Le rapport surligné par mes soins: ICI
Une lecture du sort des investisseurs de la RSS Randan à la lecture du rapport: ICI
Analyse rapide du rapport
Pages 1 et 2 de la synthèse
"Par ailleurs, le niveau élevé des loyers consentis aux investisseurs-bailleurs trop élevés..."
Donc on nous a vendu trop cher des chambres alors que ce n'était pas justifié.
Cf page extraits Ascop-Ehpad :"La vente se fait à des prix très élevés par rapport au marché immobilier local, typiquement de 120.000 à 200.000 euros pour une chambre de 15 à 20 m², soit 7.000 à 10.000 euros/m² (ce qui va ensuite affecter le prix des loyers, et donc le prix de la chambre facturée au résident)."
Des établissements trop petits:
"Enfin, en acceptant de signer des baux de 11 à 18 ans, Médicharme a figé la destination des murs de ses EHPAD pour des durées très longues, obérant toute perspective de regroupement ou de relocalisation géographique, alors même que de tels mouvements eussent été nécessaires compte tenu de la taille manifestement sous-critique de certains établissements. établissements trop petits... "
On y parle de taille sous-critique. On y parle clairement de durées de bail trop longues...et de la nécessité de procéder à des regroupements, ou relocalisation ce qui confirme que ce type d'investissement est une "loterie" avec la perspective de beaucoup perdre (baisse de loyers, revente difficile à un prix acceptable et forcément plus bas que le prix d'acquisition), voire de tout perdre (Cf page extraits Ascop-Ehpad )
Dit autrement dans le rapport:
"Les investisseurs particuliers acquéreurs des chambres, ont été quant à eux amenés à s’engager, dans des conditions peu transparentes, sur des supports complexes et risqués. Plus que d’un investissement immobilier il s’agit en effet pour eux de faire « à l’aveugle » crédit à très long terme à un exploitant d’EPHAD, en s’exposant à l’éventualité d’un retrait ou d’un non renouvellement de l’autorisation administrative d’exploitation, voire d’une défaillance de l’entreprise."
L'ascoop ehpad m'avait clairement expliqué lors de mes échanges avec eux que les établissements qui ne disposaient pas d'un niveau de chambres suffisant (autour de 80) n'avaient pas vocation à "survivre" , hors regroupement ou agrandissement pour assurer la viabilité . Voir quelques extraits des points dont on nous a jamais mis en garde
Page 10 du rapport
La taille trop petite des établissements:
"Comme indiqué supra, le groupe Médicharme a bâti rapidement une offre d’accueil sans véritable cohérence géographique, avec des établissements nettement plus petits que la moyenne du secteur des EHPAD à but lucratif (53 places contre 82 places)"
Page 19 du rapport:
On a probablement acheté à une période où Médicharme ne se portait pas comme un charme et où on participait juste par nos achats à masquer les difficultés du groupe, voir aussi sort des investisseurs RSS Randan :
"Le calcul de l’EBE hors immobilier fait apparaitre que l’exploitation est en réalité déficitaire depuis 2020 avec un taux d’EBE hors immobilier rapporté au CA hors immobilier qui n’a cessé de se dégrader pour atteindre - 11 % en 2022. Si l’on réintégrait les charges de loyers dans le calcul d’EBITDA, l’exploitation serait en réalité déficitaire sur l’ensemble de la période (2019-2022)."
Page 25 du rapport
"Certains groupes d’EHPAD ont financé leur croissance en vendant les chambres à la découpe (cf. 1.2.). Cette stratégie, en plus d’être potentiellement assez coûteuse, pèse sur leur capacité de transformation ou de redressement de leur modèle économique :ces cession-bail ont pour effet de faire financer la croissance externe du groupe directement par le résultat futur des établissements, au travers d’un loyer35 qui pèse à hauteur de près de 15 % de leur chiffre d’affaires ; les baux, conclus pour une durée de 12 à 18 ans, figent la destination des murs, puisque la société d’exploitation s’est engagée, pour cette durée, à payer des loyers élevés, interdisant de facto tout rapprochement d’établissements ou relocalisation de l’activité, la société devant sinon payer des loyers pour des locaux vides en sus de l’investissement réalisé dans de nouveaux locaux.
Ces modalités de financement privent ainsi les groupes d’EHPAD de la possibilité de réaliser des optimisations structurelles, telles que le regroupement de petits établissements, et sont susceptibles de compromettre leur restructuration financière.
Dans le cas de Médicharme, les établissements sont débiteurs de loyers auprès de centaines de co-propriétaires de chambres d’EHPAD, ce qui rend par ailleurs leur renégociation dans le délai contraint de la procédure de prepack cession très incertaine."
Page 26 du rapport (cf annexe 1 pages 20 à 27)
4.1.2. Les particuliers investissant en LMNP prennent des risques qu’ils ne mesurent sans doute qu’imparfaitement
C'est sans doute dans cette page qu'on comprend le mieux... qu'on n'a rien compris😔 potentiellement insuffisamment informés par des conseillers mal formés.
"Cette valeur terminale est pourtant essentielle pour calculer le taux de rentabilité interne (TRI) de cet investissement. À titre d’exemple, si la valeur terminale du bien subit une décote de 33 % (ce qui semble un cas de figure non exceptionnel), le TRI de cet investissement atteint 2,7 %. Si la valeur terminale subit en revanche une décote de 100 %, c’est-à-dire par exemple si le bail n’est pas renouvelé pour une raison évoquée supra, le TRI de l’opération est négatif (- 11,4 %)."