Le bornage est-il obligatoire ?


Christophe BUFFET Avocat

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Par principe, le bornage n'est pas obligatoire et des voisins peuvent très bien s'en dispenser.

Cependant si l'un d'entre veut que ce bornage soit réalisé il peut l'imposer à l'autre : c'est la lettre de l'article 646 du code civil  "Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs."


Si ce voisin ne l'accepte pas ou s'ils ne s'accordent pas sur les limites des terrains, le juge du tribunal d'instance sera saisi d'une action en bornage.


Il désignera classiquement un expert qui donnera son avis que le juge homologuera (le plus souvent) ensuite par un second jugement, puis cet expert sera chargé de poser les bornes.



Il existe un cas où le bornage est obligatoire, c'est celui de l'article L.111-5-3 du code de l'urbanisme qui est ainsi rédigé.

"Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif dudit terrain résulte d'un bornage. Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d'une division effectuée à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l'aménagement ou est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur du terrain peut intenter l'action en nullité sur le fondement de l'absence de l'une ou l'autre mention visée au premier alinéa selon le cas, avant l'expiration du délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de cet acte authentique comportant ladite mention entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre l'action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de cette mention."

Voici d'ailleurs la question d'un député et la réponse d'un ministre qui évoque la responsabilité du notaire qui oublierait de veiller à l'application de ce texte :

La questionM. Jacques Le Nay attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les difficultés liées dans un certain nombre d'affaires après la signature d'un acte de vente, difficultés dues au défaut de bornage de la propriété vendue. Aussi, il lui demande de lui faire connaître les mesures qu'elle envisage de prendre pour garantir aux acquéreurs l'exactitude des limites séparatives de la propriété acquise par eux par rapport aux propriétés voisines.


La réponse
: La garde des sceaux, ministre de la justice, fait connaître à l'honorable parlementaire que le bornage est une obligation de voisinage et qu'aux termes de l'article 646 du code civil, tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Lorsque le bornage est réalisé à l'amiable, un procès-verbal d'abornement consigne la limite séparative des fonds. Lorsque le propriétaire se heurte au refus de son voisin, il peut exercer une action en bornage devant le juge judiciaire et une décision de justice détermine alors la limite séparative des fonds. Les procès-verbaux et les décisions judiciaires constatant un bornage étant obligatoirement publiés à la conservation des hypothèques, le futur acquéreur et son notaire, sont en mesure de savoir si un bornage a déjà été réalisé et publié. À cet égard, les prescriptions de l'article L. 111-5-3 du code de l'urbanisme, qui concernent toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un terrain, indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte, obligent le notaire à rechercher l'existence d'un bornage pour assurer la perfection formelle de son acte. En l'absence de prescription légale, le notaire, investi d'un devoir de conseil, apprécie les vérifications qu'il doit accomplir dans l'intérêt de son client et, sous réserve de l'appréciation souveraine des juridictions, engage sa responsabilité professionnelle si un défaut d'investigation a causé un préjudice à son client. À défaut de bornage, déjà réalisé, il est toujours loisible au futur acquéreur de demander au vendeur de procéder à celui-ci avant la passation de la vente. Les différentes possibilités ainsi offertes aux acquéreurs apparaissent suffisantes pour leur permettre de connaître l'exactitude des limites séparatives de la propriété acquise.