Par Christophe BUFFET Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public





Christophe BUFFET Avocat

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La
loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi Carrez du nom de son auteur Gilles CARREZ a pour objet de permettre à l'acquéreur d'un bien immobilier de connaître précisément la surface du bien qu'il achète et de sanctionner les erreurs volontaires ou involontaires commises par les vendeurs et les agences à ce sujet.

Le texte de la loi Carrez


C'est désormais l'article 46 de la loi  du 10 juillet 1965 sur la copropriété :


Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.



Il est complété par les articles suivants du décret du 17 mars 1967 :

Article 4-1 :

La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Article 4-2 :

Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1.

Article 4-3 :

Le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l'autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l'acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu'une copie des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l'acte ou le certificat.


Quels sont les immeubles concernés par la loi Carrez et le mesurage ?


Selon l'article 46 de la loi de 1965 les contrats concernés sont  "toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot".

La loi s'applique donc aux lots de copropriété. Elle peut s'appliquer à une maison individuelle si celle-ci fait partie d'une copropriété horizontale.

La loi Carrez s'applique-t-elle dans le cas d'une saisie immobilière ?


Pour la Cour de Cassation,non, mais des juges du fond ont jugé que oui, et dans la doute, mieux vaut effectuer un mesurage.

L'arrêt de la Cour de Cassation :



"Attendu, selon l'arrêt confirmatif attaqué (Pau, 22 mai 2000) que la société Pro.G a été déclaré adjudicataire le 19 août 1997, d'un bien vendu sur poursuites de saisie immobilière exercée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence Viola (le syndicat) ; que, la société Pro.G soutenant ensuite que la superficie du bien vendu était inférieure de plus d'un vingtième à celle mentionnée au cahier des charges a fait assigner le syndicat sur le fondement de la loi du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, en paiement d'une certaine somme, correspondant à la valeur de cette différence ;

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt de déclarer inapplicable, au présent litige, la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, alors, selon le moyen, que le cahier des charges constitue une convention entre les parties par l'effet de la sentence d'adjudication ; qu'antérieurement à la vente il ne constitue ni un avant-contrat ni une promesse de vente à l'égard de l'adjucataire qui n'y est pas partie ; que seule la sentence d'adjudication qui constate un contrat judiciaire réalise la vente ; que, dès lors, la loi du 18 décembre 1996, entrée en vigueur le 19 juin 1997, est applicable aux ventes sur adjudication réalisées postérieurement à cette date ; qu'en conséquence, en décidant que ladite loi n'était pas applicable à la vente sur adjudication intervenue le 19 août 1997 au profit de la société Pro.G aux motifs que le cahier des charges déposé le 7 mars 1997 devait être considéré comme une promesse opposable à la société Pro.G qui n'y était pas partie, la cour d'appel a violé l'article 3 de la loi du 18 décembre 1996 ;

Mais attendu qu'un jugement d'adjudication ne constituant pas un "contrat réalisant ou constatant une vente" les dispositions de la loi du 18 décembre 1996 sont sans application aux ventes sur poursuites de saisie immobilière ; que par ce motif de pur droit substitué aux motifs critiqués, l'arrêt se trouve légalement justifié."


La loi Carrez s'applique-t-elle à un congé pour vendre donné à un locataire ?


Non, selon l'article 190 de la loi du 13 décembre 2000 :


I. - Le premier alinéa du II de l'article 15 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Les dispositions de l'article 46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. »

II. - Sous réserve des décisions de justice passées en force de chose jugée, sont validés les congés fondés sur la décision de vendre le logement en tant qu'ils n'ont pas satisfait aux dispositions de l'article 46 mentionné au I ci-dessus.

La loi Carrez s'applique-t-elle à une VEFA ?


Il semble que non, mais des tribunaux ont jugé le contraire ...

La loi Carrez s'applique-t-elle à un contrat de location ?


Non, c'est la loi Boutin qui s'applique et la notion de surface est différente.

Cette loi a modifié l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 :


"Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :

-le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

-la date de prise d'effet et la durée ;

-la consistance et la destination de la chose louée ;

-la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ;

-le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

-le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée.

Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat. Lorsque l'état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.A défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

Lorsque la détermination du montant du loyer est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions prévues à l'article 19, ces références sont jointes au contrat ainsi que les termes dudit article.

Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation des dispositions du présent article.

Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie, l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions du présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire."


Faut-il demander à un professionnel de faire le mesurage Carrez ou peut-on le réaliser soi-même ?


En théorie cela n'est pas obligatoire, mais en pratique la prudence commande de recourir à un professionnel

Je ne comprends rien ! Faites-moi un dessin !


Sur cette page, des illustrations expliquent les surfaces à retenir et celles à exclure pour l'application de la loi Carrez.


Le professionnel du mesurage s'est trompé et l'acquéreur poursuit le vendeur. Peut-il se retourner contre le mesureur ?


La Cour de Cassation semble bien exclure le recours contre l'auteur du mesurage, ce qui me paraît incompréhensible, mais on notera que des décisions des juges du fond ont admis un recours en garantie partiel contre le mesureur (me contacter si vous souhaitez des précisions) :

"Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, par l'intermédiaire de la société Agence immobilière du Vignoble, les époux Z... ont, selon acte reçu par M. X..., notaire, vendu aux époux Y... un appartement dont la surface s'est révélée moindre que celle mentionnée dans l'acte ; que, sur l'action en réduction du prix de vente introduite par les acquéreurs, l'arrêt attaqué a, notamment, condamné in solidum le notaire et l'agence immobilière à garantir les époux Z... de toutes les condamnations prononcées contre eux ;

Qu'en statuant ainsi, quand la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et qui correspond à la réduction du prix proportionnelle au déficit de superficie, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable, cette réduction n'ayant pour conséquence que de ramener le prix de la vente au montant que les vendeurs auraient dû normalement percevoir, eu égard à la superficie réelle du bien vendu, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil
;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens des pourvois :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné in solidum M. X... et la société Agence immobilière du Vignoble à garantir les époux Z... de la condamnation à restituer aux époux Y... la somme de 22 919,19 euros correspondant à la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure de l'appartement vendu, l'arrêt rendu le 18 janvier 2007, et par voie de conséquence l'arrêt rendu le 3 mai 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar, autrement composée ;

Condamne les époux Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts partiellement et totalement cassés ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif du 18 janvier 2007 d'AVOIR condamné Monsieur X..., in solidum avec l'agence immobilière, à garantir les époux Z... des condamnations prononcées contre eux, portant d'une part sur la somme de 22.919,19 euros, outre intérêts, correspondant à la diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure, et d'autre part sur les frais irrépétibles et dépens, et d'AVOIR condamné Monsieur X..., in solidum avec l'agence immobilière, à payer aux époux Z... la somme de 1.500 euros pour frais irrépétibles d'appel ;

AUX MOTIFS QUE si le premier juge a avec pertinence déclaré les époux Z... recevables en leur action dirigée contre le notaire et l'agence immobilière, professionnels, c'est en revanche à tort qu'il a considéré que celle des époux Y... serait irrecevable au motif que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne régirait que les relations entre le vendeur et l'acquéreur ; que cette argumentation qui ne peut avoir d'incidence que sur la qualification juridique des sommes réclamées par les époux Y..., s'avère sans emport pour les priver du droit de faire grief aux professionnels, par le truchement desquels ils ont acquis le bien litigieux, d'avoir méconnu leurs obligations ; qu'il incombe au notaire et à l'agence immobilière de prouver qu'ils ont exécuté, tant envers les époux Z... que Y... le devoir de conseil qui pesait sur eux ; qu'ils n'étaient pas dispensés d'accomplir cette obligation au motif que l'indication de la surface ressortissait de la déclaration des vendeurs ; qu'ainsi que l'a énoncé le premier juge, Maître X..., tant dans l'acte de vente que dans le certificat de vente, a pris acte que les vendeurs déclaraient avoir effectué le mesurage du bien dont la superficie s'établissait à 88 m² et il a fait figurer ensuite dans chacun de ces documents les entières dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; que cependant, et quand bien même, il n'incombe pas au notaire de vérifier l'exactitude de la déclaration du vendeur quant à la surface du bien, il apparaît des circonstances de l'espèce que Maître X... a, en se bornant à insérer des clauses formelles dans les actes, insuffisamment rendu attentifs les époux Z... comme les époux Y... aux incidences de la loi CARREZ ; qu'en effet, le 9 mars 1994, soit avant l'entrée en vigueur de la loi précitée, Maître X... avait lui-même reçu l'acte aux termes duquel les époux Z... avaient acquis le bien litigieux dont la surface déclarée s'établissait à 88 m² ; que cet acte précisait que le local était constitué des « combles et sur combles » ; que l'acte rédigé par Maître X... le 12 mars 2001, soit après l'entrée en vigueur de la loi CARREZ, désignait le même bien constitué de « combles et sur combles » avec toujours une superficie de 88 m² ; que le professionnel qu'est Maître X... sait que l'article 4-1 du décret du 23 mai 1997 pris en application de la loi CARREZ exclut de la surface habitable les parties situées sous les combles dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ; qu'en sa qualité de professionnel rédacteur des deux actes concernant le même bien, il devait s'étonner que nonobstant la loi nouvelle, et la particularité architecturale de l'appartement, la surface déclarée soit demeurée identique ; que son devoir de conseil lui imposait d'attirer l'attention sur ce point des époux Z... comme des époux Y..., ce qu'il ne prouve pas avoir fait ; qu'il s'infert du tout que la SARL LE VIGNOBLE et Maître X... ont failli à leurs obligations professionnelles envers les époux Z... et Y... ; que les époux Y... sont donc fondés à obtenir la condamnation in solidum de ces deux professionnels à réparer le préjudice qu'ils ont chacun du fait de leurs manquements respectifs contribué à causer entièrement ; que la restitution partielle du prix de vente, qui en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n'incombe qu'au vendeur, ne participe pas de ce préjudice ; qu'en effet sur ce point les époux Y... fondent exclusivement leur prétention sur l'article 46 précité, à l'exclusion de toute demande de nature indemnitaire ; qu'en revanche, la demande de dommages et intérêts formée à hauteur de 1.524,49 euros doit être accueillie ; qu'elle répare intégralement le dommage moral distinct subi par les époux Y... du fait de la présente procédure, alors qu'ils justifient en produisant les courriers de leur avocat avoir recherché une solution amiable mais en vain ; que les époux Z... qui ont aussi contribué à causer ce préjudice distinct, seront in solidum condamnés au paiement de cette indemnité ; que Maître X... et la SARL LE VIGNOBLE seront aussi, in solidum, du fait de leurs manquements, condamnés à garantir totalement les époux Z... de toutes les condamnations mises à leur charge en principal, frais, intérêts et dépens ;

ALORS QUE la restitution à laquelle les vendeurs ont été condamnés à la suite de la diminution du prix de vente, proportionnelle au déficit de superficie, prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable ; qu'en jugeant que le notaire devait garantir les vendeurs de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre au profit des acquéreurs, y compris celle portant sur la restitution d'une partie du prix de vente en raison de la surestimation, lors de la vente, de la superficie réelle du bien vendu, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.





SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt du 3 mai 2007 d'AVOIR rejeté la requête en rectification d'erreur matérielle déposée par Monsieur X..., tendant à la rectification du dispositif de l'arrêt du 18 janvier 2007 en ce qu'il avait condamné le notaire à garantir les époux Z... des condamnations prononcées contre eux, portant d'une part sur la somme de 22.919,19 euros, outre intérêts, correspondant à la diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure, et d'autre part sur les frais irrépétibles et dépens, et en ce qu'il avait condamné Monsieur X..., in solidum avec l'agence immobilière, à payer aux époux Z... la somme de 1.500 euros pour frais irrépétibles d'appel ; et d'AVOIR condamné Monsieur X... aux dépens de sa requête ;

AUX MOTIFS QUE la Cour n'a fait application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qu'à l'encontre des époux Y... pour les débouter de leur demande en paiement de cette somme en ce qu'elle était dirigée contre Maître X... et la SARL LE VIGNOBLE, au motif qu'elle ne participait pas de leur préjudice causé par le manquement à leur devoir de conseil de ces deux professionnels ; qu'en revanche toutes les condamnations mises à la charge des époux Z... - y compris celle à restitution partielle du prix de vente - sont constitutives de l'entier dommage que leur a causé le manquement à leur devoir de conseil ;

ALORS QUE le juge doit rectifier les erreurs dont le caractère purement matériel est établi par les motifs de la décision qui est entachée d'une telle erreur ; qu'en refusant de rectifier le dispositif de l'arrêt du 18 janvier 2007 en ce qu'il condamnait le notaire à garantir les époux Z... de toutes les condamnations mises à leur charge, y compris celle portant sur la diminution du prix de vente consécutive à l'application de la loi CARREZ, quand les motifs de la décision précisaient expressément que « la restitution partielle du prix de vente,… en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, n'incombe qu'au vendeur… » (arrêt p. 5, al. 13 et 14), la Cour d'appel a violé l'article 462 du nouveau Code de procédure civile.

Moyens produits au pourvoi provoqué par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la société Agence immobilière du Vignoble.

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt du 18 janvier 2007 d'avoir condamné la société AGENCE IMMOBILIERE DU VIGNOBLE, in solidum avec maître X..., à garantir les époux Z... de toutes les condamnations prononcées à leur encontre en principal, à savoir la somme de 22.919,19 euros correspondant à la diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure, outre intérêts, frais et dépens ;

AUX MOTIFS QUE si le premier juge a avec pertinence déclaré les époux Z... recevables en leur action dirigée contre le notaire et l'agence immobilière, professionnels, c'est en revanche à tort qu'il a considéré que celle des époux Y... serait irrecevable au motif que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne régirait que les relations entre le vendeur et l'acquéreur ; que cette argumentation qui ne peut avoir d'incidence que sur la qualification juridique des sommes réclamées par les époux Y..., s'avère sans emport pour les priver du droit de faire grief aux professionnels, par le truchement desquels ils ont acquis le bien litigieux, d'avoir méconnu leurs obligations ; qu'il incombe au notaire et à l'agence immobilière de prouver qu'ils ont exécuté, tant envers les époux Z... que Y... le devoir de conseil qui pesait sur eux ; qu'ils n'étaient pas dispensés d'accomplir cette obligation au motif que l'indication de la surface ressortissait de la déclaration des vendeurs ;

ALORS QUE, D'UNE PART, la restitution à laquelle les vendeurs sont condamnés à la suite d'une diminution du prix de vente à proportion de la moindre mesure, en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ; qu'en jugeant que la société AGENCE IMMOBILIERE DU VIGNOBLE devait garantir les vendeurs de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre au profit des acquéreurs, y compris celle portant sur la restitution d'une partie du prix de vente en raison de la surestimation, lors de la vente, de la superficie réelle du bien vendu, la cour d'appel a violé les articles 1382 du Code civil et 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, en jugeant dans ses motifs (p. 5 in fine) que seuls les vendeurs pouvaient être tenus de la restitution partielle du prix de vente, puis dans son dispositif (p. 7 § 3) que l'agent immobilier était tenu de garantir cette condamnation, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction entre les motifs et le dispositif, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt du 3 mai 2007 d'avoir rejeté la requête en rectification d'erreur matérielle déposée par la société AGENCE IMMOBILIERE DU VIGNOBLE, tendant à la rectification du dispositif de l'arrêt du 18 janvier 2007 en ce qu'il avait condamné l'agence immobilière à garantir les époux Z... de la condamnation prononcée contre eux portant sur la somme de 22.919,19 euros correspondant à la diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure ;

AUX MOTIFS QUE la cour n'a fait application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qu'à l'encontre des époux Y... pour les débouter de leur demande en paiement de cette somme en ce qu'elle était dirigée contre Maître X... et la SARL LE VIGNOBLE, au motif qu'elle ne participait pas de leur préjudice causé par le manquement à leur devoir de conseil de ces deux professionnels ; qu'en revanche toutes les condamnations mises à la charge des époux Z... – y compris celle à restitution partielle du prix de vente – sont constitutives de l'entier dommage que leur a causé le manquement à leur devoir de conseil ;

ALORS QUE le juge doit rectifier les erreurs dont le caractère purement matériel est établi par les motifs de la décision qui est entachée d'une telle erreur ; qu'en refusant de rectifier le dispositif de l'arrêt du 18 janvier 2007 en ce qu'il condamnait la société AGENCE IMMOBILIERE DU VIGNOBLE à garantir les époux Z... de la condamnation mise à leur charge portant sur la diminution du prix de vente, tandis que cet arrêt avait retenu dans ses motifs que « la restitution partielle du prix de vente, qui en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n'incombe qu'au vendeur, ne participe pas (du) préjudice » résultant du manquement de l'agent immobilier à son obligation de conseil sur l'indication de la surface (arrêt, p. 5 § 14), la cour d'appel a violé l'article 462 du Code de procédure civile."


Et contre le notaire ?


Cela ne semble pas plus admis par la Cour de Cassation :


"Attendu que les consorts Y..., qui, selon acte dressé par la SCP Millet-Montazeaud, notaire, avec la collaboration de la SCP Bertrand-Letellier, également notaire, avaient vendu à Mme X... un bien immobilier, composé de huit lots de copropriété, dont, en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ils avaient fait effectuer le mesurage par la société coopérative Association de topographes-géomètres et techniciens d'études (ATGT), ont été assignés par l'acquéreuse en restitution d'une partie du prix de vente en raison d'une moindre mesure de la superficie des lots ; qu'ils ont demandé la garantie des sociétés civiles professionnelles notariales et du cabinet d'experts-géomètres ;

Sur le premier moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal de la SCP Millet-Montazeaud auquel s'associe la SCP Bertrand-Letellier :

Vu l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que pour condamner in solidum la SCP Millet-Montazeaud et la SCP Bertrand-Letellier à garantir les consorts Y... à hauteur de la moitié de la condamnation prononcée contre eux, l'arrêt retient que, pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y avait lieu de prendre en compte les surfaces réellement habitables sans s'attacher à la désignation des lots résultant du règlement de copropriété et qu'en conséquence, la partie du lot, désigné comme étant une cave dans le règlement de copropriété, qui avait été aménagée en cuisine, pouvait être comprise dans la détermination de la superficie prévue par ce texte ;

Attendu qu'en se déterminant ainsi, alors que les caves étaient expressément exclues de la superficie de la partie privative des lots, mentionnée à l'article susvisé, la cour d'appel a violé ce texte ;

Et sur le troisième moyen du pourvoi principal de la SCP Millet-Montazeaud auquel il s'associe, la SCP Bertrand-Letellier ainsi que sur la seconde branche du moyen unique du pourvoi incident de la société coopérative Association de topographes-géomètres et techniciens d'études :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu qu'en condamnant, d'une part, in solidum les sociétés civiles professionnelles notariales, et, d'autre part, l'ATGT à garantir les consorts Y..., respectivement à hauteur de la moitié, de la condamnation prononcée contre eux, quand la restitution à laquelle les vendeurs ont été condamnés à la suite de la diminution du prix de vente, proportionnelle au déficit de superficie, prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, n'ayant pour conséquence que de ramener le prix de la vente au montant que les vendeurs auraient dû normalement percevoir, eu égard à la superficie réelle du bien vendu, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ses dispositions condamnant la SCP Millet-Montazeaud et Bertrand et Letellier in solidum, d'une part et la société ATGT, d'autre part, à garantir les consorts Y... respectivement à hauteur de moitié de la condamnation prononcée contre eux, l'arrêt rendu le 13 mai 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée."


Mais lisez cependant cette décision :



"Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que par acte authentique des 12 et 19 décembre 2003, dressé par M. X..., notaire associé de la SCP Y... X..., la société Saint Augustin Portalis a vendu les lots 112 et 113 de la copropriété d'un immeuble à la société Saint Honoré Portalis ; que celle-ci, ayant fait constater que les superficies des deux lots étaient inférieures à celles mentionnées dans l'acte de vente, a introduit à l'encontre de la société venderesse une action en diminution du prix sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée et a assigné la SCP notariale en garantie du paiement des sommes dues par la société Saint Augustin Portalis au titre de la condamnation à intervenir ;

Attendu que pour débouter la société Saint Honoré Portalis de sa demande à l'encontre de la SCP Y... X..., l'arrêt retient, par motifs propres, que M. X... a mentionné les surfaces selon la déclaration du vendeur, que les travaux réalisés par celui-ci n'ont pas suivi les plans établis par l'architecte, que le notaire reçoit la déclaration de surface telle qu'affirmée par le vendeur et n'est tenu ni à vérification ni à injonction au vendeur de se faire assister d'un professionnel, que les plans communiqués par un géomètre n'étaient pas des plans relatifs aux surfaces calculées selon la loi Carrez et que la surface moindre ne donnant lieu qu'à réduction de prix, toute demande d'indemnisation, en l'absence de dol démontré, ne peut qu'être rejetée, et, par motifs adoptés, que le notaire ne saurait être tenu à la garantie de la restitution de prix trop perçu ;

Qu'en se déterminant ainsi, d'une part, sans rechercher si, au vu des documents qui lui avaient été communiqués, le notaire n'avait pas disposé d'éléments de nature à le faire douter de l'exactitude des surfaces déclarées par la société venderesse et, partant, avait rempli son obligation d'attirer l'attention des parties sur l'incidence juridique d'une éventuelle moindre mesure, au regard des dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée et de l'article 4-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié, et, d'autre part, sans se prononcer sur l'impossibilité pour la société créancière d'obtenir la restitution partielle du prix par suite de l'insolvabilité invoquée de la société Saint Augustin Portalis, qui était susceptible d'obliger le notaire à garantir cette restitution, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé."


Et si la surface est plus grande que le mesurage l'indique, le vendeur peut-il demander un supplément de prix ?


Non, l'article 46 reproduit ci-dessus exclut ce supplément :

"Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix."


La réduction de prix s'applique-t-elle aussi aux frais ?


Non.


"Vu l'article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ;

Attendu que l'arrêt condamne les époux Y... sur le fondement de l'article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965 à payer à M. X... le montant des frais afférents au surplus indu du prix de vente ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé."




Et si l'acquéreur est de mauvaise foi ?


Il peut quand même revendiquer le bénéfice de la loi :



"Vu l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; que ces dispositions ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par décret en Conseil d'Etat ; que si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 mai 2006), que par acte reçu le 8 juin 2000, par la société civile professionnelle Odier et Milliand, devenue la SCP Milliand, Vauchelle et Lebas, notaires, Mme X... et M. Y... ont vendu à M. Z... un lot de copropriété en mentionnant une superficie de 95,02 m² ; que soutenant que la superficie réelle du lot vendu était de 89,66 m², M. Z... a assigné en diminution du prix ses vendeurs, lesquels ont appelé en garantie la SCP Odier et Milliand.

Attendu que pour débouter M. Z... de sa demande, l'arrêt retient que l'acquéreur est mal fondé à reprocher aux vendeurs une erreur de superficie alors qu'il habitait dans les lieux depuis quinze mois au moment de la vente, qu'il avait créé une troisième chambre qui avait entraîné une réduction de la surface habitable au sens de la "loi Carrez" et qu'ayant signalé au notaire que la superficie indiquée n'était pas la superficie réelle de l'appartement, il connaissait parfaitement la difficulté éventuelle avant la vente et ne pouvait arguer de sa bonne foi ni d'un prétendu préjudice ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à la diminution du prix, qui n'est pas subordonné à la preuve d'un préjudice, et alors qu'elle avait constaté que la troisième chambre était mentionnée dans l'acte de vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé."

Le cas de la disparition de la copropriété par la réunion de la propriété de tout l'immeuble dans les mêmes mains

Dans ce cas particulier, c'est-à-dire celui où tout l'immeuble a été acquis par un seul propriétaire qui ensuite le revend également et intégralement à un nouveau propriétaire, la Cour de Cassation considère que la copropriété ayant disparu par l'effet de la réunion en une seule main de l'immeuble, la loi CARREZ cene s'applique pas.




Vu l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 16 juin 2006), que par acte du 23 mars 2000, Mme X... a consenti aux époux Y... une promesse unilatérale de vente portant sur deux pavillons mitoyens ; que l'acte authentique signé le 16 juin 2000 a mentionné la superficie conformément à l'article 46 modifié de la loi du 10 juillet 1965 soit 100, 98 m2 pour le lot n° 1 et 57, 24 m2 pour le lot n° 2 ; que contestant la superficie des lots vendus, M. Y... a assigné Mme X... en réduction du prix de vente ;

Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient qu'il est ainsi établi que " l'ensemble immobilier " objet de la vente est bien soumis au statut de la copropriété depuis 1979, qu'aucune modification n'a été effectuée malgré les transmissions du bien entre les mains d'une seule personne à partir de 1984 ; qu'il importe peu que les règles relatives à la gestion d'un immeuble en copropriété n'aient pas été respectées par les propriétaires successifs, cette situation n'étant pas de nature à faire disparaître purement et simplement la copropriété ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire avait entraîné de plein droit la disparition de la copropriété, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 juin 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de M. Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils pour Mme X....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Madame Régine X... à payer à Monsieur Y... la somme de 47. 299, 47, outre intérêts,

AUX MOTIFS QUE " selon l'article 46 de la loi susvisée, toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. La promesse unilatérale de vente signée le 23 mars 2000 porte sur un bien immobilier en copropriété composé de deux lots : lot n° 1 : un pavillon élevé sur sous-sol... l'accès au premier étage se fait par l'escalier commun aux lots 1 et 2, avec les cinquante / centièmes des parties communes générales,- lot n° 2 : un pavillon élevé sur terre-plein l'accès au premier étage se fait par l'escalier commun aux lots 1 et 2, avec les cinquante / centièmes des parties communes générales. Suit une nouvelle description des lots pour tenir compte des travaux effectués. Cet acte mentionne expressément l'application de la loi du 18 décembre 1996 et attire l'attention des contractants sur la possibilité pour le bénéficiaire d'agir en réduction du prix de vente si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée à l'acte. Il reproduit intégralement les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée. Enfin, il précise que l'ensemble immobilier a fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété établi par acte authentique reçu par Maître A..., notaire à ASNIERES, le 8 février 1979 dont une copie authentique a été publiée au 2eme bureau des hypothèques de NANTERRE le 6 avril 1979, volume 2652 numéro 13. L'acte authentique de vente du 16 juin 2000, reprend une description identique des biens vendus et mentionne à nouveau l'application de la loi du 18 décembre 1996 et l'existence d'un règlement de copropriété établi le 8 février 1979. Il indique que le vendeur a fourni la superficie de la partie privative des biens vendus à savoir lot n° 1 : 100, 98 m2, lot n° 2 : 57, 24 m2, que le vendeur déclare cette superficie sous sa propre responsabilité ayant été informé de l'intérêt de faire appel à un professionnel. Certes, en page 17 de l'acte authentique, il est mentionné que l'acquéreur... prendra les biens vendus dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur en raison... de la surface du terrain sur lequel l'immeuble est édifié... la différence en plus ou en moins s'il en existe entre la contenance indiquée et celle réelle devant faire le profit ou la perte de l'acquéreur sans aucun recours contre le vendeur mais cette disposition ne concerne pas la surface des biens vendus entrant dans le champ d'application des dispositions de la loi Carrez, ce qui est clairement indiqué. Régine X... ne peut se retrancher derrière cette clause pour exclure l'application de la loi Carrez. Il est ainsi établi que l'ensemble immobilier objet de la vente est bien soumis au statut de la copropriété depuis 1979, qu'aucune modification n'a été effectuée malgré les transmissions successives du bien entre les mains d'une seule personne à partir de 1984, que les parties ont expressément entendu se soumettre aux dispositions de la loi du 18 décembre 1996 lors de la vente litigieuse, que le vendeur a été parfaitement informé des conséquences de l'application de cette loi et a vendu le bien objet d'un règlement de copropriété avec toutes les conséquences de ce statut. Il importe peu que les règles relatives à la gestion d'un immeuble en copropriété n'aient pas été respectées par les propriétaires successifs, cette situation n'étant pas de nature à faire disparaître purement et simplement la copropriété. C'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée sont applicables. Il ressort du rapport d'expertise de monsieur Z... que le sous-sol existant sous une seule construction (lot n° 1) est accessible de l'extérieur par un escalier et de l'intérieur par une porte, que ce sous-sol déterré d'une cinquantaine de centimètres et éclairé par des ouvertures hautes côté façade, est aménagé en une salle principale avec faux plafond et une salle d'eau, que bien que la pièce soit isolée et d'une hauteur de près de deux mètres, elle reste une cave aménagée dont la surface ne doit pas être prise en compte pour le calcul de la superficie du bien vendu. Régine X... a fait procéder à un aménagement du sous-sol pour rendre celui-ci plus utilisable mais il ne s'agit que d'un agencement qui ne modifie pas la nature de la pièce qui reste une cave et ne peut être considérée comme pièce à vivre n'étant déterrée que d'une cinquantaine de centimètres et ne comportant pas de fenêtres autres que des ouvertures hautes côté façade. Les photographies jointes au rapport confirment qu'il s'agit d'une cave en excellent état qui permet d'entreposer des meubles et objets. Les attestations versées aux débats par le vendeur selon bordereau du 28 mars 2006, après plus de quatre années de procédure, qui émanent de proches, sont insuffisantes pour remettre en cause les conclusions de l'expert. L'expert a justement chiffré la superficie privative des deux lots réunis à 129 m2. La superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte de vente ce qui justifie la demande de l'acquéreur de voir réduire le prix de vente proportionnellement à la moindre mesure. Pour le calcul de la réduction du prix, seul doit être pris en compte le prix de vente des biens immobiliers soit 256. 114, 35 euros. Les premiers juges ont justement fixé à 47. 299, 47 euros le montant de la réduction du prix de vente, le demandeur pouvant modifier le quantum de ses réclamations en cours de procédure contrairement à ce que soutient Régine X.... Les intérêts ont été à bon droit fixés au taux légal à compter de l'assignation et ils se capitaliseront conformément à l'article 1154 du code civil " (arrêt, p. 5 à 7),

ALORS, D'UNE PART, QUE le statut de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965 n'est applicable qu'aux immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes ;

Qu'en l'espèce, il résulte des constatations souveraines des juges du fond que Madame Régine X... était propriétaire de l'ensemble d'un pavillon, qui dans le passé avait été placé sous le régime de la copropriété ; qu'elle a vendu aux époux Y... la totalité des lots représentant ledit pavillon ;

Que prétendant que l'acte de vente comportait une inexactitude quant à la mention de la superficie, Monsieur Y... a engagé une action en diminution du prix sur le fondement des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Qu'en accueillant cette demande, alors que le statut de la copropriété n'était pas applicable au pavillon susvisé, la Cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;

ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QU'en cas de vente en bloc de l'ensemble des lots composant une copropriété, la mention de la superficie de chacun de ces lots n'a pas à figurer dans la promesse unilatérale de vente ou d'achat ou dans le contrat réalisant ou constatant la vente de ces lots ; que l'éventuelle inexactitude de la mention de la superficie dans un de ces actes ne saurait donc ouvrir à l'acquéreur une action en diminution du prix ;

Qu'en l'espèce, il est constant que Madame Régine X... était propriétaire d'un pavillon situé à Asnières, artificiellement maintenu sous le régime de la copropriété ; qu'elle a vendu aux époux Y... la totalité des lots représentant ledit pavillon ;

Que prétendant que l'acte de vente comportait une inexactitude quant à la mention de la superficie, Monsieur Y... a engagé une action en diminution du prix ;

Qu'en accueillant cette demande, alors que la vente portait sur la totalité des lots composant la copropriété et non sur un lot isolé, la Cour d'appel a violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ALORS, AU SURPLUS, QUE pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996, et des articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967, issus du décret du 23 mai 1997, la superficie devant figurer sur l'acte de vente est la superficie du ou des lots de copropriété vendus, tels qu'ils se présentent matériellement au moment de la vente ;

Qu'en l'espèce, il est constant que Monsieur Y... a, à de nombreuses reprises et avec l'aide de différents professionnels ayant procédé au mesurage des pièces, visité les lieux avant d'en faire acquisition et n'a donc pas pu ne pas se rendre compte que la grande pièce semi-enterrée avait été aménagée et meublée, avec une salle d'eau ;

Qu'il s'ensuivait que cette pièce devait entrer en ligne de compte dans le calcul de la superficie de la partie privative des lots de copropriété ;

Qu'en jugeant le contraire, la Cour d'appel a violé les textes susvisés ;

ALORS, ENFIN, QUE ne constitue pas une cave au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la pièce, qui bien que semi-enterrée, est pourvue de fenêtres, d'une hauteur supérieure à 1, 80 mètre, avec salle d'eau ;

Qu'en l'espèce, il est constant que, bien que semi-enterrée, la pièce litigieuse, aménagée en une salle principale avec faux plafond et une salle d'eau, était accessible à la fois de l'extérieur et de l'intérieur, pourvue de fenêtres et isolée et d'une hauteur de près de deux mètres ;

Qu'en considérant que cette pièce constituait une cave qui ne devait pas être pris en compte, dans une promesse unilatérale de vente ou un contrat réalisant la vente d'un lot de copropriété, pour la détermination de la superficie de la partie privative, la Cour d'appel a violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967.

Faut-il prendre un avocat ?


Oui si l'acheteur  réclame plus de 10 000 € en justice car il doit agir devant le Tribunal de Grande Instance.

Comment calculer la réduction de prix ?


Il faut la calculer sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d’application de la loi Carrez :



"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 janvier 2007), que les époux Z... ont assigné en diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure les consorts X... qui leur avaient vendu des biens immobiliers en copropriété pour une superficie déclarée au titre de la "loi Carrez" dont ils n'avaient pas déduit celle d'un garage ;

Attendu que pour accueillir la demande des époux Z... l'arrêt retient qu'ayant voulu acquérir au prix de 632 100 euros un immeuble en copropriété avec 211 m² habitables, ceux-ci sont fondés à se prévaloir d'un déficit égal à 37,66 m², soit, pour une valeur au mètre carré de 2 995,73 euros, une diminution proportionnelle du prix égale à 112 819 euros ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des consorts X... qui soutenaient que la réduction correspondant à la moindre mesure devait se calculer sur le prix diminué de la valeur du local sur rue utilisé comme garage par le vendeur, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ."



Quelques cas particuliers d'application de la loi Carrez



La mezzanine

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 mai 2005), que M. X... a acquis des époux Y... trois lots réunis en une seule unité d'habitation pour une certaine superficie dans un immeuble en copropriété ; que contestant cette superficie, il a assigné en diminution du prix et en remboursement du montant des frais afférents au surplus indu du prix de vente ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1 / que pour la détermination de la surface d'un lot vendu, l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 ne prévoit que l'exclusion des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres et des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m ; qu'en excluant la mezzanine de la superficie du lot vendu, la cour d'appel a violé le décret précité en y ajoutant une condition qu'il ne prévoit pas ;

2 / qu'une mezzanine constitue un plancher dont la surface est comptabilisée dans le calcul de la superficie de la partie privative d'un lot au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en excluant la mezzanine de la superficie du lot vendu, au motif inopérant qu'elle serait de structure légère, la cour d'appel a violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 ;

Mais attendu qu'ayant constaté que la mezzanine de 3,60 mètres carrés créée dans les lieux par les vendeurs était une structure légère et démontable à laquelle on accédait par un escalier s'apparentant à une échelle, la cour d'appel a pu retenir qu'en application de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, seule la surface plane sur laquelle était installée cette mezzanine pouvait être prise en compte dans le calcul de la surface privative comme constituant un plancher au sens du texte susvisé ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ;

Attendu que l'arrêt condamne les époux Y... sur le fondement de l'article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965 à payer à M. X... le montant des frais afférents au surplus indu du prix de vente ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne les époux Y... à payer à M. X... la somme de 1 530,74 euros correspondant à la différence entre le montant des frais acquittés sur le prix de 164 644,94 euros et le montant des frais qui auraient dû être réglés sur le prix de 138 867,18 euros, l'arrêt rendu le 19 mai 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne M. X... aux dépens."



Les parties communes à usage privatif


"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 3 octobre 2006), que par acte authentique reçu par M. X..., notaire, les époux Y... ont acquis de M. Z... des lots de copropriété aussi désignés comme formant un immeuble d'habitation d'une superficie, calculée par le vendeur au titre de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de 270 m² ; qu'ayant fait établir par un géomètre-expert que la superficie de la partie privative de ces lots était de 183,3 m² après déduction notamment de celle d'un lot en nature de jardin avec piscine, les époux Y... ont assigné M. Z... en diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, que lorsque la vente porte sur une unité d'habitation constituée par la réunion de plusieurs lots privatifs, la superficie à prendre en compte, pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, est celle de cette unité telle qu'elle se présente matériellement ; qu'en l'espèce la cour d'appel a constaté que le bien vendu par M. Z... aux époux A... consistait en une unité immobilière de plusieurs étages résultant de la réunion des lots privatifs qui le constituaient auparavant, le propriétaire ayant alors l'usage exclusif des paliers de chaque étage ; qu'en ne déduisant pas de ces constatations, comme elle y était invitée, que les paliers (d'une surface totale de 17,4 m²) devaient être inclus dans le calcul de la superficie du bien vendu de manière à tenir compte de l'unité telle qu'elle se présentait matériellement, la cour d'appel a violé les articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 4-1 du décret du 17 mars 1967 ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que si, selon le vendeur, la totalité des lots litigieux avait été réunie et formait un immeuble à usage d'habitation, cette situation factuelle, créant une unité d'habitation, ne suffisait pas à exclure la chose vendue du régime de la copropriété et relevé qu'il était constant que les époux Y... n'avaient pas acquis la totalité des lots visés dans l'état descriptif de division dont l'existence, mentionnée à l'acte de vente, n'était pas discutée dans sa teneur, la cour d'appel en a déduit à bon droit que les dispositions de l'article 46 de la loi de 1965 étaient applicables".

Un autre arrêt :


"Vu les articles 1, 2 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 mars 2007), que M. X... auquel les époux Y... avaient vendu un lot de copropriété, les a assignés en diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, alléguant que l'appartement avait une superficie moindre de 11,40 m2 ;

Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient qu'il résulte des pièces produites que des constructions ont été édifiées sur la terrasse d'origine permettant de conclure que le bien comporte deux avancées closes sur le jardin ; qu'il y a lieu de retenir que l'empiétement partiel des pièces litigieuses sur le jardin, partie commune à usage privatif, est au total de 7,27 m2 à 7,50 m2 ; que cependant le mesurage de l'appartement au moment de la vente devait tenir compte de l'apparence physique du lot et inclure la totalité des surfaces des pièces de l'habitation au sens du décret du 17 mars 1967 modifié, même si un empiétement de ces constructions sur une partie commune a pu se révéler ultérieurement ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot, la cour d'appel a violé les textes susvisés."


La cave aménagée


"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 juillet 2006), que suivant acte de la SCP de notaires Cheuvreux, Geoffroy-Bergier et Bourges, M. X... a vendu aux époux Y..., par l'entremise de la société Administration de biens et conseils, le lot n° 19 d'un immeuble en copropriété sous sa désignation au règlement de copropriété et celle actualisée et en mentionnant que sa superficie mesurée par le cabinet Audit conseils services était de 132,02 m² ; que les époux Y... ont fait contrôler ultérieurement le mesurage par un architecte qui a établi que la superficie devait être ramenée à 113,11 m² après déduction de celle de la cave aménagée en pièce au sous-sol ; qu'ils ont assigné en réduction de prix proportionnelle à la moindre mesure M. X..., lequel a appelé en garantie le cabinet Audit conseils services, la société Administration de biens et conseils et la SCP de notaires ;

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, que tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot de copropriété ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot et que, si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; que, pour déterminer la nature d'un local au regard de cette règle, il convient de se référer au règlement de copropriété, ce document étant le seul à informer de l'affectation des parties privatives et communes, à l'exclusion de l'acte de vente et, en conséquence, toute transformation du sous-sol reste nécessairement sans effet juridique en l'absence de modification du règlement de copropriété, et ce malgré l'utilisation pratique qu'ont pu en faire les cédants ; qu'ainsi a violé les articles 8 et 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du code civil, la cour d'appel qui a retenu que, pour déterminer la nature juridique de la cave litigieuse, il convenait de se rapporter à la destination physique des lieux et qu'il importait peu que cette nouvelle destination ne soit pas celle qui figurait au règlement de copropriété ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte notarié énonçait que le lot vendu était, par suite de travaux de transformation autorisés, constitué pour le sous-sol d'une grande pièce et d'une cave et qu'il résultait des pièces produites et de la désignation du bien vendu que la grande pièce en sous-sol, d'une superficie de 19,43 m² et d'une hauteur supérieure à 1,80 m, se distinguait de la cave attenante qui la jouxtait, la cour d'appel qui a constaté que cette pièce faisait partie intégrante de la superficie de la partie privative du lot litigieux en a exactement déduit qu'elle devait être prise en compte pour le calcul de cette superficie."


La vente d'un ensemble de lots de copropriété


"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 janvier 2006), que la société Lecocq et compagnie Garage Saint-Marcel, aux droits de laquelle se trouve la société Poroux Paris, a vendu les lots n° 1, 2, 3, 4, 5 et 50 d'un immeuble en copropriété à la société WBBSM pour un prix unique en déclarant au titre de la "loi Carrez" que les lots n° 1, 2, 3, 5 et 50 avaient une superficie de 806,80 mètres carrés et que celle du lot n° 4 était inférieure à 8 mètres carrés ; que la société WBBSM, après avoir fait procéder à un mesurage contradictoire des lots qui a fait ressortir à ce titre une superficie de 679,33 mètres sans les rampes d'accès au local commercial et de 748,83 mètres carrés si elles étaient incluses dans celle de plancher, a assigné son vendeur en diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure et que Mme X..., notaire, et M. de Y..., architecte, ont été appelés en garantie ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Attendu que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; que ces dispositions ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par décret en Conseil d'Etat ; que si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ;

Attendu que pour rejeter la demande de la société WBBSM, l'arrêt retient que les parties avaient fixé un prix unique pour la vente "en bloc" d'un ensemble de lots qui ne constituaient pas une unité immobilière et dont une partie était susceptible d'être vendue séparément et qu'elles avaient ainsi rendu impossible tout calcul d'une diminution de prix à raison d'une moindre mesure des lots dissociables auxquels la loi précitée était susceptible de s'appliquer ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est applicable à la vente d'un ensemble de lots de copropriété, la cour d'appel a violé le texte susvisé."



La réunion de plusieurs lots d'une surface inférieure à 8 m²


"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 octobre 2003), que les époux X... ont acquis le 21 septembre 1999 de la SCI Vaneau-Clagny divers lots de copropriété pour une superficie mesurée de 164,05 mètres carrés ; qu'ils ont fait procéder ultérieurement à un mesurage dont il est ressorti que la superficie était de 116,78 mètres carrés après déduction de celle de six lots, chacun d'une surface inférieure à 8 mètres carrés, et d'un ajout non autorisé à une mezzanine intérieure ; qu'ils ont assigné le 20 juin 2000 le vendeur en diminution de prix et en remboursement des taxes ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande, alors, selon le moyen, que conformément à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 18 décembre 1996 ("loi Carrez"), la superficie devant figurer sur l'acte de vente est la superficie de la partie privative de chaque lot de copropriété, et non celle de l'"unité d'habitation" éventuellement constituée par la vente simultanée de plusieurs lots ; que, selon les articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 issus du décret du 23 mai 1997, seuls les lots d'une surface supérieure à 8 mètres carrés sont pris en compte pour le calcul de la surface devant figurer sur l'acte de vente ; qu'en l'espèce seuls les lots n° 14, 25 et 43 ont une surface supérieure à 8 mètres carrés, les autres lots ayant une surface inférieure, de sorte qu'ils ne pouvaient entrer en ligne de compte pour le calcul de la surface ; qu'en retenant néanmoins une surface globale de 164,05 mètres carrés résultant de la prise en compte de l'ensemble des lots, y compris des lots d'une surface inférieure à 8 mètres carrés, au motif inopérant de l'existence d'une "unité d'habitation", la cour d'appel a violé les articles 46 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la vente portait sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots dont la partie privative de certains avait une surface inférieure à huit mètres carrés, la cour d'appel a exactement retenu que la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l'application de l'article 46 précité étant celle de l'appartement, tel qu'il se présentait matériellement, les lots d'une surface inférieure à huit mètres carrés n'avaient pas à être exclus du calcul de la superficie."