DIUR - Quadras 18, 19 e 20

Situação Diretrizes Urbanísticas - Quadras 18, 19 e 20 da Região Administrativa de Sobradinho (RA V) - 2016 

Caracterização da região

A área em questão em que serão propostas as diretrizes urbanísticas compreende o espaço de aproximadamente 75,74 hectares entre as quadras 16, 17 e 18 e o Parque Ecológico Vivencial de Sobradinho, sendo acessado através da BR 020. Dentro da classificação do PDOT (Plano Diretor de Ordenamento Territorial), o terreno é entendido como Zona Urbana Consolidada (ZUC-3), ou seja, é uma área composta por zonas urbanizadas e em processo de urbanização em que é necessário investimento no desenvolvimento nas capacidades dos núcleos urbanos de tal forma a progredir com a dinâmica interna e se integrar ao entorno.

Art. 73. [...] 

I – promover o uso diversificado, de forma a otimizar o transporte público e a oferta de empregos; 

II – otimizar a utilização da infraestrutura urbana e dos equipamentos públicos; 

Ainda, parte desse espaço pertence a Oferta de Áreas Habitacionais do PDOT, sendo chamada de "Adensamento da área urbana de Sobradinho (Região Administrativa de Sobradinho)".

O acesso à região, como já citado anteriormente, é feito pela BR 020, via que corresponde a Rede Estrutural de Transporte Coletivo do PDOT e denominada Rede Primária, ou seja, é um trecho usado para transporte coletivo de alta capacidade e designado a conceber integração entre grandes núcleos urbanos e entorno imediato. 

Enfim, fazendo fronteira com a gleba e localizado ao longo do Ribeirão Sobradinho, o Parque Ecológico e Vivencial de Sobradinho tem o intuito de providenciar espaço de lazer aos cidadãos e preservar o ecossistema local.

De acordo com o estabelecido no PDOT e a densidade e população máxima de referência autorizada, levando em conta o valor de 3,3 habitantes por domicílio, estabeleceu-se a tabela abaixo. 

Zoneamento e Diretrizes de Uso e Ocupação do Solo

Visto os aspectos da região, foram estabelecidas três zonas no local:

Zona A

• Localizada na área lindeira à BR 020 em uma faixa de aproximadamente 100 metros;

• Localização estratégica para atividades econômicas de médio e grande porte, ou seja, instituições, comércios, serviços e indústrias que gerem emprego à população da região;

• Lotes de dimensões de aproximadamente 5.000 a 10.000 m²; 

• Exceção: atividades de atendimento de demanda própria do trânsito rodoviário e regional (postos de combustível, oficinas, etc).

Zona B

• Localizada próxima à área urbana consolidada;

• Uso prioritariamente residencial mas também permite usos comercial, institucional, de serviços e industrial de forma compatível com a escala residencial;

• Investir em tipologias habitacionais diferentes e ofertas para diversas faixas de renda.

Zona C

• Localizada na parte central da gleba e ao longo do ribeirão Sobradinho;

• Espaço de maior sensibilidade ambiental: declividade de 20 a 35% e proximidade com o Parque Ecológico e Vivencial de Sobradinho e com o ribeirão Sobradinho;

• O uso deve estar em concordância com a proteção do meio ambiente, principalmente quando de trata dos recursos hídricos e do solo;

• Ocupação menos intensa do solo com coeficientes de aproveitamento menores que as zonas A e B;

• Permitido: residencial multifamiliar, institucional, comércio e serviços de dimensão local;

• Não permitido: residencial unifamiliar.

Diretrizes de Mobilidade Urbana

Visto que há duas vias determinadas pelo PDOT, Via Coletora e Via de Circulação, e pelo PDTU, BR 020, propõe-se o estabelecimento de mais duas vias para implementar no sistema viário:

Via Parque

• Localiza-se no contorno do Parque Ecológico e Vivencial de Sobradinho e espaços ambientalmente protegidos;

• Tráfego lento;

• Deve proporcionar atividades de lazer contemplativo e ativo em seus limites;

• Objetivo de conexão e acesso ao local de sensibilidade ambiental, visando valorizá-lo como objeto de paisagem urbana;

• Largura mínima da caixa da via: 17 m.

Via de Circulação

• Localiza-se no limite entre a Zona B e Zona C da parte central;

• Objetivo de ligar internamente e articular a expansão ao núcleo urbano de Sobradinho;

• Largura mínima da caixa da via: 24 m.

Diretrizes de Áreas Públicas

O PDOT  determina que no mínimo 15% da área da gleba em questão deve ser destinada à implantação de Equipamentos Públicos Comunitários (EPC), Equipamentos Públicos Urbanos (EPU) e Espaços Livres de Uso Público (ELUP).

Sistema de Circulação

• O PDOT não fornece percentuais mínimos;

• O percentual é estabelecido nos projetos urbanísticos.

Equipamento Público Comunitário (EPC)

• Equipamentos públicos de lazer, segurança, saúde, cultura, educação e semelhantes;

• O cálculo da quantidade e das dimensões levou em conta os Equipamentos Públicos locais ou regionais desocupados e ocupados e sua abrangência e a saturação da população (11.361 habitantes) por tipologia de equipamento;

• Lotes

  • 01 lote de 10.000 m²;

  • 01 lote de 7.000 m²;

  • 02 lotes de 3.500 m²;

  • 02 lotes de 2.500 m²;

  • 01 lote de 2.000 m²;

  • 01 lote de 700 m².

Equipamento Público Urbano (EPU)

• Equipamentos públicos de serviços de esgoto, abastecimento de água, coleta de águas pluviais, gás canalizado, rede telefônica e energia elétrica.

Espaços Livres de Uso Público (ELUP)

•  Praças, áreas verdes, recreação, jardins públicos e espaços de lazer;

• Não são computados como ELUPs áreas onde não é possível inscrever um círculo de raio mínimo de 10 m.

Diretrizes de Projeto

• Permeabilidade visual mínima de 70% para imóveis virados para vias e outros logradouros públicos (questões de maior integração, segurança, visibilidade e qualidade estética);

• Muros (ausentes de permeabilidade visual) apenas nas divisas dos lotes e com altura máxima de 2.40 m;

• Imóveis fronteiros a espaços abertos devem ter acessos de pedestres voltados a esses espaços;

• Evitar fachadas cegas ao longo das divisas de lotes com as principais vias;

• Evitar formação de vazios intersticiais e becos na configuração dos lotes e quadras.

Considerações do Programa Habita Brasília

Projeto voltado a propiciar moradia de qualidade aos cidadãos, levando em conta o planejamento urbano, a regularização fundiária e o combate à grilagem. 

• Dimensionamento de lote que permita tipos diferentes de moradia: geminadas e sobrepostas e multifamiliar;

• Permitir uso residencial juntamente com uso comercial e de prestação de serviços;

• Em moradias multifamiliares de 4 a 6 pavimentos, o uso comercial e de serviços poderá ocorrer de forma independente ao uso habitacional;

• Lotes com dimensões de frente entre 5 e 8 m e com maiores profundidades para casas sobrepostas;

• Obrigatoriedade do alinhamento da construção com a rua e dos afastamentos frontais e laterais;

• Definir altura máxima da construção sem estabelecer número de pavimentos;

• Flexibilização do quantitativo de vagas de estacionamento no interior de HIS (habitação de interesse social);

• Lotes com menos de 200 m² sem percentual mínimo de permeabilidade.  

Recomendações de Saneamento Básico

Drenagem Pluvial

• Captação, coleta, transporte, reserva ou contenção, tratamento e lançamento final;

• Levar em conta os preceitos do Plano Diretor de Drenagem Urbana do DF (PDDU) e a Resolução da ADASA nº 009, 08 de abril de 2011;

• O projeto deverá localizar erosões e propor recuperação, além de também identificar os locais mais suscetíveis a erosões.

Tratamento dos Resíduos Sólidos

• Geração, acondicionamento, armazenamento, coleta, transporte, tratamento e destinação dos resíduos sólidos;

• Considerar a Política Nacional de Resíduos Sólidos e Plano Diretor de Resíduos Sólidos do DF.

Distribuição de Energia Elétrica

• Considerar, além de outras normativas sobre a distribuição de energia elétrica, a Resolução Normativa nº 414/2010 – ANEEL. 

Conclusões e Propostas

• Proposta de densidade, população e unidades habitacionais satisfatória, seguindo o padrão já estabelecido no Setor Tradicional de Sobradinho consolidado

• Por mais que sejam permitidos vários usos, priorizar o uso habitacional coletivo misto ou não para suprir maiores demandas habitacionais, seguindo também o preceito exposto de oferta para diferentes faixas de renda, e gerar empregos na área

• As caracterizações dos zoneamentos e das vias possuem dados adequados ao indicado para o planejamento local

Problemática

• Posicionamento de zoneamento e vias em área sensível de grande declividade (20 a 35%), alto risco de contaminação de aquífero e próxima a rede hidrográfica importante (Ribeirão Sobradinho)

Propostas

• Reposicionamento das zonas levando em conta a declividade, as redes hidrográficas e as áreas ambientalmente protegidas;

• Reformulação de vias de modo a evitar passagem pela grande declividade e integrar com os espaços adjacentes;

• Priorização da preservação do Parque Ecológico e Vivencial de Sobradinho. 

Referências