การขายที่ดิน: ขั้นตอนและเอกสารที่ควรรู้ก่อนเริ่มดำเนินการ

การซื้อขายที่ดินเป็นกระบวนการที่ซับซ้อนและต้องใส่ใจในรายละเอียดอย่างมาก เริ่มต้นจากการทราบถึงโฉนดที่ดินซึ่งเป็นเอกสารสำคัญที่แสดงถึงสิทธิในที่ดิน โฉนดนั้นจะมีรายละเอียดหลายประการ เช่น ลขที่โฉนด, ที่ตั้ง, ลักษณะของที่ดิน และประวัติผู้ถือกรรมสิทธิ์ ทำให้เราจำเป็นต้องเข้าใจว่าโฉนดที่ดินของเราเป็นประเภทใด และสามารถทำการขายได้หรือไม่

นอกจากนี้ เรายังควรทราบถึงเอกสารสิทธิ์อื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายที่ดิน เพื่อให้เราสามารถดำเนินกระบวนการได้อย่างถูกต้องและรวดเร็ว ดังนี้ 

1. โฉนดที่ดิน น.ส.4 (ตราครุฑสีแดง) 

โฉนดที่ดินประเภทนี้เป็นที่พบบ่อยที่สุด โดยมีรายละเอียดที่ครอบคลุม เช่น รูปถ่ายทางอากาศและหมุดแสดงพื้นที่ที่ชัดเจน โฉนดประเภทนี้สามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย รูปแบบของโฉนดนี้มีความหลากหลายและเปลี่ยนไปตามปีที่ออก ดังนี้
-น.ส.4 ก. (ราคาครุฑสีแดง เป็นโฉนดที่ดินเก่าที่สุด)
-น.ส.4 จ. (ราคาครุฑสีแดง เป็นโฉนดที่ดินใหม่สุด)

2. โฉนดที่ดิน น.ส.3 ก. (ตราครุฑเขียว)

เอกสารนี้ใช้แสดงสิทธิการครอบครองที่ดินเพื่อทำประโยชน์ เราควรรู้ว่าที่ดินที่ได้นี้ถูกใช้ประโยชน์อย่างไร โดยในเอกสารนี้จะต้องมีรูปถ่ายทางอากาศและหมุดแสดงพื้นที่ เช่นเดียวกับโฉนดที่ดิน น.ส.4 แต่สามารถเป็นที่ดินเปล่าที่ยังไม่ทำให้เกิดประโยชน์ได้

3. เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. (ตราครุฑดำ)

เป็นเอกสารแสดงสิทธิการครอบครองเพื่อทำประโยชน์ในที่ดิน เหมือนกับเอกสาร น.ส.3 ก. แต่ไม่มีรูปถ่ายทางอากาศและไม่ได้วัดพื้นที่โดยละเอียด เอกสารเหล่านี้ไม่สามารถซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ได้จนกว่าจะได้รับรองเขตที่ดินอย่างถูกต้อง

การโอนที่ดินเป็นขั้นตอนสำคัญที่ต้องคำนึงถึง และเราต้องเตรียมเอกสารให้พร้อมต่อการดำเนินกระบวนการ ตามนี้คือเอกสารที่จำเป็น

สำหรับบุคคลธรรมดาที่เป็นคนไทย

• โฉนดที่ดินตัวจริง

• บัตรประชาชนตัวจริง และสำเนาเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ใบ

• ทะเบียนบ้านตัวจริง และสำเนาเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ใบ

• (ถ้ามี) เอกสารเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล และสำเนาเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ใบ

หากมีการมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทนในการขายที่ดิน จะต้องเตรียมเอกสารเพิ่มเติมดังนี้:

• หนังสือมอบอำนาจ

• สำเนาบัตรประชาชนของผู้แทนเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ใบ

• สำเนาทะเบียนบ้านของผู้แทนเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ใบ

สำหรับคอนโดหรืออะพาร์ตเมนต์

หากที่ดินเป็นคอนโดหรืออะพาร์ตเมนต์ จะต้องมีใบปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคล 1 ใบ และสำหรับบุคคลธรรมดาที่เป็นคนต่างชาติ ให้เปลี่ยนจากบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านเป็นสำเนาหนังสือเดินทางของผู้ขาย 1 ใบ

สำหรับนิติบุคคลที่เป็นคนไทย

• โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

• หนังสือรับรองนิติบุคคลอายุไม่เกิน 1 เดือน

• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน

• รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท

• หนังสือตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

• สำเนาบัตรประชาชนของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม 1 ใบ

• สำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม 1 ใบ

หากนิติบุคคลมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการ จะต้องมีเอกสารเพิ่มเติมเหมือนอย่างของ บุคคลธรรมดาคือ หนังสือมอบอำนาจ, สำเนาบัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้แทน เซ็นรับรองรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ใบ

นอกเหนือจากเอกสารแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายที่ดิน ที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องรับผิดชอบ รวมถึง:

• ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท

• ค่าอากร 5 บาท

• ค่าพยาน 20 บาท

• ค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดิน 2% จากราคาประเมินหรือราคาขาย

• ค่าจดจำนอง 1% จากมูลค่าที่จดจำนอง แต่ไม่เกิน 100,000 บาทสำหรับผู้ที่กู้เงินมาจากสถาบันการเงินเพื่อซื้อที่ดิน

• ค่าอากรแสตมป์ใบรับ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ถ้าราคาประเมินสูงกว่าราคาซื้อขาย ให้ใช้ราคาประเมินคำนวณ

• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขาย และเช่นกันถ้าราคาประเมินสูงกว่าให้ใช้ราคาประเมินคำนวณ

เมื่อการชำระเงินทั้งหมดเสร็จสิ้นแล้ว โฉนดที่ดินจะถูกพิมพ์และส่งให้ผู้ซื้อที่ดิน เพื่อให้ผู้ซื้อตรวจสอบความถูกต้องของโฉนด และเมื่อตรวจสอบและยอมรับว่าทุกอย่างถูกต้อง จะได้รับโฉนดพร้อมกับสัญญาซื้อขาย (ท.ด.13) ซึ่งแสดงว่ากระบวนการการซื้อขายที่ดินได้สำเร็จและสิ้นสุดลงสำหรับทั้งสองฝ่าย

ในขั้นตอนสุดท้ายของการซื้อขายที่ดินนั้น เราก็ต้องระวังและคำนึงถึงเรื่องต่างๆ ดังที่ได้กล่าวไปข้างต้น นี่คือการขายที่ดินไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะมีข้อกำหนดและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่ต้องรับผิดชอบ แต่เมื่อทำครบตามขั้นตอนและรู้จักการซื้อขายที่ดินอย่างละเอียด เราจะสามารถทำได้อย่างถูกต้องและปลอดภัย เพื่อเป็นการลงทุนที่ดีในอสังหาริมทรัพย์ของเรา.