FAQ`s- Häufig gestellte Fragen bei der Immobiliensuche

WAS TUT PIEMONT.HAUS?

  • piemont.haus ist eine Landhausagentur und vermittelt Häuser von privat oder von gewerblichen Anbietern in der südlichen Provinz Cuneo, Piemont, Italien.

  • piemont.haus arbeitet eng mit der Agentur Gagino-Immobiliare in Ceva(CN) zusammen.

  • piemont.haus filtert zudem lokale Immobilienangebote diverser Anbieter heraus und veröffentlicht diese Ergebnisse vermittels seines Twitter-Kanals: #rustico,#landhaus,#bauernhaus,#villa,#loft,#atelier,#pferdehof, #weingut.

  • Diese Sichtung dient als Vorstufe für die nun erfolgende Vorgehensweise: gemeinsam mit Ihnen das Wunschobjekt anschauen- mit dem Anbieter konkret verhandeln- abschließend notariell per Kaufvertrag erwerben.

  • Angestrebt werden verlässliche Kooperationen mit italienischen Profis, regional abgestimmte Preise und ein transparenter Kaufvorgang.


Wie können Sie vorgehen, wenn Ihnen nach einer Besichtigung die Immobilie zusagt und Sie einen Kaufvorgang in Gang setzen wollen?

Dabei ist davon auszugehen, dass ein normaler Urlaubsaufenthalt in der Regel nicht ausreicht, um einen Rustico gesetzeskonform und sicher an einen neuen Besitzer zu übertragen.

Bei einem Immobilien-Kauf sollte man 12%-15% der verhandelten Kaufsumme für die Kaufkosten (Makler, Notar, Geometer, Gemeinde, Steuern, Reisekosten) zusätzlich bereithalten.

Für einen (deutschen) Kaufinteressenten, der unter Umständen lange Anfahrtswege in Kauf nehmen muss, bieten sich zunächst zwei Möglichkeiten einer Kaufreservierung, die ich hier kurz beschreibe:

Erste Möglichkeit: "Proposta di Acquisto", eine verbindliche Absichtserklärung, die Immobilie nicht unmittelbar, aber zu einem zeitnahen Termin zu erwerben. Diese bringt einen Zeitgewinn für den Käufer, um Dinge zu organisieren. Die eigentlichen Kaufverträge werden zu einem späteren Termin vereinbart.

Die Proposta di Acquisto kann schriftlich in Form einer einfachen Absichts-Erklärung an die Verkäuferseite adressiert sein und ist mit einer plausiblen Anzahlung verbunden. Durch diesen Vorgang muss der Verkauf an Dritte durch den Verkäufer gestoppt werden. Der Kaufinteressent sichert sich damit das Vorkaufsrecht.

Hierbei ist unbedingt ernst zu nehmen, dass bei einem Rückzug des Kaufinteressenten vom Kauf die Anzahlung unwiederbringlich verloren geht, da diese als Entschädigung des Verkäufers für ein möglichweise zwischenzeitlich entgangenes Verkaufs-Geschäft in der Phase der Verkaufsblockade gemeint ist. Sie ist auch nicht von Maklerseite oder durch einen Notar auf ein anderes Kaufobjekt nachträglich als Anzahlung übertragbar.

Zweite Möglichkeit: "Scriturra Privata, Compromesso di Vendita", der verbindlich geschlossene private Kaufvertrag, der rechtlich bereits für beide Seiten Bindungskraft hat und die Eigentumsübertragung darstellt.

Hierbei wird ein Teil der Kaufsumme vom Käufer bar oder per Scheck eingezahlt und beim Makler oder zuständigen Notar hinterlegt. Weitere Ratenzahlungen können vereinbart werden.

Diese Vorvertragsform empfiehlt sich, da bis zum Notartermin unter Umständen zwei bis drei Monate vergehen können (unser Maklerjob hier: Beschaffung von Eigentümerunterlagen, von der Gemeinde eingeholte Bestätigungen, Geometerangaben). Es sind, wie in Deutschland auch, gesetzliche Einspruchsfristen einzuhalten und üblicherweise brauchen auch bei einer Neuvermessung bzw. Umwidmung der „casa rurale- vormaliger landwirtschaftlicher Betrieb, Resthof“ in eine „casa civile/ urbana- Gebäude für reine Wohnzwecke“ der Geometer und die mit dem Bauwesen befasste Bürokratie einen gewissen Zeitrahmen, um ihre neu ermittelten Angaben „notarfest“ zu machen, weil diese dann künftig steuerrelevant sind.

Es folgt nun abschließend der „Atto Notarile“, der notarielle Kaufvertrag, der in jedem Fall anzustreben ist. Bei dem Notartermin wird die im privaten Kaufvertrag zuvor vereinbarte Restsumme an den Verkäufer ausgezahlt, der Vorvertrag verliert dann nach Unterzeichnung des Notarvertrages seine Gültigkeit. Es findet eine "Unterverbriefung" der Immobilie durch den Notar statt: der steuerlich relevante Immobilienwert (Katasterwert, Richtwert) wird üblicherweise niedriger als die gezahlte Kaufsumme angesetzt, was sich für den Erwerber positiv auf die staatliche Grunderwerbs-Steuer, die gemeindliche jährlich zahlbare Grundsteuer und andere diesbezügliche Gebühren auswirkt. Private Provisionen und die Notarkosten orientieren sich hingegen am tatsächlich gezahlten Kaufbetrag.

Gültiger Pass oder Personalausweis :

Sie benötigen für den notariellen Immobilienerwerb bzw. alle Arten von Geschäften eine italienische Steuernummer „Codice Fiscale“, die wir gemeinsam in Mondovi kostenfrei in der kommunalen Verwaltung beantragen können >persönliche Vorsprache. Der Codice fiscale dient als Steuerausweis für die staatliche Strom-Energieversorgung durch die „ENEL“, Wasserzähler (Gemeinde), evtl. feste Telefonleitung, jährliche Grundsteuer, evtl. Einrichtung eines italienischen Bankkontos, aber auch für Käufe von Neu- und Gebrauchtwagen u.v.a.m.

Geldtransfer:

Da die Bargeldeinfuhr innerhalb Europas mit 10.000 EUR gedeckelt ist, empfehlen sich z.B. beglaubigte Schecks als Zahlungsmethode für größere Beträge. Dies ist aber mit der eigenen Hausbank gründlich zu erläutern. Geldtransfers nach Italien sollten auf gar keinen Fall von der italienischen Partnerbank mit überzogenen Arbeitsgebühren bei der Auszahlung belastet werden oder kritische Zeitverzögerungen hervorrufen.


  • Sprache: Wie findet die Verständigung statt?

Da viele Italiener eine lange berufliche Auslandserfahrung besitzen, ist Englisch eine Möglichkeit, die zumindest die Kommunikation mit Maklern erlaubt. Piemont ist wirtschaftlich/touristisch mit Frankreich verbunden und daher wird im Allgemeinen Französisch als Verständigungsvorschlag angenommen, zumal in Piemont außer den reichen lokalen Dialekten das jeweils regional eingefärbte "Patois" gesprochen wird, eine in unseren Ohren mit Italienischen und französischen Bestandteilen klingende Umgangssprache mit historischen Wurzeln. Interessanter Weise hat sich auch in einigen Gebieten die okzitanische Sprache (teil)-erhalten, die mittelalterliche Langue d´Oc, die ihre Verbreitung entlang der französischen Mittelmeerküste hatte.

  • Was ist ein "Agriturismo"?

Ein Agriturismo ist ein Bauernhof, der landwirtschaftliche Erwerbstätigkeit als Kerngeschäft und ein gastronomisches Beherbergungs/Bewirtungsangebot unter einem Dach miteinander vereint. Die beiden Anteile innerhalb des gewerblich angemeldeten und geführten Betriebs sind gesetzlich geregelt und deren Einhaltung Voraussetzung für die Führung eines Agriturismo-Betriebes und den Erhalt von Subventionen. Ziel der staatlich geförderten Agriturismo-Initiative ist die Erhaltung der regionalen Landwirtschaft und Schaffung und Entwicklung von Frauenarbeitsplätzen in ländlichen Regionen. Ein Agriturismo-Betreiber ist in die Regionalentwicklung eingebunden und bietet daher eigene Produkte und regional erzeugte Produkte in seinem Betrieb an.


  • Vermietung der eigenen Immobilie

Für den Erwerber einer großzügigen Immobilie mit viel Raumangebot ist die Vermietung von Ferienräumen interessant. Da es sich bei den Einnahmen um steuerlich relevante Einkünfte handelt, muss eine Ferienwohnungs-Vermietung der zuständigen italienischen Gemeinde gemeldet werden.


  • Was ist die "Langa"?

La Langa (Mehrzahl Le Langhe) ist eine Landschaft südlich von Turin und teilt sich in drei Zonen:

Langa Astigiana, das Gebiet um Asti.

Die Bassa Langa („niedrige, tiefe Langa“), das Gebiet um Alba und südlich davon bis zu dem Fluss Belbo. Dieses Gebiet ist im Wesentlichen durch den Weinbau mit hohem Qualitätsstandard bestimmt.

Die Alta Langa („hohe Langa“) zieht sich, beginnend bei dem Fluss Belbo, nach Süden bis zu dem Fuss der Ligurischen Alpen hin. Die regionalen Produkte sind eine Vielzahl von Käseprodukten (Milchviehwirtschaft), und der großflächige Anbau von Haselnüssen und Weinbau. Gemeinsam ist den drei Zonen auch die Kultivierung des Trüffels. Alba ist der Hauptmarkt für diese hochpreisige Delikatesse im Oktober ("Palio del Asino").


Die Langhe werden landschaftlich charakterisiert durch ihre Flusstäler: den Tanaro als westliche Begrenzung zur Ebene der Voralpen ("Pianura"), der Fluss Belbo, der Uzzone und die beiden Bormida-Läufe verlaufen im Inneren des Langa-Gebietes.