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Les registres de copropriété

publié le 25 sept. 2011 08:55 par Claude Turcot   [ mis à jour le·5 janv. 2012 17:06 par Pierre Turcot ]
Parmi les obligations imposées à tout syndicat de copropriété, on retrouve celles concernant la conservation et la tenue à jour des registres du syndicat, ainsi que leur accès qu’il faut assurer aux copropriétaires. En effet, le Code Civil du Québec prévoit spécifiquement que le conseil d’administration de toute personne morale – dont un syndicat de copropriété – tient la liste de ses membres, ainsi que les livres et registres nécessaires à son bon fonctionnement. Il est précisé que ces documents sont la propriété de la personne morale et que ses membres, i.e. les copropriétaires, y ont accès (article 342 C.c.Q.).

Or, un des meilleurs trucs à adopter par les membres du conseil d’administration, en vue d’une gestion efficace d’une copropriété consiste, d’une part, à se conformer tout simplement aux indications du Code civil du Québec quant au contenu des registres et, d’autre part, à se doter d’un système rigoureux de classement, de sorte que l’information soit complète, ordonnée et facilement accessible.

Le contenu des registres

Il faut reconnaître qu’en ce qui concerne les registres de copropriété, le législateur québécois ne s’est pas montré avare de détails et que la liste des ingrédients se retrouve en toutes lettres à l’article 1070 C.c.Q. Il suffit de suivre la recette. Que doivent donc comporter ces registres?

1. Les documents « officiels » de la copropriété : on pourrait dire qu’il s’agit ici du groupe de documents constituant ni plus ni moins l’acte de naissance » de la copropriété : la déclaration de copropriété (et ses amendements éventuels), le plan cadastral de l’immeuble, les plans et devis de l’immeuble bâti. Précisons toutefois qu’en ce qui concerne les plans et devis, le législateur a pris la peine d’ajouter les mots « le cas échéant », conscient qu’il était que ces documents ne sont pas toujours disponibles.

2. Les documents relatant le « vécu » de la copropriété : il s’agit des différents documents qui reflètent l’historique de la copropriété : les listes des personnes qui l’habitent (registre des copropriétaires, registre des locataires) et l’évolution de son « vécu » (procès-verbaux des réunions du conseil d’administration, procès-verbaux des assemblées de copropriétaires, états financiers annuels, contrats auxquels le syndicat est partie – contrat d’assurance, contrats de travail, contrats de service divers - ainsi que tous autres documents relatifs à l’immeuble et au syndicat (certificat d’état de l’immeuble, carnet d’entretien, étude du fonds de prévoyance, expertises techniques, certificat d’évaluation de l’immeuble aux fins des assurances, certificat de localisation etc.)).

Une tenue propre, ordonnée, rigoureuse

Aussi important que le contenu même des registres, une tenue propre, ordonnée et rigoureuse de la documentation constitue un outil de gestion des plus efficaces. Que la documentation emprunte la forme « papier » ou l’aspect « informatisé », la rigueur dans la tenue des registres offre une qualité et une exactitude d’informations, en plus d’en faciliter l’accès et la consultation. C’est la base même d’une saine gestion. D’ailleurs, lorsque les administrateurs d’un syndicat de copropriété adoptent une méthode rigoureuse de tenue des registres, cela a tendance à se refléter sur les autres aspects de leur gestion.

La tenue efficace et ordonnée des registres est normalement signe d’une administration responsable, qui se répercute favorablement sur l’ensemble de la copropriété. Or, on entend souvent qu’un acheteur potentiel sera généralement plus enclin à opter pour une copropriété bien gérée et bien administrée, plutôt qu’un immeuble dénotant un certain laisser-aller dans sa gestion. Ceci n’est pas un mythe.

On ne saurait assez insister sur l’importance de constituer et tenir à jour des registres de copropriété complets et ordonnés. En tant qu’entité distincte de ses membres, le syndicat a une « vie corporative » qui doit être clairement et efficacement documentée.

Doivent donc être conservés au registre :

1. La déclaration de copropriété (et ses amendements) :

Une copie de la déclaration de copropriété initiale et tout amendement subséquent, incluant ceux au règlement de l’immeuble, doivent être conservés aux registres. L’article 1060 C.c.Q. prévoit en effet qu’un changement au règlement de l’immeuble est « déposé auprès du syndicat ». En termes clairs, cela signifie « déposé aux registres ».

Il faut, en quelque sorte, que la consultation des registres reflète, à toute époque, le cadre juridique et réglementaire effectif prévalant dans la copropriété.

2. Le plan cadastral :

Le plan cadastral est le document qui pourvoit à l’immatriculation des parties privatives et communes de la copropriété (article 3030 C.c.Q.). Le syndicat peut aussi conserver une copie du « certificat de localisation » indiquant l’emplacement des parties communes de l’immeuble. Cependant, le syndicat n’a pas à détenir les certificats de localisation des unités privatives, qui relèvent de la compétence de chaque copropriétaire individuellement.

3. Les plans et devis de l’immeuble bâti :

À défaut de disposer des plans et devis d’origine de l’immeuble, les administrateurs devraient se doter d’un « dossier photographique » exhaustif du bâtiment, incluant au besoin des croquis. Ils devraient aussi conserver aux registres les plans et devis des travaux importants effectués au fil des ans dans la copropriété, incluant les améliorations apportées par les copropriétaires, comme la pose d’un plancher de bois. Ceci a pour but d’accélérer le processus d’indemnisation par les assureurs, ainsi que la reconstruction, advenant un sinistre. On conservera une copie de ce dossier dans un endroit sûr, tel un coffre à l’épreuve du feu.

4. Le registre des copropriétaires :

Document crucial pour la copropriété qui sert, entre autres, lors des convocations d’assemblée et la tenue des votes. Le registre des copropriétaires doit donc être précis et méticuleusement tenu à jour, pour connaître l’identité exacte des copropriétaires (noms, adresses, etc.), ainsi que les quotes-parts et droits de votes de chacun, incluant les situations d’indivision d’une même partie privative.

5. Le registre des locataires :

La location d’unités en copropriété pouvant parfois s’avérer une source de problèmes, on doit la documenter afin de connaître le nombre et l’identité des locataires de l’immeuble. Le registre doit donc renseigner adéquatement les administrateurs et les copropriétaires à cet égard.

6. Les procès-verbaux des réunions du conseil d’administration :

En tant que mandataires du syndicat, les administrateurs doivent documenter leurs décisions de gestion, par le biais de procès-verbaux datés et indiquant leur présence ou absence à la réunion. Précisons qu’un procès-verbal n’a pas à relater tout le processus préalable aux décisions du conseil. De plus, les simples décisions d’intendance ne nécessitent pas d’être consignées au procès-verbal. Par contre, celles qui engagent le syndicat ou qui ont une incidence monétaire pour la copropriété doivent y figurer, en indiquant la décision prise, les voix pour ou contre, les abstentions et les dissidences (article 337 C.c.Q.).

7. Les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires :

Les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires doivent également être conservés aux registres, incluant toute la documentation afférente à chaque assemblée (avis de convocation, ordre du jour, feuilles de présence, documents remis ou présentés aux copropriétaires dans le cadre de l’assemblée). Ces procès-verbaux devraient aussi se limiter à l’essentiel, et non constituer un verbatim de l’assemblée.

8. Les états financiers annuels :

Les registres doivent contenir les états financiers annuels de la copropriété, incluant bilan, état des résultats, état des dettes et créances et budget (article 1087 C.c.Q.). Les états financiers doivent également contenir des informations quant à l’état du fonds de prévoyance. Par contre, les livres de comptabilité constituent des outils de travail et ne font pas partie des registres accessibles aux copropriétaires, selon une récente jurisprudence.

9. Les contrats auxquels le syndicat est partie / autres documents relatifs à l’immeuble ou au syndicat

L’expression « autres documents relatifs à l’immeuble ou au syndicat » comprend notamment le certificat d’état de l’immeuble, le carnet d’entretien, l’étude du fonds de prévoyance, les garanties et fiches d’entretien des équipements (ascenseurs, moteurs, compresseurs...), les expertises techniques, appels d’offres et soumissions, ainsi que le certificat d’évaluation de la valeur à neuf de l’immeuble. On y retrouverait également, le cas échéant, les poursuites judiciaires impliquant le syndicat, sous réserve toutefois de la protection qu’il faut accorder quant aux renseignements personnels.

Source : Montréal, 2 septembre 2011

Richard LeCouffe
Avocat
Courriel : richardlecouffe@hotmail.com
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