競売開始前の任意売却手続とは？

「任意売却」とは、所有する物件を売却し、売却したお金で、競売よりも多くの債務を返済する手続きです。

競売の場合には一括返済を求められることになりますが、任意売却の場合には債権者と交渉することで、無理のない範囲で分割払いをすることも可能です。

任意売却は主に、以下のような状況の方々が対象になります。

☑不動産の売却をしたいけれど、ローン残高が超過してしまい売却が困難な方。

☑ローンの返済ができない。マンションの管理費・修繕積立金・が払えないとお悩みの方。

☑住宅ローンを３～６ヶ月以上滞納して、残った住宅ローンを一括請求されている方。

☑債権者より「競売」にかけられている方。

☑税金の滞納をして「差押え」をされ、「公売」にかけられている方。

ほとんどの任意売却の場合、債務額のほうが売却価格を上回るため、事前に売却金額について債権者の同意を得る必要があります。債権者との調整は弊社がお手伝いいたします。

■任意売却のメリットは？

メリット１：自分の意思で売却ができる

任意売却の最大のメリットは自分の意思で売却ができるという点です。競売は売却価格から売却先、売却時期などすべて裁判所が決定し強制的に売却が進められていきます。

任意売却であれば債権者の合意は必要ですが、通常の不動産売買と同じように進めることが出来ますので、売却価格など売却条件にご自身の意思を反映させることが可能です。

メリット２：競売よりも市場価格に近い金額で売却できる可能性が高い

通常の不動産売却と同じように販売活動を行い、不動産を売却していくことになりますので競売物件と比較すると市場価格に近い金額で売却できる可能性が高いです。

ただし、通常の不動産売却と比較すると売却期限が短くなる可能性が高いため、物件の状態によっては査定価格よりも値段を下げて販売活動を行う可能性も考えらます。

メリット３：住宅ローンの滞納があることを周囲に知られるリスクが低い

自宅を売却する理由は人それぞれですが、通常通りに不動産売却をする場合、売主が売却を決意した理由まで公表されることはありません。そのため、周囲に「ローンの滞納があることで任意売却をする」という理由を知られることはありません。

競売の場合には競売物件として情報が公開されてしまうため、知られずに売却することは難しくなります。

メリット４：持ち出し費用がかからずに手続きができる

売却にかかった諸経費（仲介手数料や抵当権抹消にかかる費用等）や、滞納していた管理費などは売却代金から捻出しますので、現金の準備をしておく必要はありません。

競売でも売却にかかった費用は売却代金から差し引かれますが、引っ越し費用や手当金は受け取れません。

メリット５：ローンの残債を分割で支払うことができる

任意売却で得た金額よりローンの金額のほうが大きいことがあります。その差額が「残債」として残り、今後お客様が返済していくことになります。 この残債は速やかに支払うべきものですが、では、どうやって残債を支払うのか？

例えば、月に１万円というような無理のない金額を支払うようにすればいいのです。 債権者も任意売却に至った理由は理解していますので、残債を強引に取り立てるのではなく、確実に支払っていただきたいのです。また、債権者は「サービサー」と呼ばれる債権回収専門業者へ残債の売却を行う場合があります。この場合、残債はサービサーの管理するところとなり、月々の返済もサービサーに対して行うこととなります。

■任意売却のデメリットは？

デメリット１：ローンを滞納しなければならない

任意売却を行うということは、少なくとも３ヵ月はローンを滞納していなければなりません。

ローンの滞納をするということは、個人の信用情報に傷がつく、いわゆるブラックリストに乗るということになります。

信用情報に傷がついてしまうと、その後５年～７年はその記録が残ってしまうことになりますので、クレジットカードを作ることが出来なくなり、新たなローンを組むことも難しくなります。

デメリット２：競売よりも手間がかかる

競売の手続きは裁判所がすべて行いますが、任意売却の場合は、債権者の交渉や、不動産売買の手続きなどが必要になります。交渉や売買手続きは当社がすべてサポートしますのでご安心ください。

デメリット３：債権者・連帯保証人の合意が必要

任意売却を進めるためには、債権者の同意はもちろんですが連帯保証人の同意も必要となります。

つまり、同意を得ることが出来なければ任意売却をすることが出来ません。

デメリット４：競売になる可能性もある

競売の申立が行われていても任意売却をすることは可能ですが、競売の申立が行われた場合、自動的に手続きが進んでいくことになりますので、競売が完了するまでに任意売却を成立させないと、結果的に競売となってしまう可能性があります。

売却後の残債は帳消しになるということはありませんので、任意売却をしても支払う必要はあります。これは競売でも同様です。