ROI
Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias
¿Qué es el ROI?
El ROI es una iniciativa que llega para resolver una de las históricas falencias de la
industria que es la falta de precios de cierre de las operaciones inmobiliarias. Surgió de la necesidad de generar estadísticas confiables en un contexto de ausencia total de precios de referencia en el sector.
Luego de más de un año de trabajo en conjunto y habiendo recolectado datos de
operaciones de compraventa desde 2019 a la fecha, diez de las más importantes
inmobiliarias de la Ciudad crearon una base de operaciones inmobiliarias que se
actualiza en forma diaria.
La iniciativa a su vez hace una fuerte apuesta en la tecnología para mejorar los
procesos de tasación.
En conjunto estas inmobiliarias comercializan un porcentaje significativo de
propiedades tanto de CABA como de la Provincia de BA. Los miembros fundadores de esta iniciativa son: Fabián Achával Propiedades, Maure Inmobiliaria, Bresson, Soldati, Interwin, Covello, Izrastzoff, Braulio, Altgelt y Evoluer.
A partir del 2022, se sumó a los informes la incorporación de nuevas inmobiliarias, entre ellas: Capilla García Fernández, López Castromil Propiedades, Click Aparts, Krell Brokers y Di Mitrio.
Ultimas incorporaciones en 2023: Elizalde Propiedades, Asempro, Adriana Massa, RG Montes, Predial, RealProps, Nuevo Siglo, Oppel, Mel Propiedades y GPS.
En forma permanente se están sumando nuevas inmobiliarias que son admitidas por su trayectoria y profesionalismo a través de una votación.
Resumen de resultados del año 2023
CABA, segmento usado
marzo 2024
Resultados del ROI de las operaciones inmobiliarias del 2023
Durante el año 2023 los precios de los inmuebles en CABA dejaron de caer.
Dinámica general de los precios de cierre
Durante el año 2023 los precios de cierre de los inmuebles del sector residencial usado de la ciudad de Buenos Aires dejaron de caer.
Respecto del 2022, se observó una tasa de variación interanual del precio del metro cuadrado de los inmuebles nula (0%). Desde que existe el ROI es el primer año donde los precios no caen (año 2019).
La caída del precio del metro cuadrado entre el primer trimestre de 2019 y el último trimestre de 2023 fue del 33,3% en términos nominales y del 44,7% en términos reales.
Hacia adelante el panorama es aún incierto, tanto de volumen operado como de precios, y su evolución dependerá en gran medida del éxito de plan de estabilización, de cómo actúen las expectativas, la desaceleración de la inflación y la estabilidad cambiaria.
¿Qué es lo que más se vendió durante el 2023 y qué es lo que más se ofrece?
La distribución de las ventas por cantidad de ambientes fue la siguiente:
3 ambientes: 29%
2 ambientes: 26%
4 ambientes: 21%
Monoambientes: 13%
Más de 5 ambientes: 11%
Las unidades de 3 ambientes siguen siendo las de mayor demanda efectiva representando casi un tercio de las operaciones en el ROI, seguidas por los 2 ambientes. Los 4 ambientes se llevan el tercer puesto, dejando así a las unidades más chicas y las más grandes como las menos demandadas.
Fuente: Elaboración propia en base a datos del ROI y las publicaciones del 2023 de departamentos en venta en Zonaprop
Otros datos interesantes:
Lo que más se vendió durante el 2023 fueron los 3 ambientes, representando el 29% de las operaciones. Esta tendencia se repite de forma sistemática todos los años desde que existe el relevamiento.
En promedio los monoambientes vendidos tienen 35m2 totales , los 2 ambientes 47m2, los 3 ambientes 76m2 y los 4 ambientes 86m2.(Incluyendo los metros descubiertos)
El 71% de las ventas fueron de unidades sin cochera.
Los departamentos al frente representaron el 61% de lo vendido durante ese año.
El 64% de los departamentos vendidos tienen balcón.
El 80% de las ventas es de unidades en edificio sin amenities.
Un 17% de los departamentos vendidos tienen una vista única y el 16% se encuentra en torre
Porcentajes de negociación
Durante 2023 el porcentaje de negociación promedio respecto del último valor de publicación fue de 8%, cayendo 0,5pp puntos porcentuales respecto del de 2022.
El regateo está convergiendo lentamente a los valores de 2019 (7.4%) pero aún nos encontramos lejos del promedio histórico del 5%.
Durante el último trimestre del año el porcentaje de negociación fue de 7,7% respecto del último valor de publicación, mostrando una caída de 1,3pp respecto del último trimestre del año anterior.
Fuente: Elaboración propia con datos del ROI
Perfil del comprador
¿Qué pasó con el segmento inversor del lado de la demanda?
El tipo de cliente inversor representó el 11,8% de las ventas en 2023. El resto de las compras se realizaron con fin de vivienda para uso personal.
Tipología de propiedades elegidas por el cliente inversor:
Predominan los monoambientes (40%), seguidos de los 2 ambientes (38%), 3 ambientes (17%) y finalmente el 4 ambientes o más (5%).
El 73% de las compras de inversor fueron en edificios sin amenities.
El 92% de los inversores compraron propiedades sin cochera.
Apuro en la venta
Uno de los datos relevados en el ROI es el apuro del vendedor para realizar la venta. El porcentaje de personas que deben vender con cierto apuro fue aumentando con los años pero en 2023 representó un 28%, un porcentaje menor del que se dio en 2022.
Encadenamiento de operaciones en el Mercado Inmobiliario
El “encadenamiento” de las operaciones inmobiliarias en 2023 bajó respecto de 2022, disminuyendo 6,6pp en el encadenamiento hacia atrás y 4,3 pp en el caso del encadenamiento hacia adelante. Esto nos da una aproximación del “multiplicador” de operaciones que existe en el mercado inmobiliario. Pese a la caída el encadenamiento sigue siendo alto: más de un tercio de los vendedores de inmuebles venden para comprar.
Fuente: Elaboración propia con datos del ROI
Aspectos metodológicos:
Para la georreferenciación de los barrios CABA se utilizó el criterio del GCBA y por lo tanto no necesariamente coinciden con los barrios que figuran en las publicaciones.
Las operaciones analizadas son aquellas reportadas entre 2019 y 2023 entre las inmobiliarias participantes del ROI, que en la actualidad son 26 inmobiliarias.
Los segmentos de análisis en el ROI son los inmuebles usados, entre medianeras, las torres y los edificios emblemáticos o “clásicos”.
La información compartida de los inmuebles releva más de 50 campos que luego es procesada.
Dado que permanentemente se suman inmobiliarias al proyecto los resultados aquí presentados van sufriendo modificaciones. Las inmobiliarias que se incorporan cargan datos históricos, y por lo tanto esto nos lleva a ciertos cambios en los resultados a lo largo del tiempo.
Datos de contacto (coordinadores)
Fabián de Achával, info@fabianachaval.com
Soledad Balayan, sbalayan@maureinmobiliaria.com
Inmobiliarias que participan del ROI
