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EDILIZIA
 Fabbricati strumentali
44480
Sono strumentali (per natura) i fabbricati appartenenti alle categorie catastali B, C, D, E, A/10 (per le tipologie rientranti in ciascun gruppo v. n. 6750).
Venditore
(soggetto IVA)
Condizione
IVA
Registro
e ipocatastali
Regime
Aliquota
impresa che, anche tramite appaltatrici, ha costruito il fabbricato o vi ha eseguito interventi di recupero e ristrutturazione (per la definizione, v.n. 45440)cessione effettuata prima che la costruzione o la ristrutturazione siano ultimati (1)imponibile22% ordinaria
10% per fabbricati Tupini (2)
200 + 200 + 200
(Circ. AE 12 marzo 2010 n. 12/E)
cessione effettuata entro 5 anni dall'ultimazione (3) della costruzione o dei lavoriimponibile22% ordinaria
10% per fabbricati:
- Tupini; (2)
- sottoposti ad interventi di recupero; (4)
- idonei ad ospitare collettività; (5)
200 + 3% + 1% (6)
cessione effettuata oltre 5 anni dall'ultimazione (3) della costruzione o dei lavori e il venditore esercita opzione per imponibilitàimponibile:
con reverse charge se acquirenteè soggetto IVA (v. n. 44495)
cessione effettuata oltre 5 anni dall'ultimazione (3) della costruzione o dei lavori e il venditore non esercita opzioneper imponibilitàesente-
soggetto IVA diverso dai precedenti (rivenditore)il venditore esercita opzione nel relativo atto per l'imponibilitàimponibile:
con reverse charge se acquirenteè soggetto IVA (v. n. 44495)
22%
il venditore non esercita l'opzione per imponibilitàesente-
(1) Il fabbricato in corso di costruzione non rientra nella previsione dell'art. 10 DPR 633/72 e la cessione è quindi soggetta alle ordinarie disposizioni in tema di imponibilità e aliquota; i fabbricati si considerano in corso di ristrutturazione a condizione che i lavori siano stati effettivamente iniziati o realizzati, anche se in misura parziale; non è invece sufficiente la semplice richiesta delle autorizzazioni amministrative (Circ. AE 29 maggio 2013 n. 18/E par. 3.3.4). Tale disciplina si applica anche alla cessione di un impianto fotovoltaico in corso di costruzione e accatastato come tale (CTR Lombardia 3 luglio 2014 n. 3602).
(2) Si tratta di cessione da impresa costruttrice di edifici costruiti nel rispetto dei requisiti prescritti dalla L. 408/49, legge Tupini, appunto (n. 127 undecies tab. A parte III DPR 633/72), che consistono nel mantenere determinate proporzioni tra la superficie destinata ad uso abitativo e quella destinata ad uso commerciale (negozi o uffici). Nello specifico, più del 50% della superficie sopra terra deve essere destinata ad uso abitativo e non più del 25% della superficie dei piani sopra terra può essere destinata ad uso commerciale. I requisiti devono essere presenti al momento della cessione, non rilevando che gli stessi fossero presenti in origine se sono venuti a mancare per fatti estranei agli attuali contraenti (Cass. 11 febbraio 2003 n. 2004).
(3) Per ultimazione della costruzione o degli interventi di recupero, si intende il momento in cui l'immobile risulta idoneo ad espletare la sua funzione, ovvero ad essere destinato al consumo; si considera pertanto ultimato l'immobile per il quale sia intervenuta da parte del direttore dei lavori l'attestazione della ultimazione degli stessi che di norma coincide con la dichiarazione da rendere in catasto (artt. 23 e 24 DPR 380/2001); si intende, inoltre, ultimato anche il fabbricato concesso in uso a terzi, con i contratti relativi all'utilizzo dello stesso, poiché si presume che, essendo idoneo a essere immesso in consumo, presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere l'opera di costruzione o recupero completata (Circ. AE 29 maggio 2013 n. 18/E par. 3.3.).
(4) Si tratta di cessione di fabbricati da parte dell'impresa che ha effettuato l'intervento di recupero o ristrutturazione (diversi dalla manutenzione ordinaria) e che è stato ultimato (n. 127 quinquiesdecies tab. A parte III DPR 633/72); l'aliquota ridotta non si applica se la cessione avviene prima dell'ultimazione (Circ. AE 13 marzo 2009 n. 8/E).
(5) Si tratta di edifici quali n. 127 quinquies tab. A parte III DPR 633/72 e Circ. Min. 2 marzo 1994 n. 1/E):
• scuole, caserme, ospedali, case di cura, ricoveri;
• colonie climatiche, collegi, educandati;
• asili infantili, orfanotrofi;
• edifici simili ai precedenti che, sebbene non precipuamente destinati ad ospitare collettività, sono utilizzati per il perseguimento delle finalità di istruzione, cura, assistenza, beneficenza.
Vi rientrano, ad esempio, gli edifici destinati dal CNR ad accogliere laboratori di ricerca e attività didattiche e formative svolte dallo stesso istituto a condizione che tale attività non sia marginale rispetto a quella di ricerca effettuata nello stesso edificio (Ris. AE 12 ottobre 2007 n. 291/E).
(6) Se una delle parti è un fondo immobiliare chiuso (disciplinato dall'art. 37 D.Lgs. 58/98 e dall'art. 14 bis L. 86/94) oppure se la cessione è effettuata a favore di una SIIQ (società di investimento immobiliare quotate) o a favore di società, consorzi o fondi immobiliari costituiti per la valorizzazione, trasformazione, gestione e alienazione del patrimonio immobiliare pubblico di determinati enti, le aliquote delle imposte ipotecaria e catastale sono ridotte alla metà (art. 35 c. 10 ter DL 223/2006 conv. in L. 248/2006art. 1 c. 139 L. 296/2006 e art. 33 bis DL 98/2011 modificato dall'art. 3 c. 15 DL 95/2012).
Per le particolarità delle società di leasing, v. n. 51080.

 B.   Fabbricati ad uso abitativo
Testo della fonte (art. 10 c. 1 n. 8-bis DPR 633/72, Circ. AE 4 agosto 2006 n. 27/E, Circ. AE 1° marzo 2007 n. 12/E e Circ. AE 28 giugno 2013 n. 22/E)

44590
Nella tabella seguente si riporta il trattamento IVA applicabile alla cessione di fabbricato abitativo, a seconda del soggetto che effettua la cessione, nonché il relativo trattamento ai fini dell'imposta di registro e delle ipocatastali (in merito a queste ultime v. anche n. 51140 e s.).

Venditore
(soggetto IVA)
Condizione
Acquirente
IVA
(per le aliquote
v. n. 44620)
Registro
e ipocatastali
- impresa che, anche tramite imprese appaltatrici, ha costruito il fabbricato o vi ha eseguito interventi di recupero e ristrutturazione (1)a) la cessione è effettuata prima che sia ultimata la costruzione o la ristrutturazione del fabbricato (2)chiunqueimponibile200 + 200 + 200
b) la cessione è effettuata entro 5 anni dall'ultimazione della costruzione o dei lavori (2)
c) la cessione è effettuata oltre 5 anni dall'ultimazione della costruzione o dei lavori e l'impresa nell'atto esercita l'opzione per l'imponibilità (3)chiunqueimponibile: con reverse charge se acquirente è soggetto IVA(v. n. 44495)200 + 200 + 200
d) la cessione è effettuata oltre 5 anni e l'impresa non esercita l'opzione per l'imponibilitàpersona fisica in possesso dei requisiti prima casa (v. n. 44650 e s.)esente (4)2% + 50 + 50 (5) (6)
soggetto diverso dai precedenti: persona fisica senza requisiti prima casa; professionista; impresa, società o enteesente (4)9% + 50 + 50 (5) (6)
- soggetti IVA diversi dai precedenti- oggetto della vendita sono fabbricati destinati ad alloggi sociali (DM 22 aprile 2008)
- il cedente nell'atto esercita l'opzione per l'imponibilità (3)
chiunqueimponibile: con reverse charge se acquirente è soggetto IVA(v. n. 44495)200 + 200 + 200
- oggetto della vendita è un fabbricato che non ha le caratteristiche di cui al punto precedente;
- o, pur avendo le caratteristiche, il venditore non esercita l'opzione
v. quanto detto per impresa di costruzione nel caso d)
(1) Per le definizioni di impresa costruttrice e ristrutturatrice v. n. 44480.
(2) Per la decorrenza del termine v. n. 44490 nota 3.
(3) In tutti i casi in cui è prevista l'opzione, questa può essere espressa anche nel contratto preliminare con effetti vincolanti sia per gli acconti pagati in quella sede che per il saldo dovuto al definitivo (Circ. AE 28 giugno 2013 n. 22/E).
(4) Se la vendita avviene entro 10 anni dall'ultimazione della costruzione, l'impresa deve effettuare la rettifica della detrazione (v. n. 44600).
(5) L'imposta di registro non può essere inferiore a 1.000 euro; in questi casi gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti da imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie (art. 10 D.Lgs. 23/2011).
(6) Alla cessione di immobile nei confronti di banche e società finanziarie per essere concessi in leasing a soggetti che hanno i requisiti per l'agevolazione prima casa, si applicano l'imposta di registro dell'1,5% e le ipocatastali fisse (art. 1 tariffa parte prima DPR 131/86); il successivo eventuale riscatto è soggetto a imposte di registro e ipocatastali fisse.


In caso di vendita esente
44600
In caso di operazione esente, si possono avere conseguenze se il venditore ha operato la detrazione dell'IVA a suo tempo pagata per la costruzione o l'acquisto e la successiva ristrutturazione del fabbricato stesso, salvo che siano trascorsi più di 10 anni da quello di acquisto o di ultimazione del fabbricato (v. n. 37510.). In proposito, si ricorda che l'imposta relativa all'acquisto dei fabbricati ad uso abitativo, a decorrere dal 4 luglio 2006, è detraibile solo per le imprese che hanno come oggetto esclusivo o principale dell'attività la costruzione dei predetti fabbricati (c.d. immobiliari di costruzione) nonché, in base alle rispettive percentuali di pro-rata, per i soggetti che esercitano attività di locazioni esenti (v. n. 37170).
Per le immobiliari di costruzione il problema della rettifica può essere superato, in caso di vendita effettuata oltre il quinquennio dall'ultimazione dei lavori, dall'esercizio dell'opzione; per le immobiliari di gestione, che hanno a suo tempo operato la detrazione in base a pro-rata, la rettifica, se dovuta, va effettuata in relazione alla variazione della percentuale di detraibilità (v. n. 37490 e s.).
Inoltre, dal 24 gennaio 2012, le imprese che svolgono sia cessioni esenti che imponibili, qualora abbiano optato per la separazione delle attività, possono gestire separatamente le attività esenti da quelle imponibili (v. n. 42370 e s.).
Il problema della rettifica non si pone per i soggetti diversi dai precedenti che vendono un fabbricato per il quale non hanno potuto detrarre l'IVA a monte.
In vigenza della precedente disciplina, è previsto che non deve essere effettuata alcuna rettifica dell'IVA a suo tempo detratta in caso di vendita di fabbricati la cui costruzione o ristrutturazione è stata ultimata entro il 4 luglio 2002nonché per quelli posseduti (da immobiliari di compravendita) alla data del 4 luglio 2006, tenendo conto che, secondo l'AE, i fabbricati acquistati nel 2006 non sono comunque interessati dall'esonero della rettifica in quanto la detrazione doveva essere determinata con la regola del pro-rata (art. 35 c. 9 DL 223/2006 e Circ. AE 1° marzo 2007 n. 12/E).

  B.   Fabbricati ad uso abitativo

Ordinariamente, le cessioni imponibili IVA di fabbricati abitativi sono soggette ad aliquota ordinaria del 22% o ridotta del 10% a seconda della classificazione catastale del fabbricato; la cessione è invece soggetta all'aliquota ridotta del 4% quando si applica l'agevolazione "prima casa".
Nella tabella seguente si riportano le aliquote applicabili in relazione al tipo di abitazione ceduta ed ai soggetti interessati.

Caratteristiche abitazione
Cedente
Acquirente / condizioni
Aliquota
DPR 633/72 
Abitazione classificata A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11soggetto passivo IVA, quando la cessione è imponibile (v. n. 44590)- persona fisica con requisiti per agevolazione "prima casa" (v. n. 44650 e s.)4% (1)n. 21 e n. 26 tab. A parte II
- soggetto diverso dal precedente10% (1)n. 127 undecies tab. A parte III
Abitazione classificata A/1, A/8, A/9impresa che l'ha costruitaindipendentemente dall'acquirente22%-
impresa che vi ha effettuato interventi di recupero (direttamente o tramite appalto) (2)indipendentemente dall'acquirente10%n. 127 quinquiesdecies tab. A parte III
Costruzione rurale abitativa (se ricorrono le condizioni di ruralità previste dall'art. 9 c. 3 lett. c) ed e) DL 557/93 v. n. 6715(3) (4)- impresa che l'ha costruito (in proprio o tramite appalto)- destinata ad uso abitativo del proprietario del terreno o di altri addetti alle coltivazioni o all'allevamento del bestiame e alle attività connesse4% (1)n. 21-bis tab. A parte II
- destinata ad uso abitativo diverso10%n. 127 undecies tab. A parte III
- impresa che vi ha effettuato interventi di recupero (direttamente o tramite appalto) (2)indipendentemente dai requisiti soggettivi dell'acquirente10%n. 127 quinquiesdecies tab. A parte III
(1) Le medesime aliquote si applicano anche se le costruzioni non sono ultimate, purché permanga l'originaria destinazione.
(2) Si deve trattare di fabbricati sui quali l'intervento di ristrutturazione è stato ultimato; l'aliquota ridotta, pertanto, non si applica se la cessione avviene prima che sia ultimato l'intervento (Circ. AE 13 marzo 2009 n. 8/E).
(3) Si tratta delle cessioni di costruzioni effettuate separatamente dal terreno. Infatti, di norma, le costruzioni rurali vengono cedute congiuntamente al terreno cui sono asservite; in tal caso, poiché la cessione di terreni agricoli è esclusa da IVA, il fabbricato segue il medesimo trattamento e l'intera operazione è assoggettata ad imposta proporzionale di registro (v. n. 44950).
(4) Se la costruzione perde i requisiti di ruralità, si applicano le aliquote previste in relazione alle caratteristiche proprie del fabbricato; in proposito si ricorda che non possono essere rurali i fabbricati che hanno le caratteristiche "di lusso" o che appartengono alle categorie A/1 e A/8.




 

Le cessioni di beni con aliquota IVA ridot­ta devono essere relative a beni “finiti”: deve trattarsi cioè di beni che, incorpo­randosi nei fabbricati senza perdere la loro individualità, ne costituiscono ele­menti strutturali e/o funzionali, diventan­do quindi parti integranti dei fabbricati stessi.

Le caratteristiche dei “beni finiti” sono state puntualizzate dal Ministero delle Fi­nanze con la Circolare n. 14/330342 del 17 aprile 1981: “ai fini della identificazione – dei beni ammessi al suddetto partico­lare trattamento di aliquota – vale il crite­rio – enunciato nella circolare n. 25 del 3 agosto 1979 – della permanenza del ca­rattere della “individualità” dei beni stessi anche successivamente al loro impiego nella costruzione. Pertanto, non rientra­no nell’ambito applicativo della disposi­zione …… omissis…… quei beni che, pur essendo prodotti finiti per il cedente, costituiscono invece materie prime e se­milavorate per l’acquirente, quali mattoni, maioliche, chiodi, tondini di ferro, calce, cemento, pozzolana, gesso, ecc…… omissis…… possono considerarsi beni assoggettabili all’aliquota del 4%, purché, beninteso, ri­sultino da dichiarazione dell’acquirente e sotto la sua responsabilità, forniti per la costruzione degli immobili agevolati, gli ascensori, i sanitari per bagno (lavandini, vasche, ecc.), i prodotti per impianti idrici, per gli impianti di riscaldamento (caldaia, elementi di termosifoni, tubazioni, ecc.), per impianti elettrici (contatore, interrutto­ri, filo elettrico, ecc.), e per impianti del gas (contatore, tubazioni, ecc.).

A sua volta, la Risoluzione Ministero Fi­nanze n. 39/E del 9 marzo 1996 precisa che i “beni finiti” sono quelli “aventi ca­ratteristiche tali da poter essere sostituiti in modo assolutamente autonomo dalla struttura della quale fanno parte e che conservano, quindi, la propria individua­lità”.

In base al principio richiamato dal Mi­nistero delle Finanze, possono essere considerati a tutti gli effetti “beni finiti” del Settore Idrotermosanitario, con con­seguente applicabilità delle aliquote IVA ridotte:

• Apparecchi idrosanitari in vitreous china, fire clay e altri materiali

• Cabine doccia (comprensive di box-doccia e piatto doccia, purché il pro­dotto sia caratterizzato da un singolo codice articolo)

• Cabine doccia-sauna (comprensive di box-doccia e piatto doccia, purché il pro­dotto sia caratterizzato da un singolo codice articolo)

• Caminetti

• Cassette di scarico esterne e/o da incasso

• Centraline elettroniche ed apparati di controllo per impianti di riscaldamen­to e/o condizionamento

• Filtri

• Flessibili

• Impianti fotovoltaici

• Infissi

• Lavabi (anche comprendenti com­ponenti arredo bagno, purché il pro­dotto sia caratterizzato da un singolo codice articolo)

• Lavelli in acciaio inox

• Minuterie per impianti idraulici, da ri­scaldamento e/o condizionamento

• Piatti doccia in ghisa, acciaio e altri materiali

• Pilettame

• Raccorderia in ottone, rame, bronzo

• Radiatori a corpi scaldanti di tutti i tipi e materiali

• Rubinetteria cromata esterna o da incasso

• Scaldabagni elettrici, a gas o funzio­nanti con altri combustibili

• Scaldabagni solari

• Scale a chiocciola

• Sifoname

• Stufe (integranti impianti di riscal­damento, che non si caratterizzino come semplici elettrodomestici)

• Vasche idromassaggio

• Vasche in ghisa, acciaio e altri mate­riali

Non possiedono invece le caratteristiche di “bene finito” i prodotti riconducibili alle famiglie dell’arredobagno e dell’acces­soristica in genere, così come i semplici elettrodomestici (es. stufette elettriche) che devono essere pertanto ceduti appli­cando l’aliquota IVA ordinaria.

L’aliquota IVA ordinaria deve essere inol­tre applicata nel caso in cui vengano ce­dute materie prime – es. cemento – oppu­re semilavorati – es. piastrelle – anche se i prodotti venduti devono essere utilizzati per costruzioni di case non di lusso o per interventi di recupero del patrimonio edi­lizio “agevolati”. Ricordiamo che la tabel­la A del D.P.R. 633/72 (istitutivo dell’IVA), parti II e III, è inequivocabile nell’esclude­re le semplici cessioni di “materie prime e semilavorati” dall’applicazione delle aliquote IVA ridotte.

Per maggior chiarezza espositiva, ripor­tiamo di seguito un elenco esemplificati­vo dei prodotti che non possono essere ceduti con aliquote IVA ridotte:

• Battiscopa

• Box/pareti doccia, in quanto caratte­rizzati da un proprio singolo codice articolo.

• Collanti

• Elettrodomestici

• Maniglioni, Possono essere ceduti con IVA 4% in quanto ausili per disabili solo alle condi­zioni previste dalla normativa vigen­te.

• Materiali per pavimentazione interna ed esterna: doghe e doghette in le­gno, linoleum, listoni in legno, mar­mette e marmettoni, moquette, pavi­menti in gomma e in PVC, piastrelle di rivestimento murale in sughero, piastrelle in gres e di marmo, pia­strelle per rivestimento in maiolica, scaglie di spacco di lastra di marmo, frammenti di lastra di marmo e pietra naturale per pavimentazione, prodot­to ceramico cotto denominato biscot­to, quarzo plastico, tessere di caolino smaltato per rivestimenti, tessere di vetro per pavimenti e rivestimenti. A tale proposito segnaliamo che la recente Risoluzione Agenzia Entrate n. 71/E del 25 giugno 2012 ha riba­dito, facendo riferimento agli inter­venti di ristrutturazione edilizia, che l’acquisto di pavimento in laminato (parquet) di tipo flottante non scon­ta l’aliquota IVA ridotta del 10% ben­sì quella ordinaria. Infatti, sebbene i pannelli di laminato possano essere spostati facilmente in altro luogo per essere di nuovo posati e creare una pavimentazione, nel momento in cui vengono smontati perdono le loro caratteristiche strutturali di pavimen­tazione e, pertanto, non possono essere considerati come “beni finiti” dotati di una propria individualità e autonomia funzionale. Più semplice­mente si tratta, quindi, di materiale di rivestimento, ovvero di materie prime o semilavorate da impiegare per l’in­tervento in oggetto.

• Mobili e mobiletti

• Portarifiuti

• Porta salviette

• Portasaponette

• Sedili per WC

• Specchi e specchiere

• Stucco

• Tappeti

• Tende per doccia

• Tubi isolanti in polietilene

• Vernici

Ribadiamo che le semplici cessioni di piastrelle devono sempre essere effet­tuate applicando l’aliquota IVA ordinaria; è invece consentita l’applicazione dell’ali­quota IVA ridotta nel caso in cui il contrat­to – identificato o meno come cessione con “posa in opera” – si possa configu­rare, a tutti gli effetti, come una vera e propria prestazione di servizi dipendente da contratto di appalto, in quanto prevale l’obbligazione di “fare”, anziché quella di “dare”. Più precisamente, nel caso delle pavimentazioni (come avviene normal­mente) l’accordo fra le parti deve pre­sentare le caratteristiche del cosiddetto “contratto di risultato”, in cui il cedente si impegna non semplicemente a conse­gnare uno o più prodotti, ma a garantire la realizzazione di un risultato finale (es. pavimentazione “a regola d’arte”) che ri­chiede l’impiego di una “organizzazione straordinaria del lavoro” con conseguen­te assunzione del rischio e garanzia nei confronti del cliente.


L’acquisto dei beni finiti per un intervento “agevolato” consente di applicare l’age­volazione fiscale ai beni, diversi dalle ma­terie prime e semilavorate, acquistati sia da un soggetto che effettua l’intervento in economia, sia da parte di chi esegua i lavori in appalto o subappalto; natural­mente anche in questo caso l’acquiren­te (es. subappaltante installatore) dovrà rilasciare al commerciante una apposita dichiarazione di responsabilità che atte­sti la destinazione d’uso finale dei beni stessi, come puntualizzato dalla circola­re Ministero Finanze n. 1/E del 2 marzo 1994.



IVA  impresa costruttrice - cessione abitazione 

EREDE 
 Lo status di erede si acquisice al momento della morte dell'ex proprietario di quel determinato bene a prescindere dalla data di presentazione della dichiarazione di successione. Si deve quindi dichiarare il possesso dell'immobile dal giorno successivo al decesso.

ESPORTAZIONE

 NORME E TRIBUTI
17 MARZO 2016Il Sole 24 Ore
Iva. Cassazione su vendite di esportatori abituali in fiere estere
La cessione nelle fiere estere di merci esportate temporaneamente a fini dimostrativi incrementa il plafond degli esportatori abituali. Anche se esportate temporaneamente, le merci in base al codice doganale comunitario restano nazionali e ai fini Iva permane la loro territorialità. Se poi tali merci vengono cedute nelle fiere estere, vi è cessione all’esportazione perché gli effetti giuridici della vendita possono prodursi anche dopo l’uscita della merce. Lo ha stabilito la Cassazione nella sentenza 5168/2016, depositata ieri.
Una spa nel 1999 aveva utilizzato il plafond e importato merce senza pagare Iva. Per l’amministrazione finanziaria, però, tale utilizzo non valeva per le cessioni di merce in temporanea esportazione avvenute nelle fiere estere. Dunque, era stati richiesto il tributo. 
La società si è opposta in Ctp, argomentando che la cessione di merci nelle fiere estere integra la cessione all’esportazione, in quanto esse restano merci nazionali per il codice doganale comunitario, anche se temporaneamente esportate. L’ufficio ha resistito, obiettando che la vendita nella fiera estera della merce in temporanea esportazione non è cessione all’esportazione ai fini Iva, per mancanza del requisito di territorialità. La Ctp ha accolto il ricorso ma l’amministrazione si è appellata, vincendo. Così la società è stata costretta ad andare ad andare in Cassazione e qui ha visto riconoscere le proprie ragioni.
Innanzitutto perché in base al codice doganale comunitario le merci temporaneamente esportate ai fini dimostrativi per fiere estere conservano la condizione giuridica di merci nazionali, integrando il requisito della territorialità ai fini Iva. Quando poi le merci sono cedute nelle fiere estere, c’è cessione all’esportazione, in quanto non serve la necessaria coincidenza tra l’uscita della merce e il prodursi degli effetti giuridici della vendita.

 Prova della cessione Per provare l'avvenuta cessione intracomunitaria il fornitore deve innanzitutto disporre del documento di trasporto internazionale via camion - CMR - firmato dal trasportatore per presa in carico della merce e dal destinatario per ricevuta (da cui risulti l'uscita della merce dal territorio nazionale) (Ris. AE 25 marzo 2013 n. 19/E, Ris. AE 15 dicembre 2008 n. 477/E, Ris. AE 28 novembre 2007 n. 345/E). Il CMR può essere prodotto in formato cartaceo o elettronico (avente lo stesso contenuto di quello cartaceo e messo a disposizione in formato pdf).
Il medesimo contenuto del CMR può essere sostituito da altri documenti da cui si possano ricavare le medesime informazioni, nonché le firme di cedente, vettore e acquirente. E' ammissibile, anche l'utilizzo delle informazioni tratte dal sistema informatico del vettore, da cui risulti che la merce è uscita dall'Italia ed ha raggiunto lo Stato UE. In tal caso sia il CMR elettronico che le informazioni del sistema informatico devono essere comunque stampati in un documento cartaceo, in quanto privi delle caratteristiche dei documenti informatici (riferimento temporale e firma elettronica).

In assenza del CMR ogni mezzo di prova alternativa in grado di fornire riscontri analoghi è ammesso, ad esempio, sono stati ritenuti utili i seguenti:
- documentazione relativa agli impegni contrattuali assunti;
fattura di vendita;
documentazione bancaria da cui risulti il pagamento della merce;
- elenchi INTRASTAT (v. n. 39020 e s.).
Cessioni franco fabbrica
Una disciplina peculiare è prevista dalla giurisprudenza nel caso di cessione con trasporto dei beni fuori dallo Stato UE di partenza ad opera dell'acquirente (cessioni ex works o franco fabbrica).
La prova che il fornitore può produrre all'AE dipende infatti essenzialmente dagli elementi che riceve dall'acquirente, in quanto, una volta che il fornitore gli ha consegnato la merce, egli perde ogni potere di controllo sulla movimentazione della stessa; se quest'ultimo non assolve l'obbligo di trasporto, la responsabilità è solo dell'acquirente, il quale è considerato debitore dell'IVA nel proprio Stato (di destinazione della cessione) (C.Giust. UE 16 dicembre 2010 C-430/09). Ciò, a condizione che il fornitore sia in buona fede, cioè abbia adottato tutte le misure necessarie per evitare di partecipare, anche inconsapevolmente, ad una frode (es. verificando l'affidabilità dell'acquirente: presenza di struttura effettiva, di considerevole giro d'affari o di clientela qualificata, ecc.). Tuttavia è da escludersi che il fornitore debba svolgere attività investigative sulla movimentazione subìta dai beni ceduti dopo che gli stessi siano stati consegnati al vettore incaricato dall'acquirente (Cass. 28 agosto 2013 n. 19747Cass. 24 maggio 2013 n. 12964Cass. 24 gennaio 2013 n. 1670Cass. 27 luglio 2012 n. 13457C.Giust. UE 6 settembre 2012 C-273/11).
Al riguardo, l'Assonime suggerisce di introdurre nel contratto di cessione, per evidenziare la buona fede del fornitore, delle clausole che prevedano l'obbligo specifico per l'acquirente UE di comunicare al fornitore l'eventuale mancata consegna nel luogo di destinazione indicato nel documento di trasporto e una conseguente responsabilità patrimoniale, in capo all'acquirente, per il risarcimento delle maggiori imposte, interessi e sanzioni, eventualmente richieste dall'AE in caso di contestazione per il mancato invio del beni in un altro Paese UE (Circ. Assonime 1o luglio 2013 n. 20).
In pratica, alcune imprese fornitrici sono solite cautelarsi chiedendo al cliente UE il rilascio di una somma a titolo di cauzione pari all'importo dell'IVA eventualmente da pagare; tale somma viene restituita solo nel caso in cui l'acquirente fornisce la prova dell'uscita della merce dal territorio italiano.
Esempio
1)
 Documenti utili, in assenza del CMR, possono essere il DDT controfirmato dal destinatario, il contratto di assicurazione relativo al trasporto delle merci, la conferma scritta, da parte dell'acquirente, del ricevimento della merce.
In assenza di tali documenti, può essere utile anche la prova di fatti secondari dai quali desumere la presenza fisica delle merci in territorio dello Stato UE destinatario come ad esempio, nel caso di trasporti stradali, le ricevute di pagamento - recanti data, timbro ed indicazione del chilometraggio dell'automezzo - sottoscritte dal titolare della stazione di rifornimento carburante che risulti ubicata nel territorio di destinazione delle merci (Cass. 28 agosto 2013 n. 19747).
Per i trasporti diversi da quelli su strada è possibile utilizzare i documenti tradizionali, cioè la polizza di carico (trasporti via mare), lettera di vettura aerea e lettera di vettura ferroviaria (CIM).
Esempio
2)
 In caso di cessione intracomunitaria di un'imbarcazione da diporto usata con trasporto dall'Italia alla Francia a cura dell'acquirente, soggetto passivo IVA francese, direttamente via mare, occorre la seguente documentazione (Ris. AE 24 luglio 2014 n. 71/E):
a) fattura di vendita;
b) documentazione bancaria da cui risulti traccia delle somme riscosse;
c) contratti attestanti gli impegni intrapresi tra le parti;
d) documentazione commerciale che attesti il passaggio di proprietà tra cedente e cessionario;
e) documento da cui risulti la cancellazione da parte del cedente della imbarcazione dal registro italiano;
f) documento da cui risulti la avvenuta iscrizione della imbarcazione nel registro francese;
g) Intrastat;
h) dichiarazione da parte dell'acquirente - corredata da idonea documentazione (es. contratto di ormeggio stipulato con il porto di destinazione) - che attesti di avere condotto l'imbarcazione da un porto italiano ad un porto francese (documento che sostituisce il documento di trasporto non emesso).















 FALLIMENTO
È valida la notifica dell’istanza di fallimento all’indirizzo Pec della società cancellata. Lo ha confermato la sentenza 17946, depositata il 13 settembre, con cui la Suprema Corte è intervenuta su un tema oggetto di problematico contrasto giurisprudenziale. 
La legge fallimentare prescrive che gli imprenditori individuali e collettivi possano essere dichiarati falliti entro un anno dalla cancellazione dai pubblici registri, disponendo la notifica del ricorso introduttivo e del decreto di comparizione delle parti all’indirizzo di posta elettronica certificata del debitore. 
Disattendendo orientamenti difformi (di cui è espressione la recente pronuncia 2744 del 12 novembre 2015 rassegnata dalla Corte d’appello di Venezia), taluni Tribunali hanno consolidato una posizione restrittiva, non ritenendo che la notifica perfezionata all’indirizzo Pec della società cancellata possa garantire adeguata conoscenza legale dell’atto e regolare integrazione del contraddittorio. 
 L’agente delle tasse deve risarcire anche il danno biologico
L’agente della riscossione che viola le norme sull’esercizio dei suoi poteri è tenuto al risarcimento del danno al privato. Non solo quello patrimoniale. Anche le lesioni all’integrità psico-fisica accertate nel processo vanno risarcite secondo i criteri elaborati dai giudici per la liquidazione del danno biologico. Ciò emerge da una sentenza del Tribunale di Teramo (giudice Paolo Vassallo) del 1° agosto.
Nel 2011 la Spa incaricata della riscossione aveva iscritto ipotecaper quasi 9 milioni di euro sui beni immobili di un contribuente; l’ipoteca era stata poi comunicata a una banca dati, il che ne aveva determinato la pubblicità tra gli istituti di credito. Poi l’agente aveva ridotto l’iscrizione a 250mila euro, ma l’intestazione dell’ipoteca continuava a risultare dell’importo iniziale. Così l’uomo ha domandato la condanna dell’agente a risarcirgli i danni patrimoniali e non, stimati in 3,5 milioni di euro. La Spa ammetteva l’errore solo per la somma iscritta, affermando che comunque la pretesa era legittima per l’importo ridotto. 
Il Tribunale osserva, innanzitutto, che l’agente aveva effettuato l’iscrizione senza preventiva comunicazione all’attore. Il giudice ricorda quindi - citando l’ordinanza 2879/2016 della Cassazione - che l’amministrazione finanziaria, prima di iscrivere ipoteca su immobili, deve comunicare al contribuente che lo farà, concedendogli un termine (che può essere determinato in 30 giorni) per presentare osservazioni o effettuare il pagamento. 
L’omessa attivazione del contraddittorio determina - prosegue la sentenza - la nullità dell’iscrizione ipotecaria per violazione del diritto del contribuente a partecipare al procedimento, e tale nullità «travolge altresì le successive annotazioni di riduzione della somma». Inoltre, l’agente aveva effettuato l’iscrizione di 9 milioni di euro a causa di un errore di omonimia, avendo attribuito all’attore l’esposizione debitoria di un altro contribuente. L’agente - conclude il Tribunale - è dunque incorso in colpa nell’esercizio di poteri e facoltà attribuiti dall’ordinamento. 
La sentenza osserva quindi che, in base a massime d’esperienza, un’iscrizione ipotecaria di importo elevato «indurrebbe qualsiasi istituto creditizio a non considerare più solvibile il debitore iscritto» e quindi a revocargli affidamenti e a non concedergli altro credito. Ed effettivamente era stato provato che, dopo l’iscrizione dell’ipoteca, le banche avevano interrotto la concessione di mutui all’attore; egli aveva pure dovuto rinunciare a comprare un immobile, che l’acquirente aveva poi locato per 8.500 euro al mese. Secondo il Tribunale, l’uomo aveva subìto anche un danno all’immagine e all’identità, giacché nelle banche dati era stato rappresentato come altro soggetto. 
Infine, a causa della vicenda in esame, l’attore aveva avuto sofferenze che si erano «sviluppate in una malattia medicalmente accertabile» e che gli avevano provocato un’invalidità temporanea di 180 giorni e postumi invalidanti permanenti nella misura del 4%, liquidati in 10mila euro. 
Così il Tribunale ha condannato l’agente della riscossione al risarcimento dei danni, determinati in complessivi 347mila euro. A carico della Spa convenuta è stato posto anche il pagamento di 31mila euro per spese del giudizio. 

 F24
Dal 03 DICEMBRE 2016 , invece, se non vi sono compensazioni, le persone fisiche senza partita Iva possono pagare F24 di qualunque importo (anche per più di 2.999,99 euro, limite antiriciclaggio) con i modelli cartacei presso gli sportelli bancari, postali o di Equitalia, utilizzando anche il contante, gli assegni, i vaglia, il bancomat e/o il postamat. I titolari di partita Iva, invece, devono usare obbligatoriamente il modello F24 telematico per tutti i pagamenti.




FATTURA  SPESE  PROFESSIONISTA 

 I rimborsi spese si possono suddividere in due classi:
  1. i rimborsi spese per anticipazioni effettuate in nome e per conto del cliente, purché debitamente e analiticamente documentate. Per esempio spese per l’acquisto di valori bollati, diritti di cancelleria, vidimazioni e più in generale le spese per le quali la fattura di acquisto sia direttamente intestata al cliente;
  2. i rimborsi per spese sostenute per lo svolgimento della propria attività (c.d. “rimborsi a piè di lista”, come per esempio le spese di viaggio, vitto e alloggio, sostenute fuori dal Comune di domicilio fiscale) o per spese non analiticamente documentate (ad esempio le diarie, le indennità di trasferta e i rimborsi chilometrici).

Ai fini fiscali, i rimborsi di cui al punto 1 non rientrano nel reddito del professionista, quindi, non vi sarà l’applicazione della ritenuta d’acconto e non si dovrà procedere alla rivalsa Inps (o altra cassa di previdenza); inoltre, non devono essere assoggettati a Iva in considerazione del fatto che ne sono esclusi come stabilito dall’art. 15 del DPR n. 633/1972 (Decreto Iva).

Attenzione: i rimborsi spese di cui al punto 1 saranno esclusi da Iva sempre che i documenti giustificativi della spesa sostenuta siano allegati alla fattura che si consegna al cliente. Non è, quindi, sufficiente la semplice enunciazione “Rimborso spese escluso ex art. 15 DPR n. 633/1972”.

Invece, per quanto attiene ai rimborsi di cui al punto 2 costituiscono reddito per il professionista, conseguentemente andranno assoggettati a ritenuta d’acconto, rivalsa Inps (o altra cassa) e a Iva.

Tabella: trattamento fiscale dei rimborsi delle spese da parte dei professionisti

Natura delle spese rimborsate

Ritenuta d’acconto 20%

Imponibilità ai fini IVA

Imponibilità ai fini previdenziali (INPS o altra cassa di previdenza)

Rimborsi forfetari (indennità di trasferta, indennità di viaggio e rimborsi chilometrici non documentati)

Sì, al 22%

Vitto e alloggio documentati, comprese le relative spese di viaggio e soggiorno, sostenute fuori dal Comune di domicilio fiscale

Sì, al 22%.

Anticipazioni documentate in nome e per conto del cliente

No, purché siano debitamente documentate, inoltre, che le fatture di acquisto di tali spese siano intestate direttamente al cliente (1)

No, purché siano debitamente documentate, inoltre, che le fatture di acquisto di tali spese siano intestate direttamente al cliente (1)

No

(1) Se i documenti di spesa contengono l’indicazione sia del cliente sia del professionista che utilizza le prestazioni di trasporto, vitto e alloggio nell’interesse del cliente, i costi di viaggio sono assoggettabili a ritenuta alla fonte (Commissione tributaria centrale n. 785/1994).


FINANZIAMENTO  SOCI

 L’art. 2467 del Cod. Civ. prevede che il finanziamento del socio alla srl, eseguito in condizioni di eccessivo indebitamento rispetto al capitale proprio ovvero effettuato qualora sarebbe stato preferibile incrementare il patrimonio netto, sia postergato rispetto agli altri creditori se esso è avvenuto nell’anno precedente il fallimento ed in tale caso esso debba essere restituito.



FORFETTARIO




 PERDITE 
Carlo Bianchi, professionista, applica a partire dal 2015 il regime forfetario. L’attività era stata iniziata nel 2014, accedendo al regime di vantaggio. Sempre nel 2014, primo anno di attività, aveva effettuato degli investimenti che hanno comportato l’emersione di una perdita di € 5.000. Nel 2015 il reddito forfetario ammonta ad € 11.000, già al netto degli oneri previdenziali sostenuti. È possibile scomputare dal reddito le perdite pregresse? Se sì, inquale misura? 
È possibile scomputare dal reddito netto le perdite pregresse in base alle regole ordinarie. In particolare,
la C.M. n. 10/16 (par. 4.3.3) ha ricordato che le perdite maturate in costanza di applicazione del regime
di vantaggio possono essere utilizzate in abbattimento del reddito forfetario fino al quinto anno successivo
a quello di conseguimento; se realizzate in fase
di start-up resta fermo il riporto illimitato. Pertanto, potranno essere scomputate tutte le perdite pregresse




FRING BENEFITB

 

Adempimenti per l’auto in uso promiscuo al dipendente

 

Tra le forme di assegnazione dell’autovettura ai dipendenti aziendali il caso più frequente e, sotto il profilo fiscale più premiante, è quello dell’autovettura concessa in uso al dipendente. In particolare la forma più frequentemente utilizzata è quella dell’utilizzo promiscuo: si tratta della situazione per cui la vettura viene data al dipendente affinché questo la utilizzi tanto per le finalità aziendali (ad esempio andare a visitare i clienti), quanto ai fini personali (ad esempio uscire la sera e nei weekend, andare in vacanza, etc.).

Il trattamento per l’impresa concedente, tanto ai fini redditi quanto ai fini Iva, è così riassumibile:

 

benefit di modesto ammontare addebitato nella busta paga del dipendente

  

Nella busta paga del dipendente si deve rilevare un compenso in natura tassabile, determinato computando il 30% della percorrenza convenzionale di 15.000 Km prevista per quel determinato veicolo; tali valori possono essere agevolmente verificati sul sito dell’Aci al seguente link: http://www.aci.it/index.php?id=93

Entro il mese di dicembre di ciascun anno vengono pubblicate sul sito dell’Aci le tariffe valide per il periodo d’imposta successivo: sono pertanto in corso di pubblicazione le tariffe previste per il 2015.

Tale addebito è del tutto forfettario e non tiene conto in alcun modo dell’effettivo utilizzo nell’ambito della sfera personale/familiare.

Tale fringe benefit viene ragguagliato nel caso di assegnazione al dipendente per un periodo inferiore all’anno.

deducibilità dei costi per l’impresa nel limite del 70%

  

La deduzione al 70% riguarda sia le spese di gestione della vettura (carburante, manutenzioni, pneumatici, assicurazione, tassa di circolazione, etc.), quanto il costo di acquisizione (quota di ammortamento nel caso di acquisto diretto, canoni di leasing o noleggio). Con riferimento al costo di acquisizione, peraltro, la deduzione è ammessa senza alcun limite rapportato al valore del mezzo (che per le auto destinate all’utilizzo esclusivamente aziendale è pari ad 18.076 euro). La quota fiscale di ammortamento viene calcolata sul costo complessivo della vettura.

 I riaddebiti

In molti casi per l’assegnazione dell’auto in uso promiscuo al dipendente, l’impresa richiede delle somme al lavoratore (che vanno ad indennizzare il datore di lavoro per l’utilizzo personale del dipendente stesso) che possono essere, alternativamente:

·         ·       trattenute dalla retribuzione del lavoratore;

·         ·       addebitate con fattura assoggettata ad Iva con aliquota ordinaria.

Il fringe benefit tassato in busta paga del lavoratore deve essere quindi ridotto degli importi addebitati; nel caso di importo fatturato al dipendente per l’utilizzo personale, il calcolo del fringe benefit tassabile va fatto confrontando il fringe benefit teorico (verificabile con le tariffe Aci di cui si è detto) e l’importo fatturato comprensivo di Iva.

Spesso aziende e dipendenti si accordano per un riaddebito esattamente pari al fringe benefit convenzionale: una volta fatturato (e pagato) tale importo, non vi sarà alcuna conseguenza reddituale in capo al dipendente e al datore di lavoro sarà assicurata la deduzione maggiorata dei costi (rispetto alla soglia del 20% di un’autovettura aziendale) di cui si è detto in precedenza.

 

Esempio

La Alfa Srl ha destinato al dipendente Mario Rossi una vettura Volkswagen Golf plus VI serie 2.0 tdi 110 CV, affinché questo la utilizzi sia per l’attività d’impresa che per l’uso privato.Si ipotizzi un fringe benefit 2014 verificato sul sito Aci pari ad 2.385,71 euro.

Se l’impresa emette al dipendente una fattura dell’importo di 1.955,50 euro + Iva 22% 

(il cui totale dà appunto un importo complessivo della fattura di 2.385,71 euro):

·         ·            non vi sarà alcuna tassazione in capo al dipendente (in quanto viene sterilizzato l’importo del fringe benefit da tassare in capo al dipendente a seguito del pagamento della fattura);

·         ·            per il periodo di imposta 2014 la deduzione di tutti i costi sarà pari al 70% degli stessi;

l’Iva assolta sugli acquisti è risultata interamente detraibile.

 In tale procedura sono tre gli aspetti da ricordare se non si vuole correre il rischio di vedersi contestare gli importanti benefici fiscali riconosciuti a tale fattispecie:

 

in caso di riaddebito con fattura

sulla base di quanto previsto dalla Circolare n.326/E/97 la fattura emessa deve risultare altresì pagata entro la fine del periodo d’imposta

 

 

 

in caso di solo benefit attribuito in busta paga del dipendente

per garantirsi l’integrale detrazione dell’Iva è comunque necessario corrispondere l’Iva su tale importo

 

 

 

esistenza di idonea prova documentale

nella Circolare n.48/E/98 si afferma la necessità di predisporre e conservare idonea documentazione al fine di provare con certezza l’utilizzo promiscuo del mezzo (ad esempio inserimento di specifica clausola nel contratto di lavoro del dipendente stesso o contratto di comodato da menzionare nel contratto di lavoro)

 

Autovetture concesse in uso promiscuo agli Amministratori


Æ  Imposta sul valore aggiunto In occasione di un recente interpello (n.904-472/2014) la DRE Lombardia ha chiarito che alle autovetture concesse in uso promiscuo agli amministratori non è possibile applicare il medesimo trattamento ai fini Iva previsto per le auto concesse in uso promiscuo ai dipendenti. In quanto trattasi di due tipologie di rapporti di lavoro (l’ufficio di amministratore di società e quello di lavoro dipendente) non pienamente assimilabili a tutti gli effetti di legge, la DRE ne ricava che le affermazioni contenute nella Risoluzione n.6/DPF del 20.02.2008, tese a riconoscere (a determinate condizioni) la piena detrazione dell’Iva nei casi di utilizzo promiscuo dell’auto concessa in uso al dipendente, non sono in alcun modo estensibili al caso dell’amministratore. Per tali ultime fattispecie, quindi, secondo la DRE Lombardia andrebbero applicate le regole ordinarie previste dall’art.19-bis1, co.1, lett. c) d.P.R. n.633/72 e che prevedono la detrazione nella misura limitata del 40%.

Æ  Imposte dirette

Il trattamento del benefit in capo all’utilizzatore è il medesimo previsto per il dipendente. È però diversa la deducibilità dei costi della autovettura in capo all’azienda: integrale deduzione nel limite del benefit imputato in capo all’amministratore e deduzione al 20% per la parte eccedente.

 

 

 

Al fine di assicurarsi la maggior deduzione concessa in relazione ai veicoli in uso promiscuo al dipendente per la maggior parte del periodo d'imposta è necessario che tale utilizzo sia provato in base a idonea documentazione che ne attesti con certezza l'utilizzo, come ad esempio, una specifica clausola del contratto di lavoro del dipendente o un contratto con data certa da cui risulti l’assegnazione del veicolo, e che l’utilizzo dell’autovettura rientri tra le mansioni del lavoratore.                 

 foglio di calcolo             

             

Amministratore

NO comunicazione beni ai soci

indipendentemente da Fring Benefit

>> 40% detrazione IVA 

>> 20% ded.costi

>> NO RL tassazione dr personale >> SI annotazione sulla carta di circolazione

Socio

NO comunicazione beni ai soci

se fattura Fring Benefit

>> non tassato dal dipendente

>> 100% detrazione IVA 

>> 70% ded.costi

assoggetare a CONTRIBUTI INPS in busta paga

Il sostituto d’imposta assoggetta ad imposizione fiscale e contributiva il bene sin dal primo mese di concessione ove è a conoscenza che nel periodo d’imposta sarà superato l’importo di € 258,23.

54614 - Carburante uso Promiscuo dipendenti ded. 70%

>> NO RL tassazione dr personale >> SI annotazione sulla carta di circolazione

Socio

NO comunicazione beni ai soci

se NO fattura fring Benefit

>> non tassato dal dipendente

>> 40% detrazione IVA 

>> 70% ded.costi

addebito in Busta Paga - fring benefit

assoggetare a CONTRIBUTI INPS in busta paga

Il sostituto d’imposta assoggetta ad imposizione fiscale e contributiva il bene sin dal primo mese di concessione ove è a conoscenza che nel periodo d’imposta sarà superato l’importo di € 258,23.

>> NO RL tassazione dr personale >> SI annotazione sulla carta di circolazione

                     

IMMOBILI  di imprese tassazione 

I proventi derivanti da immobili patrimonio, (diversi da quelli alla cui produzione/scambio è diretta l'attività d'impresa e da quelli strumentali per natura o destinazione), in tutti gli esercizi in cui perdura il titolo di proprietà, concorrono alla formazione del reddito secondo criteri di valutazione particolari e non secondo le risultanze del Conto economico (art. 90 DPR 917/86Circ. AE 13 marzo 2006 n. 10/E).  
 NO   merce -  NO  stumentali

1)
Canone di locazione annuo............................. 10.000
Spese di manutenzione ordinaria................... 1.000
Deduzione teorica massima............................ 1.500
Deduzione consentita...................................... 1.000

2)
Canone di locazione annuo............................. 10.000
Spese di manutenzione ordinaria................... 2.000
Deduzione teorica massima............................ 1.500
Deduzione consentita...................................... 1.500
L'eccedenza non deducibile (500) non può essere recuperata negli esercizi successivi, ancorché in tali periodi le spese sostenute siano inferiori al limite del 15%.
Tipologie
Proventi tassati
terrenisi considera il reddito dominicale rivalutato (v. n. 6450)
fabbricati non locatisi considera la rendita catastale rivalutata del 5% (v. n. 6740)
fabbricati locati (1)si considera il canone di locazione ridotto delle spese (documentate) sostenute dal locatore, e rimaste a suo carico, per la realizzazione di interventi di manutenzione ordinaria (es. opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione finiture, v. n. 45440), le quali tuttavia rilevano fino ad un massimo del 15% del canone medesimo (2)
Se il canone, al netto della riduzione suddetta o al lordo delle citate spese (se a carico dell'inquilino), è inferiore alla rendita catastale rivalutata, è quest'ultima che rileva (3)
immobili di interesse storico e artistico- se non locati, la rendita catastale rivalutata è ridotta del 50%;
- se locati, si assume il maggiore tra il canone di locazione risultante dal contratto, ridotto del 35%, e la rendita catastale rivalutata del 5% ridotta del 50% (Ris. AE 31 dicembre 2012 n. 114/E).
(1) Si considerano anche quelli oggetto di rent to buy, limitatamente alla quota del provento riferibile alla locazione (Circ. AE 19 febbraio 2015 n. 4/E).
(2) Considerato che solitamente le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dell'inquilino conduttore, l'impresa locatrice, di fatto, non usufruisce di alcuna deduzione.
(3) Si applicano anche le seguenti disposizioni relative ai redditi fondiari:
- quella sui fabbricati situati in comuni ad alta densità abitativa concessi in affitto a canone controllato, con conseguente riduzione ulteriore del 30% (v.n. 6800);
- quella sui canoni delle abitazioni non riscossi a seguito di sfratto convalidato per morosità del conduttore (v. n. 6790).


IMPORT - EXPORT
 Territorio italiano, UE ed Extra UE
31210
Territori
Definizione
(art. 7 DPR 633/72)
Italia:Territorio soggetto alla sovranità della Repubblica Italiana, ad esclusione dei territori extra doganali dei comuni di Livigno e di Campione d'Italia e delle acque italiane del lago di Lugano.
Sono comprese le zone assimilate ai territori extra-doganali (depositi franchi, punti franchi, zone franche e mare non territoriale).
UE:Comprende, oltre al territorio italiano (nei termini sopra specificati), quello degli altri 26 Stati membri della Unione Europea (UE) - Austria, Belgio, Bulgaria, Cipro, Croazia, Danimarca, Estonia, Finlandia, Francia, Germania, Gran Bretagna, Grecia, Irlanda, Lettonia, Lituania, Lussemburgo, Malta, Olanda, Polonia, Portogallo, Repubblica Ceca, Romania, Slovacchia, Slovenia, Spagna, Svezia e Ungheria (1) (2).
Paesi Extra UE:Tutti i Paesi diversi dall'Italia e dagli altri Stati UE, ivi compresi i territori esclusi dalla UE elencati nella nota (1).
(1) Sono previste le seguenti esclusioni (Circ. AE 5 agosto 2004 n. 39/E):
- per la Germania: le isole Helgoland e il territorio di Busingen;
- per la Spagna: Ceuta, Melilla e le isole Canarie;
- per la Francia: Guadalupa, Guiana, Martinica, Riunione, Saint Barthélemy, Saint Martin e Andorra;
- per la Grecia: il Monte Athos;
- per la Gran Bretagna: isole anglo-normanne, conosciute come "isole del canale" (Jersey, Guernsey, ecc.);
- per la Finlandia: le isole Aland.
Sono escluse anche la Repubblica di San Marino e la Città del Vaticano.
(2) Sono, invece, inclusi, anche se talvolta non rientrano nel territorio di nessun Stato membro:
- il Principato di Monaco, il quale, ai soli fini fiscali, si intende compreso nel territorio della Francia;
- l'isola di Man, considerata compresa, ai soli fini fiscali, nel territorio del Regno Unito;
- le zone di Akotiri e Dhekelia che, pur trovandosi sull'isola di Cipro, sono poste sotto la sovranità del Regno Unito. Le operazioni effettuate con operatori delle predette zone si considerano effettuate con operatori di Cipro.

INTRA

LEASING



 LIQUIDAZIONE  cessazione
 DITTA INDIVIDUALE  >  si può cessare anche se ci sono debiti fiscali pregressi anche in rateazione o ancora da pervenire


LOCAZIONE
                

Contratti ad uso transitorio

Nel contratto di locazione abitativa ad uso transitorio un soggetto (locatore) mette temporaneamente a disposizione di un altro soggetto (conduttore), per finalità non turistiche, un immobile destinato ad abitazione dietro pagamento di un corrispettivo che può essere liberamente determinato dalle parti (canone libero), tranne che in alcuni Comuni (canone fissato da accordi territoriali). La legge prevede la durata minima e massima di tale tipologia di contratto.

>Che cos’è
>Forma e contenuto del contratto
>Il rinnovo del contratto e la “conversione” in contratto ordinario 4+4
>Canone

Che cos’è 

Il contratto di locazione (o contratto di affitto) a uso transitorio è un tipo di contratto di locazione abitativa utilizzato per esigenze temporanee non turistiche. Con questo tipo di contratto, un soggetto (detto locatore, solitamente il proprietario o, meno di frequente, l’usufruttuario) concede per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria ben individuata il godimento di un immobile destinato ad abitazione a un altro soggetto (conduttore, comunemente detto “inquilino”), dietro pagamento, da parte del conduttore, di un corrispettivo. Una sottocategoria particolare dei contratti ad uso transitorio sono i contratti per esigenze abitative di studenti universitari .

La legge determina il periodo minimo e massimo di durata del contratto:

  • periodo minimo: 1 mese;
  • periodo massimo: 18 mesi.
     

Se le parti pattuiscono un periodo inferiore a 1 mese, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata minima di 1 mese. Similmente, se le parti pattuiscono un periodo superiore a 18 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata massima prevista dalla legge. 

Forma e contenuto del contratto 

Il contratto di locazione ad uso transitorio “ordinario” deve essere redatto utilizzando unmodello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastruture (DM 30 dicembre 2002, Allegato C o D).
Fra gli elementi che devono essere obbligatoriamente contenuti nel contratto si ricordano in particolare:

  1. le generalità delle parti;
  2. la descrizione dell’immobile;
  3. l’indicazione dell’importo del canone;
  4. le modalità di versamento;
  5. la durata della locazione;
  6. l’espresso riferimento all’esigenza transitoria, che deve essere comprovata da idoneadocumentazione allegata al contratto stesso (ad esempio, dichiarazione del datore di lavoro relativa a un trasferimento temporaneo del dipendente in altra sede);
    • in caso di mancata specificazione dell’esigenza temporanea, il contratto è soggetto alla disciplina ordinaria (vedi la scheda sui contratti a canone libero) e quindi la durata sarà di 4 anni + 4 anni.
  7. un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica. In caso di mancata dichiarazione circa l’APE, locatore e conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa (pagamento di una somma di denaro). Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’APE entro 45 giorni.

 

Per quanto riguarda le spese, l’Allegato G del DM 30 dicembre 2002 indica la ripartizione delle stesse fra locatore e conduttore: ogni clausola contraria è nulla.
E’ espressamente vietata la sublocazione

Il rinnovo del contratto e la “conversione” in contratto ordinario 4+4 

Nei contratti di locazione ad uso transitorio non è necessario dare la disdetta, perché la cessazione del contratto si verifica automaticamente al termine del periodo prestabilito. Se le ragioni della transitorietà sono state poste dal locatore, è però necessario che quest’ultimo le confermi prima della scadenza, con apposita comunicazione al conduttore: in caso contrario, se il conduttore rimane nel godimento dell’immobile, il contratto diventa soggetto alla disciplina ordinaria (vedi la scheda sui contratti a canone libero), con durata di 4 anni + 4 anni. Se il locatore comunica il perdurare dell’esigenza transitoria e poi non adibisce l’immobile all’uso dichiarato entro 6 mesi, il locatore può essere condannato al risarcimento del danno a favore del conduttore (massimo 36 mensilità del canone di locazione) oppure al ripristino del contratto di locazione secondo la disciplina ordinaria.
Se una parte intende prolungare il contratto, prima della scadenza deve comunicare all’altra parte con raccomandata il perdurare dell’esigenza transitoria (rinnovo). Ad esempio, il dipendente trasferito dovrà inviare al proprietario una raccomandata con cui farà presente che non è stato disposto il suo rientro presso la sede aziendale originaria e che pertanto perdurano le esigenze transitorie già indicate originariamente nel contratto. 

Canone 

Il corrispettivo della locazione ad uso transitorio può essere liberamente determinato dalle parti (canone libero), tranne in alcune zone in cui l’importo del canone è determinato secondo accordi territoriali e precisamente:

  • alcune città italiane e relativa area metropolitana: Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania;
  • Comuni confinanti con le città sopra elencate;
  • Capoluoghi di provincia.
     

Il pagamento del canone può avvenire anche in contanti ma solo entro i limiti massimi fissati per legge.


FITTI  immobili non abitativi non percepiti - NO obbligo emissione fattura e versamento IVA 

 Se si sceglie di versare l’imposta di anno in anno è necessario provvedere spontaneamente al versamento per l’annualità successiva entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Il versamento può essere effettuato con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1501.

Nel calcolo dell’imposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio adeguamento ISTAT).

 Canoni di locazione non riscossi: casi e rimedi per evitare la tassazione
Complice la grave crisi economica, il conduttore di un immobile a uso abitativo o commerciale si trova spesso in difficoltà perché non riesce a pagare il canone locativo. La morosità dell’inquilino ha riflessi negativi anche sul proprietario dell’immobile, penalizzato sia dalla mancata riscossione dei canoni che dalle regole fiscali che impongono la tassazione dei canoni locativi a prescindere dall’effettiva percezione. Esaminiamo i casi e i possibili rimedi da adottare per evitare di versare imposte su canoni non riscossi, alla luce delle più interessanti sentenze della giurisprudenza di merito e di legittimità.

Secondo l’art. 26 del TUIR, i redditi fondiari, relativi a immobili tenuti a disposizione o concessi in locazione, concorrono a formare il reddito complessivo indipendentemente dalla percezione, in deroga al principio generale che assoggetta a tassazione i redditi delle persone fisiche nell’anno in cui avviene la materiale percezione (principio di cassa).

Lo stesso articolo 26 del TUIR stempera gli effetti della norma prevedendo l’esclusione dei canoni non riscossi dal reddito complessivo in presenza delle seguenti condizioni:

  • l’immobile risulta locato a uso abitativo;
  • il conduttore dell’immobile risulta moroso rispetto ai canoni locativi;
  • si è concluso il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto.

La contestuale sussistenza di tali condizioni legittima il proprietario a non dichiarare il reddito fondiario relativo ai canoni non riscossi, consentendogli di indicare esclusivamente la rendita catastale, purché il provvedimento di convalida di sfratto arrivi prima della presentazione della dichiarazione dei redditi.

Nel caso in cui il provvedimento di convalida di sfratto si concluda dopo il termine ultimo per la presentazione della dichiarazione dei redditi, costringendo il contribuente a dichiarare i canoni non riscossi nonché a versare le relative imposte, quest’ultimo ha la possibilità, in occasione della prima dichiarazione dei redditi utile e comunque entro il termine di prescrizione decennale, di determinare un credito d’imposta in ragione delle imposte versate sui canoni non riscossi.

Il credito d’imposta può essere utilizzato in compensazione con altre imposte a debito oppure chiesto a rimborso.

Un ulteriore caso particolare si verifica quando il contribuente ha fruito del credito d’imposta per i canoni non riscossi, e successivamente tali canoni vengono riscossi, anche parzialmente. In tal caso è necessario dichiarare i canoni tra i redditi assoggettati a tassazione separata.

Il locatore che concede in locazione un immobile commerciale (locali commerciali, capannoni) non gode delle medesime tutele, dovendo versare le imposte sui canoni non riscossi anche se il procedimento di convalida di sfratto si è concluso.

L’evidente discriminazione tra locatori che affittano per finalità abitativa e quelli che locano per finalità commerciale è stata colmata da un’importante sentenza della Corte Costituzionale (n. 326 del 26 luglio 2000) con la quale viene stabilito:

  1. I canoni di locazione sono tassati, a prescindere dalla loro percezione, fino a quando risulta vigente un contratto di locazione e quindi risulta tecnicamente dovuto un canone locativo;
  2. Si potrà evitare la tassazione, quando la locazione è cessata oppure si è verificata una qualsiasi causa di risoluzione contrattuale (per inadempimento, per specifica clausola risolutiva espressa), con dichiarazione da parte del proprietario di avvalersene, provocando lo scioglimento delle reciproche obbligazioni e l’insorgenza del diritto alla restituzione dell’immobile.

Secondo il giudice delle leggi, la morosità del locatario, in presenza della specifica clausola che risolve il contratto al verificarsi dell’inadempimento, con la successiva dichiarazione da parte proprietario al conduttore di avvalersi della clausola, legittima il locatore a non dichiarare i canoni non riscossi senza necessariamente attendere una pronuncia giudiziale.

Il pronunciamento della Corte Costituzionale non distingue gli immobili locati per uso commerciale da quelli locati per uso abitativo. Di conseguenza la risoluzione contrattuale di un contratto di locazione legittima anche il locatore dell’immobile abitativo a non dichiarare i canoni non riscossi. Il provvedimento di convalida di sfratto, nell’ottica delle sentenza in esame, oltre agli effetti di natura civilistica, rappresenta il presupposto giuridico per l’ottenimento del credito d’imposta nel caso in cui il locatore abbia versato imposte per canoni non riscossi.

I principi giuridici appena esaminati sono stati più volte confermati dalla Corte di Cassazione con le sentenze n. 11158/2013, 22588/2013, 651/2012, con le quali è stata sancita la tassabilità dei canoni di locazione (a uso abitativo e commerciale) non riscossi per morosità del conduttore fino al momento della risoluzione contrattuale anche non giudiziale.

Va segnalato il caso in cui il conduttore, una volta risolto il contratto, e messo in mora rispetto alla restituzione dell’immobile, non ottemperi all’obbligo di riconsegna dell’immobile. Gli eventuali importi versati dal conduttore, in sede transattiva o in sede di condanna da parte del giudice, non assumono rilevanza reddituale in quanto rappresentano un indennizzo di natura risarcitoria per l’occupazione, fuori dal campo di applicazione dell’art. 6 del TUIR.

La risoluzione anticipata del contratto deve essere comunicata all’anagrafe tributaria mediante modelloRLI:

  • per via telematica (software client – contratti di locazione, sito Agenzia Entrate),
  • per consegna diretta all’ufficio dove è stato registrato i contratto di locazione.

È necessario versare l’imposta di registro pari a euro 67 con codice tributo 113T, mediante F23 (o F24).

Il pagamento dell’imposta di registro per l’intera durata del contratto legittima il contribuente a richiedere il rimborso per le annualità successive alla risoluzione.

L’imposta di registro non è dovuta se si è optato per il regime della cedolare secca. Unico obbligo in questo caso è rappresentato dalla comunicazione di avvenuta risoluzione da effettuare entro 30 giorni presso l’Ufficio dove è stato registrato il contratto.





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INTERESSE  LEGALE

tasso da applicare è del 0.5% fino al 31/12/15 e passa all'0.2% dall'1/1/16.