Les propriétaires qui ont acheté en VEFA (en neuf) des chambres Résidence Sénior Service à Randan sont l'illustration manifeste des problèmes et du fonctionnement suicidaire de Médicharme.
Ils sont doublement les dindons de la farce et pénalisés dans cette histoire de développement puis de faillite.
Lire ma page analyse du rapport de l'IGF et de l'IGAS qui explique bien le processus.
Appliqué à la résidence Randan, ça donne ça:
1 Randan fait partie de cette très grande majorité d'établissements acquis par Médicharme qui n'ont pas la taille requise (nombre de chambre) pour assurer un équilibre financier à court, moyen et long terme
2 La construction en neuf d'une RSS va servir une double stratégie:
- Assurer la croissance nécessaire du groupe pour assurer sa survie (en clair récupérer du cash en vendant trop cher des chambres pour "masquer" les difficultés comptables qui existent depuis 2018)
- Augmenter la taille de l'établissement de Randan et lui faire dépasser le seuil critique en deçà duquel la pérennité de l'établissement est pas assurée. Manifestement au vu du taux d'occupation de la RSS lors de la mise en liquidation, cet objectif n'était pas prioritaire. Ou impossible à atteindre car seule le premier objectif urgent était ciblé: récupérer le maximum d'argent par la vente et tant pis si les loyers pour les futurs résidents étaient prohibitifs par rapport aux prestations et à la zone géographique.
Cf analyse du rapport et cet extrait de ma page "analyse de l'ascoop-ehpad" :
"La vente se fait à des prix très élevés par rapport au marché immobilier local, typiquement de 120.000 à 200.000 euros pour une chambre de 15 à 20 m², soit 7.000 à 10.000 euros/m² (ce qui va ensuite affecter le prix des loyers, et donc le prix de la chambre facturée au résident)."
3 Le paradoxe du "sacrifice" demandé aux propriétaires de la RSS
La création de cette RSS avait pour but de "sauver" la pérennité de l'établissement d'origine trop petit (l’Ehpad) pour être "viable" grâce à l'achat de chambres neuves et vides par des investisseurs peu regardant sur le niveau du prix d'achat mais juste sur le niveau de rendement des loyers à percevoir.
Ces mêmes investisseurs se retrouvent à subir une baisse plus importante de leurs loyers que les investisseurs de l’Ehpad.
Si cette baisse se justifie (prix trop cher) pour permettre de trouver des locataires et pour assurer à terme une rentabilité pour Pavonis qui permettra un maintien de l'activité sur Randan, elle peut être interprétée comme discriminante et comme une "double peine".
Ce sont ceux qui sont/seront "la solution" pour la pérennité de l'établissement qui se trouvent être ceux qui doivent faire le plus gros effort sur le long terme.