Mẫu thiết kế căn hộ mini cho thuê

Nếu bạn đang sở hữu một mảnh đất nhỏ trong khu dân cư đông đúc, gần trường học, khu công nghiệp hoặc trung tâm thành phố, thì xây căn hộ mini cho thuê sẽ là một trong những hướng đi sinh lời ổn định và bền vững nhất hiện nay. Tuy nhiên, không phải cứ xây là cho thuê được. Bí quyết nằm ở thiết kế tối ưu – vừa đáp ứng nhu cầu sống thực tế, vừa đạt chuẩn thẩm mỹ, tiện nghi và an toàn. Trong bài viết này, công ty thiết kế xây dựng Art River sẽ chia sẻ toàn bộ kinh nghiệm chuyên môn trong việc thiết kế mẫu căn hộ mini cho thuê, từ diện tích phù hợp, cách phân chia công năng cho đến phân tích chuyên sâu về khả năng sinh lời. Một bài viết không chỉ dành cho chủ đầu tư, mà còn cho bất kỳ ai đang quan tâm đến thị trường bất động sản cho thuê hiện nay.

Căn hộ mini cho thuê là gì?

Căn hộ dịch vụ là mô hình nhà ở có diện tích nhỏ, được xây dựng theo nhiều tầng hoặc khối nhà, mỗi căn thường từ 18m² đến 45m², đầy đủ tiện nghi như một căn hộ khép kín. Người thuê có thể là sinh viên, người đi làm, gia đình nhỏ hoặc thậm chí là chuyên gia nước ngoài. Mô hình này ngày càng phổ biến tại các đô thị lớn như TP. HCM, Hà Nội, Nha Trang, Đà Nẵng,… vì đáp ứng được xu hướng sống riêng tư, tiện nghi nhưng vẫn tiết kiệm chi phí. Lý do loại hình này được ưa chuộng không chỉ ở giá thuê hợp lý mà còn ở cảm giác “sở hữu một không gian riêng”. Khác với phòng trọ truyền thống, căn hộ mini có đầy đủ WC riêng, bếp, phòng ngủ, ban công và thậm chí có cả máy giặt riêng hay nội thất cơ bản. Với một khoản đầu tư không quá lớn nhưng thu nhập hàng tháng lại ổn định và đều đặn, căn hộ dịch vụ đang là “gà đẻ trứng vàng” trong mắt nhiều nhà đầu tư nhỏ và vừa.

Những diện tích tối ưu để xây căn hộ

Không phải ai cũng sở hữu một mảnh đất lớn giữa lòng thành phố. Đa số chủ đầu tư chỉ có trong tay một lô đất diện tích từ 60m² đến 200m², nằm trong hẻm hoặc đường nội bộ. Với kinh nghiệm thiết kế hàng trăm công trình thực tế, Art River nhận thấy một số diện tích sau là “vàng” để xây căn hộ mini cho thuê:

• Diện tích 5x20m: Có thể xây từ 4 đến 5 tầng, bố trí khoảng 10–15 căn hộ.

• Diện tích 6x18m: Linh hoạt hơn về thiết kế, phù hợp xây dạng block nhỏ, có thể kèm thang máy và hầm gửi xe.

• Diện tích 7x15m hoặc 8x20m: Rất lý tưởng để thiết kế các căn hộ có ban công thoáng mát, thậm chí có thể bố trí thêm sân thượng sinh hoạt chung hoặc khu giặt phơi riêng.

Trong trường hợp đất hẹp bề ngang (4m–5m), vẫn có thể thiết kế hiệu quả bằng cách tối ưu chiều sâu, lối đi chung và sử dụng cầu thang hoặc thang máy một cách hợp lý. Điều quan trọng là phải phân chia không gian khoa học, thông thoáng, đảm bảo mỗi căn đều có đủ ánh sáng và gió tự nhiên.

Cách phân chia công năng, số phòng và các khu vực bên trong căn hộ nhỏ

Thiết kế công năng hợp lý là yếu tố sống còn quyết định khả năng “full phòng” hay không. Một căn hộ dịch vụ cho thuê dù nhỏ vẫn phải đảm bảo có:

• Phòng ngủ riêng tư: Tối thiểu 8–10m², có thể đặt giường, tủ áo, bàn làm việc.

• WC khép kín: Phòng tắm trong căn hộ mini thường có diện tích từ 2.5-3.5m², được thiết kế theo kiểu vách kính cường lực. Điều này không chỉ tạo cảm giác rộng rãi hơn mà còn dễ dàng vệ sinh và bảo trì. Art River luôn đảm bảo hệ thống thông gió tốt và chống thấm hoàn hảo cho khu vực này.

• Khu vực bếp: mặc dù nhỏ gọn, vẫn được đảm bảo đầy đủ chức năng với bố trí theo nguyên tắc "tam giác vàng" giữa tủ lạnh, bếp nấu và chậu rửa.

• Ban công hoặc cửa sổ lớn: Giúp không gian không bị bức bí.

• Khu giặt phơi riêng (nếu có): Đặt ngoài ban công hoặc thiết kế tầng thượng dùng chung.

Tùy diện tích căn hộ mà có thể bố trí thêm bàn học, sofa, kệ tivi, bàn ăn nhỏ hoặc giường tầng (cho những bạn sinh viên). Với những khu đất rộng, mỗi tầng có thể bố trí 2–3 căn hộ, có hành lang thông thoáng và lối đi riêng từng phòng. Đặc biệt, Art River luôn chú trọng đến việc cách âm giữa các căn – một yếu tố cực kỳ quan trọng trong môi trường sống đông người.

Chất lượng nội thất căn hộ

Một trong những sai lầm phổ biến của nhiều chủ đầu tư là “làm cho có” nội thất, không quan tâm đến chất lượng vì không một ai muốn chỗ ở mình đồ nội thất bị mau hư. Thực tế, chất lượng nội thất là điểm cộng giúp căn hộ có giá thuê cao hơn, giữ chân khách lâu hơn và dễ thu hút khách mới. Art River luôn khuyến khích sử dụng nội thất thông minh, chất liệu bền và màu sắc trung tính như: 

• Tủ bếp MDF chống ẩm phủ Melamine, dễ lau chùi.

• Giường sắt sơn tĩnh điện hoặc gỗ công nghiệp cao cấp.

• Rèm cửa màu sáng, chống nắng tốt.

• Kệ tivi, tủ áo thiết kế tối giản, gọn gàng.

Nội thất trong căn hộ cho thuê sẽ phải chịu cường độ sử dụng cao và thường xuyên thay đổi người sử dụng, do đó độ bền và khả năng bảo trì trở thành yếu tố hàng đầu.Với chi phí đầu tư trung bình từ 15–25 triệu đồng/căn hộ cho phần nội thất cơ bản, bạn hoàn toàn có thể sở hữu một không gian đẹp, tinh tế và đủ sức cạnh tranh trên thị trường.

Tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy

PCCC là yếu tố bắt buộc và không thể bỏ qua ngày nay. Căn hộ mini cho thuê thuộc dạng nhà ở có nhiều người sinh sống nên cần đảm bảo các yếu tố sau:

• Có hệ thống báo cháy, bình chữa cháy tại mỗi tầng.

• Lối thoát hiểm rõ ràng, dễ tiếp cận.

• Sử dụng vật liệu chống cháy cho trần, tường, dây điện âm tường.

• Tủ điện, thiết bị điện có cầu dao riêng từng tầng.

• Nếu có thang máy, phải đảm bảo có UPS và hệ thống dừng tầng tự động khi mất điện.

Art River luôn thiết kế kèm bản vẽ PCCC đạt chuẩn theo quy định pháp luật và hỗ trợ xin cấp phép khi cần thiết.

Các tiện ích cần có: thang máy, máy giặt, hầm gửi xe…

Tiện ích là “vũ khí ngầm” giúp căn hộ mini vượt lên trên các dạng phòng trọ truyền thống và nâng giá cho thuê hơn. Tùy mô hình mà bạn nên đầu tư các tiện ích sau:

• Thang máy: Cần thiết nếu công trình từ 4 tầng trở lên. Giúp người thuê lớn tuổi, có con nhỏ hoặc nhiều hành lý dễ dàng di chuyển.

• Máy giặt chung hoặc riêng: Có thể đặt tại tầng thượng, hầm hoặc từng phòng. Một số chủ đầu tư chọn cách tính thêm phí điện nước nếu dùng máy giặt riêng.

• Hầm hoặc tầng trệt gửi xe: Bố trí khu để xe xăng, xe điện có camera an ninh, hệ thống quẹt thẻ hoặc khóa từ.

• Wifi riêng từng phòng hoặc lắp mạng mesh phủ toàn bộ nhà.

• Sân thượng sinh hoạt chung: Một khu vực lý tưởng để giặt phơi, thư giãn, tạo cảm giác “gần gũi như nhà”.

Những tiện ích tưởng chừng nhỏ nhưng lại quyết định đến cảm xúc và trải nghiệm sống của người thuê. Đầu tư đúng chỗ sẽ mang lại lợi nhuận bền vững hơn rất nhiều.

Phân tích chuyên sâu khả năng sinh lợi nhuận từ căn hộ mini

Không ai đầu tư mà không quan tâm đến lợi nhuận. Dưới đây là một ví dụ cụ thể được Art River thiết kế – thi công tại Gò Vấp, TP. HCM:

• Diện tích đất: 6x20m

• Quy mô: 1 trệt, 1 hầm, 1 lửng, 4 lầu (12 căn hộ)

• Chi phí đầu tư toàn bộ: khoảng 3,5 tỷ (bao gồm xây dựng, nội thất, PCCC, thang máy)

• Giá cho thuê trung bình mỗi căn: 5 triệu đồng/tháng

• Doanh thu mỗi tháng: 60 triệu

• Lợi nhuận ròng (sau khi trừ điện, nước, bảo trì, khấu hao): 45–50 triệu/tháng

• Thời gian hoàn vốn: ~6 năm

Sau khi hoàn vốn, công trình gần như mang lại lợi nhuận thụ động hàng tháng trong suốt 15–20 năm tiếp theo nếu được bảo trì tốt. Ngoài ra, giá trị bất động sản cũng gia tăng theo thời gian, tạo “lợi kép” về dòng tiền và tài sản.