  2024

CABA, segmento residencial usado

Rebote en los precios y porcentajes de negociación a niveles del 2019

Dinámica general de los precios de cierre     

• Durante el año 2024 los precios del metro cuadrado promedio del sector residencial usado aumentaron un 11,7% respecto del año anterior.

• Pese al aumento, la caída acumulada respecto del primer trimestre de 2019 fue 20,3% en términos nominales y del 36,1% en términos reales, es decir neteando el efecto de la inflación en Estados Unidos.

Tipologías más demandadas 

¿Qué fue lo más vendido en el ROI durante el  2024 y qué es lo que más se ofrece?

La distribución de las ventas por cantidad de ambientes fue la siguiente:

Lo que más se vendió durante el primer semestre de 2024 fueron los 3 ambientes, representando el 30% de las operaciones. El segmento de los 2 ambientes es el segundo con más operaciones, con el 25% seguido por los 4 ambientes con el 22%. Lo más chico (monoambientes) y lo más grande ( 5 ambientes o más) son las tipologías con menor demanda con 11% y 12% respectivamente.

Otros datos interesantes sobre las ventas:

• En promedio los monoambientes vendidos tienen 35m2 totales , los 2 ambientes 48m2, los 3 ambientes 85m2 y los 4 ambientes 134m2. (Incluyendo los metros descubiertos)

• El 65% de las ventas fueron de unidades sin cochera. 

• Los departamentos al frente representaron el 62% de lo vendido durante ese año. 

• El 68% de los departamentos vendidos tienen balcón. 

• El 78% de las ventas es de unidades en edificio sin amenities.

• El 69% de las ventas correspondieron a inmuebles que se encontraban vacíos.

• Un 11% de los departamentos vendidos tienen una vista única y el 11% se encuentra en torre.

• El 10% de las operaciones reportadas en el ROI durante el segundo semestre del 2024 (período de relanzamiento de los créditos UVA) se realizaron con crédito hipotecario.

Porcentajes de negociación

• En el cuarto trimestre de 2024 el porcentaje de negociación promedio respecto del último valor de publicación fue de 5,7%, cayendo 0,9pp puntos porcentuales respecto del mismo trimestre anterior. 

• De esta forma el porcentaje de regateo logró mejorar los guarismos del  primer trimestre de 2019 cuando comenzamos a relevar estadísticas.

• En esta instancia es importante destacar que las operaciones del ROI tienen un ticket promedio alto. Las inmuebles de menor ticket o de menos cantidad de ambientes están mostrando porcentajes de negociación más acotados. 

Apuro en la venta

• Uno de los datos relevados en el ROI es el apuro del vendedor para realizar la venta. El porcentaje de personas que deben vender con cierto apuro fue aumentando con los años, sin embargo en 2024 representó un 16%, un porcentaje mucho menor que los últimos 3 años.

Tipo de cliente comprador

• El tipo de cliente inversor representó el 11% de las ventas en 2024. El resto de las compras se realizaron con el fin de vivienda para uso personal.

Encadenamiento de operaciones en el Mercado Inmobiliario

• Durante el cuarto trimestre del año 2024 el 24,6% de los compradores vendió previamente un inmueble para poder hacer la operación de compraventa (encadenamiento hacia atrás) , mientras que el 24,9% de los vendedores declara interés en comprar una nueva propiedad (encadenamiento hacia adelante). 

• Esto nos da una aproximación del “multiplicador” de operaciones que existe en el mercado inmobiliario.  Pese a la caída el encadenamiento sigue siendo alto: más de un tercio de los vendedores de inmuebles venden para comprar. 

Aspectos metodológicos:

• Para la georreferenciación de los barrios CABA se utilizó el criterio del GCBA y por lo tanto no necesariamente coinciden con los barrios que figuran en las publicaciones.

• Las operaciones analizadas son aquellas reportadas entre 2019 y 2023 entre las inmobiliarias participantes del ROI, que en la actualidad son 26 inmobiliarias. 

• Los segmentos de análisis en el ROI son los inmuebles usados, entre medianeras, las torres y los edificios emblemáticos o “clásicos”. 

• La información compartida de los inmuebles releva más de 50 campos que luego es procesada.  

• Dado que permanentemente se suman inmobiliarias al proyecto los resultados aquí presentados van sufriendo modificaciones.  Las inmobiliarias que se incorporan cargan datos históricos, y por lo tanto esto nos lleva a ciertos cambios en los resultados a lo largo del tiempo.

Datos de contacto (coordinadores)

Fabián de Achával, info@fabianachaval.com

Soledad Balayan, sbalayan@maureinmobiliaria.com

Inmobiliarias que aportan datos al ROI