สัญญาเช่าทรัพย์เช่าซื้อ

สัญญาเช่าทรัพย์มีสาระสำคัญ ดังนี้
   ๑. เป็นสัญญาสองฝ่าย
   ๒. ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า
   ๓. ผู้เช่าตกลงให้ค่าตอบแทน
   ๔. เป็นสัญญาที่มีระยะเวลาจำกัด
ข้อสังเกต
     (๑) สัญญาเช่าต้องมีการส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้เช่าได้ใช้ประโยชน์ ถ้าสัญญาที่ผู้เช่าไม่จำเป็นต้องส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้เช่าได้ใช้ประโยชน์ สัญญานั้นก็ไม่ใช่สัญญาเช่า เช่น สัญญาเช่าจัดรายการวิทยุโทรทัศน์ เป็นต้น
     (๒) กรณีสัญญาเช่าเรือ ถ้าผู้เช่ามิได้รับมอบเรือจากผู้ให้เช่าและพนักงานของผู้ให้เช่าเป็นผู้ควบคุมเรือเอง ลักษณะนี้ก็ไม่ใช่สัญญาเช่าทรัพย์
     (๓) ผู้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่เช่า ดังนั้น แม้ผู้เช่าไม่ใช่เจ้าของก็สามารถทำสัญญาเช่าได้และสัญญาเช่าจะผูกพันเจ้าของทรัพย์ก็ต่อเมื่อผู้ให้เช่ามีอำนาจเอาทรัพย์นั้นออกไปให้เช่าได้ ถ้าไม่มีอำนาจแล้วก็ไม่ผูกพันเจ้าของทรัพย์นั้น แม้จะได้มีการจดทะเบียนโดยสุจรติก็ตาม
     (๔) กรณีผู้เช่าไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินนั้นหากมีการฟ้องร้องกันผู้เช่าระบุในคำฟ้องว่าเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า ผู้เช่าในฐานะจำเลยยกข้อต่อสู้ได้ว่าผู้ให้เช่าไม่ใช่เจ้าของทรัพย์ไม่มีอำนาจฟ้อง
     (๕) ผู้ทรงสิทธิเก็บกินนำสิทธิเก็บกินนั้นไปให้ผู้อื่นเช่าได้ ต่อมาหากสิทธิเก็บกินสิ้นไปเพราะความตายของผู้ทรงสิทธิ สัญญาเช่าก็ยังไม่ระงับ เจ้าของกรรมสิทธิ์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่า
     (๖) สัญญาเช่าทรัพย์อาจรวมสัญญาฝากอยู่ด้วยในตัว เช่น เช่าฉางเก็บรักษาข้าวเปลือกจากผู้ให้เช่า โดยมีข้อสัญญาให้ผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบในความเสียหายที่เกิดกับข้าวที่นำมาเก็บไว้ เป็นต้น
     (๗) ในเรื่องเกี่ยวกับการนำทรัพย์สินที่เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่พลเมืองใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ที่ชายตลิ่ง หรือเพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ ราษฎรด้วยกันจะยึดถือครอบครองแล้วนำไปให้ผู้อื่นเช่าไม่ได้สัญญาเช่าตกเป็นโมฆะ ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิฟ้องเรียกค่าเช่าหรือฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้ ตามแนวคำพิพากษาฎีกาที่ ๑๑๒๑/๒๕๐๗ และ ๑๓๘๙/๒๕๕๐ แต่ก็มีคำพิพากษาฎีกาที่ ๒๙๔/๒๕๓๖ และ ๗๖๕/๒๕๓๘ วินิจฉัยว่าผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่และเรียกค่าเช่าจากผู้เช่าได้
     (๘) กรณีผู้เช่าปลูกบ้านบนที่ดินที่เช่าซึ่งอยู่ติดแม่น้ำ ต่อมาที่ดินที่เช่าถูกน้ำกัดเซาะกลายสภาพเป็นที่ชายตลิ่ง ผู้เช่ายังเช่าที่ดินดังกล่าวเป็นการครอบครองแทนผู้ให้เช่า ถือว่าผู้ให้เช่ายังครอบครองใช้ประโยชน์อยู่ ไม่ได้ปล่อยให้เป็นที่ชายตลิ่งสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน ผู้ให้เช่ามีสิทธิบังคัลตามสัญญาเช่าได้
     (๙) การเช่าสิ่งปลูกสร้างที่ปลูกไว้บนสาธารณสมบัติของแผ่นดินย่อมบังคับกันได้ เช่น คลองซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตื้นเขิน โจทก์ได้มาปลูกร้านค้าเป็นเพิงให้จำเลยเช่า ต่อมาจำเลยไม่ชำระค่าเช่า โจทก์จึงมาฟ้องขับไล่จำเลยได้ เพราะไม่ใช่เป็นการเช่าที่สาธารณสมบัติของแผ่นดิน แต่เป็นการเช่าเพิงร้านค้าซึ่งโจทก์ไปปลูกสร้างไว้บนสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า
     ๑. เมื่อผู้เช่าตายสัญญาเช่าย่อมระงับไป และไม่เป็นมรดกตกทอดไปยังทายาท ดังนั้น แม้สัญญาเช่าจะมีข้อตกลงให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าให้ผู้อื่นได้ก็ตาม ก็ยังถือว่าสัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว ไม่เป็นมรดกตกทอดไปยังทายาทของผู้เช่า
     ๒. เมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตายแล้วทายาทของผู้เช่าไม่มีอำนาจเข้าสวมสิทธิการเช่าของผู้เช่าที่จะฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายจากการผิดสัญญาได้ เว้นแต่ผู้ให้เช่าเป็นผู้ผิดสัญญาเช่าและเกิดความเสียหายที่สามารถคำนวณเป็นเงินได้ ถือว่าเป็นสิทธิในทรัพย์สินไม่เป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าถึงแก่ความ สิทธิในการเรียกร้องค่าเสียหายกรณีเช่นนี้จึงตกเป็นมรดกตกทอดแก่ทายาทได้
     ๓. หลังจากผู้เช่าตายแล้ว แม้บริวารจะอยู่ต่อมาและชำระค่าเช่าด้วยก็ตาม ก็ไม่ก่อให้เกิดสัญญาเช่านั้นขึ้นใหม่ แต่กับบุคคลภายนอกถือว่าทายาทของผู้เช่าจะต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ความรับผิดต่างๆ ที่ผู้เช่ามีต่อผู้ให้เช่าตามมาตรา ๑๕๙๙ และ ๑๖๐๐ ทายาทของผู้เช่าจึงฟ้องขับไล่บุคคลภายนอกได้
     หมายเหตุ สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวผู้เช่าเท่านั้น ถ้าผู้ให้เช่าตายสัญญาเช่าจึงไม่ระงับ ทายาทของผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าเช่าต่อไปจนครบกำหนดเวลา
     ๔. กรณีผู้เช่าหลายคนถ้าผู้เช่าบางคนตายสิทธิการเช่าก็ระงับเฉพาะผู้เช่าที่ตายเท่านั้น
     ๕. ถ้าสัญญาเช่าระงับเพราะความตายของผู้เช่า ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินค่าเช่าที่ผู้เช่าได้ชำระล่วงหน้าตามส่วนแก่ทายาทของผู้เช่า
     ๖.ในกรณีผู้เช่ายังไม่ได้เข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่า เนื่องจากมีบุคคลภายนอกครอบครองอยู่แล้ว ผู้เช่าย่อมไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่บุคคลภายนอกที่อาศัยอยู่ในทรัพย์สินที่เช่าอยู่ก่อน เพราะสิทธิของผู้เช่ามีเพียงบุคคลสิทธิต่อผู้ให้เช่าเท่านั้น จะไปบังคับบุคคลภายนอกไม่ได้ ทางแก้คือผู้เช่าจะต้องเรียกผู้ให้เช่าเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมตามมาตรา ๔๗๗ ประกอบมาตรา ๕๔๙ เช่นนี้ผู้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้อง
     ๗. ผู้ให้เช่าจะต้องส่งมอบทรัพย์สินที่ให้เช่า แต่ถ้าผู้เช่าได้ครอบครองทรัพย์สินที่เช่านั้นอยู่ก่อนแล้วก็ไม่จำเป็นต้องส่งมอบกันอีก และถ้ามีบุคคลภายนอกเข้ามารบกวนกรรมสิทธิ์  ผู้เช่าก็มีอำนาจฟ้องขับไล่บุคคลภายนอกนั้นได้โดยลำพัง
สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
สัญญาต่างตอบแทนฯ เป็นสัญญาที่มีข้อตกลงเพิ่มภาระขึ้นมากแก่ผู้เช่าให้ปฏิบัติยิ่งกว่าหน้าที่ของผู้เช่าโดยปกติ ทั้งนี้ เพื่อเป็นการตอบแทนที่ผู้เช่าจะได้เช่าทรัพย์สินนั้นเป็นระยะเวลานาน

กรณีที่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนฯ
     (๑) ผู้เช่าต้องเสียเงินช่วยค่าก่อสร้าง โดยจะต้องเป็นเงินที่จ่ายให้แก่ผู้ให้เช่า ถ้าให้แก่บุคคลอื่นถือว่าไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนฯ
ข้อสังเกต ศาลฎีกาวินิจฉัยเป็นบรรทัดฐานกรณีดังต่อไปนี้ไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนฯ แต่เป็นสัญญาธรรมดา ได้แก่ ข้อตกลงให้ผู้เช่าต้องเสียเงินกินเปล่า เงินค่านายหน้าที่ดิน เงินค่าซ่อมแซม เงินค่าแป๊ะเจี๊ยะให้แก่ผู้ให้เช่า เพราะถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าไม่ใช่เงินช่วยค่าก่อสร้าง
     (๒) ผู้เช่าปลูกอาคารลงในที่เช่าแล้วยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า
     (๓) สัญญาเช่าที่ดินที่กำหนดให้ผู้เช่าสร้างลานจอดรถ แล้วให้เป็นสิทธิแก่ผู้ให้เช่า
     (๔) ข้อตกลงที่ให้ผู้เช่าซ่อมแซมต่อเติมหรือปรับปรุงอาคารที่เช่าที่มีสภาพทรุดโทรมมากต้องใช้เวลาและค่าใช้จ่ายเป็นเงินจำนวนมาก อันเป็นการทำให้ทรัพย์สินที่เช่ามีมูลค่าเพิ่มขึ้นมาก
   ข้อสังเกต
     (๔.๑) ถ้าเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเป็นหน้าที่ของผู้เช่าต้องกระทำตามมาตรา ๕๕๓ จึงไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนฯ
     (๔.๒) การซ่อมแซมใหญ่หากทำเพื่อความสวยงาม ความปลอดภัย และเป็นการปฏิบัติเพื่อให้ถูกต้องตามกฎหมาย ไม่เป็นการตอบแทนที่จะได้เช่าต่อไป ไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนฯ
     (๔.๓) ผู้เช่าจ่ายค่าปรับและถมดินทำให้ผู้เช่าได้ใช้ประโยชน์โดยผู้ให้เช่าไม่ได้รับประโยชน์จากการกระทำดังกล่าว แม้จะทำให้ที่ดินมีราคาสูงขึ้นก็ไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนฯ
     (๕) ผู้เช่ารับภาระต่อเติมตึกที่เช่าชั้นที่ ๓ เพิ่ม
   ข้อสังเกต ถ้าผู้เช่าเพียงแต่ถมพื้น ทำห้องน้ำ ทำห้องส้วมใหม่ เพื่อความสะดวกสบายของผู้เช่าไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนฯ
     ๖. เช่าสวนโดยผู้เช่ามีหน้าที่หาต้นไม้มาปลูกในที่เช่า
ข้อแตกต่างระหว่างสัญญาเช่าธรรมดากับสัญญาต่างตอบแทน
     ๑. สัญญาเช่าธรรมดาเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า จึงไม่ตกทอดแก่ทายาท แต่สิทธิการเช่าตามสัญญาต่างตอบแทนฯ ไม่เป็นสิทธิเฉพาะตัว จึงตกทอดไปยังทายาทได้
     ๒. การจดทะเบียนสัญญาเช่าธรรมดาที่มีกำหนดเวลาเกิน ๓ ปี จะฟ้องบังคับให้ไปจดทะเบียนไม่ได้ แต่ถ้ามีข้อตกลงในสัญญาเช่าให้ไปจดทะเบียนการเช่าก็สามารถฟ้องบังคับให้ไปจดทะเบียนการเช่าภายใน ๓ ปี ได้ ตามมาตรา ๕๓๘ ส่วนสัญญาต่างตอบแทนฯ ฟ้องบังคับให้ไปจดทะเบียนได้แม้สัญญาเช่าจะไม่ได้ระบุให้ไปจดทะเบียนการเช่าก็ตาม
     ๓. สัญญาเช่าธรรมดาต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือหรือทำเป็นหนังสือหรือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๕๓๘ แล้วแต่กรณี แต่สัญญาต่างตอบแทนฯ ไม่อยู่ในบังคับของมาตรา ๕๓๘
     ๔. การโอนทรัพย์สินที่เช่าตามมาตรา ๕๖๙ ถ้าสัญญาเช่าธรรมดาที่ปฏิบัติถูกต้องตามมาตรา ๕๓๘ สัญญาเช่าไม่ระงับเพราะการโอนทรัพย์สินที่เช่า แต่สัญญาต่างตอบแทนฯ ผูกพันเฉพาะคู่กรณี เมื่อมีการโอนทรัพย์สินนั้นไปผู้รับโอนไม่ต้องรับสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาต่างตอบแทนฯ ไม่ว่าผู้รับโอนจะรู้ถึงข้อตกลงนั้นหรือไม่ก็ตาม
   ข้อสังเกต
     (๑) หากทรัพย์สินที่เช่าเป็นมรดกตกทอดไปยังทายาท ทายาทจะต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาต่างตอบแทนฯ ด้วย ตามมาตรา ๑๕๙๙ และ ๑๖๐๐ ไม่ใช่หลักเกณฑ์ตามมาตรา ๕๖๙
     (๒) กรณีให้เช่ามีข้อตกลงกับผู้รับโอนว่าต้องให้ผู้เช่าอยู่ต่อไปจนกว่าจะครบกำหนดเวลาเช่า เช่นนี้ถ้าผู้เช่าถือเอาประโยชน์จากสัญญาดังกล่าวก็สามารถบังคับกันได้ในฐานะสัญญาเพื่อประโยชน์แก่บุคคลภายนอก
     (๓) สัญญาต่างตอบแทนฯ ที่ปฏิบัติตามมาตรา ๕๓๘ แล้ว เมื่อมีการโอนทรัพย์สินที่เช่า สัญญาเช่าก็ไม่ระงับเพราะถือว่าสัญญาต่างตอบแทนฯ มีสัญญาเช่าธรรมดาซ้อนอยู่ด้วย
    
คำมั่นจะให้เช่า
     คำมั่นจะให้เช่าเป็นการแสดงเจตนาของผู้ให้เช่าฝ่ายเดียวโดยที่ผู้ให้เช่าได้ให้คำมั่นแก่ผู้เช่าว่าจะให้เช่าทรัพย์มีกำหนดเวลาต่อจากสัญญาเช่าเดิมที่ทำกันไว้แล้ว
คำมั่นจะให้เช่าต้องมีข้อความแน่นอนชัดเจนในเรื่องสาระสำคัญของสัญญาเช่า เช่น อัตราค่าเช่าและระยะเวลาการเช่า มิฉะนั้น ไม่เป็นคำมั่นจะให้เช่า ผู้เช่าก็ไม่อาจแสดงเจตนาสนองรับให้เกิดเป็นสัญญาเช่าใหม่ได้
     เมื่อมีคำมั่นจะให้เช่าแล้ว ถ้าผู้เช่าสนองรับคำมั่นแล้ว ก็เกิดเป็นสัญญาเช่าบังคับกันได้ทันที โดยผู้ให้เช่าและผู้เช่าไม่ต้องมาตกลงหรือทำสัญญาเช่ากันใหม่อีก ดังนั้น ถ้าสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ผู้ให้เช่ายังต้องใช้ดุลพินิจของผู้ให้เช่าว่า จะให้เช่าต่อหรือไม่ก็ได้ จึงไม่เป็นคำมั่นจะให้เช่า
กำหนดเวลาสนองรับคำมั่นจะให้เช่า
     ๑. คำมั่นมีกำหนดเวลาให้สนองรับ ผู้เช่าจะต้องสนองรับภายในกำหนดเวลาดังกล่าว หากไม่สามารถสนองรับภายในเวลากำหนดคำมั่นก็จะสิ้นผลผูกพัน
     ๒. คำมั่นไม่มีกำหนดเวลาสนองรับ ผู้เช่าจะต้องแสดงเจตนาสนองรับคำมั่นก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าเดิม หากผู้เช่าไม่แสดงเจตนาสนองรับคำมั่นจนพ้นกำหนดเวลาเช่า คำมั่นย่อมไม่ผูกพันผู้ให้เช่าอีกต่อไป
   ข้อสังเกต
     (๑) ถ้าไม่ได้สนองรับคำมั่นภายในกำหนดเวลาดังกล่าว หากผู้เช่ายังคงอยู่ในที่เช่าและชำระค่าเช่าโดยผู้ให้เช่ามิได้ทักท้วง ถือเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา ๕๗๐
     (๒) ผู้ให้คำมั่นตายก่อนสัญญาเช่าเดิมครบกำหนด ถ้าผู้เช่าทราบว่าผู้ให้เช่าตายก่อนสัญญาเช่าเดิมครบกำหนด คำมั่นย่อมไม่มีผลบังคับและไม่ผูกพันทายาทให้ต้องปฏิบัติตาม (มาตรา ๑๖๙ วรรค ๓ มาตรา ๓๖๐)
   ผลของการสนองรับคำมั่น
     สัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่ทันที โดยมีเงื่อนไขและวิธีการตามสัญญาเช่าฉบับเดิม โดยไม่ต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่ แต่ถ้าเป็นคำมั่นด้วยวาจานอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิม จะถือตามสัญญาเดิมไม่ได้ ต้องทำหลักฐานการเช่าใหม่
     คำมั่นให้เช่ามีกำหนดเวลาเกินกว่า ๓ ปี และผู้เช่าสนองรับคำมั่นนั้นแล้ว ผู้เช่าย่อมฟ้องบังคับให้ผู้เช่าไปจดทะเบียนการเช่าได้
กรณีโอนทรัพย์ที่เช่าไปก่อนผู้เช่าสนองรับคำมั่น
     ผู้ให้เช่าโอนทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลภายนอกเสียก่อนผู้เช่าแสดงเจตนารับคำมั่น คำมั่นนั้นไม่โอนไปด้วย เพราะเป็นข้อตกลงต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่า จึงไม่ผูกพันผู้รับโอนเว้นแต่ผู้รับโอนจะยอมผูกพันด้วย
   หลักฐานการเช่า (มาตรา ๕๓๘)
     การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่า ๓ ปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียง ๓ ปี
   ข้อสังเกต
     (๑) ไม่รวมถึงสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ
     (๒) หลักฐานการเช่านั้นต้องมีอยู่แล้วในขณะฟ้อง
     (๓) คำให้การรับของจำเลยหรือคำเบิกความของจำเลยใช้เป็นหลักฐานไม่ได้ แต่ถ้าเป็นคำให้การในคดีก่อนใช้เป็นหลักฐานในคดีหลังได้
     (๔) การใช้หลักฐานเป็นหนังสือฟ้องได้เฉพาะผู้ที่ลงลายมือชื่อไว้เท่านั้น
     (๕) การชำระค่าเช่าเป็นเช็คไม่ถือว่าเป็นหลักฐานเป็นหนังสือ
     (๖) แม้จะฟ้องร้องไม่ได้แต่ถ้าผู้ให้เช่าได้บอกกล่าวให้ออกแล้วไม่ยอมออก ก็สามารถเรียกค่าเสียหายได้ในฐานละเมิด โดยไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ
     (๗) กรณีทำสัญญาประนีประนอมยอมความในศาล โดยศาลพิพากษาตามยอมให้เช่าที่ดินมีกำหนดเกิน ๓ ปี เป็นการได้สิทธิโดยผลของคำพิพากษา แม้ไม่ได้จดทะเบียนก็บังคับกันได้ตามกำหนดเวลาที่ตกลงกันนั้น แต่ถ้ามิได้มีคำพิพากษาตามยอมก็ยังอยู่ในบังคับตามมาตรา ๕๓๘  คือบังคับกันได้เพียง ๓ ปี เท่านั้น
   กรณีที่ถือว่าเป็นการหลีกเลี่ยงตามมาตรา ๕๓๘
     การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเกิน ๓ ปี โดยไม่จดทะเบียนการเช่าเป็นการหลีกเลี่ยงมาตรา ๕๓๘ จึงมีผลบังคับได้เพียง ๓ ปีเท่านั้น ตัวอย่างการหลีกเลี่ยงมาตรา ๕๓๘ เช่น
     (๑) ข้อตกลงที่ผู้ให้เช่าจะไม่บอกเลิกสัญญา
     (๒) ทำสัญญาเช่ามีกำหนดเวลาตลอดอายุของผู้เช่า
     (๓) ทำสัญญาเช่ากันไว้หลายฉบับมีกำหนดเวลาเช่าติดต่อกันเกินกว่า ๓ ปี
     (๔) ทำสัญญาเช่าฉบับเดียวกัน แต่แบ่งเวลาการเช่าออกเป็น ๒ งวด ติดต่อกันเกิน ๓ ปี
     (๕) คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๔๖/๒๔๙๕ ทำหนังสือสัญญาเช่าตึกกำหนดเวลาเช่ากันไว้ ๓ ปีแล้วมีข้อตกลงกันในข้อหนึ่งว่า'เมื่อสัญญาฉบับนี้ได้ครบ ๓ ปีแล้ว ผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ต่อไปอีกเป็นเวลากำหนด ๓ ปี' ดังนี้ ข้อตกลงดังกล่าวมิใช่คำมั่นของผู้ให้เช่าฝ่ายเดียว แต่ผู้เช่าเองก็ยอมตกลงจะทำสัญญาเช่าตามกำหนดนั้นเหมือนกัน จึงเป็นข้อตกลงผูกพันกันทั้งสองฝ่ายว่า จะต้องทำสัญญาเช่ากันต่อไปอีก ๓ ปี แต่เมื่อครบ ๓ ปีแล้ว ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินที่เช่าต่อไปอีก ก็ต้องถือว่าผู้เช่าและผู้ให้เช่าได้ทำสัญญาต่อไปอีกไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๗๐ เมื่อเป็นเช่นนี้ผู้ให้เช่าย่อมบอกเลิกการเช่าได้ตามมาตรา ๕๖๖ ผู้เช่าจะอ้างข้อตกลงในสัญญาดังกล่าวแล้วว่าสัญญาเช่าต่อมีกำหนด ๓ ปี หาได้ไม่ เพราะสัญญาเช่าต่อที่มีกำหนด ๓ ปีนั้น ยังมิได้เกิดมีขึ้น
   ความหมายของคำว่าฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้
     ฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ หมายถึง โจทก์จะฟ้องร้องโดยอ้างสิทธิตามสัญญาเช่าไม่ได้ และรวมถึงจำเลยจะให้การต่อสู้คดีโดยอ้างสิทธิตามสัญญาเช่าไม่ได้เช่นกัน เพราะการบังคับคดีย่อมกระทำได้ด้วยกันทั้งสองฝ่าย
     ถ้าไม่ใช่เป็นการบังคับตามสัญญาเช่าก็ไม่จำเป็นต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ เช่น ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากทรัพย์สินที่เช่าและเรียกค่าเสียหาย เป็นการฟ้องในมูลหนี้ละเมิดหรือเพื่อใช้สิทธิติดตามเอาคืน ไม่ใช่การฟ้องโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่า ไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ
   การฟ้องบังคับให้จดทะเบียนการเช่า
     การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ให้เช่า ผู้เช่าจะฟ้องบังคับให้ผู้เช่าไปจดทะเบียนการเช่าไม่ได้
     การเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเวลาเกินกว่า ๓ ปี โดยมีหลักฐานเป็นหนังสือ แต่มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้เช่าฟ้องบังคับให้ผู้เช่าไปจดทะเบียนการเช่าได้ แต่เมื่อกฎหมายให้ฟ้องบังคับได้เพียง ๓ ปี ตามมาตรา ๕๓๘ จึงฟ้องให้ผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนการเช่าภายใน ๓ ปีด้วยเช่นกัน แต่ก็มีแนวคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยว่าสัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาเกินกว่า ๓ ปี โดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องบังคับให้ผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนการเช่าไม่ได้ แม้จะมีข้อตกลงให้ไปจดทะเบียนก็ตาม (คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๕๒๑/๒๕๑๙ (ประชุมใหญ่) และ ๖๔๕๑/๒๕๓๘)
   ข้อสังเกต การฟ้องบังคับดังกล่าวจะต้องมีข้อตกลงให้ผู้ให้เช่าต้องไปจดทะเบียนการเช่าด้วย ถ้าไม่มีข้อตกลงดังกล่าวผู้เช่าก็จะฟ้องบังคับผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนการเช่าไม่ได้
การโต้แย้งสิทธิการเช่าหลายราย
  
กรณีสังหาริมทรัพย์
     บุคคลหลายคนเรียกเอาสังหาริมทรัพย์อันเดียวกันอาศัยมูลสัญญาเช่าต่างราย ท่านว่าทรัพย์ตกไปอยู่ในครอบครองผู้เช่าคนใดก่อนด้วยสัญญาเช่าทรัพย์นั้น คนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่น ๆ
   กรณีอสังหาริมทรัพย์
     (๑) ถ้าการเช่านั้นเป็นประเภทซึ่งมิได้บังคับไว้โดยกฎหมายว่าต้องจดทะเบียนท่านให้ถือว่าผู้เช่าซึ่งได้ทรัพย์สินไปไว้ในครอบครองก่อนด้วยสัญญาเช่าของตนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่น ๆ
     (๒) ถ้าการเช่าทุก ๆ รายเป็นประเภทซึ่งบังคับไว้โดยกฎหมายว่าต้องจดทะเบียนท่านให้ถือว่าผู้เช่าซึ่งได้จดทะเบียนการเช่าของตนก่อนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่น ๆ
     (๓) ถ้าการเช่ามีทั้งประเภทซึ่งต้องจดทะเบียนและประเภทซึ่งไม่ต้องจดทะเบียนตามกฎหมายยันกันอยู่ไซร้ ท่านว่าผู้เช่าคนที่ได้จดทะเบียนการเช่าของตนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่า เว้นแต่ผู้เช่าคนอื่นจะได้ทรัพย์สินนั้นไปไว้ในครอบครองด้วยการเช่าของตนเสียก่อนวันจดทะเบียนนั้นแล้ว
   การเช่าช่วงและการโอนสิทธิการเช่า
     ผู้เช่าจะเอาทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าไม่ได้ เว้นแต่จะมีข้อตกลงให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าได้ ถ้าผู้เช่าฝ่าฝืนผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้
   ข้อสังเกต
     (๑) ผู้เช่าช่วงไม่มีสิทธิดีกว่าผู้เช่าเดิม เมื่อผู้เช่าเดิมหมดสิทธิตามสัญญาเช่าเดิมแล้ว ผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ผู้เช่าช่วงได้ทันที และหากผู้เช่าถึงแก่ความตายย่อมทำให้สัญญาเช่าระงับ สัญญาเช่าช่วงก็สิ้นสุดลงไปด้วย
     (๒) กรณีผู้เช่าที่ดินสร้างตึกแล้วยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทันที ผู้ให้เช่าจึงเป็นทั้งเจ้าของตึกและที่ดิน เมื่อมีผู้มาเช่าตึก ผู้เช่าตึกนี้จึงเป็นผู้เช่าช่วง
     (๓) กรณีบุคคลหลายคนร่วมกันเช่าทรัพย์สิน การที่ผู้เช่าคนใดนำทรัพย์สินบางส่วนไปให้เช่าช่วงโดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า ถือว่าผู้เช่าทั้งหมดผิดสัญญาเช่าด้วย
     (๔) การเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือเช่นเดียวกับการเช่า และถ้าเป็นการเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า ๓ ปี ก็จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง ๓ ปี แต่ถ้าเป็นกรณีที่ผู้ให้เช่ายินยอมให้เช่าช่วงได้ แม้การเช่าช่วงจะไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือหรือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต้องถือว่าเป็นเรื่องระหว่างผู้เช่ากับผู้เช่าช่วงและต้องถือว่าเป็นการเช่าช่วงโดยชอบด้วยกฎหมาย ผู้ให้เช่าจะอ้างว่าการเช่าช่วงไม่มีหนังสือเป็นหลักฐานมาขับไล่ผู้เช่าช่วงไม่ได้
     (๕) การเช่าช่วงโดยชอบผู้เช่าช่วงย่อมต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงตามมาตรา ๕๔๕ ดังนั้น ผู้เช่าช่วงต้องชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าไม่ใช่ผู้เช่า
     (๖) ผู้เช่าเดิมทำผิดสัญญาเป็นเหตุให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญา ทำให้ผู้เช่าช่วงไม่สามารถใช้ประโยชน์ตามสัญญาเช่าช่วง ถือว่าผู้เช่าเดิมผิดสัญญาเช่าช่วง ผู้เช่าเดิมจึงต้องรับผิดต่อผู้เช่าช่วง แต่ถ้าผู้เช่าช่วงผิดสัญญาผู้ให้เช่าช่วงมีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้เช่าช่วงได้ แม้ขณะฟ้องผู้ให้เช่าช่วงจะได้โอนสิทธิการเช่าไปให้ผู้อื่นแล้วก็ตาม
     (๗) สัญญาเช่าช่วงสิ้นกำหนดเวลาแล้วแต่ผู้เช่าช่วงยังคงอยู่ต่อไปและชำระค่าเช่าให้ผู้ให้ตลอดมา ถือเป็นการเช่าช่วงโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา ๕๗๐ เช่นเดียวกับกรณีทั่วไป
     (๘) การเช่าช่วงโดยชอบ ผู้เช่าช่วงต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าโดยตรงตามมาตรา ๕๔๕ โดยไม่ถือว่าผู้เช่าช่วงเป็นบริวารของผู้เช่า แต่ถ้าเช่าช่วงโดยไม่ชอบ ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ตามมาตรา ๕๔๔ วรรคสอง และถือว่าผู้เช่าช่วงเป็นบริวารของผู้เช่า
     (๙) กรณีผู้เช่านำไปให้เช่าช่วงโดยมิชอบ ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที โดยไม่ต้องกำหนดเวลาให้ผู้เช่าตามมาตรา ๕๖๐ และ ๕๖๖
   การโอนสิทธิการเช่า
     การโอนสิทธิการเช่าจะกระทำไม่ได้ เว้นแต่จะมีข้อตกลงในสัญญาเช่าให้โอนได้ การโอนสิทธการเช่าต้องทำตามแบบตามมาตรา ๓๐๖
     สิทธิของผู้เช่าเป็นการเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตายสัญญาเช่าก็ระงับ ข้อตกลงที่ให้โอนสิทธิการเช่าได้นั้นก็ระงับไปด้วย ไม่ตกทอดไปยังทายาท
   หน้าที่และความรับผิดของผู้ให้เช่า
     ๑. ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งให้เช่าในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว ถ้าไม่ส่งมอบในสภาพที่เหมาะแก่การใช้ประโยชน์ ผู้เช่าก็บอกเลิกสัญญาเช่าได้
     ๒. ผู้เช่าต้องเสียค่าใช้จ่ายไปโดยความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นเท่าใด ผู้ให้เช่าจำต้องชดใช้ให้แก่ผู้เช่า เว้นแต่ค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย
     ๓. การส่งมอบทรัพย์สินซึ่งเช่าก็ดี ความรับผิดของผู้ให้เช่าในกรณีชำรุดบกพร่องและรอนสิทธิก็ดี ผลแห่งข้อสัญญาว่าจะไม่ต้องรับผิดก็ดี ให้บังคับด้วยบทบัญญัติทั้งหลายแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยการซื้อขายอนุโลมความตามควร
     ๔. ผู้ให้เช่าย่อมต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องอันเกิดขึ้นในระหว่างเวลาเช่า และผู้ให้เช่าต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างบรรดาซึ่งเป็นการจำเป็นขึ้น เว้นแต่การซ่อมแซมชนิดซึ่งมีกฎหมายหรือจารีตประเพณีว่าผู้เช่าจะพึงต้องทำเอง
   กรณีส่งมอบทรัพย์สินซึ่งเช่าให้ผู้ให้เช่าไม่ได้เพราะมีผู้อื่นครอบครองอยู่ก่อน
     ๑. ผู้ให้เช่าต้องรับผิดในเรื่องการรอนสิทธิโดยนำบทบัญญัติในเรื่องการรอนสิทธิในสัญญาซื้อขายมาใช้บังคับโดยอนุโลม
     ๒. ผู้เช่าจะฟ้องขับไล่บุคคลที่ครอบครองทรัพย์นั้นไม่ได้ เพราะไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกันและไม่ได้ทำละเมิดต่อผู้เช่า แต่ผู้เช่าอาจเรียกผู้ให้เช่าเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมได้ มีผลให้ผู้เช่ามีอำนาจฟ้อง
   หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า
     ๑. ต้องใช้ทรัพย์สินที่เช่าตามประเพณีนิยมปกติหรือตามที่กำหนดไว้ในสัญญา
     ๒. ต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่าเสมอวิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตน และต้องบำรุงรักษาตามปกติและซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น ไม่รวมถึงการซ่อมแซมใหญ่
ข้อสังเกต
     (๒.๑) หากมีผู้กระทำละเมิดทรัพย์สินที่เช่าทำให้เสียหายถึงขนาดซ่อมแซมใหญ่ ถือว่าเป็นการละเมิดต่อเจ้าของทรัพย์ผู้ให้เช่า ผู้เช่าไม่มีอำนาจฟ้องเรียกค่าเสียหาย
     (๒.๒) หากผู้ให้เช่าไม่ซ่อมแซมเล็กน้อยผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าทันทีไม่ได้ ต้องบอกกล่าวให้ปฏิบัติให้ถูกต้องเสียก่อน
     ๓. ผู้เช่าต้องยอมให้ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบมรัพย์สินที่เช่าเป็นครั้งคราวในเวลาอันสมควร
     ๔. ถ้ามีเหตุต้องซ่อมแซมทรัพย์สินโดยเร่งร้อน ผู้เช่าต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบเพื่อให้ผู้ให้เช่าทำการซ่อมแซม ถ้าการซ่อมแซมต้องใช้เวลานานเกินสมควรเป้นเหตุให้ไม่เหมาะแก่การจะใช้ประโยชน์ ผู้เช่าก็บอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามมาตรา ๕๕๖
     ๕. หากทรัพย์สินที่เช่าชำรุดควรที่ผู้ให้เช่าจะต้องซ่อมแซมหรือต้องจัดการป้องกันภยันตรายแก่ทรัพยืสินที่เช่า หรือมีบุคคลภายนอกบุกรุกทรัพย์สินที่เช่าหรือเรียกร้องสิทธิเหนือทรัพย์สินที่เช่า ผู้เช่าต้องแจ้งแก่ผู้ให้เช่าโดยพลัน หากไม่แจ้ง ผู้เช่าจะต้องรับผิดในความเสียหายที่เกิดแก่ผู้ให้เช่า เว้นแต่ผู้ให้เช่าจะทราบเหตุดังกล่าวอยู่ก่อนแล้ว
     ๖. ถ้าผู้เช่าดัดแปลงต่อเติมทรัพย์สินโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกให้ผู้เช่าทำให้ทรัพย์สินกลับคืนสู่สภาพเดิม และต้องรับผิดในความสูญหายหรือเสียหายอันเกิดจากการดัดแปลงนั้น
   ข้อสังเกต ผู้ให้เช่าจะอ้างเหตุนี้บอกเลิกสัญญาไม่ได้
     ๗. หน้าที่ชำระค่าเช่า
   ข้อสังเกต
     (๗.๑) การเช่าที่ต้องชำระค่าเช่าเป็นรายวันหรือรายสัปดาห์ ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที
     (๗.๒) การเช่าที่ต้องชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนหรือยาวกว่านั้น ถ้าไม่ชำระค่าเช่าผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาทันทีไม่ได้ ต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าไม่น้อยกว่า ๑๕ วัน
     (๗.๓) คู่สัญญาตกลงยกเว้นเรื่องระยะเวลาในการชำระค่าเช่าได้ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดี
     ๘. ผู้เช่าจะต้องรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายอันเกิดแก่ทรัพย์สินที่เช่า อันเกิดจากความผิดของผู้เช่าหรือบุคคลที่อยู่กับผู้เช่าหรือผู้เช่าช่วง เว้นแต่เกิดจากการใช้ทรัพย์โดยมิชอบ
   อายุความ
     กรณีเกิดความเสียหายขึ้นในระหว่างสัญญาเช่า ยังมีผลใช้บังคับอยู่ ผู้ให้เช่าจะฟ้องผู้เช่าเรียกค่าเสียหายภายในอายุความ ๖ เดือน นับแต่วันที่ส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าตามมาตรา ๕๖๓ แต่ถ้าเกิดขึ้นภายหลังบอกเลิกสัญญาเช่าหรือสัญญาเช่าระงับลงแล้ว แม้ผู้เช่ายังไม่ส่งคืนทรัพย์ที่เช่า อายุความก็จะเป็น ๑๐ ปี ตามมาตรา ๑๙๓/๓๐
   ข้อสังเกต มีฎีกาวินิจฉัยว่า อายุความ ๖ เดือนนี้ บังคับทั้งกรณีสัญญาเช่ายังมีผลใช้บังคับอยู่หรือระหว่างที่ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินอยู่
   การฟ้องคดีเรียกเบี้ยปรับตามสัญญาเช่าเป็นคดีที่ฟ้องผู้เช่าให้ปฏิบัติตามสัญญาเช่า จึงมีกำหนดอายุความ ๖ เดือนเช่นกัน
   อายุความฟ้องเรียกเอาค่าเช่าทรัพย์สินที่ค้างชำระมีอายุความ ๕ ปี ถ้าเป็นกรณีผู้ประกอบธุรกิจในการให้เช่าสังหาริมทรัพย์มีอายุความ ๒ ปี
   ความระงับแห่งสัญญาเช่า
     ๑. สัญญาเช่ามีกำหนดเวลาเมื่อสิ้นกำหนดเวลาสัญญาย่อมระงับไป โดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน
     ๒. สัญญาเช่าเกิน ๓ ปี (มีหลักฐานเป็นหนังสือ) แต่ไม่ได้จดทะเบียน กฎหมายให้ถือว่าเป็นการเช่าที่มีกำหนดเวลา ๓ ปี ดังนั้น จะบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบ ๓ ปี ไม่ได้
     ๓. ผู้เช่าทำสัญญาเช่าที่ดินกับผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ก่อนครบกำหนดเวลาเช่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินตาย แม้สิทธิเก็บกินจะระงับไป แต่สัญญาเช่าไม่ระงับตามไปด้วย
     ๔. สัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะบอกเลิกสัญญาในขณะเมื่อสุดระยะเวลาชำระค่าเช่าได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า ๒ เดือน
   ข้อสังเกต
     (๑) การบอกกล่าวที่กำหนดเวลาน้อยกว่าที่กฎหมายกำหนด แต่ถ้านับถึงวันฟ้องปรากฏว่าครบระยะเวลาตามกฎหมายยังถือว่าคำบอกกล่าวมีผลใช้ได้
     (๒) การบอกเลิกสัญญาไม่จำต้องทำเป็นหนังสือ
     (๓) กรณีที่ถือว่าเป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา
     (๓.๑) สัญญาเช่ามีกำหนดเวลา เมื่อครบกำหนดเวลาแล้ว ผู้เช่ายังครอบครองทรัพย์ที่เช่าอยู่ และผู้ให้เช่ารู้แล้วไม่ทักท้วง
      (๓.๒) ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเวลาเกิน ๓ ปี เพื่อหลีกเลี่ยงมาตรา ๕๓๘ โดยไม่จดทะเบียน มีผลบังคับเพียง ๓ ปีเท่านั้น การเช่าหลังจากนั้นเป็นการเช่าไม่มีกำหนดเวลา
      (๓.๓) ครบกำหนดเช่าแล้วผู้ให้เช่ายอมรับค่าเช่า
      ข้อสังเกต กรณีที่ถือว่าผู้ให้เช่าทักท้วงแล้ว อันเป็นเหตุให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง
      ก. ผู้ให้เช่ามีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังผู้เช่าในวันครบกำหนดการเช่า
      ข. ผู้ให้เช่าไม่รับค่าเช่าและส่งคืน
      ค. ผู้ให้เช่าไม่รับค่าเช่า แม้ไม่ส่งคืนก็ถือว่าทักท้วงแล้วเช่นกัน
      ง. ผู้ให้เช่าแสดงเจตนาว่าไม่ประสงค์จะให้เช่าต่อไป แม้ต่อมาผู้ให้เช่าจะยอมรับค่าเช่าจากผู้เช่าก็ไม่ทำให้เป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา
   สัญญาเช่าระงับเมื่อทรัพย์สินที่เช่าสูญหายไปทั้งหมด
     ๑. ทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปทั้งหมดสัญญาเช่าย่อมระงับไป
     ๒. ผู้เช่าไม่ต้องชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าอีกต่อไป ถ้าได้ชำระไปแล้ว ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินให้ผู้เช่าตามส่วนระยะเวลาเช่าที่เหลือ
   การโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า
     อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย
   ข้อสังเกต
     (๑) ผู้รับโอนสามารถฟ้องขับไล่ผู้เช่าตามสัญญาเช่าได้และสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ หากผู้เช่าเอาทรัพย์สินไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเดิมหรือผู้รับโอน
     (๒) กรณีสัญญาเช่าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือผู้รับโอนฟ้องร้องขับไล่ผู้เช่าได้ทันที โดยไม่ต้องบอกเลิกสัญญาเช่าหรือบอกกล่าวก่อน
     (๓) การโอนอสังหาริมทรัพย์ที่มีคนเช่านี้ ไม่ใช่การโอนหนี้ ผู้รับโอนไม่ต้องแจ้งการโอนเป็นหนังสือตามมาตรา ๓๐๖
     (๔) ต้องเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์ที่เช่าในขณะที่สัญญาเช่าผูกพันอยู่
     (๕) ผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของรวมคนหนึ่ง ต่อมาผู้ให้เช่าดังกล่าวโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นให้เจ้าของร่วมอีกคนหนึ่ง เจ้าของรวมผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาด้วย
     (๖) ผู้รับโอนต้องรับสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าก็ต่อเมื่อการเช่านั้นกระทำโดยผู้มีอำนาจ หากการทำสัญญาให้เช่าโดยผู้ไม่มีอำนาจให้เช่าแล้ว ผู้รับโอนหาต้องผูกพันตามสัญญาเช่านั้นไม่
     (๗) สิทธิและหน้าที่ที่ผู้รับโอนต้องรับไปนั้น เฉพาะที่เป็นสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าเท่านั้น ข้อตกลงอย่างอื่นต่างหากจากการเช่าย่อมไม่โอนตามไปด้วย
   ข้อสังเกต
     (๗.๑) สัญญาต่างตอบแทนฯ เป็นบุคคลสิทธิผูกพันเฉพาะคู่กรณีเท่านั้นไม่ผูกพันผู้รับโอนแม้ผู้รับโอนจะรู้ถึงข้อตกลงก็ตาม ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าเป็นข้อตกลงอื่นต่างหากจากการเช่า แต่ถ้าได้มีการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าก็ไม่ระงับตามมาตรา ๕๖๙ สัญญาย่อมผูกพันผู้รับโอนด้วย
     (๗.๒) ข้อตกลงการคืนเงินประกันความเสียหายไม่ใช่สาระสำคัญของสิ่งมาเช่า จึงไม่ใช่ข้อตกลงอันเป็นสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าจึงไม่โอนไปด้วย

     (๘) การโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า สัญญาเช่าไม่ระงับ ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่าแม้จะมีการโอนอย่างอสังหาริมทรัพย์โดยต้องรื้อถอนไปก็ตาม


สัญญาเช่าซื้อมีสาระสำคัญ ดังนี้


     ๑. เป็นสัญญาที่เจ้าของเอาทรัพย์สินของตนออกให้เช่าและให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้นหรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิของผู้เช่าโดยมีเงื่อนไขว่าผู้เช่าได้ใช้เงินเป็นจำนวนเท่านั้น เท่านี้คราว
     ๒. ต้องทำเป็นหนังสือ ถ้าไม่ทำตกเป็นโมฆะ
   ข้อสังเกต
     (๑) ข้อตกลงที่ให้ผู้ซื้อชำระราคาเป็นเดือน เมื่อชำระเงินงวดสุดท้ายจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ทันที ไม่ใช่สัญญาเช่าซื้อเพราะไม่มีข้อความว่าให้เอาทรัพย์สินออกให้เช่า แต่เป็นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขตามมาตรา ๔๕๙
     (๒) สัญญาเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์แม้จะมีกำหนดเกินกว่า ๓ ปี ก็ไม่ต้องจดทะเบียนเหมือนสัญญาเช่าทรัพย์ธรรมดา
     (๓) ผู้ให้เช่าซื้อต้องเป็นเจ้าของทรัพยืสินที่ให้เช่าซื้อโดยอาจเป็นเจ้าของในขณะกระทำสัญญาหรือในอนาคตก็ได้
     (๔) ผู้ที่เป็นเพียงตัวแทนในการทำสัญญาเช่าซื้อไม่จำต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าซื้อด้วย สัญญาย่อมมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย
     (๕) สัญญาเช่าซื้อเป็นสัญญาเช่าบวกด้วยคำมั่นว่าจะขาย ดังนั้น กรณีใดที่ไม่ได้บัญญัติไว้ในเรื่องเช่าซื้อจะต้องบังคับตามบทบัญญัติในเรื่องเช่าทรัพย์
   สัญญาเช่าซื้อต้องทำเป็นหนังสือ
     ๑. สัญญาเช่าซื้อเป็นหนังสือต้องลงลายมือชื่อผู้ให้เช่าซื้อและผู้เช่าซื้อทั้ง ๒ ฝ่าย แต่ไม่จำต้องลงชื่อในวันทำสัญญาก็ได้
     ๒. กรณีบริษัทจำกัดที่มีข้อบังคับให้กรรมการ ๒ คน ลงลายมือชื่อและประทับตราบริษัทจึงจะมีผลผูกพันบริษัท ถ้าในสัญญาเช่าซื้อมีเพียงลายมือชื่อกรรมการเพียงคนเดียวอีกคนหนึ่งไม่ใช่กรรมการ ถือไม่ได้ว่าผู้ให้เช่าซื้อได้ลงลายมือชื่อแล้ว สัญญาเช่าซื้อตกเป็นโมฆะและไม่อาจกลับคืนมีผลสมบูรณ์ได้อีก
     ๓. การที่ผู้เช่าซื้อไม่ชำระค่าเช่าซื้อรถยนต์ เนื่องจากผู้ให้เช่าซื้อไม่จัดหาป้ายทะเบียนหรือป้ายวงกลมหรือเพราะผู้ให้เช่าซื้อไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ ทำให้ผู้เช่าซื้อไม่แน่ใจว่าเมื่อชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้วจะได้รับโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่ ไม่ถือว่าผู้เช่าซื้อผิดสัญญา
     ๔. รถยนต์ตามสัญญาเช่าซื้อถูกยึด จึงได้ทำสัญญาเช่าซื้อกันใหม่ เพื่อกำหนดค่าเสียหายให้ผู้เช่าซื้อชำระเป็นงวด เป็นการแปลงหนี้ใหม่ สัญญาเช่าซื้อฉบับแรกระงับลง ผู้เช่าซื้อจะนำสัญญาเช่าซื้อฉบับแรกมาฟ้องไม่ได้
สิทธิบอกเลิกสัญญาของผู้เช่าซื้อ
     ผู้เช่าซื้อจะบอกเลิกสัญญาในเวลาใดก็ได้ โดยต้องมีการบอกเลิกสัญญาและต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าซื้อคืนให้แก่เจ้าของ หากเพียงแต่บอกเลิกสัญญา แต่ยังครอบครองทรัพย์สินที่เช่าซื้ออยู่ การบอกเลิกสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมาย แต่หากเป็นกรณีบอกเลิกสัญญาเพราะผู้ให้เช่าซื้อผิดสัญญาแล้ว การบอกเลิกนั้นก็ชอบด้วยกฎหมาย แม้ผู้เช่าซื้อจะยังไม่ส่งมอบทรัพย์ที่เช่าซื้อคืนแก่ผู้ให้เช่าซื้อก็ตาม
   สิทธิบอกเลิกสัญญาของผู้ให้เช่าซื้อ
     สิทธิในการบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของผู้ให้เช่าซื้อมีอยู่ ๒ กรณี คือ
     ๑. ผู้เช่าซื้อไม่ใช้เงิน ๒ คราว ติดๆ กัน
     ๒. ผู้เช่าซื้อทำผิดสัญญาในข้อที่เป็นสาระสำคัญ
 ข้อสังเกต
     (๑) กรณีเหตุตามข้อ ๑ คู่สัญญาอาจตกลงว่าถ้าผู้เช่าซื้อไม่ชำระเงินเพียงคราวเดียว ผู้ให้เช่าซื้อบอกเลิกสัญญาก็ได้ เพราะไม่ใช่ข้อกฎหมายอันขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน
     (๒) ถ้าผู้ให้เช่าซื้อไม่ถือเอากำหนดเวลาในการชำระค่าเช่าซื้อเป็นสาระสำคัญ เช่น ยอมรับค่าเช่าซื้อที่ชำระเกินกำหนดเวลาไป ก็จะอ้างเหตุตามข้อ ๑ ไม่ได้ ต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าซื้อชำระค่าเช่าซื้อภายในกำหนดเวลาอันสมควรก่อน ถ้าผู้เช่าซื้อไม่ชำระจึงจะบอกเลิกสัญญาได้
   ผลของการบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ
     ๑. ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิริบค่าเช่าซื้อที่ชำระมาแล้ว
     ๒. ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิเข้าครอบครองทรัพย์สินที่ให้เช่าซื้อ
     ๓. ผู้ให้เช่าซื้อจะเรียกค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระไม่ได้
      ข้อสังเกต การตกลงกันให้เรียกค่าเช่าซื้อที่ค้างอยู่ทั้งหมดได้เป็นข้อตกลงในลักษณะเป็นการกำหนดเบี้ยปรับ จึงสามารถตกลงได้ไม่ขัดต่อกฎหมาย แต่หากสูงเกินส่วนศาลลดลงได้
   การเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์เมื่อชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้ว ถือว่าผู้เช่าซื้อได้อสังหาริมทรัพย์มาโดยนิติกรรมตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคแรก

 

อ้างอิงจาก http://www.netithai.com/index.php?topic=504.0;wap2



Comments