租金遲付的話，房東可以直接終止租約嗎？
在租房子時，常常可以在租約中看到下面這樣的約定：如果承租人遲付租金達2個月的話，出租人可不經通知，直接終止租約。這樣的約定有效嗎？
為了具體明確，必須把問題限縮在一般供自住使用的房屋租賃的情況，會比較方便討論（至於如果是出租供營業使用的情況，則可以參照後述的一些法理來去做思考）。
我們先說結論，這樣的約定，基本上會是無效的。
依民法第440條第1項規定：承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。依實務見解，本項規定性質上屬任意規定，當事人非不得以契約排除之，如就欠租之金額為若干始為違約或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特別約定是（最高法院86年度台上字第3303號民事判決意旨參照）。
然而，民法第440條第2項規定：租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。依實務見解，本項規定性質上則屬強制規定，係為於無害出租人之利益範圍內，保護承租人之利益也，自不得因當事人以契約預先排除之（最高法院106年度台上字第757號民事判決）。
又因為適用民法第440條第2項規定時，即必須依同條第1項規定期催告後，承租人仍不履行時，始得終止契約（最高法院58年台再字第8號判例參照）。因而，強制適用本項規定後的結果，即是要求除了遲付租金達一定之總額外，還必須依法定期催告之後，才能合法的終止租約（臺灣高等法院臺中分院106年度上易字第546號民事判決參照）。
此外，土地法第100條第3款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時」。本款規定原來雖然是只針對未定有期限之租賃而設，但依實務見解，在定有期限之租賃因為具有同一法律理由，也應類推適用（最高法院44年台上字第516號裁判意旨參照，且實務上也有認為本條規定的適用兼指供住宅與營業用）。則類推適用該款規定的結果後，在案例的情況，如果只是單純遲付了2個月的租金時，由於在一般的情況，都還可以用押租金來去做抵償，在抵償之後，就無法達到土地法第100條第3款所定欠租額達2個月以上的條件，此時，依法自然不得收回房屋，不能終止租約。
其實，在民國107年租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃條例，也有稱為「租賃專法」的）公布施行後，許多的問題，也有明白的規定。
租賃條例第10條第1項第2款規定：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳」。同條第2項第1款規定：「出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日」。
依照租賃條例，只要積欠租金或費用，合計達2個月的租額，經定相當期間催告後，便得於終止前30日逕以書面通知終止租約。相較之下，租賃條例的終止條件是比較放寬的。但在實務上，由於土地法第100條第3款是有利於承租人的保護規定，所以實務上仍多有認為此時，仍必須要符合土地法第100條第3款的規定，才能終止租約（例如臺灣臺北地方法院109年度簡上字第504號民事判決），這是必須要注意到的地方。
總之，在案例的情況，房屋租約中，出租人最好還是避免有關租金遲付即逕予終止的約定，當承租人遲延付租金時，最好還是依法定期催告，照一定的步驟來，才能確保權益。俗話說「慢慢來，比較快」，就是這個意思。
(2023/12)
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