土地賃貸契約書、土地売買契約書作成

土地賃貸借契約は、建物を建てる際に土地を借りる契約のことです。

土地賃貸借契約は普通借地契約と定期借地契約の２つあります。

普通借地契約

普通借地契約は、借地借家法の範囲内の契約を指します。

借主には借地借家法で定められた借地権を土地に設定することになります。

普通借地契約の契約期間は30年以上で、原則として条件を変更せずに契約を更新します。

土地を返還する場合は更地にするのが原則です。

やむを得ない理由がなければ地主側から解約をすることはできません。

普通借地契約を結ぶと、借主には原状回復義務が発生し、返還時には土地を現状回復（更地）します。。

借地借家法で定められた建物買取請求権によって地主に建物を売却できることがありますが、建物買取請求権を行使できるケースは稀です。

借主が建物買取請求権を行使できるのは、地主が契約更新を拒否したときなどに限定されます。

参考：借地借家法

定期借地契約

定期借地契約は、借地借家法が適用されない契約です。

規模が大きい集合住宅や商業施設などを対象としていることが多いです。

定期借地契約の契約方法は、主に4種類に分かれます。

1. 一般定期借地権

2. 建物譲渡特約付借地権

3. 事業用定期借地権

4. 一時使用目的

上記の4つの契約方法に共通しているのは、契約の存続期間が決まっている点です。

契約期間は最短10年以上、最長50年以上と定められており、契約満了後は土地を返還しなければいけません。

一般定期借地権の契約期間は50年以上です。

契約の更新はできず、更地で返還することと定められています。

なお、建物買取請求権は行使できません。

参考：国土交通省「定期借地権の解説」の内容

借地契約書の内容

借地契約書には借主・貸主や土地の基本情報、契約前に話し合って決めた事項などが記載されます。以下は、借地契約書に記載される内容の具体例です。

• 借主、貸主の氏名や住所

• 土地の基本情報（住所、面積、区分など）

• 土地賃貸借契約の目的

• 土地賃貸借契約の期間

• 賃料と支払い方法

• 敷金の金額と返還方法

• 禁止事項

• 契約違反による解除条項

• 原状回復義務

• その他

紛争処理のための管轄裁判所及び和解処理機関

権利金（更地の３０％）支払い、保証金の供託

土地売買契約書とは

「土地売買契約書」とは、土地を売買の目的物とする取引で交わされる契約書のことです。土地などの不動産を売買する場合は1件あたりの取引金額が大きいため、トラブルを予防する必要性がより高くなります。そこで「土地売買契約書」を作成し取引のルール、具体的には売買代金や支払方法、権利が移転する時期、費用の負担者の定めなどを明記します。

土地売買契約書の雛形

契約書の作成にあたっては、各取引の実態に即した個別具体的な事例に最適な内容となるよう条項を土地売買契約書に記載すべきであある。

土地売買契約書

〇〇（以下、「売主」という。）と〇〇（以下、「買主」という。）は、以下の通り土地売買契約（以下、「本契約」という。）を締結する。

（売買物件）
第1条　売主は、買主に対し、売主が所有する下記の土地（以下、「本件土地」という。）を売り渡すことを約し、買主は〇〇の目的でこれを買い受ける。
記
（本件土地の表示）
所在　：〇〇県〇〇市〇〇町〇〇丁目
地番　：〇〇番
地目　：〇〇
地積　：〇〇㎡

（売買代金）
第2条　本件土地の売買代金は、1㎡につき金〇〇円の割合で実測面積（登記簿上の表示による）に基づいて算出した金〇〇円とする。

（支払方法）
第3条　買主は、売主に対し、本契約の締結と同時に、手付金として、金〇〇円を、以下の口座に振り込む方法により支払う。なお、振込手数料は買主の負担とする。
金融機関　：　〇〇銀行
支店　　：　〇〇支店
種別　　：　普通預金
口座番号　：　〇〇
口座名義　：　〇〇
カナ　　：　〇〇
2　買主は、売主に対し、手付金額を差し引いた残額金〇〇円を、20〇〇年〇〇月〇〇日までに上記同様に支払う。

（所有権の移転時期）
第4条　本件土地の所有権は、売主が買主から第2条に定める売買代金の全額の支払いを受けた時に、売主から買主へ移転する。

（引渡し）
第5条　売主は、買主に対し、第2条に定める売買代金の全額の支払いを受けるのと引き換えに、本件土地を20〇〇年〇〇月〇〇日に引き渡す。
2　売主は、前項の引渡しに至るまで、本件土地を善良な管理者の注意をもって管理しなければならない。
3　売主は、買主に対し、第2条に定める売買代金の全額の支払いを受けるのと引き換えに、本件土地について買主が所有権移転登記手続を行うのに必要になる一切の書類を引き渡す。
4　売主は、本件土地に係る登記手続に協力をする。

（費用の負担）
第6条　本件土地の所有権移転登記完了までに発生する諸費用のうち、登録免許税及び登記申請費用は買主の負担とし、それ以外の諸費用は売主の負担とする。
2　本契約書に貼付する印紙の費用は、売主と買主それぞれが平等に負担する。

（反社会的勢力の排除）
第7条　売主及び買主は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約する。

1. 自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれらに準ずる者又はその構成員（以下総称して、「反社会的勢力」という。）ではないこと。

2. 自らの役員（取締役、執行役、監査役又はこれらに準ずる者をいう。）が反社会的勢力ではないこと。

3. 反社会的勢力に自己の名義を利用させ、この契約を締結するものでないこと。

4. 自ら又は第三者を利用して、この契約に関して次の行為をしないこと。

• 1. 相手方に対する脅迫的な言動や暴力を用いる行為

  2. 偽計又は威力を用いて相手方の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為

2　売主及び買主は、相手方が次の各号のいずれかに該当した場合には本契約を何らの催告を要することなく、直ちに解除することができる。
前項第1号又は第2号の確約に反する表明をしたことが判明した場合
前項第3号の確約に反し契約をしたことが判明した場合
前項第4号の確約に反した行為をした場合
3　前項の規定により、本契約が解除された場合には、解除された者は、その相手方に対し、相手方の被った損害を賠償する。
4　第2項の規定により本契約が解除された場合には、解除された者は、解除により生じた損害について、その相手方に対し一切の請求を行わない。

（協議解決）
第8条　本契約に定めのない事項及び本契約の内容の解釈に疑義が生じた事項については、両当事者間で誠実に協議の上、これを解決するものとする。

（専属的合意管轄）
第9条　本契約に関する一切の紛争については、本件土地の所在地を管轄する地方裁判所を第一審の専属的合意管轄裁判所とする。

以上、本契約締結を証するため、本書2通を作成し、各自署名又は記名及び押印のうえ、各１通を保有する。

〇〇年〇〇月〇〇日

売主　〇〇（住所）
〇〇　　　印

買主　〇〇（住所）
〇〇　　　印

以上

土地売買契約書の作成

当事者の一方が事前に話し合った内容に沿って文書を作成するケースが多いです。そして、できあがった契約書を他方当事者が確認し、署名または記名押印等を行うことによって契約が締結されます。

ただし、上記の流れは取引に不動産仲介業者が介入するかどうかによって変わることがあります。

不動産仲介業者が作る場合

不動産会社が取引に介入する場合は、土地売買契約書の作成も不動産会社が行うのが一般的です。

不動産や契約に関して専門的な知識を持たない個人や企業が当事者である場合は、専門知識を持つ不動産会社に契約書の作成を任せられる点がメリットといえます。どのような条項を盛り込むべきか悩む必要がなく、契約書の作成にあたってのミスも防ぎやすくなるでしょう。

ただし、よく確認をしないと自己にとって不利な内容のまま契約を締結してしまうおそれがあります。そのため、作成を任せる場合でも、一つひとつの条項にしっかり目を通さなくてはなりません。

個人が作る場合

不動産会社を挟まず個人間で取引を行う場合、当事者のいずれかが契約書の原案を作成しなければなりません。「売主が作成しなければならない」「買主が作成しなければならない」といったルールはなく、当事者間で話し合って決めます。

自分が原案を作成する場合は、比較的自由に条項を盛り込むことができる点や、自己に有利な内容にしやすい点がメリットです。

土地売買契約書でチェックしておきたい項目

反社会的勢力の排除や協議解決、専属的合意管轄などの条項は、土地売買契約書以外でもさまざまな契約類型で盛り込むことになるルールです。

これに対して、雛形にもある「売買代金」や「支払方法」の定めや、「所有権の移転時期」「引渡し」「費用の負担」に関することなどは、土地売買契約書で特に盛り込むべきルールです。

チェックしておきたい項目

金額の算出方法

土地売買契約書において、まずチェックしておきたい項目は「金額の算出方法」です。

売主と買主のいずれも、取引金額は最も関心が高いポイントでしょう。後で金額に関するトラブルが生じないように、あらかじめ算出方法を明確に定めておかなくてはなりません。

特に土地においては面積が重要な指標となりますので、単に「○○万円」と金額だけを定めるのではなく、「1㎡につき金〇〇円の割合で実測面積（登記簿上の表示による）に基づいて算出した金〇〇円とする」といったように計算方法を明示するケースも多々あります。

支払条件

• いつまでに支払わなければならないのか

• どうやって支払うのか

• 手数料はどちらが負担するのか

支払期日については、具体的な日付がわかるように記載するべきです。支払方法が銀行振込の場合は、「金融機関」「支店」「種別」「口座番号」「口座名義」に関する情報を明記し、振込手数料の負担者も定めましょう。

また、所有権を移すまでにかかる費用や、所有権移転登記に要する登録免許税等の負担者についても定めておくべきです。所有権移転登記に要する登録免許税に関しては、買主が負担するケースが多いです。

所有権移転のタイミング

不動産取引においては、「所有権移転のタイミング」もチェックしておきたい項目です。

よくあるのは、「買主が売買代金の全額を支払ったタイミング」で所有権が移転するとの定めです。このタイミングは、土地の引渡しにおいても重要な時期となります。トラブルを避けるためにも、特段の事情がないのであれば全額の支払いに先立って所有権を移転するのではなく、全額の支払いと引換えに所有権が移転するように設定すべきです。

印紙

売買契約において、民法では原則として費用は当事者双方が等しい割合で負担すると定めています（民法558条）。

第五百五十八条　売買契約に関する費用は、当事者双方が等しい割合で負担する。

引用：民法｜e-Gov法令検索

印紙に関してもこの規定の適用を受けると考えられていますので、折半して負担するとの定めを置くとよいでしょう。契約書の原本を2通作成する場合は、それぞれに印紙を貼る必要があります。一般的には、自分が保有する契約書に貼り付ける分の印紙代を自分が負担する形で折半します。y Fd, Inc

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報酬　　　土地賃貸契約　２万円　　　　　土地売買契約　２万円