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Cette page est donc volontairement tronquée pour respecter le travail de l'association et la nécessité de vivre de ses adhésions.
A l’origine des problèmes rencontrés se trouve un modèle économique déséquilibré et faussé dès l’origine
Lors de la vente initiale :
Des promoteurs, appartenant généralement au même groupe que l’exploitant, achètent des résidences (souvent d’anciennes maisons de retraite), et les revendent en lots « à la découpe » à des petits épargnants. L’exploitant acquiert certaines parties communes.
La vente se fait à des prix très élevés par rapport au marché immobilier local, typiquement de 120.000 à 200.000 euros pour une chambre de 15 à 20 m², soit 7.000 à 10.000 euros/m² (ce qui va ensuite affecter le prix des loyers, et donc le prix de la chambre facturée au résident).
La vente est faite via des intermédiaires, essentiellement des conseils en gestion de patrimoine, dont les commissions sont également très élevées, et qui ont donc une forte incitation à passer sous silence les risques éventuels de l’investissement.
Cette approche, très répandue lors de l’essor des groupes d’Ehpad privés dans les années 2000 (à l’exemple de GDP Vendôme repris ensuite par DomusVi), pourrait se répéter à nouveau lors de la revente d’Ehpad, 20 à 25 ans après leur construction, notamment si ces bâtiments sont
jugés inadaptés et inadaptables aux normes en vigueur.
L’investissement est présenté comme un placement « clé en main » sans souci avec un bon rendement (de l’ordre de 5 %), et des arguments bien rôdés : marché très porteur (besoin très fort de lits d’Ehpad lié au vieillissement de la population), loyers garantis avec un bail ferme de 9 ans, aucun frais additionnel à prévoir (travaux pris en charge par le locataire exploitant), syndic de copropriété fourni et pris en charge par l’exploitant, etc.
Ni les promoteurs-vendeurs, ni les intermédiaires, ni les notaires, ni les banques (souvent parties prenantes au dispositif via l’octroi de prêts), ni l’exploitant qui signe le bail, ne les informent des risques encourus, notamment du départ possible de l’exploitant à l’issue du bail avec le transfert des autorisations, la perte du statut d’Ehpad, et donc de la valeur du bien.
Les autorisations d’exploitation sont accordées par l’ARS et le conseil départemental uniquement à l’exploitant et en général pour une durée de 15 ans (donc supérieure au terme du bail commercial de 9 ans).
Les épargnants qui ont acheté très cher une chambre d’Ehpad, pour une exploitation en Ehpad, n’ont aucun droit sur cette autorisation.
Par ailleurs, aucun droit n’est attaché à l’immeuble.
A l’issue du bail, l’exploitant peut donner congé et demander à l’ARS le transfert de ses droits d’exploitation vers un autre établissement. Les copropriétaires des locaux ne sont pas consultés et n’ont aucun moyen de s’opposer à ce transfert.
• Aucune indemnité n’est prévue dans le cas où l’exploitant quitte les lieux et emporte avec lui les autorisations d’exploitation.
Les congés :
A l’issue de la période de bail ferme, l’exploitant peut passer en bail précaire par tacite reconduction sur base triennale (c’est un cas très fréquent aujourd’hui). Il peut également demander une baisse drastique de loyer - de 25 à 50 % - en menaçant à défaut de quitter la
résidence, ou il peut décider d’emblée de donner congé et partir avec ses droits d’exploitation moyennant un préavis de 6 mois.
Il laisse dans ce cas un bâtiment vide sans possibilité d’être exploité en Ehpad.
La reconversion du bâtiment est coûteuse, difficile voire, dans certains cas, impossible dans des conditions économiques acceptables du fait des spécificités Ehpad.
Le bâtiment est assez souvent en mauvais état, l’exploitant n’ayant pas effectué les travaux nécessaires.
Les copropriétaires se retrouvent donc avec un bâtiment vide, un bien ayant perdu l’essentiel de sa valeur, la perte de loyers qui sont très souvent un complément de retraite, et parfois des remboursements d’emprunt qui restent à effectuer. Un grand nombre sont ainsi dans une
situation dramatique.
Les copropriétaires n’ont aujourd’hui aucun moyen légal pour s’opposer à ces pratiques, et ne peuvent que mener des procès longs et coûteux, avec des moyens et des résultats très limités.
Lors d'un renouvellement de bail, le locataire exploitant peut souhaiter une baisse de loyer.
En fin de bail, le locataire exploitant peut donner un congé. Face à cette décision, nous ne pouvons pas faire grand-chose car cela fait partie de la logique des baux commerciaux. La conséquence d'un tel congé ne serait pas dramatique si elle ne s'assortissait pas du fait que l'Exploitant donne congé en transférant son autorisation d'exploitation, délivrée par l'ARS, sur une nouvelle résidence.
Début 2019, on ne dénombrait pas moins d'une quinzaine de résidences fermées, ou sous le coup d'un congé signifié officiellement, ou annoncé pour les 2 ou 3 prochaines années. Ainsi, non seulement les loyers peuvent baisser, mais ils peuvent aussi tout simplement se tarir...et depuis 2015, beaucoup de résidences dont les baux arrivaient à date d'expiration, se sont vues proposer par l'exploitant des renouvellements de bail assortis de baisse de loyer pouvant aller de 20 à 40 %. Beaucoup ont tenté de négocier, quelques-uns ont réussi à signer un nouveau bail, et chaque fois avec une baisse très sensible de loyer...
Vous pourriez être tenté de vous débarrasser au plus vite de cet investissement et de revendre votre ou vos lot(s). Mais le problème est que votre bail actuel n'assurera à votre éventuel acquéreur qu'une durée restreinte de loyer, sans aucune garantie de long terme.
En conséquence, le prix de vente risque bien d'être très inférieur à celui de votre achat initial. D'autant plus que les frais divers supportés en complément du prix de l'immobilier et du mobilier lors de l'acquisition ne seront pas pris en compte dans la revente : vous ne revendrez que l'immobilier et le mobilier.