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------------------------------都更追不上屋齡老化 新北「老屋拉皮」成顯學------------------------------

都會區屋齡愈來愈高，都更改建速度遠不及屋齡老化速度，整建維護老屋拉皮因此成為顯學。不少行政區也推出老屋拉皮補助方案，其中新北市除了有提供整建補助經費之外，近期還推出外牆拉皮兼建築物耐震補強的方案，每案補助上限最多更達1千萬元。

今年以來頻出現有感地震，為了強化老屋結構安全，新北市都更處長王玉芬表示，為了因應地震頻繁可能造成建物的危害，新北市修訂了整建維護補助的法條，將建築物辦理耐震補強的經費納入補助範圍，藉由市府提供經費補助方式，鼓勵民眾在辦理拉皮修繕或公寓增設電梯的同時，也能提高建築物耐震能力。 新北市都更處更新發展科長洪宜萍補充，老建物除了都更拆除重建之外，未達使用年限或具結構安全疑慮的房屋，也可透過整建維護方式，加強建築物耐震能力。法令修正後，只要位於新北市都市計畫範圍內、屋齡達15年以上且符合相關條件等建物，就可提出建築物外牆拉皮且併同耐震補強工程的補助申請。 新北市的老屋拉皮補助方案，一般地區的補助上限為總經費的50％、最高補助1000萬元，位於指定更新策略地區或臨30米計畫道路，補助上限則為至總經費的75％。

------------------------------中古屋最搶手？業者：新大樓房屋稅多16倍------------------------------

永慶房產集團總經理廖本勝昨（17）日表示，大台北地區今（2015）年1到5月交易量與去年同期相比，全面萎縮，其中，南港、三重、樹林、土城等區甚至衰退4成左右。但隨著房地合一稅制底定，他認為，下半年交易量有望年增1成以上，其中又以中古屋最搶手，「因為新大樓的房屋稅可能多出16倍」。

即便前5個月房市交易價量俱跌，廖本勝對未來仍有幾分樂觀，他認為，房地合一稅制如今定案，市場的不確定因素消除，加上年底前買屋可適用輕稅舊制，買方進場意願勢必提升，下半年交易量可望因此回溫，「有機會比去年同期增加1成以上」。

「未來市場的中古屋將比新成屋熱門。」廖本勝直言，問題出在房屋稅，他舉例，同樣是位於台北市的50坪房屋，新大樓的房屋評定現值約338萬左右，需繳納房屋稅4萬560元，若被認定為豪宅，稅額將翻倍至8萬1,120元；反觀20年屋齡的公寓，房屋評定現值（隨屋齡逐年遞減）約40萬元，房屋稅只須繳納4,800元，「兩者相差可到16倍之多」。

值得一提的是，廖本勝也替民眾投資獲利指出明路，稱年底前購屋，選擇透天厝及公寓相對划算，他解釋，因為這兩類不動產的房屋評定現值低（屋齡高）、土地持份大，適用「房地分離課稅」舊制時，即使實際出售獲利不俗，也僅針對占售價比例較低的房屋課徵交易所得稅，價值較高的土地仍只須課徵低額土地增值稅。

------------------------------房市渾沌 買老屋就對了！------------------------------

都會區房價連年翻漲，年輕人望屋興嘆，就連想要換屋的有殼族，也大喊吃不消，其實，許多老屋不但物美價廉，還兼具便利的機能性，只要挑對標的，就能收保值之效！

台灣人口結構正面臨重大變化，國發會「中華民國二○一二年至二○六○年人口推計」報告指出，二○一六年起，台灣六十五歲以上老年人口將超過十四歲以下幼年人口，老化指數超過一○○％，全台住宅也正面臨老年化。

據內政部統計，台灣房屋平均屋齡為二十七‧六五年，屋齡二十年以上老屋占比高達八成，新北市老屋占比為七十八％，居全國之冠，台北市平均屋齡三十‧七七年，為全台住宅屋齡最高縣市。

綜觀老屋分布密集區，多為舊市鎮與火車站周邊，對此全國不動產總經理石吉平分析，各縣市發展脈絡多以市中心車站為起點，交通機能帶動商業活動，形成住宅聚落。以台北市為例，台北車站、西門町一帶是最早發跡的地點，早期的商業與學區發展提高了生活便利性，因此吸引人口聚集。

新屋價飆漲 老屋易入手

近年來首善之都預售、新成屋房價動輒百萬起跳，荷包有限的受薪階級只好將目標轉向門檻較低的老屋。優美地產企研室調查北市二○一四年舊公寓與三年內新成屋均價漲跌幅，年漲幅達六到七％，其中公寓漲幅僅略遜新成屋一‧六％，卻享有低公設比、土地持分大等優勢，「惦惦呷三碗公」的增值潛力不容小覷。

以北市大同區為例，二○一三年公寓均價為每坪三十九‧三萬元，在雙子星計畫與西區軸線翻轉議題帶動下，隔年續漲至四十三‧六萬元，漲幅高達一○‧九四％。優美地產企研室召集人葉立敏表示，隨著捷運北門站開通和機場捷運將通車，大同區的後勢漲幅將持續看好。

因此，你不必堅持非預售屋或新成屋不買，同樣的購屋預算，老屋公設比低，實際使用面積大，單價、總價也較新屋親民，且多位於黃金地段，周邊生活機能佳，又和新屋一樣可享受增值空間，在比價效應帶動下，成為不景氣時保值抗跌的首選。

善用整建補助 幫老屋回春

可是老屋屋況比較差，不是嗎？其實，基於住宅安全考量，政府已推動老屋拉皮、增設電梯、騎樓整平等整建補助方案多年，如台北市針對老舊公寓推出改善建物安全四大補助，除原有的「集合住宅改善無障礙設施」、「老屋拉皮暨增建電梯補助」外，去年下半年加碼四百萬元補助「老屋健檢」增額兩百件，另新增三千萬元「外牆飾面剝落修繕」補助。

近來住宅外牆磁磚剝落意外頻傳，新北市政府即起受理建物更新整建補助，每案最高補助七十五％，金額上限為一千萬元，至於迫切度高的公寓增設電梯，則常因一樓住戶不同意，使協商破局，申請件數不多。

此外，新北市都更處首創公寓增設電梯多元方案，推出「落地型」、「落柱型」及「不落柱型」三方案，既可保障一樓使用空間，又能提供二樓以上住戶使用電梯，只要是屋齡十五年以上的四、五層樓住宅，有適當空間安裝電梯，即可申請。

都更效益 加持老屋身價

「加速公辦都更效率，才能造就住宅、社會、產業多贏局面。」德明財經科技大學副教授花敬群指出，全台有超過三百五十萬戶住宅需都更，台北市就超過四十萬戶，但《都市更新條例》通過至去年為止，北市經都更拆除老建物僅八一四七戶，以此速度推算，至少得花七百三十六年才能更新完畢。

儘管都更牛步，老屋若具都更效益，仍有如黃袍加身。天時地利不動產總經理張欣民建議，散戶投資都更宅應掌握「要大不要小、要低不要高、要少不要多」等原則，最好臨大馬路，不要位在小巷弄，建物樓層數越低，未來可分回的樓地板面積越大，且戶數少可避免人多嘴雜，降低都更整合的難度。