Cómo Afecta el Decreto Ley 3/2024 a las Edificaciones en Suelo Rústico

El Decreto Ley 3/2024, aprobado el 24 de mayo, ha introducido importantes cambios en el proceso de legalización de edificaciones, construcciones, instalaciones y usos en suelo rústico en las Islas Baleares, lo que impacta directamente a propietarios de viviendas y construcciones no regularizadas. Esta normativa ofrece una oportunidad única para legalizar construcciones que, hasta la fecha, no cumplían con las normativas urbanísticas vigentes. A continuación, analizamos cómo afecta esta nueva disposición y qué pasos deben seguir los interesados.

1. Legalización Extraordinaria: ¿Qué es y a quién afecta?

El Decreto Ley 3/2024 establece un procedimiento extraordinario para legalizar edificaciones que fueron construidas antes de la entrada en vigor de esta normativa, y donde las autoridades ya no pueden ordenar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística.

Esto es clave para propietarios de edificaciones en suelo rústico que quedaron fuera de los parámetros urbanísticos actuales, ya que ahora disponen de un plazo de tres años para legalizar estas edificaciones bajo ciertas condiciones, sin que se apliquen los criterios urbanísticos que generalmente restringen construcciones en estas áreas.

¿Qué edificaciones pueden legalizarse?

• Aquellas cuya construcción terminó antes del 10 de marzo de 1991 (en áreas protegidas por la Ley 1/1991 de Espacios Naturales).

• Usos o cambios de uso irregulares implementados antes del 29 de mayo de 2014 (siempre que la acción de restablecimiento haya prescrito).

Este proceso puede ser utilizado por edificaciones y construcciones que ya existen, lo que abre una puerta legal para regularizar una gran cantidad de viviendas rurales que han quedado en un limbo jurídico durante décadas.

2. Requisitos para la Legalización

El procedimiento de legalización extraordinaria comienza cuando el propietario presenta una solicitud ante el ayuntamiento correspondiente. Este proceso incluye la entrega de un proyecto técnico de legalización que debe estar adaptado a las características del suelo rústico y cumplir con medidas ambientales, como la reducción de la contaminación lumínica y la mejora de la eficiencia energética e hídrica.

Entre las medidas destacadas que se deben implementar están:

• Materiales y sistemas constructivos sostenibles.

• Instalación de energía renovable.

• Depósitos de agua para reducir el consumo hídrico.

En los casos en que la edificación legalizada sea utilizada como una actividad económica (por ejemplo, turismo rural), se requerirá también un proyecto de actividades que cumpla con la normativa vigente.

3. Costes Asociados a la Legalización

Legalizar una edificación bajo este decreto conlleva ciertos costes, incluidos los siguientes:

• Tasas municipales y pagos impositivos similares a los de nuevas construcciones.

• Prestación económica adicional que varía según el año en el que se solicite la legalización:

  • 10% del coste de ejecución material en el primer año.

  • 12,5% en el segundo año.

  • 15% en el tercer año.

Este coste se calcula en función del valor de la construcción y tiene un destino final en la protección de espacios naturales o el aumento del patrimonio municipal de suelo.

4. Reducciones y Excepciones

El decreto también contempla reducciones en los costes para personas con menores ingresos. Por ejemplo, los contribuyentes con una base imponible total de hasta 33.000 € en tributación individual, o 52.800 € en conjunta, pueden obtener una reducción del 50% en la prestación económica.

Sin embargo, no todas las edificaciones pueden acogerse a esta legalización extraordinaria. Se excluyen:

• Edificaciones sujetas a expropiación, cesión obligatoria o derribo según el planeamiento vigente.

• Construcciones en dominio público o áreas de protección especial, como carreteras y costas.

• Usos que requieran la adquisición de derechos públicos limitados.

5. Plazos y Efectos del Silencio Administrativo

El proceso de legalización tiene un plazo máximo de seis meses para ser resuelto por el ayuntamiento. Si transcurre este plazo sin una respuesta formal, la solicitud se considera desestimada por silencio negativo, aunque las autoridades locales están obligadas a emitir una resolución expresa.

Un aspecto importante de este decreto es que, en el caso de viviendas legalizadas, queda expresamente prohibida su comercialización como estancias turísticas, una condición que debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

6. Impacto del Decreto Ley en los Propietarios

El Decreto Ley 3/2024 brinda una gran oportunidad para regularizar construcciones en suelo rústico que, de otro modo, podrían enfrentarse a órdenes de demolición o estar sujetas a limitaciones legales severas. Propietarios que durante años han estado en una situación de incertidumbre respecto a sus propiedades ahora tienen la posibilidad de obtener una licencia de legalización con todos los derechos que otorga la ley.

Además, el decreto fomenta un enfoque sostenible en las construcciones rurales, promoviendo mejoras en la eficiencia energética y el uso responsable de los recursos naturales, algo que, en sintonía con las políticas medioambientales de la región, busca minimizar el impacto en el entorno natural de las Islas Baleares.

Conclusión

El Decreto Ley 3/2024 representa una ventana temporal para regularizar edificaciones en suelo rústico que antes no cumplían con las normativas urbanísticas. Esta es una gran oportunidad para propietarios de viviendas rurales y otros tipos de construcciones, pero también exige una inversión en términos de costes de legalización y mejoras ambientales. Los propietarios que deseen aprovechar este proceso deberán actuar dentro del plazo de tres años y cumplir con los requisitos establecidos para garantizar la legalidad de sus propiedades.

Este decreto no solo tiene implicaciones económicas y legales para los propietarios, sino que también promueve un desarrollo más sostenible en suelo rústico, ajustándose a las políticas de protección ambiental y eficiencia energética de las Islas Baleares.